王偉彥 上海理工大學(xué)管理學(xué)院MBA

采購管理是對企業(yè)采購過程中各環(huán)節(jié)的管理和控制過程，具體包含采購計劃、采購訂單、交易管理、采購合同、采購策略等方面的內(nèi)容，目的在于幫助企業(yè)保障物資供應(yīng)，提高物資質(zhì)量，降低采購成本。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在對采購業(yè)務(wù)進(jìn)行綜合管控時，需要選擇更加專業(yè)的技術(shù)人員，并且對采購管理存在的問題進(jìn)行全面分析，通過制定針對性的解決對策來保障采購業(yè)務(wù)活動的順利開展，不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的采購管理效率[1]。

一、房地產(chǎn)企業(yè)采購管理存在的問題

根據(jù)上文的分析可以發(fā)現(xiàn)，采購管理事關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)營和發(fā)展，其重要性不言而喻。但從實(shí)際情況來看，部分房地產(chǎn)企業(yè)的采購管理還存在一些問題，這些問題極大程度制約到了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理水平，因此要加以分析。

（一）執(zhí)行力弱

在采購環(huán)節(jié)中，采購人員如果沒有按照規(guī)章制度要求來全面實(shí)施采購活動，就無法完成控制活動目標(biāo)，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)企業(yè)的采購管理效率。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)規(guī)章制度時，如果沒有嚴(yán)格按照采購管理需求對現(xiàn)有制度進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，也沒有對制度的可行性進(jìn)行全面評估，這就容易出現(xiàn)制度建設(shè)與管理活動之間的較大差異。不僅無法為房地產(chǎn)企業(yè)的采購管理工作提供有效依據(jù)，而且難以將各項條款貫徹落實(shí)到管理環(huán)節(jié)中。實(shí)際上，在對采購工作進(jìn)行控制和管理時，職位分離是非常重要的，所有采購人員都必須對自身責(zé)任和權(quán)利擁有正確的認(rèn)知。但部分房地產(chǎn)企業(yè)為節(jié)省人力成本，在引進(jìn)采購人員時，沒有為新進(jìn)員工開展技能培訓(xùn)和教育活動，也沒有對崗位職能進(jìn)行明確劃分，甚至?xí)霈F(xiàn)職能交叉的現(xiàn)象。比如，房地產(chǎn)企業(yè)其他部門的管理人員存在隨意調(diào)配物資的情況，甚至越權(quán)影響采購管理工作。究其原因，還在于房地產(chǎn)企業(yè)采購管理工作的執(zhí)行力不高，無法按照規(guī)章制度的要求來嚴(yán)格落實(shí)各個采購環(huán)節(jié)，容易給貪污腐敗或徇私舞弊人員留有可乘之機(jī)，影響到了采購管控工作的開展。另外，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)該問題的原因，還在于采購工作沒有引起中上層管理人員的重視，沒有根據(jù)采購崗位要求來安排合適的人員，使得后續(xù)的各項采購工作執(zhí)行力度都不高，增加了成本控制和風(fēng)險管理的難度[2]。

（二）協(xié)調(diào)難度大

房地產(chǎn)企業(yè)存在業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜，工作覆蓋范圍廣的特點(diǎn)。為節(jié)省成本，房地產(chǎn)企業(yè)大多會通過集中采購的方式來盡可能選擇質(zhì)優(yōu)價低的物資。這種集中采購的方式往往會在短期內(nèi)提高采購人員的工作量，進(jìn)而出現(xiàn)價格、數(shù)量、交付等方面的內(nèi)容，或者因為采購人員的失誤影響到后續(xù)的物資采購。特別是在跨區(qū)域運(yùn)營時，不同地區(qū)的建設(shè)項目對所需的物資存在較大差異性，強(qiáng)行將物資需求集中在一起，無疑就增加了采購人員的協(xié)調(diào)難度。如果采購人員在開展集中采購活動之前，沒有對市場價格波動規(guī)律進(jìn)行全面掌握，也沒有選擇可靠的供應(yīng)商進(jìn)行長期合作，就無法保證各項物資的質(zhì)量，甚至可能會因為其中的殘次品問題，增加房地產(chǎn)企業(yè)的采購成本。雖然房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行部門職能劃分時，已經(jīng)在一定程度上促進(jìn)了部門的協(xié)調(diào)發(fā)展，也為采購管理工作開展提供了充足支持。但因為部門間大多是平級關(guān)系，一旦采購管理工作不被其他部門支持，就可能會導(dǎo)致采購管理工作的難以維系，影響到后續(xù)的物資供應(yīng)問題，在物資短缺的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)難以開展正常的業(yè)務(wù)[3]。

