馬強(qiáng)

【摘要】在中國特色社會主義制度完善和發(fā)展過程中，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度提下了國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化發(fā)展趨勢。在改革工作不斷深化過程中，我國已經(jīng)取得了一定的成果。為了進(jìn)一步推進(jìn)不動產(chǎn)登記制度的構(gòu)建和完善，本文分析了當(dāng)前該制度構(gòu)建和應(yīng)用中的一些不足之處，并且提出了改進(jìn)建議。通過本文研究有助于提升不動產(chǎn)登記制度的合理性，能夠進(jìn)一步改進(jìn)相關(guān)工作。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)登記;制度;優(yōu)化建議

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.02.047

引言：

自十八屆三中全會提出全面深化改革的總目標(biāo)之后，國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案的重要內(nèi)容之一就是整合不動產(chǎn)登記職責(zé)，構(gòu)建不動產(chǎn)登記制度，同時該工作內(nèi)容也是社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制和現(xiàn)代化市場體系發(fā)展的必經(jīng)之路。當(dāng)前我國在法律法規(guī)、規(guī)章規(guī)范等多個頂層設(shè)計了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，這些工作推動了不動產(chǎn)登記工作的發(fā)展，但是在探索過程中也暴露出了一些不足。當(dāng)前我國相關(guān)法律均為實(shí)體法，不動產(chǎn)登記規(guī)范管理的規(guī)則規(guī)定還存在嚴(yán)重不足。從立法角度看，配套的程序法是規(guī)范實(shí)體法運(yùn)行的保障，可見，當(dāng)前我國需要一部專門對不動產(chǎn)登記進(jìn)行規(guī)范的法律，用于完善和鞏固既有不動產(chǎn)登記制度，推動私人物權(quán)保護(hù)進(jìn)一步發(fā)展，將社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力和活力激發(fā)出來。

1、不動產(chǎn)登記制度的意義

2013年馬凱提出了不動產(chǎn)登記制度方案。在我國房地產(chǎn)和社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展背景下，面臨著越來越嚴(yán)峻的不動產(chǎn)問題。為了解決這些問題，馬凱出于兩個目的提出了不動產(chǎn)登記制度。

第一，加強(qiáng)建設(shè)基礎(chǔ)性制度，做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立，為物權(quán)法規(guī)定的落實(shí)提供支持，保證安全地完成不動產(chǎn)交易工作，從而更加有效地保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)。本次方案還提出，社會的信用代碼的建立和統(tǒng)一要以公民身份證號碼和組織機(jī)構(gòu)代碼為基礎(chǔ)，所以首先要加強(qiáng)構(gòu)建和完善不動產(chǎn)登記制度。

第二，將我國行政制度的合法性加強(qiáng)。為了實(shí)現(xiàn)我國依法行政制度的完善和落實(shí)，要將制度的合理性提高。相關(guān)部門要做好科學(xué)民主、依法決策機(jī)制的建立健全，在決策建立后客觀地對制度進(jìn)行評估和糾錯，嚴(yán)格按照既定的法定權(quán)限和程序?qū)⑾嚓P(guān)職責(zé)履行，保證有效、合法合規(guī)地執(zhí)行各項制度。同時，要深化政務(wù)公開工作，做好各項監(jiān)督機(jī)制的健全，充分發(fā)揮人民監(jiān)督的作用。

馬凱認(rèn)為，首先，要以健全的市場經(jīng)濟(jì)需求建立完善的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。專業(yè)人士認(rèn)為，我國市場經(jīng)濟(jì)的一項基本的制度措施就是不動產(chǎn)登記制度，該制度和每位公民的切身利益息息相關(guān)，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的重要目標(biāo)也是管家目標(biāo)之一就是保證人民的利益。所以，我們認(rèn)為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和經(jīng)濟(jì)制度密切相關(guān)，并且發(fā)揮著重要價值。其次，明確每個公民的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度能夠保證市場交易市場更加清晰，能夠?qū)崿F(xiàn)市場交換制度的優(yōu)化。在不動產(chǎn)交換市場上，交易雙方在市場制度的要求下順利地完成各項作業(yè)，能夠?qū)⒔窈蠼灰字贫炔煌暾l(fā)雙方糾紛的問題有效解決。

