李玲燕，何盛林

（西安建筑科技大學 管理學院，陜西 西安 710055，E-mail：2788631936@qq.com）

改革開放40多年以來，中國城鎮(zhèn)化水平持續(xù)提升，表現(xiàn)為大量的農(nóng)村移民流向城市，長三角作為我國經(jīng)濟發(fā)展最活躍的區(qū)域之一，是流動人口的主要聚集地[1]。流動人口作為推進中國城鎮(zhèn)化水平的潛力人群，對中國經(jīng)濟發(fā)展至關重要，他們在流入地的居住問題成為研究的焦點[2]。近年來城市高房價加上購房資格的限制將流動人口的居住方式從購買市場轉向租賃市場，非本地戶籍的青年人成為租房的主要群體[3]，租賃市場不完善及租金高企成為流動人口融入新城市的主要阻力[4]，而不同地市經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場發(fā)展進度存在斷層式差距，房租收入比也表現(xiàn)出不同程度的壓力。

對于住房租賃市場的探索國外研究較為成熟，涉及租金價格、租金政策、租金預測、租售比、住宅租金與土地租金等[5~8]。近些年來，流動人口住房問題逐漸成為學者關注的焦點，Hoolachan J等[9]研究發(fā)現(xiàn)英國流動人口離開原生家庭后在“定居”過程中面臨困難，中國流動人口同樣存在租房經(jīng)濟壓力較大，不同地域規(guī)模上的租金壓力存在不平等現(xiàn)象，并且中國南北地區(qū)分異明顯，東部地區(qū)流動人口房租收入比較高而西部地區(qū)較低[10]。因為在流入地沒有獲得身份認同感，流動人口選擇將資金帶回家鄉(xiāng)發(fā)展，并不會在住房上投入過多[11]，因此形成了中國特有的兩類城市村莊，一類是靠近工作場所和購物區(qū)，也是城市中的棚戶區(qū)[12]；另一類是處城鄉(xiāng)結合部，可以為流動人口提供廉價的租金，但為此他們需要支付一定的通勤成本[13]。同時流動人口收入增長幅度和租金增長幅度相差較大，也是形成城市村莊的原因之一。學者通過對城市平均教育年限和租金及收入進行分析發(fā)現(xiàn)，城市受教育年限平均每提高一年，工資會增加3%左右，而租金會增加30%左右[14]，隨著流動人口向大城市集聚，城市租金價格會持續(xù)處于上升趨勢，租金和收入的變動趨勢逐漸增大，加劇居民的居住負擔[11]。

現(xiàn)階段關于流動人口房租收入比空間相關性關注較少，同時傳統(tǒng)的回歸模型未考慮租金的空間關系。本文以2010~2018年《流動人口動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)》對長三角流動人口房租收入比時空格局和驅動因素進行探討，以期為中國流動人口住房壓力研究提供新的分析視角，為長三角地區(qū)租賃市場宏觀調控提供區(qū)域性理論依據(jù)，進而促進流動人口社會融合，提高生活幸福感。同時以長三角作為研究區(qū)域，旨在為其他城市圈流動人口住房租賃方面提供風險預警和發(fā)展參考。

1 數(shù)據(jù)來源與研究方法

1.1 數(shù)據(jù)來源

流動人口人均月收入和月租金數(shù)據(jù)來源于國家衛(wèi)生和計劃委員會組織調查的《全國流動人口動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)》，人均每平租金月支出來源于中國最大的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)庫（禧泰數(shù)據(jù)）。各地市人均住房面積及其他宏觀數(shù)據(jù)來源于各省市統(tǒng)計年鑒《中國統(tǒng)計年鑒》《中國城市統(tǒng)計年鑒》及各省市統(tǒng)計公報（2011~2019年）。

1.2 研究方法

1.2.1 房租收入比

本文以長三角流動人口房租收入比RIR衡量流動人口的租金支付能力。一般來說，房租收入比低于25%在合理范圍內(nèi)，25%~30%在可接受的范圍內(nèi)，超過30%表示租金壓力過大[15]。

