范波根

（中化地質(zhì)礦山總局福建地質(zhì)勘查院，福建 福州 350013）

0 引言

在房產(chǎn)測算中共有建筑面積分?jǐn)偟娜c(diǎn)問題：第一，房屋幢的認(rèn)定問題。第二，房屋共有建筑部位功能及服務(wù)范圍認(rèn)定的問題。最后是房產(chǎn)面積計算軟件對共有建筑面積分?jǐn)偟膯栴}。

1 幢的認(rèn)定

由于國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T 17986.1—2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》（以下簡稱《規(guī)范》）明確了為多幢（跨幢）服務(wù)的管理用房、設(shè)備用房等不能分?jǐn)?，因此，幢的劃分認(rèn)定成了一些建筑部位分?jǐn)偱c否的關(guān)鍵。

《規(guī)范》中對幢作了如下定義：幢是指一座獨(dú)立的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋。此定義已不能很好地作為現(xiàn)在許多新的建筑形式劃分幢的依據(jù)，相對籠統(tǒng)[1]。不過，到目前為止，相應(yīng)的職能部門還沒有對“幢”作具體的、適用的定義或是劃分的方法。

綜上所述，對幢的劃分，依據(jù)其構(gòu)造形式，同時還需要結(jié)合規(guī)劃部門對該項目的批準(zhǔn)指標(biāo)，對不同形式建筑需作具體、綜合的分析。

2 房屋共有建筑部位功能及服務(wù)范圍的認(rèn)定

房屋共有建筑部位指的是各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑空間。其中可分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ课豢煞譃橐韵滤念悾捍惫灿薪ㄖ课弧⒐δ軈^(qū)共有建筑部位、層共有建筑部位及其他共有建筑部位。其一般內(nèi)容有：幢內(nèi)的電梯井、管道井、樓梯間、室外樓梯、垃圾道、變配電室、設(shè)備房、公共門廳、門廊、門斗、過道、地下室公共設(shè)施用房、值班警衛(wèi)室等。

房屋共有建筑部位功能是指共有建筑空間為相關(guān)單元提供出入、安全等方面的作用及服務(wù)。而房屋共有建筑部位服務(wù)范圍是指共有建筑部位所提供相應(yīng)功能服務(wù)的所有單元集合。

房屋共有建筑部位功能及服務(wù)范圍的確認(rèn)是共有建筑部位面積分?jǐn)傆嬎闱暗闹匾绦?。為此，一些城市的房產(chǎn)面積測算管理的行政主管部門出臺了相關(guān)文件，要求房產(chǎn)測量委托單位出具共有共用建筑部位使用功能及服務(wù)范圍的說明。如此做法的出發(fā)點(diǎn)是創(chuàng)新的、進(jìn)步的，使共有建筑部位功能及服務(wù)范圍得到客觀、準(zhǔn)確的反映，避免由分?jǐn)傄鸬拿堋⒓m紛。但是沒有充分考慮到委托單位實際是如何對待的，常常有這樣的情況：房產(chǎn)測量委托單位把共有建筑部位功能及服務(wù)范圍的說明全權(quán)交給受委托測繪單位完成，最后其蓋章就事。原因有：房產(chǎn)測量委托單位對共有建筑部位功能及服務(wù)范圍確實不清楚，即使清楚，對當(dāng)?shù)胤课莨灿忻娣e分?jǐn)傄?guī)定則不清楚，因為有些共有建筑部位服務(wù)范圍的敘述說明受分?jǐn)傄?guī)則影響。

為了使房屋共有建筑部位功能及服務(wù)范圍的確定客觀、真實、準(zhǔn)確，兼顧效率，個人有這樣的想法，只將無法依據(jù)規(guī)范、細(xì)則判定服務(wù)范圍的共有建筑部位，或?qū)嵉卣{(diào)查難以判定的內(nèi)容列出并附圖說明，要求委托單位與該項目設(shè)計單位溝通，讓設(shè)計單位對列出需認(rèn)定的共有建筑部位作出設(shè)計功能及服務(wù)范圍說明，并蓋公章，以示負(fù)責(zé)。然后，委托單位根據(jù)項目建設(shè)的實際情況對設(shè)計單位出具的功能及服務(wù)范圍說明進(jìn)行核對、確認(rèn)。如有變更的地方，應(yīng)另附紙作相應(yīng)的說明，并蓋公章,最后一并提供給測繪單位。之所以先讓設(shè)計單位出具共有建筑部位設(shè)計功能及服務(wù)范圍說明，是由于設(shè)計單位專業(yè)性強(qiáng)，對所設(shè)計房屋各部位的功能清楚。另外，設(shè)計單位跟第三方購房者沒有直接利益關(guān)系，使提供的說明更加客觀、準(zhǔn)確。這種確定方法勢必給房產(chǎn)測量委托單位增加了工作量，但具有一定的實踐意義。

