石凡

【摘要】目前我國房地產(chǎn)建設項目日漸增多，代建模式作為一種新型管控方法，對優(yōu)化資產(chǎn)配置、提升財務管理水平尤為關鍵。本文對當下國有房地產(chǎn)企業(yè)財務現(xiàn)狀、存在問題等進行分析，以構建新時代房地產(chǎn)企業(yè)財務大戰(zhàn)略為方向，將降低財務風險、經(jīng)濟效益增加、理念思維創(chuàng)新的方法步驟進行介紹，并提出具體措施，為房地產(chǎn)企業(yè)財務戰(zhàn)略目標達成奠定基礎。

【關鍵詞】國有房地產(chǎn);代建模式;財務戰(zhàn)略;實施途徑

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.02.048

引言：

現(xiàn)階段有關基于代建模式的國有房地產(chǎn)企業(yè)財務戰(zhàn)略等相對研究較少，基于該問題現(xiàn)狀，要求行之有效的措施對其進行分析研究，如控制財務風險發(fā)生、優(yōu)化財務精細化模式、創(chuàng)新財務戰(zhàn)略管理意識等。本文將國有房地產(chǎn)企業(yè)在代建模式中的財務問題進行介紹，為后期房企良性發(fā)展提供參考，具有十分重要的理論意義。

1、代建模式概述

隨著當下我國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)?？焖賶汛?，提升房地產(chǎn)建設及運營效率至關重要。代建模式是指通過合作、委托及招標等工作對房地產(chǎn)項目進行開發(fā)建設，主要包括項目設計、建筑施工、市場營銷等，將開發(fā)、施工、銷售三者進行融合統(tǒng)一。從固有的集中項目管控到分化式項目開展，利用項目分化效應將房地產(chǎn)項目實施中的各種風險進行化解、避免。代建模式在我國應用較晚，主要受我國房地產(chǎn)企業(yè)起步較慢，缺乏市場發(fā)展、項目推動等因素影響。新時代下代建模式已成為當下國有房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務主要模式，且隨著代建模式逐漸推廣應用，針對該模式相關問題及環(huán)境元素也日益發(fā)生改變。如施工流程、招標流程、銷售流程、財務流程、投資融資等。因此，從國有房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展角度層面分析，對代建模式下國有房地產(chǎn)企業(yè)財務戰(zhàn)略進行分析研究尤為關鍵。

2、基于代建模式國有房地產(chǎn)企業(yè)財務戰(zhàn)略實施要點

2.1以降低財務風險為方向

國有房地產(chǎn)企業(yè)受體制改革與模式創(chuàng)新，企業(yè)財務戰(zhàn)略方向也發(fā)生明顯變化，以往主要以保障企業(yè)生存發(fā)展及效益增長為主，為被動靜態(tài)發(fā)展模式。隨著時代發(fā)展及代建模式應用，國有房地產(chǎn)企業(yè)逐漸形成以財務管理目標、經(jīng)濟效益增長、外部市場擴大及占有率提升為主的財務戰(zhàn)略方向。基于此，應以降低財務風險、優(yōu)化財務保障為主。市場經(jīng)濟沖擊下我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨重大影響，很多房地產(chǎn)企業(yè)都出現(xiàn)財務經(jīng)營困難、生存艱難等情況。從國有房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展、規(guī)模壯大層面分析，在財務戰(zhàn)略制定上應遵循“保障、協(xié)同、發(fā)展”的原則，將財務風險應對進行戰(zhàn)略層面提升，明確戰(zhàn)略制定的風險預防方向，包括投資風險、融資風險、委托風險、營銷風險等。