房租收入比通過流動人口人均月收入和人均租房支出來構建模型，具體公式如下：

式中，RIR是租金收入比；HR是每套房屋的租金價格，是住宅單位面積月租金（AR），城市人均住房建筑面積（AF）和流動人口流入地家庭總人數(shù)（n）的乘積；HI是流動人口人均月收入（PI）與家庭總人口數(shù)（n）的乘積。

1.2.2 探索性空間數(shù)據(jù)分析

探索性空間數(shù)據(jù)分析（ESDA）通過地理空間和屬性空間的關聯(lián)分析來凸顯空間關系，探索數(shù)據(jù)之間的空間相互作用機制?？臻g自相關分析包括全局自相關和局部自相關，全局自相關用來衡量區(qū)域整體上的空間關聯(lián)與差異程度，用全局莫蘭指數(shù)（Global Moran’s I）進行度量，計算公式如下：

式中，n是城市總數(shù)（本文城市總量為41個）；xi，xj是城市單元i，j的房租收入比；是整體平均值；ωij是空間權重矩陣，當i和j相鄰時ωij=1，當i和j不相鄰時ωij=0。Moran’s I的取值范圍是[-1，1]。如果I>0，則空間為正自相關，I<0，空間為負自相關，而I=0，則不存在空間自相關。局部自相關用來進一步對區(qū)域空間聚集性進行分析，用LISA指數(shù)進行檢驗，其公式如下：

式中，Ii是i空間單元的局部空間自相關值；Zj是屬性值。Ii>0和Ii<0分別表示i單元周圍相似值的空間聚集，Ii=0表示空間中隨機分布。

1.2.3 地理探測器模型

地理探測器既可以探測垂直驅動力，也可以探測不同地區(qū)的局域驅動力，還可以探測驅動力的時間變化。本文引入地理探測器模型來解釋影響因素對長三角房租收入比時空演變的影響。計算式如下：

式中，q是影響因子xi的冪；n和i分別代表研究區(qū)域和子研究區(qū)域的樣本總數(shù)；m是影響因素xi的分層數(shù)；σ2和2iσ分別是整個區(qū)域和子區(qū)域的租金收入比的方差；當σ2≠0時，可建立地理探測器模型。q值范圍為（0，1），q越接近1，則影響因子xi對租金收入比空間分異的影響越大。

2 房租收入比時空關聯(lián)分析

2.1 房租收入比時空演變分析

將長三角41個地級市房租收入比通過ArcGIS 10.4軟件進行可視化處理，結果如圖1所示。在研究期內(nèi)，長三角地區(qū)房租收入比處于兩極分化的狀態(tài)，并且不斷加強。

圖1 長三角流動人口房租收入比

（1）沿海城市房租收入比持續(xù)高于30%，主要因為沿海城市經(jīng)濟較為發(fā)達，各類人力資源需求旺盛，并且在高房價的加持下，租金處于高位水平，流動人口住房壓力過大，特別是上海，房租收入比持續(xù)攀升，并穩(wěn)定在50%以上。

（2）安徽省除省會合肥流動人口房租收入比處于25%~30%之間，其余城市均在25%以下。內(nèi)陸非省會城市經(jīng)濟發(fā)展相對薄弱，城市活力有待激活，尤其是江蘇北部地區(qū)和安徽省各地級市，房租收入比始終低于25%，處于合理范圍之內(nèi)，流動人口租房無壓力。江蘇南部和浙江中南部地區(qū)房租收入比經(jīng)歷低于20%的租房支出（無壓力）到20%~25%的租房支出（可承受范圍內(nèi)）再到高于30%租房支出（租房壓力過大）的演變過程。

