文/華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司城市空間規(guī)劃院 盛亦文

1 研究背景與意義

城市空間結(jié)構(gòu)研究在規(guī)劃學(xué)科中備受關(guān)注。當(dāng)下，我國(guó)正倡導(dǎo)優(yōu)化城鎮(zhèn)規(guī)模結(jié)構(gòu)，上海也在積極構(gòu)建多中心城市體系，逐漸形成“網(wǎng)絡(luò)化、多中心、組團(tuán)式、集約型”的空間布局，故從多元視角對(duì)其展開(kāi)研究十分必要。

相較于購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，租金剔除了部分投資因素，能更直觀地反映市場(chǎng)需求和經(jīng)濟(jì)效益。研究以住宅與寫(xiě)字樓租金樣本為基礎(chǔ)，基于其空間分布情況分析上海市空間結(jié)構(gòu)特征，并結(jié)合《上海市城市總體規(guī)劃（2017—2035）》，參考上海市中央活動(dòng)區(qū)與各副中心連線(xiàn)上的租金變化情況，探究各中心的輻射強(qiáng)度及上海市多中心體系的構(gòu)建情況，為城市規(guī)劃及研究提供參考。

2 城市經(jīng)濟(jì)學(xué)相關(guān)理論及研究方法

2.1 相關(guān)理論

城市經(jīng)濟(jì)學(xué)空間理論可分3個(gè)派別：古典經(jīng)濟(jì)學(xué)派、人文區(qū)位學(xué)派和新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)派[1-4]。新古典主義經(jīng)濟(jì)學(xué)派起源于20世紀(jì)60年代，以研究城市土地使用的空間模式為主，其中最具有代表性的是ALONSO W[5]的競(jìng)租理論（見(jiàn)圖1），該理論解釋了區(qū)位、地租和土地利用之間的關(guān)系，認(rèn)為不同屬性的土地價(jià)值將隨著到城市中心的距離增加而下降。而PAPAGEORGIOU G J等[6]在其基礎(chǔ)上提出多中心城市競(jìng)租曲線(xiàn)，即城市中任意位置的地租均可能同時(shí)受多個(gè)中心的影響（見(jiàn)圖2）。

圖1 阿朗索競(jìng)租地價(jià)空間結(jié)構(gòu)模型

圖2 城市多中心影響下的競(jìng)租曲線(xiàn)模型

2.2 研究方法

2.2.1 標(biāo)準(zhǔn)差橢圓分析

空間計(jì)量分析中的標(biāo)準(zhǔn)差橢圓模型是測(cè)量區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異與分析經(jīng)濟(jì)要素分布特征的重要方法，其重心代表要素空間分布的平均中心，方位角反映分布的主趨勢(shì)方向，長(zhǎng)軸與短軸為標(biāo)準(zhǔn)距離,分別表示經(jīng)濟(jì)要素在主趨勢(shì)和次要趨勢(shì)方向上的離散程度。

2.2.2 Kriging插值與等值線(xiàn)、剖面線(xiàn)分析

Kriging插值法原理是基于研究所在區(qū)域觀測(cè)到的樣本屬性變化和特點(diǎn)結(jié)構(gòu)，預(yù)測(cè)該區(qū)域中其他點(diǎn)的一種方法，研究采用普通Kriging插值法分析樣本點(diǎn)的租金數(shù)據(jù)，通過(guò)ArcGIS設(shè)置級(jí)差生成租金等值線(xiàn)，并在中央活動(dòng)區(qū)與副中心之間建立剖面線(xiàn)，以研究租金水平從城市中心到邊緣的變化情況。

3 數(shù)據(jù)來(lái)源與檢驗(yàn)

3.1 數(shù)據(jù)來(lái)源

研究所需數(shù)據(jù)包含各租金樣本的價(jià)格屬性數(shù)據(jù)及空間屬性數(shù)據(jù)。

分別抓取2019年6月在“租房”“寫(xiě)字樓出租”2個(gè)招租類(lèi)別下的租金掛牌信息。根據(jù)其數(shù)據(jù)總數(shù)差異，分別抓取到租房隨機(jī)樣本28000條和寫(xiě)字樓出租隨機(jī)樣本15000條。

3.2 數(shù)據(jù)檢驗(yàn)