（三）采購程序繁雜

為降低房地產(chǎn)企業(yè)的采購成本，有效避免以次充好、吃回扣等行為，房地產(chǎn)企業(yè)往往會對采購程序做出嚴(yán)格要求。但過于繁雜的采購程度肯定會對采購管理效率產(chǎn)生直接的影響，甚至影響到房地產(chǎn)企業(yè)的項目規(guī)劃和建設(shè)進(jìn)度問題。特別是在采購計劃擬定之前，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有做好采購周期優(yōu)化管理，就無法保證各項物資的及時供應(yīng)，會引發(fā)比較嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為簡化采購程序，會引進(jìn)智慧管理系統(tǒng)，將采購程度固定下來，相關(guān)部門及人員按部就班進(jìn)行操作即可，一方面突出了采購工作的公開化和透明化，另一方面有效避免了因采購程序問題，影響到了采購管理工作效率。但市面上的智慧管理系統(tǒng)功能繁多，如果房地產(chǎn)企業(yè)在信息化建設(shè)的過程中，沒有根據(jù)采購工作的實(shí)際需求來持續(xù)完善和優(yōu)化系統(tǒng)的功能，就無法為后續(xù)的采購工作提供有效的技術(shù)支撐。而且，房地產(chǎn)企業(yè)在與固定供應(yīng)商長期合作過程中，容易因信任度提高的原因放松風(fēng)險管理，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部人員出現(xiàn)貪污腐敗等行為。特別是在大批量采購過程中，一旦出現(xiàn)物資質(zhì)量問題，或者采購周期與項目進(jìn)度差異過大，就有可能會導(dǎo)致建設(shè)項目的延期，進(jìn)而引發(fā)一系列嚴(yán)重后果[4]。

（四）容易受環(huán)境影響

物資價格存在波動，所以房地產(chǎn)企業(yè)采購工作就容易受到環(huán)境因素的影響。從房地產(chǎn)企業(yè)角度來看，影響采購工作的環(huán)境因素主要分為內(nèi)部和外部兩類。一方面，內(nèi)部因素。如果房地產(chǎn)企業(yè)在對采購風(fēng)險進(jìn)行控制時，沒有對環(huán)境理念進(jìn)行深入理解，就無法明確風(fēng)險問題發(fā)生的原因，也難以根據(jù)自身實(shí)際情況制定針對性的解決措施。在對內(nèi)部環(huán)境風(fēng)險進(jìn)行防控時，房地產(chǎn)企業(yè)容易存在規(guī)章制度不健全的問題，影響到采購管控工作的全面落實(shí)?；蛘叻康禺a(chǎn)企業(yè)所開展的內(nèi)部控制措施脫離了采購管理工作實(shí)際，倒是內(nèi)部風(fēng)險管理流于形式。另一方面，外部環(huán)境。外部環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)采購管理工作的影響，主要體現(xiàn)在物資價格的變動上。特別是在疫情環(huán)境下，貨幣超發(fā)引發(fā)了一系列原材料價格的上漲，這就直接提高了房地產(chǎn)企業(yè)的成本。房地產(chǎn)企業(yè)如果沒有密切關(guān)注原材料市場動態(tài)，就容易出現(xiàn)物資短缺的問題，讓本就資金短缺的房地產(chǎn)企業(yè)更加舉步維艱[5]。

