■ 曾 運，姚

（1.西南民族大學(xué)公共管理學(xué)院，四川 成都 610225；2.西南民族大學(xué)商學(xué)院，四川 成都 610225）

土地作為一種特殊的生產(chǎn)要素，多年來被不同學(xué)派的學(xué)者研究，那么土地作為一種非貨幣的產(chǎn)品究竟是否可以被量化，即是否可以被貨幣化符號化，怎么去量化，在不同場景下是否土地量化的方法又不一樣，而本文選取的是在商業(yè)綜合體的場景下，商場運營者如何和商家進(jìn)行場地租金的協(xié)商，從而達(dá)成一個長期而非短期且動態(tài)的定價機制，在滿足雙方相對最大利益的非合作狀態(tài)下，通過合同或協(xié)議的形式形成長效合作機制，從而實現(xiàn)整體利益的最大化。而該長期合作機制所蘊含的正是博弈當(dāng)中的協(xié)調(diào)、威脅、激勵和懲罰機制，通過合理的定價和補償機制而得到無數(shù)新的納什均衡解。

筆者在寫這篇文章之前，曾多次前往川渝的幾個比較有明顯代表性的商場進(jìn)行探訪，在重慶印制二廠的探訪中，了解到該場所的定價還是依照的絕對地租定價機制進(jìn)行定價，租金的居高不下導(dǎo)致很多外來資本很難流入，同時由于本身原有商家的高房租導(dǎo)致無法有更多剩余資本擴大再生產(chǎn)或者用于引流等營銷手段，讓本身較為年輕的商場發(fā)展更為困難，大量商家開始撤資，發(fā)生同樣狀況的還有成都的東郊記憶。而與此相反，在走訪重慶南岸區(qū)的馬鞍山社區(qū)之后得到的結(jié)果卻大相徑庭，與該地的幾位老板交流得知，她們這里的房租非常便宜，除開繳納場所租金后，有大量的剩余資金用于平臺和網(wǎng)絡(luò)宣傳，從最開始沒什么人來的社區(qū)到現(xiàn)在需要提前一天才能定到位置，甚至提前三天才能訂到位置消費，生意不可謂不火爆，那么是否可以說場所租金的定價會深刻影響到再生產(chǎn)，如何合理定價才能促進(jìn)利益多方都得到納什均衡，也是本論文需要探討的問題。

一、國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述

（一）關(guān)于地租

土地是一種非貨幣的生產(chǎn)要素，土地的價格更多需要在某些具體條件下才存在。而在新中國早期計劃經(jīng)濟的體制下，土地“無法”存在價值——土地公有，市場不能進(jìn)行流通和買賣。而土地價值是需要在市場經(jīng)濟條件下才能存在，這也說明體制或者說制度決定了土地是否有價，即制度學(xué)派所說的土地之所以有價值是因為“私有產(chǎn)權(quán)”的存在[1]，正因為土地可以流通和交易，土地才被具有了可以衡量的價值。但是不是說土地只能在市場經(jīng)濟的體制下才存在價值呢？那也不是，古典經(jīng)濟學(xué)家威廉·配第對土地價值做了很好的定義，“地租是減去成本后的剩余價值”[2]，同時亞當(dāng)·斯密接著進(jìn)行了相應(yīng)的補充，“地租是對土地有償使用的一種報酬”，在農(nóng)業(yè)領(lǐng)域亞當(dāng)·斯密認(rèn)為“地租是由農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)價值決定的”，在礦業(yè)領(lǐng)域亞當(dāng)·斯密認(rèn)為“礦產(chǎn)的地租取決于產(chǎn)出力”，同時他總結(jié)道“供給關(guān)系決定地租”[3]。從古典經(jīng)濟學(xué)家那里我們知道即使在非市場化體制下，土地依舊是具有價值的，土地的價值被簡單地總結(jié)為該土地上生產(chǎn)的農(nóng)產(chǎn)品的價值，或者礦產(chǎn)所帶來的產(chǎn)出力，無論是農(nóng)業(yè)還是礦業(yè)，土地價值被土地上所生產(chǎn)出的產(chǎn)品價值所替換，都證明了任何條件下，土地是具有價值的。而亞當(dāng)·斯密地租理論的形成當(dāng)然也離不開以魁奈為代表的重農(nóng)學(xué)派對他的影響，企圖以產(chǎn)品價值去衡量土地價值[4]。當(dāng)然像新古典主義以馬歇爾為代表的經(jīng)濟學(xué)家也基本沿用了亞當(dāng)·斯密《論地租》的觀點“對土地的需求，形成了地租”[5]，其后大多對土地有價的認(rèn)識都基于以上流派而進(jìn)行延伸或修正。