2、不動產(chǎn)登記制度存在的問題

2.1不動產(chǎn)登記適用范圍小

當(dāng)前我國還并沒有廣泛地應(yīng)用不動產(chǎn)登記制度。我國法律在內(nèi)容請求權(quán)上對不動產(chǎn)登記有著明確的限制，將不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)變、設(shè)立或者取消的范圍界定清楚。實(shí)際上，不動產(chǎn)登記還可以適用于其他一些領(lǐng)域，只是當(dāng)前法律排除了其他內(nèi)容，這導(dǎo)致不動產(chǎn)登記有著較為狹窄的適用范圍。

2.2不動產(chǎn)登記法律制度內(nèi)容不完善

目前我國缺乏完善的不動產(chǎn)登記制度，法律內(nèi)容也處于零散狀態(tài)，甚至有的內(nèi)容存在一定的矛盾之處，在制定過程中沒有充分和實(shí)際情況相結(jié)合，這就導(dǎo)致交易的安全性難以得到保障。有時為了滿足行政需求，會制定并且實(shí)施一些法律法規(guī)，其中《物權(quán)法》及時國家出臺的單獨(dú)展示不動產(chǎn)登記制度的法律，雖然《物權(quán)法》能夠進(jìn)一步完善不動產(chǎn)登記制度，但是依然難以充分保證該制度的落實(shí)，這和《物權(quán)法》中條文內(nèi)容較為籠統(tǒng)有著很大的關(guān)系?！斗课莸怯涋k法》中進(jìn)一步補(bǔ)充了相關(guān)內(nèi)容，但是不動產(chǎn)登記制度法律仍然難以統(tǒng)一，仍然缺乏嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)的法律。

2.3不動產(chǎn)登記申請條件不夠明確

雖然《物權(quán)法》明確規(guī)定了不動產(chǎn)登記的申請條件，但是在具體應(yīng)用中仍然存在一定的不足。當(dāng)事人在法律法規(guī)支持下只需要完全接受不動產(chǎn)登記事項就能夠申請，在實(shí)際操作中，雙方當(dāng)事人很難真正按照約定完成不動產(chǎn)登記申請。雖然雙方已經(jīng)達(dá)成了一致意見，但是仍然存在某一方違背約定的風(fēng)險，如果出現(xiàn)這種情況，那么將難以利用明確的法律充分保障當(dāng)事人的權(quán)益?？梢?，應(yīng)當(dāng)將不動產(chǎn)登記申請條件進(jìn)一步利用法律法規(guī)進(jìn)行明確。

2.4不動產(chǎn)登記效力不明確

如果缺乏明確的不動產(chǎn)登記效力，那么就會導(dǎo)致難以進(jìn)一步實(shí)施和落實(shí)不動產(chǎn)登記制度。雖然在《物權(quán)法》中明確地規(guī)定了不動產(chǎn)登記的相關(guān)效益，但是也僅僅是保全卻沒有規(guī)定破產(chǎn)保護(hù)效力。

2.5不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一

在《物權(quán)法》中沒有將登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一和明確。當(dāng)前我國各個地區(qū)分別負(fù)責(zé)當(dāng)?shù)氐牟粍赢a(chǎn)登記事項，最終由國家負(fù)責(zé)統(tǒng)一規(guī)定，但是在具體落實(shí)中，問題頻出，這種登記模式也難以高效地實(shí)現(xiàn)。我國有著較多的不動產(chǎn)類型，有著較多的行政機(jī)關(guān)，相關(guān)法律法規(guī)就不動產(chǎn)登記的具體類型和登記機(jī)關(guān)進(jìn)行了規(guī)定，比如在不動產(chǎn)登記過程中，土地這一不動產(chǎn)需要將行政部門受理申請，建設(shè)部門負(fù)責(zé)登記房屋產(chǎn)權(quán)。由于當(dāng)事人額外繳納的費(fèi)用增加，導(dǎo)致在登記不動產(chǎn)過程中登記機(jī)構(gòu)難以高效統(tǒng)一，影響了不動產(chǎn)登記工作的順利推進(jìn)。