（五）風(fēng)險防控水平低

在對采購活動進(jìn)行管理時，企業(yè)沒有建立健全風(fēng)險防控機(jī)制，就無法明確采購風(fēng)險等級，也無法根據(jù)各項風(fēng)險問題發(fā)生原因制定針對性處理措施，這會在一定程度上影響采購活動開展效果，還會制約管理工作的開展。雖然大多數(shù)企業(yè)在對采購工作進(jìn)行管理時，都會制定相應(yīng)控制目標(biāo)，并且根據(jù)目標(biāo)要求開展管理活動，但因為采購活動在開展時存在一定風(fēng)險問題，如果管理人員不具備風(fēng)險防控意識，也沒有提高對相關(guān)問題重視程度，就無法對采購活動開展期間存在的各項缺陷問題進(jìn)行及時發(fā)現(xiàn)和處理[6]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)采購管理工作優(yōu)化措施

（一）提高采購管控的執(zhí)行力

在開展管理工作時，要想保證各項管理活動能夠順利開展，就要提高整體執(zhí)行力度。管理人員要對采購工作人員不良購買情況進(jìn)行及時發(fā)現(xiàn)，并且上報給相關(guān)部門，對其進(jìn)行針對性處理。房地產(chǎn)企業(yè)在對各個部門工作人員進(jìn)行調(diào)配時，要嚴(yán)格按照崗位需求，對工作人員能力進(jìn)行全面考核，禁止出現(xiàn)隨意調(diào)配等現(xiàn)象。在對采購業(yè)務(wù)進(jìn)行管理時，還要根據(jù)金額大小，對其進(jìn)行審批和授權(quán)。10萬元以上的采購金額需要報給設(shè)備物資部門進(jìn)行審批，如果項目比較特殊，可以由項目經(jīng)理決定授權(quán)，但要對授權(quán)環(huán)節(jié)進(jìn)行針對性管理，并且制定規(guī)范化授權(quán)流程，確?；顒釉陂_展時公開、公正、透明。房地產(chǎn)企業(yè)還要定期對采購人員業(yè)績進(jìn)行評價，如果發(fā)現(xiàn)采購人員存在工作失誤等問題，要對其進(jìn)行懲罰[7]。

（二）促進(jìn)各項采購流程的協(xié)調(diào)發(fā)展

要想促進(jìn)各個部門協(xié)調(diào)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)需要構(gòu)建綜合管理平臺，通過平臺的在線服務(wù)，對部門任務(wù)進(jìn)行協(xié)調(diào)處理。房地產(chǎn)企業(yè)還可以構(gòu)建采購模型，對采購環(huán)節(jié)產(chǎn)生的所有數(shù)據(jù)信息進(jìn)行全面收集，通過對信息資源進(jìn)行整合應(yīng)用和高效共享，為各項工作開展提供充足數(shù)據(jù)支撐。在對各個部門庫存情況進(jìn)行查詢和總結(jié)時，要借助信息化軟件和終端，對各項情況進(jìn)行實(shí)時分析，并且制定不同采購方案。管理人員要根據(jù)不同類型采購要求，制定針對性管理措施。在對采購數(shù)據(jù)信息進(jìn)行提取時，要明確技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并且構(gòu)建功能完善的跟蹤機(jī)制，通過對各個部門任務(wù)完成情況進(jìn)行定期追蹤，從而保證獲取的數(shù)據(jù)信息更加準(zhǔn)確，全面避免因為數(shù)據(jù)失誤影響采購活動開展[8]。

