文/李維邦（中國人民銀行蘭州中心支行）

房地產(chǎn)行業(yè)作為市場經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，它的快速發(fā)展有效提升了我國城鎮(zhèn)化整體水平，同時(shí)也帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的迅速發(fā)展。但是，房地產(chǎn)行業(yè)有著投資周期長、資金墊付大、收益回報(bào)慢的特點(diǎn)，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷融資來維持日常的生產(chǎn)經(jīng)營活動，所以房地產(chǎn)企業(yè)大多采取負(fù)債經(jīng)營模式。隨著房地產(chǎn)行業(yè)由粗放式向精細(xì)化發(fā)展轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整深水期，部分房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債現(xiàn)象逐步暴露，引發(fā)了眾多潛在的風(fēng)險(xiǎn)。因此，有必要對高負(fù)債房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制，以確保房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展。

一、高負(fù)債房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，需要龐大的資金流來維持企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營，而僅靠自有資金很難滿足企業(yè)資金需求。因此，房地產(chǎn)企業(yè)往往需要依托外部融資來滿足資金需求，而相比股權(quán)融資，債務(wù)融資成本更低、速度更快、彈性更大，所以大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)選擇通過向銀行借款、發(fā)行債券等方式來獲取所需資金，這就導(dǎo)致企業(yè)的負(fù)債水平不斷攀升。由于房地產(chǎn)行業(yè)擁有自身獨(dú)特的屬性，其資產(chǎn)負(fù)債率相比其他行業(yè)較高。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率控制在60%至70%即可產(chǎn)生較好的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，而資產(chǎn)負(fù)債率過高則會增大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如表1所示，部分房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率一直高于合理范圍，其中建業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率更達(dá)到90%以上。由此可以看出，部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債規(guī)模龐大，高負(fù)債現(xiàn)象較為嚴(yán)重。

表1 房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率

二、存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）償債壓力加大

對于高負(fù)債房地產(chǎn)企業(yè)而言，其面臨較大規(guī)模的到期債務(wù)。

如果企業(yè)盈利能力不能滿足有效的償債需要，就可能會導(dǎo)致債務(wù)不能按期償還，從而加大債務(wù)逾期的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，企業(yè)為了償還巨額到期債務(wù)，很有可能通過舉新債還舊債或者變賣資產(chǎn)的方式來進(jìn)行償付，從而會對企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生影響。

（二）再融資壓力加大

房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率越高，意味著面臨更大的償債風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)再次融資的難度就會相應(yīng)加大、成本就會相應(yīng)增加。倘若出現(xiàn)債務(wù)逾期，企業(yè)的信用評級就會受到影響，一方面將很難得到低成本的銀行貸款，另一方面也會使上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)和購房者對企業(yè)的信用狀況產(chǎn)生懷疑，從而產(chǎn)生一定的信任危機(jī)，影響企業(yè)的市場形象和正常經(jīng)營。

（三）盈利能力惡化

在會計(jì)核算中，銀行借款利息可以稅前扣除，從而能夠起到抵稅的作用。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，保持一個(gè)合理的負(fù)債水平能夠充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿作用，減輕企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。但是，負(fù)債過多也會產(chǎn)生更多的財(cái)務(wù)費(fèi)用，在一定程度上會沖減企業(yè)的盈利狀況，從而出現(xiàn)營運(yùn)資金不足的情況。