（二）關(guān)于定價機制

土地既然被認(rèn)定為是有價的，那么如何去衡量地租的價格呢？威廉·配第率先提出“級差地租”這一概念，認(rèn)為“土地位置和土地質(zhì)量”是影響地租最重要的因素[6]。馬克思在其《資本論》的絕對地租理論里系統(tǒng)歸納到：農(nóng)業(yè)地租daz=λa-(1+π)ca+wla（其中，z為農(nóng)業(yè)土地使用量，da為單位地租率，ca為農(nóng)業(yè)投入不變資本量，w為工資率，la為農(nóng)業(yè)直接投入勞動量，λa為農(nóng)業(yè)產(chǎn)品勞動價值，π為工業(yè)和商業(yè)資本導(dǎo)出的平均利潤率。λa=la+ca，π=(lbwlb)/(cb+wlb)，其中 a、b 為部門 a和部門 b）[7]，該公式亦可理解為“土地使用量×地租率=農(nóng)產(chǎn)品勞動價值-農(nóng)業(yè)平均利潤率×農(nóng)業(yè)投入不變資本量+工資率×農(nóng)業(yè)直接投入勞動量”，這個公式可以簡單理解為土地租金與農(nóng)業(yè)投入、剩余價值和農(nóng)戶勞動量有關(guān)。而史密斯作為新馬克思主義學(xué)派重要代表人物，則對馬克思相關(guān)地租定價做出了新的補充和闡釋，提出了“租差理論”，該理論引出了“潛在地租”和“實際地租”兩個重要概念[8]，其對土地租金可理解為圖1。

圖1 史密斯的租差示意圖

而以齊昊，問嚴(yán)鍇為代表的中國學(xué)者則對“絕對地租”的土地租金定價做出了相關(guān)改進(jìn)。其推導(dǎo)結(jié)果顯示，土地租金的居高不下是因為漲起來之后很難再跌下去——形成一種“價格聯(lián)盟”[9]，開發(fā)資本家對土地所有權(quán)的壟斷，同時上漲后的價格也容易固化，這和日本學(xué)者青木蒼彥在《比較制度分析》中所提到的“路徑依賴”極為印合[10]。同時也暴露出絕對地租定價的弊端——因為價格容易固化，不能導(dǎo)致再生產(chǎn)。

以上討論均是基于靜態(tài)的價格進(jìn)行分析，而現(xiàn)實中的價格往往需要動態(tài)進(jìn)行調(diào)整。一方面因為地租的固化，導(dǎo)致地價居高不下，容易減緩物質(zhì)資料的循環(huán)，不能促使再生產(chǎn)；另一方面，價格的靜態(tài)滯后性，容易造成各方利益受損，無法達(dá)到帕累托最優(yōu)，例如在潛在地租和實際地租之間隨著信息不對稱和時間差距的拉大，土地食利者因信息滯后性往往產(chǎn)生大量的資源浪費，同時中間流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的增多也導(dǎo)致效率低下。因此一個動態(tài)且合理的定價機制就顯得尤為重要，本文也是基于動態(tài)的土地定價機制進(jìn)行研究推導(dǎo)和改進(jìn)。