（三）簡化采購程序

在對采購工作進(jìn)行控制和管理時，房地產(chǎn)企業(yè)首先要與可靠的供應(yīng)商進(jìn)行長期合作，并且定期對供應(yīng)商資質(zhì)進(jìn)行審核，才能保證產(chǎn)品應(yīng)用質(zhì)量能夠符合項目發(fā)展要求，并且做好售后管理。在對供應(yīng)商進(jìn)行選擇時，要避免出現(xiàn)暗箱操作和貪污腐敗等現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)在對這個環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督時，需要定期開展質(zhì)量檢測等工作，還要深入到供應(yīng)商生產(chǎn)場地，對產(chǎn)品應(yīng)用質(zhì)量進(jìn)行隨時檢驗，如果發(fā)現(xiàn)供應(yīng)商無法滿足采購要求，要立即終止后續(xù)合作。管理人員還要根據(jù)不同采購要求，對應(yīng)現(xiàn)有工作程序進(jìn)行優(yōu)化處理。要經(jīng)?？s短工作開展時間，還要保證物資能夠供應(yīng)充足，為不同類型項目發(fā)展提供充足支持[9]。

（四）優(yōu)化內(nèi)外部環(huán)境

在對采購管理工作環(huán)境進(jìn)行優(yōu)化時，首先要構(gòu)建良好的內(nèi)部環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)在制定決策時，要聽從各個部門技術(shù)人員意見，還要充分發(fā)揮分權(quán)制衡價值。房地產(chǎn)企業(yè)需要設(shè)立專門內(nèi)審部門，并且對部門職能和權(quán)力進(jìn)行明確劃分，要通過審計工作開展，對采購業(yè)務(wù)發(fā)展情況進(jìn)行全方位追蹤和管理。房地產(chǎn)企業(yè)還要對各個部門職能進(jìn)行明確劃分，要保證所有部門工作人員都能明確自身具體內(nèi)容和職責(zé)要求，在開展工作時還要促進(jìn)部門之間協(xié)調(diào)作業(yè)，通過部門之間良好溝通和交流，為采購管理工作開展提供充足支持。房地產(chǎn)企業(yè)要在內(nèi)部營造良好管理氛圍，確保管理人員能夠在這一氛圍下提高自身能力水平。在對外部環(huán)境進(jìn)行優(yōu)化時，管理人員需要對市場發(fā)展?fàn)顟B(tài)進(jìn)行全面了解，在此基礎(chǔ)上制定針對性管理計劃[10]。

（五）建立健全風(fēng)險防控機(jī)制

在進(jìn)行風(fēng)險防控機(jī)制建設(shè)時，房地產(chǎn)企業(yè)需要設(shè)定針對性風(fēng)險防控目標(biāo)，要對風(fēng)險等級進(jìn)行明確劃分，并且積極利用信息化技術(shù)，對風(fēng)險問題進(jìn)行有效識別，通過對風(fēng)險影響范圍進(jìn)行科學(xué)評估，并制定針對性防范措施，對問題進(jìn)行妥善應(yīng)對。在進(jìn)行風(fēng)險防控目標(biāo)設(shè)置時，房地產(chǎn)企業(yè)要對自身風(fēng)險承受能力進(jìn)行定期評估，并且構(gòu)建多層次防范方案。在對風(fēng)險問題進(jìn)行識別時，管理人員還需要積極學(xué)習(xí)一些新型知識和技術(shù)，并且提高自身信息化技術(shù)操作水平。在進(jìn)行智能化終端應(yīng)用時，管理人員需要降低失誤問題發(fā)生概率，避免對風(fēng)險防控工作開展產(chǎn)生不良影響。在對風(fēng)險問題進(jìn)行預(yù)防和處理時，管理人員也需要從整體層面制定針對性防控計劃，并且將其與日常管理工作內(nèi)容進(jìn)行有效融合，進(jìn)一步提高這項工作的科技水平。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)要想提高采購管理效率，就需要對現(xiàn)有業(yè)務(wù)流程進(jìn)行簡化處理，通過構(gòu)建信息化管理平臺，不斷完善和優(yōu)化平臺的功能，為后續(xù)采購管理工作的開展提供技術(shù)支撐。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要積極積累采購經(jīng)驗，根據(jù)企業(yè)發(fā)展需求，構(gòu)建針對性的管理模式，進(jìn)一步提高自身的內(nèi)部控制水平，幫助房地產(chǎn)企業(yè)防范風(fēng)險，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。