因招租信息存在一定偶然性，如部分房主會(huì)將價(jià)格定在明顯不合理的區(qū)段，故在分析前采用Z分標(biāo)準(zhǔn)化法對(duì)收集的數(shù)據(jù)進(jìn)行異常值檢驗(yàn)。經(jīng)篩選，用于后續(xù)研究的住宅租金樣本為27317條，寫(xiě)字樓租金樣本為12110條。

4 住宅與寫(xiě)字樓租金單價(jià)的空間分布特征

4.1 描述性統(tǒng)計(jì)

分別計(jì)算各行政區(qū)租金單價(jià)的平均值（見(jiàn)圖3），得出上海中心城區(qū)的住宅與寫(xiě)字樓月租金價(jià)格明顯高于外圍區(qū)域。其中住宅月租金單價(jià)平均值最高為黃浦區(qū)（126.39元/m2），最低為崇明區(qū)（27.90元/m2）；寫(xiě)字樓日租金單價(jià)平均值最高為黃浦區(qū)（5.60元/m2），最低為金山區(qū)（1.50元/m2）。

圖3 各區(qū)住宅與寫(xiě)字樓租金單價(jià)平均值

4.2 標(biāo)準(zhǔn)差橢圓分析

分別對(duì)兩類(lèi)租金樣本單價(jià)的空間分布繪制標(biāo)準(zhǔn)差橢圓（見(jiàn)圖4）。其中住宅租金樣本單價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)差橢圓重心大致位于靜安寺地鐵站與世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)中間，橢圓長(zhǎng)軸和短軸長(zhǎng)度相差不大，無(wú)明顯方向性；寫(xiě)字樓租金樣本單價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)差橢圓重心位于陜西南路地鐵站及上海環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)附近，其橢圓長(zhǎng)軸約是短軸長(zhǎng)度的2倍，呈明顯的“東北-西南”偏向。

圖4 上海市住宅月租金及寫(xiě)字樓日租金單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)差橢圓分析

4.3 Kriging插值與等值線(xiàn)分析

使用Kriging插值法進(jìn)行分析，并以5.0元/m2為間隔生成住宅月租金等值線(xiàn)，以0.2元/m2為間隔生成寫(xiě)字樓日租金等值線(xiàn)。

從整體看，上海住宅租金單價(jià)的高值呈顯著空間集聚性，以單中心模式向周邊擴(kuò)散，五角場(chǎng)、真如、花木等靠近市中心的副中心已與主中心連成一片，在川沙、松江等副中心能看到少許較高值的集聚，雖其單價(jià)較主中心處仍低很多，但其所在的行政區(qū)具有一定影響力；寫(xiě)字樓租金單價(jià)高值呈顯著集聚性，從中心向外呈不規(guī)則狀擴(kuò)散，從等值線(xiàn)圖可得2處等值線(xiàn)密集的圈層，即在此處租金變化梯度較大。其中外圈凸起處分別是五角場(chǎng)、嘉定、青浦、虹橋、莘莊和川沙副中心，新城中心附近無(wú)明顯的高值聚集。

5 城市主、副中心連線(xiàn)上的租金變化情況

《上海市城市總體規(guī)劃（2017—2035）》提出：上海將構(gòu)建“城市主中心-城市副中心-地區(qū)中心-社區(qū)中心”的公共活動(dòng)中心體系。其中城市主中心是規(guī)劃范圍約75km2的中央活動(dòng)區(qū)，副中心包含9個(gè)主城副中心、5個(gè)新城中心和2個(gè)核心鎮(zhèn)中心。

選取中央活動(dòng)區(qū)的幾何中心作為城市主中心端點(diǎn)，研究其與9個(gè)主城副中心、5個(gè)新城中心連線(xiàn)上的各類(lèi)租金變化情況，各中心的空間分布如圖5所示。

圖5 上海市主中心與各主城副中心及新城中心空間分布

5.1 主中心-主城副中心

主中心-主城副中心連線(xiàn)上租金剖面線(xiàn)如圖6所示，各剖面線(xiàn)上的租金單價(jià)大多呈下降趨勢(shì)，僅金橋和花木副中心的寫(xiě)字樓租金高于主中心，與其打造的副中心主題側(cè)重商務(wù)有關(guān)。分析剖面線(xiàn)可得以下結(jié)論。