（3）在人口遷移和城市發(fā)展過程中，與熱點城市相鄰的周邊城市房租收入比處于逐漸攀升狀態(tài)，熱點城市房租出現(xiàn)了明顯的輻射效應。

2.2 房租收入比空間自相關分析

2.2.1 全局空間自相關分析

基于GeoDa軟件分析2010~2018年長三角地區(qū)房租收入比Moran’s I及相關指標。全局Moran’s I結果如圖2所示，結果顯示，全局Moran’s I均為正值，Z值大于1.96，通過顯著性檢驗，表明長三角地區(qū)城市房租收入比存在較強的正向空間依賴性，房租收入比高和低的城市分別聚集在一起。由Moran’s I值變化規(guī)律可以將房租收入比空間關聯(lián)性分為兩個階段，第一階段是Moran’s I出現(xiàn)小幅的下降，由2010年的0.323下降至2016年的0.271，房租收入比之間的空間關聯(lián)性出現(xiàn)逐漸弱化的狀態(tài)，在2010~2016年之間，各地房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展階段，房價及租金價格較為平穩(wěn)，各地流動人口租房壓力較小，較低的房租收入比呈現(xiàn)出較強的空間相關性。隨著住房市場的發(fā)展，各地城市住房市場發(fā)展步調不一致，內(nèi)部差異越來越大，空間相關性逐漸減弱。而在2016年之后，長三角各城市住房市場發(fā)展逐漸成熟，2016年6月，國務院發(fā)布最新的《長三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》，重點打造26城市版長三角城市群，經(jīng)濟發(fā)達的核心城市不斷釋放自己的“虹吸效應”，在大量資源和流動人口的涌入及地少房價高的雙重因素推動下，房租收入比持續(xù)提升，強化了長三角流動人口房租收入比的空間集聚性。

圖2 長三角流動人口房租收入比Global Moran's I指數(shù)演化

Moran’s I散點圖如圖3所示，第Ⅰ、Ⅲ象限的點明顯多于第Ⅱ、Ⅳ象限的點，表明低-低型和高-高型聚集的地級市較高-低型、低-高型的地級市更多，簡單來說，即房租收入比較高（低）的城市在空間上更容易聚集。

圖3 長三角流動人口房租收入比Moran’s I散點圖

2.2.2 局部空間自相關分析

由于全域Moran’s I指數(shù)無法刻畫出長三角流動人口房租收入比局域空間自相關特征，基于距離構建空間權重矩陣，獲取長三角流動人口房租收入比的LISA檢驗集聚圖如圖4所示?？梢钥闯?，2010~2018年體現(xiàn)出局部相關性的城市不斷增加，呈現(xiàn)出明顯的集聚效應。高-高相鄰的城市主要分布在東部沿海地區(qū)，其中南通、蘇州、紹興、臺州、嘉興等市與周邊城市表現(xiàn)出穩(wěn)定的高-高相鄰狀態(tài)，紹興、嘉興等地產(chǎn)業(yè)與杭州高度協(xié)同，杭州都市圈溢出效應明顯，拉動周邊地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展與人口集聚。高-低區(qū)以合肥市為代表，2010~2018年合肥市與周邊城市表現(xiàn)出高-低分布狀態(tài)—無顯著關系—低-低分布狀態(tài)。2016年以前，主要以省會城市合肥為發(fā)展動力，由于合肥處于快速發(fā)展期，大量省內(nèi)人口的涌入和房價的快速上漲，導致其市流動人口房租收入比處于高位狀態(tài)。2016年安徽省納入長三角一體化發(fā)展后，合肥發(fā)展迅速崛起，成為輻射都市圈發(fā)展的新諸侯，其房價在經(jīng)歷高漲后逐漸趨于穩(wěn)定，流動人口房租收入比回穩(wěn)到可承受范圍內(nèi)，與周邊城市房租收入比呈現(xiàn)低-低相鄰類型，到2018年低-低區(qū)大多分合肥以北地區(qū)及合肥以南地區(qū)。低-高區(qū)主要以舟山、湖州、鎮(zhèn)江等城市為代表，2010~2014年舟山市和湖州市與周邊城市表現(xiàn)出低-高狀態(tài)，而在2014年之后，隨著舟山市經(jīng)濟的發(fā)展，房租收入比水平逐漸提高，低-高區(qū)演化成以鎮(zhèn)江市和湖州市為中心，并在2018年湖州市退出低-高區(qū)?？傮w上長三角2010~2018年流動人口房租收入比在市域上表現(xiàn)出明顯的“俱樂部趨同”現(xiàn)象。