（三）關(guān)于補償機制

補償機制作為定價機制中不可或缺的一部分，在近幾年的研究中也顯得越來越重要。常?？梢栽诟鞣N契約研究中看到，例如華中農(nóng)業(yè)大學(xué)的學(xué)者萬江紅、楊柳在其研究中也探討了補充和補償機制，試圖用補償機制對其合約進(jìn)行協(xié)調(diào)，為促其合約多方的有效合作和合約的長效穩(wěn)定運行，再例如電子科技大學(xué)的學(xué)者姚針對雙向拍賣機制提出的回購契約模型也闡述了補償機制可以很好地降低投資人（零售商）的投資風(fēng)險，使他們可以更加積極和冒險地增加投資，擴大生產(chǎn)規(guī)模從而利于雙方利益的擴大。

而在博弈論的相關(guān)研究中則對補充機制進(jìn)行了充分的討論——補充機制是否能長期合作取決于貼現(xiàn)因子的狀況，即多次博弈利益的綜合，不實現(xiàn)則遭到報復(fù)，或我們說的“聯(lián)合抵制”。本文結(jié)合博弈論的補償機制針對土地租金定價后的有效運行和長期穩(wěn)定進(jìn)行探討，試圖在動態(tài)定價機制上消除其不穩(wěn)定性，從而達(dá)到一定程度的帕累托最優(yōu)。

二、研究方法：不足與改進(jìn)

本文采用動態(tài)重復(fù)博弈對土地租金定價和補償機制進(jìn)行探討，以承包基理論為基礎(chǔ)進(jìn)行修改和補充，使其理論更能符合場地租金定價這一特定使用范圍，通過動態(tài)定價，減少信息不對稱和信息滯后帶來的效率低下，同時通過補償機制，實現(xiàn)合約的有效運行和長期穩(wěn)定，從而協(xié)調(diào)局部不均衡狀態(tài)以實現(xiàn)整體利益的優(yōu)化，促進(jìn)其進(jìn)入良性循環(huán)狀態(tài)。

該理論的不足之處在于：第一，沒有對委托人（這里為商場運營者）高定價進(jìn)行限制/懲罰；第二，該討論中，參與人是一對一，而現(xiàn)實生活中可能是一對多；第三，對談判系數(shù)W∈(0,1)，也可能存在不均衡讓利而爭奪優(yōu)勢位置的存在，比如星巴克，如果要讓它的談判系數(shù)為W=1/2的話，它很大程度上比不贏范思哲、寶格麗等產(chǎn)品定價和月收益更高的商家，他們的租金支付能力更強也更具有談判能力，這時候星巴克為了搶奪優(yōu)勢位置而自愿降低自己的談判系數(shù)比，提高租金比，減少純利潤比，從而獲得優(yōu)勢地位，表面來看星巴克損失更多，但長期來看處于現(xiàn)在的優(yōu)良地段并不是因為它的盈利水平比其他品類零售門店好，而是它讓出更多利潤給商場經(jīng)營者，從而占據(jù)優(yōu)良地段，雖然對于星巴克在該商場利益有所虧損，但在星巴克內(nèi)部，多家門店占據(jù)優(yōu)良位置，雖然在局部它不是最優(yōu)，但它的連鎖效應(yīng)使它實現(xiàn)了整體最優(yōu)。所以W=1/2并不能完全適用于所有商家，有的商家可能為了戰(zhàn)略需求會自損部分利益，所以在定價機制中也需要合理制定談判系數(shù)問題。

三、場地租金形成機制分析

這里基于承包基理論，引入動態(tài)定價機制以期更好符合市場的變化，而相應(yīng)對土地租金做出調(diào)整，同時增加補償和止損機制，以實現(xiàn)雙方利益的帕累托改進(jìn)。

首先引入兩個參與人：商場運營者和商家，分別用Manager（以下都用M表示）和Shop（以下都用S）表示。該定價過程可以簡單地抽象為一個兩階段動態(tài)博弈。在第一階段，商場運營者給出一個營業(yè)基礎(chǔ)數(shù)O和一個收益分配方案。在第二階段，商家在明確基礎(chǔ)數(shù)后給出一個營業(yè)自報數(shù)B。兩階段后進(jìn)入承包期和運營期，并在運營期后按照事先規(guī)定的方案進(jìn)行收益分配。

