彭文華 楊詠梅

摘要：2020年4月，證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布“證監(jiān)發(fā)[2020]40號(hào)”文，拉開了基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的帷幕。8月，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《指引》，提出了具體實(shí)施細(xì)則。文章介紹了REITs的起源以及REITs在美國、日本、新加坡和中國香港的發(fā)展，歸納整理了我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的區(qū)域和領(lǐng)域等要求，以及試點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的對我國多方面帶來的影響。

關(guān)鍵詞：REITs試點(diǎn);發(fā)展;要求;影響

受疫情沖擊，石油能源危機(jī)等因素的影響，2020年全球經(jīng)濟(jì)不景氣。我國也面臨較大困難，政府財(cái)政收入大幅下滑，公共預(yù)算收入下降，地方債發(fā)行出現(xiàn)新的高點(diǎn)。2020年4月，證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委發(fā)布“證監(jiān)發(fā)[2020]40號(hào)”文，開啟基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)。我國基礎(chǔ)設(shè)施積累沉淀的資產(chǎn)巨大，基礎(chǔ)設(shè)施投資渠道亟需拓寬，REITs的推出為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)注入長期投資資金，有利于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)長期持續(xù)運(yùn)營和穩(wěn)定發(fā)展。

一、REITs起源與發(fā)展

（一）美國REITs

REITs是房地產(chǎn)信托投資基金的簡稱，1960年美國政府頒布《稅收法案》允許設(shè)立權(quán)益型REITs，標(biāo)志REITs開端。最初開始于馬塞諸塞州商業(yè)信托，目的是為了鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資，處理存量房地產(chǎn)。期初由于限制過多，廣大投資者并不熟悉這種新型的金融產(chǎn)品，一度發(fā)展緩慢。而后通過修訂房地產(chǎn)投資信托《法案》，放開一些限制，承認(rèn)了房地產(chǎn)投資信托的法律地位推出一系列稅收優(yōu)惠政策，REITs開始逐步發(fā)展壯大。美國國會(huì)1976年對REITs納稅的規(guī)定進(jìn)行了調(diào)整，對分派利息做了調(diào)整，分配比例從90%提高到95%;同時(shí)，放寬了物業(yè)的買賣限制，規(guī)定REITs持有物業(yè)可以以轉(zhuǎn)售為目的。這一改革極大提高了市場熱情，投資領(lǐng)域拓展到了商業(yè)物業(yè)、倉儲(chǔ)、鐵塔、通訊、交通等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。

1986年，1993年美國由分別對稅收進(jìn)行改革，使REITs擁有了很大的物業(yè)控制權(quán)，REITs的經(jīng)營決策效率極大提高。允許養(yǎng)老基金投資于REITs，投資迅速增長，目前美國是最成熟、規(guī)模最大REITs市場。

（二）亞洲國家或地區(qū)REITs發(fā)展

1. 日本REITs

1998年9月，日本實(shí)施了《特殊目的公司實(shí)現(xiàn)特定資產(chǎn)流動(dòng)化法》，為日本REITs奠定了法律基礎(chǔ)，開啟日本REITs市場。日本REITs借鑒了美國的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)構(gòu)可以采用公司型或契約型。2000年5月，又修改法案，允許REITs對房地產(chǎn)投資，同時(shí)也認(rèn)可專門投資房地產(chǎn)的投資公司的合法地位。標(biāo)志著REITs在日本的確立。2001年9月，三菱地所和三井不動(dòng)產(chǎn)兩大房地產(chǎn)巨頭成功發(fā)行REITs并上市，目前，日本是亞洲最大的REITs市場。

2. 新加坡REITs

1999年，新加坡頒布房地產(chǎn)基金《指引》、2001年，新加坡頒布《證券和期貨法》，對REITs上市作出具體規(guī)定;隨后，2002年，發(fā)布集合投資《準(zhǔn)則》，細(xì)化對REITs的監(jiān)管。這一系列法律、法規(guī)的推出開啟了新加坡REITs市場。新加坡在稅收政策上做了修改，在稅收方面給予REITs大量優(yōu)惠，包括允許公積金投資REITs，境內(nèi)和境外外個(gè)人投資者持有REITs獲取的分紅均享受免稅優(yōu)惠政策，通過“穿透原理”避免雙重征稅，境外公司在新加坡投資REITs享受優(yōu)惠稅率等。2005年，對財(cái)產(chǎn)信托《指南》進(jìn)行了修訂，允許REITs在持有資產(chǎn)時(shí)，不必?fù)碛腥抗蓹?quán)，可以擁有部分股權(quán);允許REITs投資未完工房地產(chǎn)等，REITs發(fā)展大幅加快，目前新加坡是亞洲第二大REITs市場。

