王石 北京世紀(jì)城市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

房地產(chǎn)企業(yè)由于存在投資周期較長、區(qū)域性差異大、強依賴金融機構(gòu)融資、高資產(chǎn)負(fù)債率及政策敏感性等行業(yè)屬性，一旦經(jīng)濟處于下行或國家進行宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)極易發(fā)生財務(wù)風(fēng)險。近些年來由于房地產(chǎn)市場調(diào)控，限價銷售，融資難度大，銷售持續(xù)下滑，突如其來的新冠肺炎疫情，更是給地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展蒙上一層陰影，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展受到較大影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強對財務(wù)風(fēng)險的管理和重視，確保各項應(yīng)急防范措施都能落實到位，降低企業(yè)投資建設(shè)所面臨的風(fēng)險隱患，增強企業(yè)經(jīng)營獲利能力，為企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)條件。

一、房地產(chǎn)行業(yè)的特征

從理論層面和實際情況來看，房地產(chǎn)主要包括土地資源和建筑物等生產(chǎn)要素，與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)不僅具備使用權(quán)，同時符合投資建設(shè)的各項特征。房地產(chǎn)企業(yè)作為投資建設(shè)的主力軍，其承擔(dān)著投資建設(shè)、施工銷售等多重職能，同時與后期維護管理工作密不可分。因此，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展建設(shè)過程中主要表現(xiàn)以下幾方面的特征。

（一）區(qū)域性比較強

受環(huán)境條件和政策制度的影響，我國經(jīng)濟水平在不同地區(qū)具有不同的表現(xiàn)形式，這對房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生深遠影響，經(jīng)濟發(fā)達的沿海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)比較興旺，內(nèi)陸西北地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)相對稀疏，這充分說明房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展規(guī)模往往與地方經(jīng)濟、市場需求情況密切相關(guān)。不僅如此，不同地區(qū)的房地產(chǎn)價值也存在很大差異，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的房地產(chǎn)地區(qū)要明顯高于經(jīng)濟水平較低的地區(qū)。不僅如此，由于房地產(chǎn)事業(yè)區(qū)域性比較強，因此不同地區(qū)之間的房地產(chǎn)事業(yè)不能相互轉(zhuǎn)化或者遷移。

（二）項目投資周期較長

房地產(chǎn)行業(yè)的投資建設(shè)周期比較長，在實際建設(shè)過程中會消耗大量的人力物力，對資源和財產(chǎn)的占用程度比較深。例如商品房投資建設(shè)，從項目規(guī)劃、施工建設(shè)到完工銷售需要經(jīng)歷漫長的過渡期，這不僅是時間成本的增加，也是投資風(fēng)險的逐步擴大。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)需要經(jīng)歷從繁榮到衰退的歷程或階段，這也體現(xiàn)出房地產(chǎn)業(yè)周期性較強的特征，房地產(chǎn)事業(yè)的興衰與經(jīng)濟狀況和政策制度密不可分。

（三）容易受到政策制度的影響

受我國市場經(jīng)濟體制影響，房地產(chǎn)事業(yè)投資建設(shè)需要注重政策條例的約束和規(guī)范。現(xiàn)階段，在國家宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上，我國的房價相比以往有所下滑，而房地產(chǎn)企業(yè)則紛紛在國家要求之下逐步“去杠桿”，降低負(fù)債率，并進一步控制房價水平。需要注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)與其他領(lǐng)域的發(fā)展經(jīng)營狀況有著很大關(guān)系，房地產(chǎn)事業(yè)能夠推動經(jīng)濟發(fā)展和社會的繁榮，為廣大人民群眾生產(chǎn)生活創(chuàng)造更多便利條件，需要國家從宏觀角度進行政策調(diào)控和制度約束。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)現(xiàn)狀

（一）舉債規(guī)模大，資金體系不科學(xué)

房地產(chǎn)企業(yè)資金體系能夠反映出企業(yè)經(jīng)營狀況和安全程度，科學(xué)的資金結(jié)構(gòu)對于企業(yè)生產(chǎn)效率和經(jīng)濟效益起到提升調(diào)節(jié)作用。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)企業(yè)通常具有較高的負(fù)債率，在經(jīng)營發(fā)展過程中舉債規(guī)模比較大，資金體系不科學(xué)或者不合理。