2.2以經(jīng)濟效益增加為方向

國有房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中對經(jīng)濟效益增加較為忽視，受國有體制及管理模式影響，傳統(tǒng)財務管理模式無法起到快速提升企業(yè)經(jīng)濟效益的作用。因此，在企業(yè)財務戰(zhàn)略方向制定中應從提升經(jīng)濟效益層面入手，將國有房地產(chǎn)企業(yè)面臨主要困境及發(fā)展阻礙進行排除，以優(yōu)化資產(chǎn)配置與資金合理應用為主，將財務管理與財務體系進行創(chuàng)新升級、思維轉變。財務戰(zhàn)略主要以市場分析、市場研究、市場調(diào)查為主，將市場數(shù)據(jù)進行財務分析、統(tǒng)計預算，將經(jīng)濟效益增長的時效性、推動性進行詮釋。具體方向目標如下：第一、全面促進企業(yè)效益提升;第二、全面推動財務內(nèi)控建設;第三、全面分析市場數(shù)據(jù);第四、全面掌控應用代建模式。

2.3以理念思維創(chuàng)新為方向

在國有房地產(chǎn)企業(yè)財務戰(zhàn)略方向明確中，需從思想觀念、理念思維入手，將財務管控與市場發(fā)展的主導性、創(chuàng)新性進行體現(xiàn)。結合代建模式應用各種元素及環(huán)境變化，制定相對完善且科學的財務管理方案、發(fā)展方案等。首先，將代建模式進行思想認同、觀念認同，提升代建模式在企業(yè)發(fā)展中的重視程度，執(zhí)行與貫徹代建模式在國有房地產(chǎn)企業(yè)各種規(guī)章制度。其次，樹立動態(tài)發(fā)展思維及財務管理思維，將傳統(tǒng)國有企業(yè)的靜態(tài)、被動發(fā)展思維進行轉變。從融資、投資、市場等三方面入手，對各種財務方案及規(guī)劃設計進行詮釋，提升財務管理及戰(zhàn)略實施的可行性補充，提升財務運行活力。最后，樹立精工意識、發(fā)展意識，在財務管理、內(nèi)控優(yōu)化中需以精細化發(fā)展思維模式為主，全面助力推動企業(yè)財務戰(zhàn)略實施。

3、國有房地產(chǎn)企業(yè)財務戰(zhàn)略布局的分析——以A企業(yè)為例

3.1項目實例概述

A公司是一家國企房地產(chǎn)開發(fā)商，在遵循“專業(yè)細分、整合做大”的原則下，對政府投資項目的管理模式進行借鑒，在房地產(chǎn)在開發(fā)領域中引入代建制。其管理模式便形成了投資方出資、代建方交鑰匙的形式，其代建模式包括以下的幾種：第一，政府代建，A公司在很早就開展了代建，這為在以后的代建模式奠定了良好基礎。高品質的房地產(chǎn)建設標準有利于政府意愿的實現(xiàn)，能推進政府建設和開發(fā)投資項目。第二，項目代建，這指的是A公司是投資方，對資金運行、土地的方面負責起來，做好自主銷售、委托代建施工、資金回籠等環(huán)節(jié)的工作，能較好地控制進度、成本、質量。代建公司受投資方的委托，從項目設計的施工圖開始到后期的交付，在這過程中要做好項目管理、全過程控制。第三，資本代建，這指的是A公司會對接各類金融投資機構，會為外部的資本投資提供項目開發(fā)管理、項目投資等服務，會對融資的渠道拓展，成立專門的基金，減少資金短缺的煩惱。

3.2 A公司SWTO分析

想要實現(xiàn)商業(yè)轉型，需要分析是內(nèi)外部的環(huán)境，根據(jù)自身的優(yōu)勢和外部環(huán)境帶來的機會，規(guī)避自身發(fā)展的不足和外部環(huán)境的威脅。SWTO正是分析內(nèi)外部環(huán)境的工具，能為財務戰(zhàn)略發(fā)展和企業(yè)商業(yè)模式的轉型提供參考。

S（企業(yè)內(nèi)部優(yōu)勢）：A公司在區(qū)域內(nèi)有很高的品牌知名度，正大力加強品牌的建設。第二，土地儲備量大，有明顯的區(qū)域優(yōu)勢。第三，融資手段較為靈活，近幾年正努力對融資渠道進行開拓，能使用多樣化的融資手段。

W（企業(yè)內(nèi)部劣勢）：第一，財務管控方式較為落后，總體擴張戰(zhàn)略較為激進，為了拓展而籌資更多的資金，負債率較高;第二，財務數(shù)據(jù)問題大，資金使用的效率不高，利潤質量差。