3、我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的影響因素

3.1 制度因素

不動產(chǎn)登記立法和內(nèi)部組織架構(gòu)是制度的兩個層面。立法方面，國家雖然頒布了一些相關(guān)法律條文，但是關(guān)于不動產(chǎn)登記的條款規(guī)定仍然較為模糊寬泛。內(nèi)部組織架構(gòu)方面，我國雖然基本搭建完成了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度體系，但是在實(shí)際運(yùn)行中上位法和下位法抵觸的情況仍然較多。

3.2 經(jīng)濟(jì)因素

社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及國民生活水平的提升從很大程度上影響了不動產(chǎn)登記制度，尤其是在市場經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展過程中，市場競爭日漸激烈，這從很大程度上影響了原有的政策方針。事實(shí)上，我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行速度和不動產(chǎn)登記制度的匹配度并不高，所以整個不動產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展都受到了一定的負(fù)面影響。中國有著十分龐大的人口，必然會存在一些市場經(jīng)濟(jì)競爭，只有不斷完善現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度才能將經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展而導(dǎo)致制度建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)的問題快速解決。

3.3 社會因素

人民群眾的獲得感和參與感是改革成效鑒定中，社會層面主要的參考因素。我黨抓革命、謀發(fā)展就要爭取解民眾之需，為人民群眾辦事，就要解決市場主體的困難。為此，在不動產(chǎn)登記制度構(gòu)建中，群眾的參與度發(fā)揮著十分關(guān)鍵的作用。當(dāng)前我國很多人民群眾還沒有深刻理解不動產(chǎn)登記制度。

3.4 技術(shù)因素

屬地性是不動產(chǎn)登記技術(shù)層面的因素。在整合數(shù)據(jù)過程中工作人員常常會出現(xiàn)各個部門匯總登記數(shù)據(jù)差別大的情況，有的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)都是在紙上記錄的，并且有著較為久遠(yuǎn)的時間，有的材料存在丟失、毀壞等情況。此外，我國各個地方在逐步建設(shè)不動產(chǎn)登記信息化系統(tǒng)，各個地區(qū)的信息化系統(tǒng)存在一定差異性，導(dǎo)師整合存量數(shù)據(jù)方面存在一些問題，比如登記信息化困難等。

4、我國不動產(chǎn)登記制度的完善建議

4.1擴(kuò)大不動產(chǎn)登記制度適用范圍

我國不動產(chǎn)登記制度的應(yīng)用范圍并不廣泛，工作人員需要以具體實(shí)際情況為基礎(chǔ)積極拓展不動產(chǎn)登記制度的適用范圍。工作人員不但要按照合同規(guī)定的要求落實(shí)相關(guān)內(nèi)容，還要明確規(guī)定合同規(guī)定之外的獲取物權(quán)請求權(quán)的方法。如果當(dāng)事人受到了利益損失，可以采用請求權(quán)保護(hù)自身的權(quán)利。可見，在未來發(fā)展中，要適當(dāng)擴(kuò)大不動產(chǎn)登記制度的適用范圍做好請求權(quán)保護(hù)，將不動產(chǎn)登記制度的作用充分發(fā)揮出來。

4.2統(tǒng)一不動產(chǎn)登記法律

目前我國不動產(chǎn)登記制度已經(jīng)得到進(jìn)一步完善，這主要是在《物權(quán)法》的不斷實(shí)施下，不動產(chǎn)登記制度內(nèi)容不再繼續(xù)零散。然而，在《物權(quán)法》中的相關(guān)條文均是以概括的方式對不動產(chǎn)登記制度進(jìn)行規(guī)定，缺少預(yù)告登記報告制度的相關(guān)規(guī)定。由于《不動產(chǎn)登記法》尚需完善，因此，《物權(quán)法》的完善尚需時日?？稍凇睹穹ǖ洹分腥谌氩粍赢a(chǎn)登記制度，不過，由于《民法典》制定工作極為復(fù)雜，需對其不斷調(diào)整，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修改。由于不動產(chǎn)登記制度的法律制定比較混亂，在這就需要對法律進(jìn)行補(bǔ)充和完善?！段餀?quán)法》中規(guī)定我國需要制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，這一條款能夠進(jìn)一步推動《不動產(chǎn)登記法》的制定。許多法律法規(guī)規(guī)定的內(nèi)容甚至超出《物權(quán)法》規(guī)定的范圍，這些法律可以對《物權(quán)法》的內(nèi)容進(jìn)行有效的補(bǔ)充和細(xì)化，因此，在制定《不動產(chǎn)登記法》時，也可參考這些法律。不過，在應(yīng)用時，還需考慮到其與《物權(quán)法》之間的關(guān)系。由于我國《物權(quán)法》的制定時間比較早，在制定《不動產(chǎn)登記法》時，就可以對《物權(quán)法》進(jìn)行更加完善的審核和檢查。由于《物權(quán)法》還存在許多不完善之處，就要發(fā)揮出《不動產(chǎn)登記法》的查缺補(bǔ)漏效果，這樣就可以對《物權(quán)法》形成更好的補(bǔ)充。