3. 中國香港REITs

中國香港證監(jiān)會(huì)于2003年7月30日頒布了REITs《守則》，為REITs發(fā)展提供了法律基礎(chǔ)。中國香港REITs是以信托方式組成，由獨(dú)立于REITs的公司作為受托人和管理公司進(jìn)行管理，信息披露非常嚴(yán)格，建立第三方獨(dú)立的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)制。經(jīng)過中國香港證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)的REITs可在香港聯(lián)交所掛牌。

從運(yùn)作模式上來看，中國香港REITs制度設(shè)計(jì)，既借鑒了美國、澳大利亞、新加坡等國家的經(jīng)驗(yàn)。中國香港REITs采用契約型模式，具有信托所有權(quán)與利益分離、財(cái)產(chǎn)獨(dú)立的特點(diǎn)。而美國、日本等國的REITs大多采取公司型組織形式。

4.中國內(nèi)地REITs

2000年左右，我國引進(jìn)REITs概念，2014 年，在上交所“中信啟航”類 REITs 發(fā)行，開啟國內(nèi)類REITs 序幕。該產(chǎn)品為私募，非權(quán)益產(chǎn)品，與國際標(biāo)準(zhǔn)有一定差別。2019 年9月，“滬杭甬徽杭”類REITs在上交所掛牌交易，屬于高速基礎(chǔ)設(shè)施，是國內(nèi)首單基礎(chǔ)設(shè)施類REITs產(chǎn)品。截至2020年4月月末，國內(nèi)已有72只類REITs上市發(fā)行，規(guī)模1431多億元。其中，有3只為基礎(chǔ)設(shè)施類 REITs （見表1），市場規(guī)模114多億元。近20年來，我國借鑒國外 REITs 經(jīng)驗(yàn)穩(wěn)步探索取得了巨大成就。本次試點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施REITs ，符合國際標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)了權(quán)益化、公募化和聚焦化的三大突破。

二、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)的要求

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是通過ABS持有項(xiàng)目公司全部股權(quán)，公開發(fā)行的，以底層資產(chǎn)為支持，通過穿透取得項(xiàng)目公司全部特許經(jīng)營權(quán)或所有權(quán)的基金。此次基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs具有以下要素。

（一）試點(diǎn)區(qū)域

2020年4月，證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《通知》公募REITs試點(diǎn)聚焦重點(diǎn)區(qū)域：京津冀、雄安新區(qū);長江經(jīng)濟(jì)帶;長江三角洲;粵港澳大灣區(qū)，具體地區(qū)見匯總表2。

（二）試點(diǎn)行業(yè)

證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《通知》，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)原則：優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目，鼓勵(lì)新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目開展試，各行業(yè)投資領(lǐng)域見表3。

（三）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

基礎(chǔ)設(shè)施REITs采用“公募基金+ABS”的產(chǎn)品架構(gòu)，80%以上基金資產(chǎn)持有ABS全部份額，基金通過特殊目的載體穿透取得項(xiàng)目特許經(jīng)營權(quán)或完全所有權(quán)。

（四）產(chǎn)品定價(jià)與收益

通過向網(wǎng)下投資者詢價(jià)的方式確定基礎(chǔ)設(shè)施基金份額的認(rèn)購價(jià)格。證券公司、基金公司、財(cái)務(wù)公司等專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者通過網(wǎng)下詢價(jià)，專業(yè)機(jī)構(gòu)的詢價(jià)會(huì)使定價(jià)、估值，貼近公允價(jià)值，實(shí)現(xiàn)價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能，促進(jìn)市場健康發(fā)展。

REITs的收益由兩部分組成，分紅收益和二級(jí)市場資本利得?；A(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品規(guī)定，年度利潤不低于90%可供分配利潤分配給投資者。