T（外部環(huán)境的威脅）各大房地產(chǎn)之間存在激烈的競爭，需要很高的固定成本，行業(yè)的競爭強度大;第二，國家保障性住房供應量加大。

O（外部環(huán)境機會）第一，房地產(chǎn)企業(yè)具有壟斷的優(yōu)勢，替代品的威脅不大。第二，產(chǎn)品有明顯的差異性，周邊環(huán)境、房屋質量、人文環(huán)境、服務這些方面都能吸引到消費者。

這些因素導致A公司采取了擴張性的總體戰(zhàn)略，這容易出現(xiàn)一系列的問題，如報表結構不合理、企業(yè)的經(jīng)營風險大、整體財務的風險，容易出現(xiàn)資金鏈斷裂和信用危機，會影響到該公司的發(fā)展。

3.3 A公司代建模式的具體財務戰(zhàn)略

A公司在轉變商業(yè)模式后，如果不隨之調(diào)整財務戰(zhàn)略，資金流可能會存在短缺的現(xiàn)象，不能保證代建模式的運轉，由此，選擇一個合適的財務戰(zhàn)略是關鍵的，以下是具體的實施方案。

3.3.1籌資戰(zhàn)略

無論是信托融資、銀行貸款，這些都按時還清本金，定期支付利息，A公司需要儲備大量的現(xiàn)金，這能用于支付本金利息。當前，A公司融資中比例最高的是負債，這使得財務風險很大，融資成本也較高。針對這種情況，A公司將地資金成本、調(diào)整財務結構是當前重要的事，在投資上，可選擇多元化投資渠道來籌資、優(yōu)化資本結構、分散借款到期時間等方式保證有足夠的現(xiàn)金應對部分負債到期的情況。

3.3.2投資戰(zhàn)略

房地產(chǎn)為了獲取收益會進行投資，即先提前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動準備一定數(shù)量的實物資源和貨幣，形成房地產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)濟行為。在投資中，占比最高的是入地投資，它對房地產(chǎn)的發(fā)展至關重要，要重視這項投資。在代建模式下，A公司的核心依然是土地資源，但投資方式與以往不同，是由自由投資土地轉變?yōu)楹献?，通過這種方式讓代建業(yè)務取得更高的收益率，其形式有以下的幾種：第一，轉賣項目，回籠資金，這是一個短期的投資戰(zhàn)略決策，起到的作用是緩解資金鏈壓力。第二，謹慎拿地，穩(wěn)健發(fā)展，A公司針對自身發(fā)展過快的問題，會根據(jù)自身的現(xiàn)金流、財務狀況制定科學合理的投資戰(zhàn)略，這種轉變是智慧的，會多多參與一些小的項目，這能將風險控制在合理的范圍內(nèi)。

3.4國有房地產(chǎn)企業(yè)財務戰(zhàn)略布局面臨的挑戰(zhàn)

3.4.1財務管控發(fā)展模式較為傳統(tǒng)

經(jīng)過對本公司進行問題分析后發(fā)現(xiàn)，本企業(yè)財務管控模式較為傳統(tǒng)，這種傳統(tǒng)模式造成財務目標及管理方向設計形式化嚴重，且規(guī)范化、創(chuàng)新度缺乏，無法將代建模式下國有房企財務管理時效功能進行發(fā)揮。具體表現(xiàn)如下：第一、缺乏投資思維、發(fā)展觀念，本單位在財務投資方面認知不夠，不能對投資方向與方法進行應用掌握，缺乏市場項目發(fā)展規(guī)劃及建設投資理念，對于代建模式的落地應用會產(chǎn)生一定影響。同時，管控范圍有限，造成代建模式下企業(yè)經(jīng)濟效益增加遲緩;第二、財務管理流程過于單一，缺乏整體戰(zhàn)略布局與規(guī)劃設計。通常財務管理涉及因素較多、環(huán)境多變，且財務運行管理程序相對復雜，而本公司管理流程相對較為簡單，致使?jié)撛陲L險發(fā)生的幾率增加。第三、財務戰(zhàn)略與代建模式應用關聯(lián)不夠。公司財務戰(zhàn)略內(nèi)容中很少涉及代建模式，對代建模式預算、核算及結算等相關成本控制內(nèi)容完善度不夠。