4.3確定不動產(chǎn)登記適用條件

雖然《物權(quán)法》中明確規(guī)定了當(dāng)事人自主選取權(quán)，但是這一法律沒有充分保護(hù)當(dāng)事人不動產(chǎn)的登記條件。《物權(quán)法》嚴(yán)格地限制了當(dāng)事人申請不動產(chǎn)登記的條件，需要雙方當(dāng)事人完全接受不動產(chǎn)登記事項后方可提交申請。這種硬性規(guī)定導(dǎo)致雙方當(dāng)事人雖然沒有完成申請但是已經(jīng)提前有了約定，如果一方違背約定那么無法繼續(xù)進(jìn)行申請工作，無法做好當(dāng)事人合法權(quán)益的充分保護(hù)。所以，需要將不動產(chǎn)登記的適用條件進(jìn)行明確地規(guī)定，通過立法等方式將弱者的權(quán)益進(jìn)行充分地保障，保證弱者無需征求對方意見也可以將申請工作完成。

4.4明確不動產(chǎn)登記法律效力

我國關(guān)于不動產(chǎn)登記的法律效力仍然存在嚴(yán)重的不足，只有將法律效力提高才能為我國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展保駕護(hù)航。當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中較為常見的一種現(xiàn)象就是破產(chǎn)，這和我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展升級有著很大的關(guān)系，由此產(chǎn)生更大的各種類型的風(fēng)險，所以，需要加強(qiáng)保護(hù)債權(quán)人的利益，將不動產(chǎn)登記法律效力提高，進(jìn)一步保障交易的安全性，完善不動產(chǎn)登記制度。

4.5明確不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

通過將不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)確定可以實(shí)現(xiàn)多方登記的問題有效解決，能夠?qū)⒉粍赢a(chǎn)登記工作效率顯著提升，可以加工人力浪費(fèi)的問題減少。在不動產(chǎn)登記過程中，很多登記機(jī)關(guān)會參與其中，加上相關(guān)法律規(guī)范不完善，導(dǎo)致很容易損害權(quán)利人的利益。在登記機(jī)關(guān)選擇方面，我國學(xué)者的意見并不統(tǒng)一。

第一，在地方法院設(shè)置專門的登記機(jī)關(guān);

第二，確定行政機(jī)關(guān)行使行政權(quán)力，將登記效率提高;

第三，利用律師事務(wù)所、公證機(jī)關(guān)等中介機(jī)構(gòu)完成不動產(chǎn)登記工作。

在這三種機(jī)構(gòu)中，行政機(jī)關(guān)可以大大提升不動產(chǎn)登記的工作西歐阿綠，能夠?qū)⑿姓?quán)力充分發(fā)揮出來。針對法院設(shè)置登記機(jī)關(guān)的建議，會涉及到修正和他調(diào)整法律法規(guī)等工作。如果選用中介機(jī)構(gòu)，其中存在的問題較多，相應(yīng)權(quán)力無法發(fā)揮出來。通過對我國國情進(jìn)行分析客戶，選擇登記機(jī)關(guān)中，可以優(yōu)先選擇行政機(jī)關(guān)，將不動產(chǎn)登記制度的不足有效改善，實(shí)現(xiàn)登記效率的提升。

