周建

摘 要：小區(qū)物業(yè)專項維修資金管理使用的原則是專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有人決策、政府監(jiān)督。小區(qū)物業(yè)專項維修資金是指專項用于小區(qū)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造的資金，是小區(qū)物業(yè)的養(yǎng)老金。基于此，本文闡述了小區(qū)物業(yè)專項維修資金管理使用的要求，對小區(qū)物業(yè)專項維修資金管理使用的問題及其措施進行了探討分析。

關鍵詞：小區(qū)物業(yè)；專項維修資金；管理使用；要求；問題；措施

1 小區(qū)物業(yè)專項維修資金管理使用的要求

1.1小區(qū)物業(yè)專項維修資金的管理要求。小區(qū)物業(yè)專項維修資金管理要求是：業(yè)主大會成立后，由業(yè)委會管理，業(yè)主大會應當委托所在地一家商業(yè)銀行作為本小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內小區(qū)物業(yè)專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立小區(qū)物業(yè)專項維修資金專戶。開立小區(qū)物業(yè)專項維修資金專戶，應當以小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域為單位設帳，按房屋戶（門）設分戶賬。直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房小區(qū)物業(yè)專項維修資金的部門應當在接到通知之日起30日內，通知專戶管理銀行將該小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主交存的小區(qū)物業(yè)專項維修資金賬號余額劃轉至業(yè)主大會開立的小區(qū)物業(yè)專項維修資金賬戶，并將有關賬目等轉交業(yè)主委員會。

1.2小區(qū)物業(yè)專項維修資金使用要求。（1）小區(qū)物業(yè)專項維修資金應當專項用于住宅公用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造、不得挪作他用。（2）專項維修資金在劃轉業(yè)主大會管理前使用管理程序條件。一是小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議，沒有小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的由相關業(yè)主提出使用建議。二是專項維修資金列支使用決定權由占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主和占總人數(shù)三分之二以上（兩個絕對多數(shù)）的業(yè)主討論通過后才可使用。三是小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)組織實施使用方案。四是小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主持有關材料向所在地直轄市、市、縣人民政府（房地產）主管部門申請列支。五是直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房小區(qū)物業(yè)專項維修資金部門審核同意后，向專戶管理銀行發(fā)出劃轉小區(qū)物業(yè)專項維修資金的通知。（3）小區(qū)物業(yè)專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后的專項維修資金使用程序。一是由小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)提出使用方案。二是業(yè)主大會依法通過使用方案。三是小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)組織實施業(yè)主大會批準使用方案。四是小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)持有關材料向業(yè)主委員會提出列支小區(qū)物業(yè)專項維修資金，其中動用公有小區(qū)物業(yè)專項維修資金的，向負責管理公有小區(qū)物業(yè)專項維修資金的部門申請列支。五是業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門備案；動用公有住房小區(qū)物業(yè)專項維修資金的，經負責管理公有住房小區(qū)物業(yè)專項維修資金部門審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者負責管理公有住房小區(qū)物業(yè)專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關法律、法規(guī)、規(guī)定和使用方案的，應當責令整改。六是業(yè)主委員會、負責管理公有住房小區(qū)物業(yè)專項維修資金的部門向專戶管理銀行發(fā)出劃轉小區(qū)物業(yè)專項維修資金的通知。

2 小區(qū)物業(yè)專項維修資金管理使用的問題

2.1小區(qū)物業(yè)專項維修資金的歸集問題。第一，維修資金的設立滯后于商品房的建設， 在確定要繳納維修資金時，有的小區(qū)可能已全部銷售，有的小區(qū)橫跨兩個時段，而已銷售的商品住宅未予以補交。第二，自維修資金設立以來，在很長的一段時間里，各地在執(zhí)行過程中都存在人情或權利等多種方式的減免， 直至2008年建設部和財政部頒發(fā)的《住宅專項維修資金管理辦法》實施后，這種情況才得以遏制。以上問題給小區(qū)物業(yè)專項維修資金的使用和管理帶來了很大的隱患，是當下必須面臨和解決的問題。