3.4.2工作人員專業(yè)技能有待增強

財務戰(zhàn)略發(fā)展布局中人才戰(zhàn)略規(guī)劃尤為關鍵，人才戰(zhàn)略規(guī)劃是本公司發(fā)展壯大的首要前提。通過深入分析后發(fā)現(xiàn)，在應用人才與布局設計中缺少對高端財務人才的培養(yǎng)引用，造成財務管理戰(zhàn)略規(guī)劃設計實施困難。具體表現(xiàn)如下：第一、高端財務規(guī)劃人才缺乏，代建模式下國有房企發(fā)展中需加強對高端財務規(guī)劃人才的培養(yǎng)力度，這對財務管控、戰(zhàn)略規(guī)劃來說十分關鍵。通過本次研究發(fā)現(xiàn)，本公司財務管理人員綜合素質依然有待提升，專業(yè)程度與思維理念無法與當下發(fā)展需求相適應。第二、專業(yè)性財務人才緊缺。本公司專業(yè)性財務人才相對缺乏，且多為其他專業(yè)人員介入，導致具體工作時效功能進展緩慢[1]。

3.5基于代建模式的國有房地產(chǎn)企業(yè)財務戰(zhàn)略實施途徑

3.5.1創(chuàng)新財務管理模式完善制度建設

從代建模式應用層面入手，對本企業(yè)財務管理模式進行創(chuàng)新，對相關財務制度進行完善，對提升本企業(yè)財務管理水平十分關鍵?；诖?，采用更為完善及創(chuàng)新的管理模式、制度內(nèi)容，以全面促進代建模式應用，實施財務戰(zhàn)略實施至關重要，具體如下：第一、對傳統(tǒng)財務管理模式進行創(chuàng)新，將傳統(tǒng)思維及傳統(tǒng)理念進行轉變。基于代建模式應用需對本企業(yè)財務管理模式進行動態(tài)化設計，對代建項目開展進度、代建項目施工質量、代建單位資質等進行動態(tài)監(jiān)督。將成本控制、預算工作等進行深入詮釋，優(yōu)化代建項目整體財務管控模式。第二、構建精細化財務管理制度，從財務戰(zhàn)略實施層面出發(fā)，將本企業(yè)財務管理制度進行建設完善。主要以明確責任機制、責任倒查機制、監(jiān)督執(zhí)行機制等，將市場化管控機制融入到代建模式中去，完善本企業(yè)運行發(fā)展中的財務監(jiān)督效能，提升房地產(chǎn)合作開發(fā)中的集中管控效應，為企業(yè)良性發(fā)展奠定基礎。第三、強化對外投資融資管理制度，房地產(chǎn)投資、融資是其發(fā)展主要核心，如何有效開展房企投資、融資十分重要。本企業(yè)要結合代建模式應用，對市場項目及利好項目進行合理投資、快速融資等。在該過程中財務戰(zhàn)略實施一定要秉承科學合理的原則，對融資風險、投資風險等進行科學設計、合理規(guī)避[2]。