3 住宅樓以幢還是以梯為單位分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e的問題

以幢為單位分?jǐn)?，是指將整幢的共有建筑面積總和除以整幢套內(nèi)面積總和取得整幢各住宅單元的分?jǐn)傁禂?shù)（只有一個），再根據(jù)各單元的套內(nèi)面積求得各單元的分?jǐn)偯娣e。

以梯為單位分?jǐn)?，是指把各個梯位各自所有住宅單元的集合看成是一個功能區(qū)，如一住宅樓有3個梯位，則將其分成3個“功能區(qū)”。首先，將為整幢服務(wù)的共有建筑面積（如外半墻、設(shè)備用房等）分?jǐn)傊粮魈菸弧肮δ軈^(qū)”，然后各個梯位將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e加上為這一梯位住宅單元的共有建筑面積（通常為樓梯、電梯井等）分?jǐn)傊粮鲉卧?/p>

《規(guī)范》B3.3共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄖ?，?guī)定了住宅樓以幢為單位分?jǐn)傆嬎愎灿薪ㄖ娣e。但從中可分析其所指的住宅樓應(yīng)是普通的住宅樓，即各梯位戶型一致，各梯位共有建筑面積相同。對于這樣的住宅樓，按幢與按梯位分?jǐn)偲浣Y(jié)果是一致的。在房產(chǎn)測算中，應(yīng)對住宅樓作個分析，不能硬套《規(guī)范》。下面兩種情況，按梯為單位分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e才是合理的。

3.1 不同梯位的單元面積差異比較大

此時，在各梯位共有建筑面積一致的情況下，按幢為單位分?jǐn)?，會造成面積大的單元“搶”單元面積小的梯位的共有建筑面積，違背了誰使用誰分?jǐn)偟脑瓌t。另外《規(guī)范》8.1.5條對房屋共有建筑面積作了明確的定義：房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。顯然，這種情況按幢分?jǐn)偸遣缓侠淼?，以梯為單位分?jǐn)倓t避免了這問題。

3.2 不同梯位的共有建筑面積有較大差異

此時，在各梯位單元面積一致的情況下，以幢為單位分?jǐn)?，則會造成共有建筑面積小的梯位單元多攤了大的梯位的共有建筑面積。因此，需以梯為單位分?jǐn)偛拍鼙苊膺@問題。

對于以上兩種情況，有人認(rèn)為仍要按幢為單位分?jǐn)?，理由是：一幢樓?nèi)兩個套內(nèi)面積一樣的戶型，如果放在不同的梯位（具有不同的共有建筑面積）按以梯為單位分?jǐn)偩蜁愠霾灰粯拥慕ㄖ娣e，顯得不合理。然而，其理由沒有什么依據(jù)可言，一樣的套內(nèi)面積與一致的分?jǐn)偯娣e沒有必然聯(lián)系。應(yīng)該具體問題具體分析，當(dāng)其處于共有建筑面積大的梯位時，該戶產(chǎn)權(quán)主所使用的共有建筑面積就是要多，這是很客觀的。從中我們又可看出按梯分?jǐn)偟墓叫浴⒑侠硇浴?/p>

另外，某年11月18日的《海峽導(dǎo)報》曾刊登一件廈門商品房買賣合同糾紛案。具體是這樣的：廈門集美區(qū)一商品房項目是按梯為單位分?jǐn)傆嬎愕?，但?1位業(yè)主不服，認(rèn)為這種算法使他們所購單元公攤多了，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，按幢為單位分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。為此，31位業(yè)主把開發(fā)商告上了法庭。結(jié)果，集美法院經(jīng)過審理認(rèn)為，“按梯公攤”公平合理。開發(fā)商委托的測繪單位按照共有建筑面積各自的功能和服務(wù)對象分別進(jìn)行分?jǐn)?，符合誰使用誰分?jǐn)偟脑瓌t，合乎公平合理原則，也符合《規(guī)范》8.1.5條的規(guī)定：房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

總之，住宅樓以梯為單位分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e是公平合理的，也是有法可依的。

4 房產(chǎn)面積計算軟件對共有建筑面積分?jǐn)偟膯栴}

隨著計算機(jī)技術(shù)的不斷發(fā)展，其運(yùn)用已深入了各行業(yè)，測繪行業(yè)也不另外。如今許多房產(chǎn)測繪單位已采用房產(chǎn)面積計算軟件分?jǐn)傆嬎愎灿薪ㄖ娣e，這給測繪單位提高了生產(chǎn)效率，但我們應(yīng)注意,遇到房屋功能區(qū)較多、較復(fù)雜，共有建筑面積服務(wù)范圍有交叉時，軟件分?jǐn)偨Y(jié)果的準(zhǔn)確程度。