圖6 主中心-主城副中心連線(xiàn)上租金剖面線(xiàn)

1）住宅租金 從中央活動(dòng)區(qū)至寶山、莘莊、川沙連線(xiàn)上的租金單價(jià)呈較明顯的遞減趨勢(shì)；從中央活動(dòng)區(qū)至真如、張江、虹橋連線(xiàn)上的單價(jià)整體呈下降趨勢(shì)，但在中間段有1處小高峰；從中央活動(dòng)區(qū)至五角場(chǎng)、花木和金橋連線(xiàn)上的單價(jià)最低值均位于連線(xiàn)中部，其中五角場(chǎng)連線(xiàn)的最低點(diǎn)位于距主中心4.0km處（靠近海倫路地鐵站與郵電新村地鐵站連線(xiàn)中點(diǎn)位置），花木連線(xiàn)的最低點(diǎn)位于距主中心3.3km處（靠近老碼頭），金橋連線(xiàn)的最低點(diǎn)位于距主中心3.7km處（靠近東昌路地鐵站），除金橋連線(xiàn)整體呈兩端高、中間低的趨勢(shì)，另兩處副中心處的租金單價(jià)均明顯低于主中心。

2）寫(xiě)字樓租金 從中央活動(dòng)區(qū)至真如、寶山副中心連線(xiàn)上的租金單價(jià)呈較明顯的遞減趨勢(shì)；從中央活動(dòng)區(qū)至花木、金橋副中心連線(xiàn)上的租金單價(jià)均呈較明顯的遞增趨勢(shì)；從中央活動(dòng)區(qū)至張江、川沙副中心連線(xiàn)上的單價(jià)最高值均位于連線(xiàn)中部，至五角場(chǎng)、虹橋和莘莊副中心連線(xiàn)上的單價(jià)呈“兩端高、中間低”的趨勢(shì)，但副中心處均明顯低于主中心。

5.2 主中心-新城中心

從中央活動(dòng)區(qū)到各新城中心的租金單價(jià)均呈明顯的遞減趨勢(shì)，其中與松江、青浦、奉賢連線(xiàn)上的住宅月租金單價(jià)及與嘉定連線(xiàn)上的寫(xiě)字樓日租金單價(jià)在靠近新城中心處略微上升，但新城中心附近的單價(jià)均大幅低于主中心（見(jiàn)圖7）。

圖7 主中心到各新城中心連線(xiàn)上租金剖面線(xiàn)

6 結(jié)語(yǔ)

通過(guò)研究住宅和寫(xiě)字樓租金單價(jià)空間分布發(fā)現(xiàn)，上海市仍呈較明顯的單中心空間結(jié)構(gòu)，隨著與中央活動(dòng)區(qū)距離增加，租金單價(jià)整體有所下降，其中寫(xiě)字樓租金的高價(jià)集聚性最強(qiáng)，并呈明顯的“東北-西南”偏向。除中央活動(dòng)區(qū)外，住宅租金單價(jià)在川沙、嘉定和松江副中心處表現(xiàn)出略微脫離中心區(qū)的集聚，而寫(xiě)字樓租金則從中心以不規(guī)則形狀擴(kuò)散，等值線(xiàn)凸起處為五角場(chǎng)、虹橋、莘莊、金橋等城市副中心。

結(jié)合總體規(guī)劃中所提及的主城副中心與新城中心，觀察主中心與各副中心連線(xiàn)上的租金變化情況可知：在寫(xiě)字樓租金方面，五角場(chǎng)、花木、金橋副中心周?chē)研纬奢^顯著的高價(jià)集聚；在住宅租金方面，僅主中心與金橋副中心連線(xiàn)上的租金變化較接近多中心城市競(jìng)租曲線(xiàn)，而莘莊、松江、青浦、奉賢等副中心周?chē)m形成一定高價(jià)集聚，但其影響力較小，與中央活動(dòng)區(qū)相比仍有較大差距。

由此可看出，2019年上海市“多中心”建設(shè)已取得一定成效，在靠近中央活動(dòng)區(qū)的主城副中心中花木、金橋、五角場(chǎng)發(fā)展較好，影響范圍與中央活動(dòng)區(qū)呈融合趨勢(shì)，但其他副中心尤其是新城的發(fā)展有待提高。