3.5.2構建人才發(fā)展戰(zhàn)略促進戰(zhàn)略實施

本企業(yè)應側重對人才進行培養(yǎng)與利用，將人才戰(zhàn)略發(fā)展必然性、趨勢性進行詮釋，將人才作用發(fā)揮充分體現(xiàn)在財務戰(zhàn)略實施當中。首先，構建人才戰(zhàn)略發(fā)展計劃，結合代建模式應用與工作開展，對相關財務人員進行集中培養(yǎng)、統(tǒng)一教育。主要以高端財務戰(zhàn)略人才培養(yǎng)為主，包括財務戰(zhàn)略制定、財務規(guī)劃設計、財務盈利規(guī)劃等。通過對戰(zhàn)略型財務人才培養(yǎng)，對全面促進本企業(yè)工作實施及開展具有明顯提升作用。第二、對專業(yè)性人才進行培養(yǎng)，財務管理不是單一片面的簡單流程，而是更為科學、合理的系統(tǒng)布局。在人才培養(yǎng)中需對專業(yè)型人才進行隊伍建設，強化在代建項目開展中的監(jiān)督、提升效應，如會計工具掌握、信息化財務軟件應用、大數(shù)據(jù)分析技術等。提升財務管理及人才發(fā)揮在代建項目開展中的應用發(fā)揮，主要方法可通過校企合作方式，通過聯(lián)合人才培養(yǎng)及專業(yè)知識傳授，讓管理者快速掌握財務知識應用與專業(yè)性發(fā)揮。第三、對財務管理人員崗位素質及崗位認同度進行提升，國有企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)財務戰(zhàn)略實施需高素質職業(yè)化人才注入，從思維創(chuàng)新到崗位素養(yǎng)形成，全面優(yōu)化創(chuàng)新、提升效能[3]。

3.5.3優(yōu)化房企項目代建成本預算控制

施工企業(yè)在進行投標過程中一定要對其主材價格、成本問題等進行掌握了解。房地產(chǎn)項目施工不是單一片面的簡單流程，而是更為科學、合理的系統(tǒng)布局。在招標工作中施工單位要以合同為主，與業(yè)主方進行溝通商榷，將主材成本、預算價格等相關工作進行明確，并根據(jù)合同具體要求進行工作執(zhí)行。同時，施工單位要對建材市場及自身資質等進行分析研究，將施工成本及自身效益保障進行詮釋，這樣才能有效降低項目主材風險發(fā)生率。同時，施工單位要對項目圖紙、設計方案等進行深化分析，對各種材料成本涉及問題進行優(yōu)化，制定主材價格優(yōu)化方法，將各種互贏及效益保障進行明確，對圖紙設計中各種成本浪費問題進行分析，以主材成本合理為原則進行工作開展[4]。

3.5.4做好籌資戰(zhàn)略的實施工作

第一，A公司在工作中要做好降低凈負債率的工作，能對融資渠道合理選擇，減少長期負債產(chǎn)生的影響，同時，公司也要多種渠道來融資，以此降低資本成本，分散風險。第二，公司要運用多樣化的投資渠道，對各渠道給公司帶來的風險有充分地考慮。第三，隨著金融市場、房地產(chǎn)市場的成熟，公司要積極地與其他金融機構對接，成立專門的基金部門，做好自身的信用評級工作，支持資本代建的運行，讓企業(yè)能獲得更好地發(fā)展。

3.5.5做好投資戰(zhàn)略的實施工作

第一，公司要通過多種方式尋找優(yōu)質的合作對象，對合作的對象有相應的要求：如雙方要有一致的開發(fā)理念，要具備良好的資金基礎，在雙方的合作中能有效溝通、交流，加強戰(zhàn)略協(xié)同，為開展代建模式做好準備。第二，在代建模式的過渡時期，要對土地儲備量給予高度重視，可共同與合作方拿地，提升雙方的利益關系。第三，在資金運營方面，要嚴格把關資金的循序過程，控制管理和銷售的費用，提升企業(yè)的核心競爭力，達到節(jié)約現(xiàn)金流的目標，能促進企業(yè)的進一步發(fā)展。

結束語：

綜上所述，通過對基于代建模式的國有房地產(chǎn)企業(yè)財務戰(zhàn)略進行分析研究，將國有房地產(chǎn)企業(yè)財務戰(zhàn)略規(guī)劃及要點進行分析。主要包括：以降低財務風險為方向、以經(jīng)濟效益增加為方向、以理念思維創(chuàng)新為方向、創(chuàng)新財務管理模式完善制度建設、構建人才發(fā)展戰(zhàn)略促進戰(zhàn)略實施、優(yōu)化房企項目代建成本預算控制等。將國有房地產(chǎn)企業(yè)財務戰(zhàn)略實施途徑進行闡明，為國有房地產(chǎn)企業(yè)財務水平提升發(fā)展壯大奠定基礎。

參考文獻：

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