該利益分配規(guī)則如下：實際完成結(jié)果為A，簽訂合同數(shù)為 C，簽訂合同數(shù) C=（1-ω）O+ωB，而場所租金收取簡單抽象為實際完成結(jié)果總額的σ（σ∈(0,1)）作為租金抽成。當(dāng)實際完成數(shù)大于合同數(shù)時，給予商家獎勵；當(dāng)實際完成數(shù)小于合同數(shù)時，給予商家懲罰。設(shè)獎勵（或懲罰）系數(shù)為α，當(dāng)A>C時，獎勵商家（A-C）α；當(dāng)C-A>0且C>A>B時，給予商家（C-A）α的懲罰。為了防止商家謊報不真實的營業(yè)額，將β作為欺騙的代價系數(shù)，以實現(xiàn)其承諾維持合同的長期穩(wěn)定。當(dāng)A＞B時，給予商家（A-B）β的懲罰。同時為了防止商場運營者惡意抬高合同數(shù)，以實現(xiàn)“欺騙”即謀求自身最大利益而破壞長效合作機制，于是引入止損機制γ，當(dāng)O＞A時，給予商場運營者（O-A）γ的懲罰。這里設(shè)定α∈[1/2,1)，以實現(xiàn)其激勵和懲罰作用；設(shè)定β∈[1/2,1)，以提高懲罰成本，形成威懾作用；同時設(shè)定γ∈[0,1/2]，而商場運營者也為行動的主動方，過高會損害商場運營者的利益；ω為談判系數(shù)，ω∈(0,1)；當(dāng)商家自報數(shù)B超過合同談判數(shù)時，商家有剩余資本可以用于再生產(chǎn)，再生產(chǎn)所創(chuàng)造的價值為（B-C）δ，δ∈(0,1)。

這里對模型進(jìn)行簡單的分析，設(shè)定ω=0.5，即權(quán)數(shù)平均，簽訂合同數(shù)可以理解為基礎(chǔ)數(shù)O和自報數(shù)B之和的一半。α=80%，以實現(xiàn)激勵作用；基數(shù)過小或存在瞞報會損害商場運營者的利益，這里不妨設(shè)β=60%；而商場運營者為了謀取過大利益，不斷無視市場經(jīng)濟狀況而哄抬合同價以實現(xiàn)商家更多懲罰帶來的收益，為了防止市場無序和長效合作，設(shè)定止損系數(shù)γ=40%；最后，設(shè)定場所租金抽成σ=20%，貼現(xiàn)因子δ=20%。

接下來我們通過幾組案例來討論其機制的運行過程。

假設(shè)M估計實際完成數(shù)A=100，則M給的基礎(chǔ)數(shù)O=80，尚有一定余地給商家。各參數(shù)值分別為：ω=0.5，α=80%，β=60%，γ=40%。商家策略選擇和可能的結(jié)果見附表1（單位：萬元）。

附表1 補償機制發(fā)揮作用時的營業(yè)額-場地租金確定表

可以看到通過增加補償機制（止損功能），也可以很好地保護(hù)商家的利益，從而降低商家的經(jīng)營風(fēng)險，為其長久經(jīng)營合作提供可能；雖然商家的虧損可以止損，但長期的虧損也會加重商家的投資心理負(fù)擔(dān)，從而為他們平穩(wěn)退市提供機制性保障。

這里對以上參數(shù)進(jìn)行調(diào)整，自報數(shù)B和基礎(chǔ)數(shù)O均逐步提高，β=70%，γ=30%，其它參數(shù)不變，其運行結(jié)果見附表2。

附表2 懲罰機制大于補償機制時的營業(yè)額-場地租金確定表

從附表2第五組數(shù)據(jù)開始可以觀察到，雖然自報數(shù)達(dá)到了實際數(shù)，但是自報數(shù)沒有達(dá)到合同數(shù)，故需要支付虧損，以及這里依舊可以看到，商場運營者容易過多要求對商家的利益進(jìn)行轉(zhuǎn)移。