三、推行公募基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 的影響

（一）更好發(fā)揮財(cái)政資金的作用

第一，基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 可促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，盤活存量資產(chǎn)，帶動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施投資。

第二，基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 可吸引社會(huì)資本參與建設(shè)，保障民生工程的建設(shè)，盤活財(cái)政資金，發(fā)揮資金撬動(dòng)作用，加大基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投資。

第三，依托REITs市場建設(shè)，有利于化解金融風(fēng)險(xiǎn)。

第四，公募基礎(chǔ)設(shè)施 REITs發(fā)行可豐富中長期資金融資來源，為投資者提供新的金融投資產(chǎn)品，還能通過“滬港通”、“深港通”、“滬倫通”等渠道吸引境外投資者參與內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資。

（二）有利于國資國企綜合改革的推進(jìn)

深化混合所有制改革，完善國資監(jiān)管體制。提高核心競爭力，健全市場化經(jīng)營機(jī)制。

第一，推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 能厘清地方政府隱形擔(dān)保問題，有助于剝離國有企業(yè)社會(huì)職能，探索地方政府融資平臺(tái)市場化轉(zhuǎn)型。

第二，有利于企業(yè)再投資能力的提升，募集資金可盤活企業(yè)存量資產(chǎn)，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)提前回籠，縮短投資回報(bào)周期，形成投資良性循環(huán)，開拓更廣闊的投資渠道。

第三，有利于企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。REITs 是權(quán)益性金融產(chǎn)品，優(yōu)化發(fā)起人債務(wù)結(jié)構(gòu)，提高直接融資比重，盤活資金可償還銀行貸款，騰出融資空間，實(shí)現(xiàn)債務(wù)融資為主向權(quán)益融資轉(zhuǎn)化，降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。

（三）給投資者提供優(yōu)質(zhì)的金融產(chǎn)品和投資渠道

第一，基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 為自然人投資者和機(jī)構(gòu)投資者提供參與不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì)，基礎(chǔ)設(shè)施 REITs符合國際標(biāo)準(zhǔn)，是國際上慣用的資產(chǎn)配置渠道，實(shí)現(xiàn)了金融創(chuàng)新、拓寬了投資領(lǐng)域。

第二，豐富了我國資本市場投資工具，基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs為投資者提供了風(fēng)險(xiǎn)較小、流動(dòng)性強(qiáng)、穩(wěn)定、高收益率的集合投資工具，滿足了投資者對金融產(chǎn)品需求。

第三，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 底層資產(chǎn)有政府特許經(jīng)營權(quán)，流動(dòng)性更高、市場波動(dòng)率小、分紅穩(wěn)定，推動(dòng)公募基金、養(yǎng)老金、保險(xiǎn)資金等投資于優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。

推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，能夠容納相對較大的資產(chǎn)池，通過直接融資解決實(shí)體壓力，落實(shí)國務(wù)院關(guān)于補(bǔ)短板、穩(wěn)投資、去杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)的決策部署。

四、結(jié)語

REITs起源于美國19世紀(jì)60年代，最初的目的是盤活存量房地產(chǎn)，后來通過多次改革，投資領(lǐng)域拓展到商業(yè)地產(chǎn)、廠房、工業(yè)園區(qū)、公路等領(lǐng)域。最近20多年，進(jìn)一步拓展到交通、能源、通訊鐵塔、寬帶網(wǎng)絡(luò)、互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等基建設(shè)施領(lǐng)域。2000年后，亞洲地區(qū)的日本、新加坡和中國香港也推出了REITs，投資領(lǐng)域包括房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。我國2014 年推出了類REITs，屬于私募基金、類似于債券，流動(dòng)性較差，不符合國際標(biāo)準(zhǔn)。目前正在試點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，屬于權(quán)益性產(chǎn)品，流動(dòng)性高、收益高、安全可靠，符合國際標(biāo)準(zhǔn)。能提供一種新的融資渠道，有效化解大量沉淀的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，為市場提供了一種新型的金融投資工具，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

參考文獻(xiàn)：

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[3]周景彤，葉銀丹.基礎(chǔ)設(shè)施REITs開啟新時(shí)代[J].中國金融，2020（18）：58-59.

（作者單位：彭文華，廣州商學(xué)院;楊詠梅，廣州華商學(xué)院）