圖4 長三角流動人口房租收入比LISA演化

3 房租收入比時空格局影響因素

3.1 房租收入比影響因素篩選

對于住房租金價格影響因素研究，一般從城市經(jīng)濟實力因素、社會因素、城市活力因素出發(fā)。研究發(fā)現(xiàn)三產(chǎn)占比，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，居民收入水平是影響住房租賃的重要因素[16，17]，同時在城鎮(zhèn)化水平的發(fā)展下，城市人口不斷增加，城市活力不斷增強，城市消費水平等因素影響住房租賃市場[18，19]。以交通導向型（TOD）城市[20]，公共服務可達性及空間均等化同樣會影響租金價格[21]。

根據(jù)供需理論和特征價格模型理論，并結合眾多學者對流動人口收入與區(qū)域住宅房價和租賃價格的研究實踐，從城市經(jīng)濟實力、社會因素、城市活力三方面選取12個二級變量（見表1）對長三角地區(qū)流動人口房租收入比影響因素進行探究。

表1 房租收入比影響因素變量選取及描述

3.2 結果分析

運用地理探測器對41個地級市流動人口房租收入比時空分異格局影響因素進行分析。通過自然間斷點法將12個二級變量分成五類，將分類數(shù)據(jù)導入地理探測器，研究各探測要素對流動人口房租收入比的影響力，各因子影響力如表2所示。在所選影響因子中，除醫(yī)療衛(wèi)生水平、綠化水平未通過顯著性檢驗，其余因子均在10%水平上顯著。

表2 流動人口房租收入比影響因子探測結果

（1）經(jīng)濟實力。4項指標均顯著，房地產(chǎn)發(fā)展水平影響效果最大，是影響流動人口租房壓力的重要因素。長三角地區(qū)屬于經(jīng)濟發(fā)達地帶，隨著城市的擴張房地產(chǎn)發(fā)展也處于全國高位水平，房價的攀升帶動租金的上漲，同時大量流動人口的流入拉動地區(qū)住房租賃市場的活躍度，城市地產(chǎn)業(yè)與租賃市場的雙向發(fā)展間接帶動房租收入比的上漲。城市產(chǎn)業(yè)結構對房租收入比影響力趨于衰減，但仍在顯著性水平上具有較強的解釋力。城市三產(chǎn)占比越高，產(chǎn)業(yè)轉型就更發(fā)達，經(jīng)濟水平也就越高，住房租賃市場發(fā)育越成熟，甚至會伴隨一定的市場泡沫，房租收入比因為租金的上漲而相應抬高。經(jīng)濟發(fā)展水平和工資水平反映了城市流動人口收支情況，對流動人口租房壓力產(chǎn)生了直接或間接的影響，收入水平越高，可供流動人口用于住房支出的資金越高，住房壓力直接減少，同時人口不需要為了住房成本壓低生活成本，生活質量提高。