這里對以上參數(shù)進(jìn)行調(diào)整，自報數(shù)B和基礎(chǔ)數(shù)O均動態(tài)調(diào)整逐步提高，β和γ調(diào)回原來的數(shù)，即β=60%，γ=40%，其他參數(shù)不變，其運行結(jié)果見附表3。

附表3 補償機制發(fā)揮作用下商場運營者不顧市場實際情況依舊想要謀取更多租金時的營業(yè)額-場地租金確定表

由附表2和附表3可以看到，在附表2中懲罰機制大于的止損機制，商場運營者依舊會尋求更高利潤而不停提高價格，此時止損機制并沒有充分發(fā)揮作用，依舊存在大量的利益尋租行為。所以，要充分使止損機制發(fā)揮作用且不損害雙方更多利潤——商場運營者想要個人利益最大化，但商家也需要減少損失以謀求持續(xù)經(jīng)營，這時候止損機制就需要提高更多但不超過1/2的比例，以充分發(fā)揮作用。

由附表4可以看到，當(dāng)商場運營者根據(jù)市場規(guī)律合理提出基礎(chǔ)數(shù)O時，商家根據(jù)自己業(yè)務(wù)增長量給出一個合理的自報數(shù)，當(dāng)自報數(shù)超過合同數(shù)時，商家可以免受懲罰，同時有更多的錢用于再投資，這時可以增加商場經(jīng)營者的未來預(yù)期收入，使得總規(guī)模增加的同時場所預(yù)期收入也得到同步增長。在業(yè)務(wù)增長理想且實際完成數(shù)也較好的情況下，商家還可以獲得超合同獎勵，同時也保護(hù)了商家的利益，使得商家凈收益增加。雖然商家凈收益得到了增加，但場所預(yù)期收入并沒有因此而減少，反而在同步增加，實現(xiàn)雙方利益蛋糕的增大。

附表4 貼現(xiàn)因子發(fā)揮作用時的營業(yè)額-場地租金確定表

實際上，商場運營者可以通過逆向歸納法思想，對商家的收益建立一個收益函數(shù)，設(shè)商家的收益函數(shù)為f（B），則有如下關(guān)系：

現(xiàn)目前僅討論f(B)的瞞報懲罰機制，當(dāng)β-ωα?xí)r，f（B）的函數(shù)為：

其f(B)的幾何圖形如圖2所示。

圖2 商家的收益函數(shù)與自報數(shù)的關(guān)系

由 f(B)函數(shù)可以看到，當(dāng) B≤A 時，只要 β-ωα＞0，則f(B)是B的增函數(shù)；當(dāng)B＞A時，f(B)是B的減函數(shù)，而當(dāng)S=A 時，f(B)有最大值 f(A)。

因此，商場運營者在第一階段對基礎(chǔ)數(shù)和分配方案確定時，必須滿足β-ωα＞0。商家在第二階段時只能誠實地報出自報數(shù)B，該自報數(shù)就是可能的完成數(shù)A。

其次，來討論一下對運營者M(jìn)的懲罰和針對商家的止損機制。針對商場運營者的租金收益函數(shù)f(O)有以下函數(shù)關(guān)系：

其f(O)的幾何圖形如圖3所示。

圖3 商場運營者的收益函數(shù)與基礎(chǔ)數(shù)的關(guān)系

由f(O)函數(shù)可以看到，當(dāng)商場運營者將基礎(chǔ)數(shù)定得比實際數(shù)低時，收益處于合理值，即與市場增長處于同步狀態(tài)，當(dāng)商場運營者蓄意存在欺騙，謀取個人利益最大值，將基礎(chǔ)數(shù)定得遠(yuǎn)高于實際數(shù)時，收益存在遞減的狀態(tài)，且緩慢下降（處于先行者角度）。