4.6利用信息技術(shù)提升數(shù)據(jù)整合與建庫速度

在不動產(chǎn)登記任務(wù)完成后需要加強(qiáng)整合相關(guān)數(shù)據(jù)資料。我國有著眾多的人口，較為廣闊的地域，各個地區(qū)的登記方式也存在一定的差異，導(dǎo)致面臨著較大的數(shù)據(jù)整合難度，傳統(tǒng)依靠工作人員存檔整理的方式并不適合我國國情，所以，此時可以充分發(fā)揮大數(shù)據(jù)等現(xiàn)代信息技術(shù)的優(yōu)勢，通過建庫等方式將數(shù)據(jù)的整合效率提高。在信息系統(tǒng)中，通過構(gòu)建數(shù)據(jù)庫并且完整準(zhǔn)確地輸入每一次登記的信息，能夠利用計算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)等技術(shù)十分便捷地存儲備份相關(guān)檔案。同一當(dāng)事人在登記中選用的登記方式、登記事由可能存在一定的不同，為了簡化檔案存檔工作，避免給工作人員檔案管理工作帶來較大的負(fù)面影響，保證高效地整理相關(guān)數(shù)據(jù)信息，應(yīng)當(dāng)利用信息系統(tǒng)，將每次重復(fù)登記或者同一當(dāng)事人登記都自動轉(zhuǎn)入到當(dāng)事人名下，這種方式可以方便不動產(chǎn)登記和數(shù)據(jù)整理工作。每個人在建立了相關(guān)數(shù)據(jù)資料后，電腦可以根據(jù)當(dāng)事人登記方式做好檔案庫的構(gòu)建，并且準(zhǔn)確地區(qū)分各項數(shù)據(jù)信息，可以大大提高工作人員的工作效率。

4.7建立不動產(chǎn)登記賠償責(zé)任機(jī)制

《中華人民共和國不動產(chǎn)登記法》中仍然沒有明確地規(guī)定責(zé)任制度。在《中華人民共和國物權(quán)法》第二十一條和《中華人民共和國民法典》第二百二十二條規(guī)定和實(shí)踐情況進(jìn)行分析可知，當(dāng)前針對登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任有兩種觀點(diǎn)，一種認(rèn)為機(jī)構(gòu)需要實(shí)行現(xiàn)行賠付，另一種觀點(diǎn)認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)過錯賠償責(zé)任。通過對當(dāng)前政策進(jìn)行分析可知，我國還沒有明確地規(guī)定和劃分登記機(jī)構(gòu)責(zé)任和登記人員責(zé)任，這就導(dǎo)致登記人員怕承擔(dān)責(zé)任。為此，我國需要進(jìn)一步細(xì)化、明確登記法律責(zé)任，并且要以當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況做好賠償資金來源體系的優(yōu)化，最終統(tǒng)一責(zé)權(quán)，將當(dāng)事人賠償和登記機(jī)構(gòu)賠償?shù)慕缦廾鞔_，保證不動產(chǎn)登記糾錯賠償機(jī)制健全可操作。

4.8健全體系并明確培養(yǎng)責(zé)任

早在2013年馬凱就提出了不動產(chǎn)登記制度，雖然經(jīng)過了一些年的發(fā)展，但是當(dāng)前仍然缺乏完善的不動產(chǎn)登記體系。我國應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)建立和完善相關(guān)制度，做好不動產(chǎn)登記體系的完善和優(yōu)化。這種體系有助于當(dāng)事人、工作人員乃至我國國家整體制度的優(yōu)化。在當(dāng)事人方面，通過健全不動產(chǎn)登記體系可以保證其辦理相關(guān)業(yè)務(wù)時更加方便快捷，能夠快速地得到系統(tǒng)關(guān)于不動產(chǎn)登記中的問題和疑惑。在工作人員方面，工作人員可以利用健全的體系將自己的責(zé)任和義務(wù)進(jìn)一步明確，保證更有底氣開展各項工作，能夠更加準(zhǔn)確地辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)快速準(zhǔn)確地建立和應(yīng)用數(shù)據(jù)庫。在國家方面，通過構(gòu)建健全的體系能夠?qū)崿F(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)一，可以有理有據(jù)地保護(hù)人民的不動產(chǎn)，能夠更加準(zhǔn)確地判斷一些矛盾糾紛。

結(jié)束語：

在新時代發(fā)展召喚下，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度體系逐漸改進(jìn)優(yōu)化，該體系的完善和落實(shí)可以保證國務(wù)院戰(zhàn)略部署的更加高效。我國當(dāng)前處于深化改革階段，文章從不動產(chǎn)登記制度角度提出了改善該制度的建議，希望有助于我國不動產(chǎn)制度的發(fā)展。

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