（2）社會因素。社會因素中除城市綠化水平和醫(yī)療衛(wèi)生水平未通過10%顯著性檢驗，人才潛力、公共服務投入、文化發(fā)展水平對流動人口房租收入比均表現(xiàn)出正向影響，且總體上呈現(xiàn)出加強趨勢。地方政府提高對公共服務的投入對居民居住配套設施的改善起到推動作用，城市功能的提升和城市居民居住環(huán)境的改善直接影響房租收入比。地區(qū)的人才潛力反映了城市的教育水平和教育條件，長三角因高質量高校的聚集，吸引了大量的學生，教育背景越高的社會群體更趨向于選擇居住品質更高的住房，同時也愿意承擔更高的租金去改善自己的居住環(huán)境。醫(yī)療衛(wèi)生水平和城市文化發(fā)展水平這些表征城市基礎配套設施的因子，對流動人口的居住行為形成一定的條件約束，從而使住房租金在品質和需求的競爭下攀升，最終影響房租收入比。

（3）城市活力。3個二級指標均通過顯著性檢驗。消費水平是影響流動人口房租收入比的重要影響因素，是城市經(jīng)濟流動和城市活力的表現(xiàn)，消費水平越高也就反映居民愿意為住房支付更多的費用。城鎮(zhèn)化水平是經(jīng)濟發(fā)展、人口流動的重要參考指標，長三角作為人口流入的集聚地，吸引全國新型技術人才，這類流動人口在推動城市城鎮(zhèn)化進程的同時也愿意支付更高的住房租金，拉動房租收入比增長。城市規(guī)模是經(jīng)過量化后用來衡量城市大小，是城市集聚過程中外部經(jīng)濟和外部不經(jīng)濟相互權衡與循環(huán)逐步作用的結果。城市規(guī)模越大，各項資源傾斜力度越多，間接提高流動人口房租收入比。

4 建議

房租壓力反映流動人口生活的幸福度和城市的接納度，是社會融合指示器。

（1）推動長三角產(chǎn)業(yè)布局在集聚中走向協(xié)調，加快構建區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈適度分散和相對集中的“大分散、小集中”的格局。緩解超大城市、特大城市功能過度集中帶來的城市負荷總量過大等問題，支持次級中心城市在產(chǎn)業(yè)鏈布局中發(fā)揮更大作用，帶動周邊區(qū)域和中小城市發(fā)展，形成新的產(chǎn)業(yè)集聚組團。

（2）我國住房租賃市場和國外相比起步相對較晚，因此政府需要加強對住房租賃市場的政策調控，完善相關法律法規(guī)，為流動人口住房提供基礎保障。

（3）長三角沿海地區(qū)流動人口面臨的租房壓力較大，高壓力地區(qū)政府需要維持房價穩(wěn)定，避免租金水平較高，同時提供多種面積、質量的住房，滿足不同結構流動人口的住房需求。對于長三角內(nèi)陸非省會房租收入比較低的城市，需要活躍城市經(jīng)濟，促進城市發(fā)展，提供更多的就業(yè)崗位和更好的城市建設，保障流動人口就業(yè)和居住穩(wěn)定性，吸引人口流入。

5 結語

通過對流動人口房租收入比進行可視化，發(fā)現(xiàn)房租收入呈現(xiàn)東高西低，南高北低的分異格局，房租收入比在上海市大都市圈、杭州都市圈、寧波都市圈、蘇錫常都市圈呈現(xiàn)交互影響式增大，高于30%的城市范圍擴散趨勢明顯。江蘇中北部、浙江西南部、安徽全域房租收入比逐年升高，但始終保持在可承受范圍內(nèi)，各城市之間房租收入比差異逐漸縮小，流動人口租房支出壓力較小。長三角41個地級市流動人口房租收入比整體上呈現(xiàn)出較強的空間相關性，南通、蘇州、嘉興、紹興、臺州流動人口房租收入比呈現(xiàn)出顯著高-高相鄰格局，安徽中部和北部房租收入比低-低相鄰格局明顯，房租收入比冷、熱聚集效應突出。經(jīng)濟實力、社會因素、城市活力對長三角地區(qū)流動人口房租收入比有不同影響程度，其中經(jīng)濟發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結構、房地產(chǎn)發(fā)展水平、消費水平、城鎮(zhèn)化水平、城市規(guī)模對流動人口房租收入比有顯著影響。