三、風(fēng)險(xiǎn)原因分析

（一）業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理

目前，我國部分房地產(chǎn)企業(yè)主要以房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)為主，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)比較單一，這就導(dǎo)致其嚴(yán)重依賴銷售回款和舉債來維持企業(yè)的日常運(yùn)轉(zhuǎn)。當(dāng)企業(yè)內(nèi)部資金供應(yīng)不足時(shí)，該部分房地產(chǎn)企業(yè)只能加大債務(wù)融資，這就使企業(yè)債務(wù)水平出現(xiàn)較大提升。與此同時(shí)，我國部分房地產(chǎn)企業(yè)也積極尋求多元化經(jīng)營，以求通過多元化實(shí)現(xiàn)分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。比如中國恒大投資新能源汽車、中南置地投資教育行業(yè)、融創(chuàng)中國投資文旅板塊，但是作為行業(yè)新加入者，企業(yè)在經(jīng)營管理、前景預(yù)測、風(fēng)險(xiǎn)防控等方面仍缺乏相應(yīng)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，這就使得多元化業(yè)務(wù)不一定能創(chuàng)造足夠的資金流入，甚至有些多元化業(yè)務(wù)出現(xiàn)巨額虧損，反而加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

（二）資本結(jié)構(gòu)不科學(xué)

傳統(tǒng)折衷理論認(rèn)為，企業(yè)保持一個(gè)合理的資本結(jié)構(gòu)一方面可以發(fā)揮好財(cái)務(wù)杠桿的作用，另一方面也會增加股東的每股收益，使股票市價(jià)上漲，企業(yè)價(jià)值得到提升。但是在現(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴于債務(wù)融資，部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債水平已遠(yuǎn)超合理區(qū)間。一方面，這與房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營管理有關(guān)，相比權(quán)益性融資，債務(wù)性融資成本更低、彈性更大、獲取更快，所以房地產(chǎn)企業(yè)更偏愛債務(wù)性融資；另一方面，由于我國資本市場正處于發(fā)展階段，融資性金融工具相對來說比較匱乏，房地產(chǎn)企業(yè)可選擇的融資方式也相對有限。

（三）行業(yè)經(jīng)營模式具有特殊性

房地產(chǎn)行業(yè)是負(fù)債經(jīng)營的典型，從拍中土地到開發(fā)建設(shè)再到對外銷售，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要雄厚的資金支持。與此同時(shí)，我國房地產(chǎn)企業(yè)大多采用預(yù)售制度，即開發(fā)商可以預(yù)先得到購房者的定金，之后再將這部分資金用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。但是，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從預(yù)售到結(jié)算竣工往往跨越多個(gè)會計(jì)年度，在此期間購房者交付的定金在進(jìn)行會計(jì)賬務(wù)處理時(shí)往往計(jì)入負(fù)債要素下的預(yù)收賬款科目，這就導(dǎo)致預(yù)售的房屋數(shù)量越多資產(chǎn)負(fù)債表中呈現(xiàn)的負(fù)債就越多，從而拉高了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債水平。

（四）行業(yè)粗放式發(fā)展

隨著住房制度改革的不斷深化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的有序推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)迎來前所未有的發(fā)展機(jī)遇，眾多企業(yè)紛紛投身房地產(chǎn)開發(fā)大潮，力求在房地產(chǎn)市場分得一杯羹。但是，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展也帶來一系列問題，房企惡意爭奪高價(jià)地塊、盲目上馬地產(chǎn)項(xiàng)目、大興造城運(yùn)動等亂象頻頻發(fā)生，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)加大融資力度，使得企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率不斷提升。同時(shí)，土地作為房地產(chǎn)開發(fā)的重要基礎(chǔ)，部分房地產(chǎn)企業(yè)通過舉債大量囤積土地，這也在一定程度上增加了企業(yè)的負(fù)債規(guī)模。

（五）政策調(diào)控影響企業(yè)獲利

隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)泡沫化問題也逐漸顯現(xiàn)，住房空置率偏高、房地產(chǎn)投資現(xiàn)象嚴(yán)重、房價(jià)遠(yuǎn)超居民正常購買力。為此，國家高度重視房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的種種亂象，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，采取更為嚴(yán)格的調(diào)控措施確保房地產(chǎn)市場良性健康發(fā)展。比如有些城市推出限購令、限貸令、上調(diào)首付比例等措施，防止購房者進(jìn)行多套房產(chǎn)投資。這些調(diào)控政策有效遏制了房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象，但同時(shí)也對房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生了影響，進(jìn)而攤薄了房地產(chǎn)企業(yè)的整體盈利，使企業(yè)負(fù)債水平一直處于高位。