（二）決策不合理，缺乏預(yù)防體系

正常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要制定相應(yīng)的投資方案、收益分配計劃以及籌資結(jié)構(gòu)和籌資規(guī)模等，這些要素會對房地產(chǎn)企業(yè)決策管理工作產(chǎn)生深遠影響。很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)合理的財務(wù)制度，管理人員在決策過程中無法對公司情況做出分析和判斷，在實際決策期間往往存在不合理或者不科學(xué)的情形，企業(yè)管理和決策對過往經(jīng)驗的依賴度比較高。不僅如此，很多房地產(chǎn)企業(yè)都缺乏完整有效的內(nèi)控制度，傳統(tǒng)管理方法很難適應(yīng)復(fù)雜多變的社會形勢，企業(yè)內(nèi)部責(zé)任與義務(wù)劃分不科學(xué)，財務(wù)管理體系不健全、監(jiān)督防范措施不到位，企業(yè)資金的利用水平和投資效果達不到預(yù)期要求，同時會增加企業(yè)經(jīng)營過程中的財務(wù)風(fēng)險。

（三）管理方法落后，成本意識不強

近年來，受客觀環(huán)境及國家政策影響，國家相繼出臺管理調(diào)控政策，這對房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定影響。在這種條件下，很多房地產(chǎn)企業(yè)對成本管理缺乏重視和關(guān)注，在投資建設(shè)過程中也很難體現(xiàn)出科學(xué)完善的成本意識。盲目高價拿地，沒有看準(zhǔn)市場，導(dǎo)致成本過高，項目利潤微薄。因此企業(yè)投資建設(shè)過程中會產(chǎn)生很多不必要的支出或者消耗，這給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不小的經(jīng)濟損失，同時不利于社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。很多房地產(chǎn)成本管理政策都缺乏實際性和準(zhǔn)確性。成本管理工作與傳統(tǒng)財務(wù)管理和造價控制存在很大差異，成本管理屬于綜合性、系統(tǒng)性比較強的工作，需要房地產(chǎn)企業(yè)加大對復(fù)合型人才的招聘與培養(yǎng)，確保房地產(chǎn)投資與建設(shè)工作都能符合科學(xué)要求，推動房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險影響因素

（一）外部風(fēng)險

目前市場環(huán)境和供求關(guān)系以及政府政策制度的出臺都會對房地產(chǎn)事業(yè)產(chǎn)生深遠影響，這些影響因素主要來源于外部環(huán)境，對房地產(chǎn)事業(yè)的繁榮與穩(wěn)定產(chǎn)生不可小覷的作用。

房地產(chǎn)投資建設(shè)工作，需要注重市場情況和供求關(guān)系，如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供不應(yīng)求或者飽和度不高的情況，那么房地產(chǎn)價格與回報收益也相對較高，同時不會出現(xiàn)資金回款期較長的問題；如果出現(xiàn)供過于求的情況，那么房地產(chǎn)價格會受到影響，同時資金回款較慢，周期長。

政府為了廣大人民群眾的基本利益，往往會出臺相應(yīng)的管理調(diào)控政策，目的在于保障大多數(shù)人的住房問題，這種約束制度和管控條例，可以引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，促進經(jīng)濟增長和社會的穩(wěn)定。因此房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展離不開政府政策與制度的保障和約束，房地產(chǎn)投資建設(shè)與土地資源和資金利用情況密不可分。

不僅如此，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷不同時期或發(fā)展階段時會表現(xiàn)出不同的形式與狀態(tài)，如果房地產(chǎn)事業(yè)正處在上升發(fā)展時期，那么房地產(chǎn)事業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險也會相對較低。如果房地產(chǎn)行業(yè)處在下降衰退時期，那么房地產(chǎn)企業(yè)投資回報也會降低，同時財務(wù)風(fēng)險會逐漸增大。

房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)離不開資金保障與維護操作，如果房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集和供應(yīng)形式發(fā)生轉(zhuǎn)變，那么房地產(chǎn)發(fā)展面臨的財務(wù)風(fēng)險也會出現(xiàn)相應(yīng)變化。