綜上所述，若商家和商場運營者都想獲得一個納什談判解的話，就需要對彼此做出一個讓步，從而實現(xiàn)利益的最大化。拋開模型僅從短期利益來看，商場運營者確實可以利用欺騙行為來獲得短期利益最大化，但這破壞了長期合作的基礎(chǔ)，容易陷入囚徒困境，而忽略了貼現(xiàn)因子對長期合作的影響，使得未來預(yù)期利益和總利益的最大化，即總價值為（δ為貼現(xiàn)因子）。因而從理性角度來說，科學(xué)的定價機制有利于長效合作和促進(jìn)利益增長。

四、總結(jié)

利己是導(dǎo)致不合作的根源，而承諾、威脅和補償是促其合作的重要手段。重復(fù)博弈使得長期合作(穩(wěn)定)成為一種可能，而這種可能大大擴展了雙方或多方的戰(zhàn)略空間，或被叫做“路徑依賴”。該討論中運用到的就是動態(tài)重復(fù)博弈，動態(tài)博弈是相對靜態(tài)博弈而言的，動態(tài)博弈的使用可以很好地減少預(yù)期、潛在和實際等租金值之間的差距，從而將租金價格定于一個動態(tài)調(diào)整的過程之中，促進(jìn)市場經(jīng)濟的平穩(wěn)健康運行。

那么為什么要實現(xiàn)長期合作，這是為了實現(xiàn)帕累托改進(jìn)，這里運用逆向歸納法建立模型可以很好地闡釋這一層關(guān)系，通過模型可以很好地解釋許諾和合同是實現(xiàn)帕累托改進(jìn)的最好辦法[11]。而討論合理定價保護(hù)雙方以實現(xiàn)帕累托改進(jìn)，其實歸根究底探討的還是公平和效率的問題，或者可以說蛋糕大小和分配的問題，這里引用納什談判解去理解這一關(guān)系，即“畫家與畫廊”的利益實現(xiàn)和分配問題。

那么如何實現(xiàn)合作：通過支付承諾成本即可。那么如何實現(xiàn)長期合作：貼現(xiàn)因子、重復(fù)博弈概率、補償機制、懲罰機制和納什談判解V＞a+b等均可以作為實現(xiàn)手段。

本論文采取的動態(tài)重復(fù)博弈是基于上一輪的結(jié)果對下一輪的定價進(jìn)行動態(tài)調(diào)節(jié)，我們也可以理解為動態(tài)博弈下的靜態(tài)博弈，即理解為整個博弈是動態(tài)，把它切割成一個個靜態(tài)片段。雖然每一次定價在未來看來未必是最優(yōu)的，但在該時期來看它是最優(yōu)的，而這個最優(yōu)也依賴于歷史最優(yōu)價格，即通過逆向歸納得出。比如在該問題中商場管理者和商家想要獲得納什談判解，需要依賴于以前價格的歷史，即價格Pit依賴于歷史：Hmax={P1,P2,P3,...,Pi}[12]。本篇論文研究的定價機制則是一個動態(tài)和重復(fù)博弈的過程，它基于承包基理論的動態(tài)博弈基礎(chǔ)，增加了補償和止損機制，很好地保護(hù)了雙方的長遠(yuǎn)利益，通過長期的穩(wěn)定促使其貼現(xiàn)因子創(chuàng)造更大的總價值，以促使蛋糕的增大。同時路徑依賴和制度變遷，也造就了一個個的納什均衡解和帕累托改進(jìn)。

該論文的提出也是基于現(xiàn)目前眾多實體經(jīng)營困難，僅從場所租金定價與商家經(jīng)營剩余資金之間關(guān)系進(jìn)行探討，從而探索一條用更科學(xué)的角度去合理制定和規(guī)范場所租金，引導(dǎo)從無序走向有序、從靜態(tài)到動態(tài)定價的一個過程，希望能對未來商場運營者提供一些更為長遠(yuǎn)的思考和商家簽訂合同時謀求更多發(fā)展的意識和機會。