四、對策建議

（一）控制投資規(guī)模，防范多元化經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

對于高負(fù)債房地產(chǎn)企業(yè)來說，其在發(fā)展過程中要緊密結(jié)合自身發(fā)展實(shí)際，合理控制投資規(guī)模，科學(xué)研判項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，準(zhǔn)確預(yù)估項(xiàng)目所需資金，避免盲目上馬地產(chǎn)項(xiàng)目。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)開展適當(dāng)?shù)亩嘣?jīng)營，從而達(dá)到擴(kuò)大規(guī)模、降低風(fēng)險(xiǎn)的效果。在實(shí)施多元化戰(zhàn)略時(shí)，部分房地產(chǎn)企業(yè)背離主營主業(yè)，盲目追求新興領(lǐng)域、熱點(diǎn)領(lǐng)域，只看到短期的高額回報(bào)而忽視長期發(fā)展前景，對于行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r缺乏科學(xué)有效的論證，這就給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了許多潛在的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)緊扣主營主業(yè)，明確自身優(yōu)勢，研判行業(yè)環(huán)境，選擇有效方式開展多元化經(jīng)營，避免因盲目過分多元化而陷入困境。

（二）拓寬融資渠道，構(gòu)建最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)

高負(fù)債房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格控制自身負(fù)債規(guī)模，立足自身發(fā)展實(shí)際，構(gòu)建多渠道融資體系，不斷優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。一方面，高負(fù)債房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極探索符合自身?xiàng)l件的融資模式，平衡好權(quán)益性融資和債務(wù)性融資、短期融資和長期融資之間的關(guān)系，深化銀企合作規(guī)模和范圍，構(gòu)建更加穩(wěn)定的融資渠道；另一方面，充分運(yùn)用自身優(yōu)勢，與上下游產(chǎn)業(yè)鏈開展緊密合作，加大經(jīng)營杠桿和產(chǎn)業(yè)鏈融資力度，從而獲得更多無息資金。同時(shí)，由于目前我們資本市場發(fā)展還不夠成熟，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道還比較單一，因此，還需加大資本市場開放力度，創(chuàng)新金融性融資工具，構(gòu)建多層級融資平臺，促使高負(fù)債房地產(chǎn)企業(yè)不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)資源的有效配置。

（三）加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高企業(yè)經(jīng)營管理水平

科學(xué)高效的管理對于企業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。對于高負(fù)債房地產(chǎn)企業(yè)，其高負(fù)債帶來了一系列風(fēng)險(xiǎn)，這與其內(nèi)部管理缺失有著一定的關(guān)系。為進(jìn)一步降低風(fēng)險(xiǎn)，高負(fù)債房地產(chǎn)企業(yè)可從以下方面著手：一是完善內(nèi)控制度，建立更為有效的決策制衡機(jī)制，在項(xiàng)目投資之前進(jìn)行科學(xué)論證，嚴(yán)格控制拿地規(guī)模和速度，避免因盲目上馬地產(chǎn)項(xiàng)目、過分拿地而造成巨額負(fù)債；二是加快房產(chǎn)銷售，通過傳統(tǒng)媒體和新媒體相結(jié)合的方式開展精準(zhǔn)化營銷，不斷提高房產(chǎn)銷售速度，及時(shí)回籠墊付資金，從而有效改善企業(yè)負(fù)債率和現(xiàn)金流狀況；三是嚴(yán)格控制費(fèi)用規(guī)模，堅(jiān)持過緊日子的理念，減少非必要費(fèi)用支出，堅(jiān)決遏制鋪張浪費(fèi)。制定科學(xué)合理的薪資管理制度，有效控制房地產(chǎn)行業(yè)高薪現(xiàn)象，不斷提高企業(yè)精細(xì)化管理水平和能力。