（二）內(nèi)部風(fēng)險

造成房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險變化的內(nèi)部因素主要包括現(xiàn)金流、盈利情況、償還債務(wù)的能力等。現(xiàn)金流主要指企業(yè)在一個會計周期內(nèi)的現(xiàn)金獲取情況?，F(xiàn)金流也是評估企業(yè)償還短期債務(wù)的一項重要指標(biāo)。盈利情況反映企業(yè)資金增值能力或者獲利情況。如果資金增值效果不明顯，那么企業(yè)的盈利情況就不樂觀；如果企業(yè)獲利能力比較高，那么企業(yè)盈利程度就比較深。企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中，通過盈利情況能夠觀察到企業(yè)的運行獲利能力，了解企業(yè)經(jīng)營發(fā)展存在的弊端和缺陷，有針對性地進行改進或者提升，為企業(yè)經(jīng)營水平和獲利能力的進一步提高奠定扎實基礎(chǔ)。企業(yè)成長狀況也是考察償債能力的重要指標(biāo)。目前，通過了解和分析企業(yè)的成長情況，可以對企業(yè)融資能力和獲利水平進行深入了解，確保企業(yè)經(jīng)營狀況和獲利能力都符合科學(xué)要求。債務(wù)償還能力主要考察企業(yè)的財務(wù)狀況和健康水平，如果企業(yè)財務(wù)狀況出現(xiàn)差錯，那么其償還債務(wù)的能力就會大打折扣，最終造成企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的進一步提升。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)防控制措施

（一）國家、市場角度

房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展和社會建設(shè)起到積極促進作用，目前房地產(chǎn)事業(yè)在發(fā)展建設(shè)過程中可能遇到財務(wù)風(fēng)險等阻礙因素，為了合理控制房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險，政府和市場要控制干預(yù)、調(diào)節(jié)力度，確保房地產(chǎn)事業(yè)能夠平穩(wěn)健康發(fā)展。

1.穩(wěn)定市場房價

房地產(chǎn)企業(yè)在投資建設(shè)過程中容易出現(xiàn)不同形式的財務(wù)風(fēng)險，其中政策條例和資金供應(yīng)情況會對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生深遠影響，政府條例與資金保障狀況會關(guān)系到市場房價。因此，合理控制市場房價，能夠起到穩(wěn)固房地產(chǎn)行業(yè)的積極作用，政府要加大對房地產(chǎn)市場的關(guān)注與重視，了解房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，加強對房地產(chǎn)企業(yè)的管理和約束，利用稅收政策調(diào)控市場房價，避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)價格隨意增長和變動的情形，同時也要保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)固發(fā)展。不僅如此，隨著現(xiàn)代城市建設(shè)進程的不斷加快，我國土地資源出現(xiàn)明顯匱乏情況，房地產(chǎn)事業(yè)的投資與建設(shè)要兼顧土地資源開發(fā)與保護要求，政府部門要發(fā)揮引導(dǎo)調(diào)節(jié)作用，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資行為，避免對土地資源造成嚴(yán)重破壞或者浪費消耗，增加土地資源利用效果，為土地資源利用率的提高指明思路，為廣大人民群眾營造積極健康的交易環(huán)境[1]。

2.開發(fā)多元化融資形式

當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在投資建設(shè)過程中仍存在舉債規(guī)模大的現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源仍依靠傳統(tǒng)的銀行貸款形式。這種融資方式存在優(yōu)勢和缺陷，銀行貸款周期較短、風(fēng)險隱患比較高，同時容易和房地產(chǎn)開發(fā)周期產(chǎn)生直接或者間接作用，在實際投資建設(shè)過程中存在很多干擾因素，借款到期后償還風(fēng)險明顯較高，很多中小型企業(yè)不能通過銀行貸款獲得發(fā)展建設(shè)的需要。為了降低房地產(chǎn)企業(yè)融資難的問題，政府有關(guān)部門要積極開拓融資渠道，為廣大房地產(chǎn)企業(yè)獲取更多融資機會，增強房地產(chǎn)企業(yè)融資多樣性，確保房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)能夠滿足科學(xué)要求。政府部門可引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)，降低傳統(tǒng)投資建設(shè)可能面臨的財務(wù)風(fēng)險，為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營水平和獲利能力提高指明思路[2]。

3.確保財務(wù)決策科學(xué)規(guī)范

在我國市場經(jīng)濟體制的干預(yù)影響下，房地產(chǎn)行業(yè)與市場環(huán)境和經(jīng)濟政策密切相關(guān)，房地產(chǎn)事業(yè)投資建設(shè)容易受到綜合因素的干擾與影響。政府部門為了增強房地產(chǎn)事業(yè)的靈活性和機動性，倡導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)做好財務(wù)風(fēng)險的預(yù)防和管理工作，與此同時增加廣大人民群眾的收入報酬，為房地產(chǎn)事業(yè)健康發(fā)展注入更多生機與活力。政府部門要加大對住房優(yōu)惠政策的出臺，確保人民群眾住房難的問題得到有效解決。政府部門要鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)出臺相應(yīng)的優(yōu)惠、幫扶政策，注重房地產(chǎn)企業(yè)多元化發(fā)展，從不同角度和層面增強房地產(chǎn)投資的回報與收益，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地完成資金回收工作。政府部門可適當(dāng)降低人民群眾的稅收額度，為廣大人民群眾購房住房提供更多優(yōu)惠政策。