2.2小區(qū)物業(yè)專項維修資金的使用問題。主要問題有：（1）真正需要使用該資金的業(yè)主申請使用很艱難，（2）違規(guī)使用及對使用的監(jiān)管不嚴。業(yè)主申請使用小區(qū)物業(yè)專項維修資金難：一是源于前面提到的小區(qū)物業(yè)專項維修資金繳存的不均衡，同一個小區(qū)或同一棟樓、同一個單元有的業(yè)主繳存了而有的業(yè)主沒繳存，要動用這筆資金，當然不合規(guī)也不合理。二是源于有關管理部門或小區(qū)物業(yè)公司不作為或人為設置障礙。有的管理部門對小區(qū)物業(yè)專項維修資金的用途、其所有權屬于誰、在什么情況下可以使用、申請使用的手續(xù)和程序等沒有進行廣泛的大力的宣傳，致使業(yè)主不知道如何使用、向誰申請，甚至很多業(yè)主不知道專項維修資金的所有權仍是他自己的、是他今后可以使用的。三是《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，未成立業(yè)主大會的，維修資金的使用由小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主提出使用建議，由資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過。而實際中，有很多小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會，要把2/3 的業(yè)主召集起來非常困難。

3 加強小區(qū)物業(yè)專項維修資金管理使用的措施

3.1建立健全專項資金監(jiān)督法律體系。專項資金支出監(jiān)督法、專項資金投資監(jiān)督法、專項資金預算監(jiān)督法、專項資金收入監(jiān)督法、政府采購監(jiān)督法以及國庫資產管理監(jiān)督法等共同構成專項監(jiān)督法律體系。完善專項資金監(jiān)督法律體系，一是立足于專項資金監(jiān)管行為要求的基礎之上，以公共財政框架要求為依據(jù)，進一步明確專項資金監(jiān)督的職能和權限。同時，不斷改善信息化監(jiān)督管理手段，為開展專項資金信息化監(jiān)管提供有效工具；二是完善《預算法》、《政府采購法》以及《會計法》等專項資金相關法律法規(guī)，以此為依據(jù)，全面落實專項資金支出監(jiān)督檢查、大額專項資金支出管理以及財會工作秩序的規(guī)范和整頓等工作。從而確保專項資金監(jiān)督管理工作順利高效開展。

3.2加強小區(qū)物業(yè)專項維修資金的使用管理。建立小區(qū)物業(yè)專項維修資金的繳存、歸集與申請使用制度，實行統(tǒng)一歸集，?？顚?，?？顚Ｓ?，所有人決策，政府監(jiān)督，按照繳交主體構建單獨的賬戶。利用信息平臺，在網上達到提交數(shù)據(jù)和業(yè)主分類查詢的目的，使業(yè)主擁有充分的知情權。同時要進一步完善內部控制機制，提高專項維修資金的管理水平。為確保小區(qū)物業(yè)專項維修資金的可持續(xù)性，各有關部門要盡快研究相關的法規(guī)政策，制定出高效、可操作的小區(qū)物業(yè)專項維修資金的續(xù)籌辦法。

3.3強化小區(qū)物業(yè)專項維修資金的監(jiān)管。加強監(jiān)審部門對小區(qū)物業(yè)專項維修資金的歸集、使用、管理過程的監(jiān)督力度，以確保小區(qū)物業(yè)專項維修資金按照政策規(guī)定使用；制定相關的法律法規(guī)，嚴懲未繳、漏繳、挪用專項維修資金的相關人員，用法律來保障小區(qū)物業(yè)專項維修資金的安全。充分利用網絡平臺，建立操作性強的小區(qū)物業(yè)專項維修資金核算管理系統(tǒng)，業(yè)主可以在銀行繳費，在網上及時了解或自行查詢個人賬戶明細，這樣既可以提高小區(qū)物業(yè)專項維修資金的規(guī)范管理，又可以保障廣大業(yè)主的合法權益不受侵犯，確保小區(qū)物業(yè)專項維修資金的管理和使用公開公正。

4 結束語

小區(qū)物業(yè)專項維修資金由于受到各種因素的影響，在具體管理使用中存在諸多問題。因此對小區(qū)物業(yè)專項維修資金管理使用的問題及其措施進行分析具有重要意義。

參考文獻

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