《規(guī)范》對共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄗ髁艘?guī)定如下：①住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偅阂源睘閱挝唬勒展剑↘為分?jǐn)傁禂?shù)；Si為各單元套內(nèi)面積，為各單元的分?jǐn)偯娣e；為需分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e總和；為參加分?jǐn)偟母鲉卧變?nèi)面積總和，以上面積單位均為平方米）計算。②商住樓共有建筑面積分?jǐn)偡椒ǎ合劝醋≌蜕虡I(yè)各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分。然后，住宅和商業(yè)部分將所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)?。住宅部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積依照上述公式計算。商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e，加上本身的共有建筑面積，按各層的套內(nèi)面積依比例分?jǐn)偢鲗?，作為各層共有建筑面積的一部分，加上各層的共有建筑面積，便得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各單元面積按比例分?jǐn)傊粮鲉卧?。綜上所述，對于此類房屋的共有建筑面積的分?jǐn)偅捎弥鸺壏謹(jǐn)?，從高級到低級，平級不分?jǐn)偟脑瓌t。一級分?jǐn)倿榇惫灿薪ㄖ娣e分?jǐn)偟焦δ軈^(qū)；二級分?jǐn)倿閷⑸霞壏謹(jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e加上本功能區(qū)共有建筑面積，分?jǐn)傊粮鲗?；最后按各單元套?nèi)面積比例分?jǐn)傊粮鲉卧藢偃壏謹(jǐn)?。③多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ喊垂灿薪ㄖ娣e各自的功能，參照商住樓的分?jǐn)傆嬎惴椒ㄟM(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

在房產(chǎn)測繪單位曾使用過一款房產(chǎn)面積計算軟件（房產(chǎn)面積測算管理的行政主管部門指定的），該款軟件只能打印輸出分?jǐn)偤蟮母鲉卧ㄖ娣e明細(xì)、分?jǐn)傁禂?shù)表等，而不能輸出或查詢分?jǐn)傁禂?shù)計算過程的表格。本人曾測算了一幢功能區(qū)較多、共有建筑面積服務(wù)范圍有交叉的房產(chǎn)案例，為了核對該軟件的分?jǐn)偨Y(jié)果，按《規(guī)范》規(guī)定的共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?，采用Excel電子表格進(jìn)行手動分?jǐn)偅菏紫?，對本幢各樓層單元面積、共有建筑面積作匯總統(tǒng)計；然后，對跨功能區(qū)的共有建筑面積進(jìn)行分解計算；接著，按照從高級到低級、逐級分?jǐn)偟脑瓌t計算各級分?jǐn)傁禂?shù)；最后，將各樓層的單元面積乘以相應(yīng)的分?jǐn)傁禂?shù)得到相應(yīng)的分?jǐn)偯娣e頁。軟件計算的結(jié)果也有導(dǎo)出至附表。比較兩種方式分?jǐn)偟慕Y(jié)果：地下室與二層的兩種方式分?jǐn)偨Y(jié)果是一致的；一層及四層以上單元的手動分?jǐn)偨Y(jié)果比軟件分?jǐn)偟慕Y(jié)果大些，差值分布在0.01~0.11 m2；三層單元的手動分?jǐn)偨Y(jié)果則比軟件分?jǐn)偟慕Y(jié)果小些，差值分布在0.05~0.74 m2。但手動分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和4 538.56 m2比軟件分?jǐn)偟膬H大0.01 m2，是由于兩者計算過程的取位導(dǎo)致，是相符的。

通過比較表明，該軟件對跨功能區(qū)的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)的計算方式存在差異。由于軟件分?jǐn)傁禂?shù)計算的具體過程看不到，這給對此進(jìn)一步分析帶來了不便。因此，一方面，希望軟件開發(fā)者對軟件進(jìn)行完善，提供使用者能輸出或查詢到共有建筑面積分?jǐn)偟木唧w計算過程，以便使用者碰到相對特殊的案例作核對。另外，作為從事房產(chǎn)測量的作業(yè)人員遇到有跨功能區(qū)公建的建筑面積分?jǐn)倳r，應(yīng)按分?jǐn)傇瓌t，認(rèn)真手動計算分?jǐn)偯娣e，跟軟件分?jǐn)偨Y(jié)果進(jìn)行比較，當(dāng)有較大差異時，以便選擇公平合理、有法可依的分?jǐn)偨Y(jié)果，特殊情況應(yīng)特殊解決。

5 結(jié)語

以上是本人在房產(chǎn)測量中對房屋測算技術(shù)及建筑面積分?jǐn)偟?。其實，在房產(chǎn)測量中，仍有許多大大小小的問題，值得我們?nèi)シ治?、探討。只有對出現(xiàn)的問題不斷分析、探討，才能使我們的房產(chǎn)測算工作更好地進(jìn)行，更好地為房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證等工作提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，提高房產(chǎn)測量的服務(wù)質(zhì)量。