（二）企業(yè)角度

1.建立健全財務(wù)管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平與風(fēng)險隱患存在很大關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)會計質(zhì)量會對財務(wù)風(fēng)險造成干擾和擴大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強對財務(wù)管理工作的重視，確保會計質(zhì)量能夠滿足科學(xué)要求，首先房地產(chǎn)企業(yè)管理人員要協(xié)同其他部門共同建立財務(wù)管理體系；與此同時，要加強財務(wù)管理內(nèi)部控制的關(guān)注與重視，確保財務(wù)管理責(zé)任能夠落到實處，做好財務(wù)管理制度內(nèi)容的完善和修復(fù)，為房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)成本的控制指明思路，確保企業(yè)投資建設(shè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險能夠控制在較低水平上，推動房地產(chǎn)事業(yè)的繁榮與發(fā)展。

2.建立健全財務(wù)風(fēng)險防范評估體系

目前房地產(chǎn)企業(yè)在投資建設(shè)過程中可能遭遇較大的財務(wù)風(fēng)險，因此房地產(chǎn)企業(yè)要加強對資金管理的重視與關(guān)注，確保資金投入和使用情況都能符合科學(xué)要求，實現(xiàn)房地產(chǎn)建設(shè)任務(wù)的規(guī)劃與保障，在提高資金利用水平的基礎(chǔ)上擴大企業(yè)投資回報收益。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作包含眾多環(huán)節(jié)與步驟，因此項目規(guī)劃與成本預(yù)算要加強對不同環(huán)節(jié)與板塊的關(guān)注和重視，避免出現(xiàn)投資管理不到位的情形。管理人員在進行建設(shè)項目分析與規(guī)劃時，需要注重財務(wù)風(fēng)險的降低與防范，做好財務(wù)風(fēng)險防范評估體系的控制和搭建，維護房地產(chǎn)企業(yè)的合法權(quán)益[3]。

3.做好企業(yè)財務(wù)內(nèi)部管控工作

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部管控效果提升需要從制度體系等層面入手，確保企業(yè)財務(wù)內(nèi)部管控效果能夠達到實際要求，維護房地產(chǎn)事業(yè)的和諧與穩(wěn)定。房地產(chǎn)企業(yè)在投資建設(shè)過程中，需要加強企業(yè)文化建設(shè)和組織結(jié)構(gòu)調(diào)整，注重管理制度的出臺與完善，確保企業(yè)員工都能嚴(yán)格落實自身責(zé)任與義務(wù)，維護房地產(chǎn)投資建設(shè)的安全性和穩(wěn)定性，房地產(chǎn)企業(yè)要加強對財務(wù)管理的宣傳和教育，確保廣大工作人員能夠正確理解和看待財務(wù)風(fēng)險，從實際情況和日常行為出發(fā)，堅持把財務(wù)風(fēng)險控制和降低目標(biāo)落到實處[4]。不僅如此，為了增強企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制的有效性，要加強制度內(nèi)容的建設(shè)與修正，做好財務(wù)風(fēng)險的預(yù)防與評估工作，切實提高企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制成效，為房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)風(fēng)險的控制奠定基礎(chǔ)和保障，推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮與興盛。

4.落實業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的財務(wù)風(fēng)險防控工作

房地產(chǎn)企業(yè)在日常發(fā)展過程中，為切實降低財務(wù)風(fēng)險，需要依據(jù)自身的實際發(fā)展、財務(wù)管理等情況，制定具有針對性的財務(wù)核算、企業(yè)資產(chǎn)管理、財務(wù)人員崗位職責(zé)、系統(tǒng)運行管理、績效考核等制度。并在實際工作過程中，通過引導(dǎo)員工明確各個環(huán)節(jié)的操作流程，將制度落實到位，以加強財務(wù)風(fēng)險管控的有效性[5]。

五、結(jié)語

在當(dāng)前社會發(fā)展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較為嚴(yán)峻的財務(wù)風(fēng)險，形勢面前要懂得知進退，及時止損。基于此，企業(yè)應(yīng)在事前、事中做好財務(wù)風(fēng)險識別、建立財務(wù)風(fēng)險應(yīng)變機制、構(gòu)建財務(wù)風(fēng)險管理體系，預(yù)防在先，處理適時，確保各項應(yīng)急防范措施都能落實到位，降低企業(yè)投資建設(shè)所面臨的風(fēng)險隱患，房地產(chǎn)企業(yè)才能走得更遠。