（四）增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

行業(yè)的發(fā)展往往伴隨著風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，有效的風(fēng)險(xiǎn)防控措施有助于降低風(fēng)險(xiǎn)、化解風(fēng)險(xiǎn)。對于高負(fù)債房地產(chǎn)企業(yè)，一方面要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識。當(dāng)前，有些企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識淡薄、規(guī)章制度僵化、專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理人員欠缺，這就導(dǎo)致企業(yè)在日常經(jīng)營管理過程中存在很大的風(fēng)險(xiǎn)漏洞。因此，企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步完善規(guī)章制度，加強(qiáng)專業(yè)人員配置，積極營造風(fēng)險(xiǎn)防范氛圍，努力做到人人防風(fēng)險(xiǎn)、事事防風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，建立科學(xué)有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。結(jié)合自身實(shí)際、行業(yè)發(fā)展、政策變化、技術(shù)力量等多方因素建立有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，運(yùn)用定量和定性相結(jié)合的方式全面評估企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，針對出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)采取措施進(jìn)行防范化解，致力于將風(fēng)險(xiǎn)控制在最低水平。

（五）尋求政策支持，有效化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

隨著房地產(chǎn)發(fā)展過程中暴露出種種問題，國家相關(guān)部門積極采取措施，發(fā)動各方力量，穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解工作。2021年12月，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)加大房地產(chǎn)項(xiàng)目兼并收購力度，要求金融機(jī)構(gòu)做好金融服務(wù)保障工作。對于高負(fù)債房地產(chǎn)企業(yè)來說，要主動尋求國家政策支持，與相關(guān)優(yōu)質(zhì)企業(yè)積極開展溝通合作，加大房地產(chǎn)項(xiàng)目兼并整合力度，從而達(dá)到減少庫存、回籠資金的目的。同時(shí)，高負(fù)債企業(yè)也可以引入優(yōu)質(zhì)的戰(zhàn)略投資者。一般來說，戰(zhàn)略投資者往往是行業(yè)的佼佼者，資金實(shí)力雄厚，具有先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和各種優(yōu)勢資源，通過引入戰(zhàn)略投資者可以有效緩解企業(yè)資金壓力，此外還可借用戰(zhàn)略投資者的相關(guān)資源盤活沉淀資產(chǎn)，從而進(jìn)一步提高市場競爭力，降低企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

五、結(jié)論

近些年來，房地產(chǎn)市場發(fā)展成效顯著，人民生活環(huán)境和居住環(huán)境極大改善，相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)一步完善，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成為重要經(jīng)濟(jì)支柱。但是，在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的背后也出現(xiàn)了一些問題，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債水平整體偏高，部分企業(yè)負(fù)債規(guī)模龐大，導(dǎo)致其償債壓力、再融資壓力持續(xù)加大，并在一定程度上影響了企業(yè)獲利，加劇了企業(yè)資金流斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。高負(fù)債的出現(xiàn)，一方面與企業(yè)自身經(jīng)營范圍、資本結(jié)構(gòu)、內(nèi)部管理有關(guān)，另一方面也與行業(yè)預(yù)售制度、粗放式的發(fā)展以及國家房地產(chǎn)調(diào)控政策息息相關(guān)。這些因素致使高負(fù)債房地產(chǎn)企業(yè)面臨眾多風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)，企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營受到嚴(yán)重影響。為進(jìn)一步防范風(fēng)險(xiǎn)，高負(fù)債房地產(chǎn)企業(yè)可通過多元化經(jīng)營、拓寬融資渠道、加強(qiáng)內(nèi)部管理、增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識、利用國家政策支持等方式來控制風(fēng)險(xiǎn)，從而進(jìn)一步降低風(fēng)險(xiǎn)水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。