文/馮寶飛（北京豐臺科技園建設發(fā)展有限公司）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有一定的特殊性，其項目開發(fā)對資金的需求較高，項目開發(fā)周期較長，回款速度較慢，項目風險性較高，對企業(yè)資金管理提出了更高的要求。近些年來，金融放貸監(jiān)管的加強、融資成本的增加、宏觀流動性的收緊等市場環(huán)境的變化，迫使房地產(chǎn)企業(yè)加強對資金管理工作的重視，對企業(yè)資金使用的各個環(huán)節(jié)及逆行動態(tài)監(jiān)控和科學調整，不斷提高資金使用效率，避免出現(xiàn)資金緊張問題?？梢娽槍Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀與改進措施進行研究，對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平的提高具有積極的意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高資金管理效率的意義

近些年來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已逐漸認識到了資金管理在企業(yè)生存和發(fā)展中的積極作用，加強了對資金管理工作的重視。再加上由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，一些城市存在房價虛高的問題，使得國家出臺了一系列的宏觀調整政策，包括土地出讓政策、融資監(jiān)管政策等，對房地產(chǎn)行業(yè)擴張過于激進的“亞健康”狀態(tài)進行了有效遏制，這也讓財務杠桿過高、風險防控不力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理受到了巨大的壓力，倒逼他們積極優(yōu)化經(jīng)營管理模式，通過資金使用效率的提高應對內外部環(huán)境的變化[1]。作為企業(yè)運行的血液，資金管理在使用較為密集的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的積極作用更加凸顯。資金管理的成效對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資源配置的合理性具有直接的影響，科學完善的資金管理模式可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效防范財務風險問題，保證管理層做出的戰(zhàn)略經(jīng)營決策更加科學和合理，有利于企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀與問題分析

（一）尚未建立完善的資金管理制度

首先，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理組織架構不夠科學，企業(yè)未能合理配置資金管理崗位的人員數(shù)量，對崗位員工的職責和權利未能科學劃分，存在責任重疊和超范圍授權審批的問題。其次，資金管理制度過于粗放。許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有制定出詳細的制度為資金管理提供依據(jù)，未能對資金進行分類管理。比如，未能對現(xiàn)金使用范圍進行界定，未能對現(xiàn)金支付的審核流程進行規(guī)范，未能細化使用登記和盤點程序。最后，資金使用計劃不夠精細。許多企業(yè)只進行年度預算編制，未能依據(jù)月份進行編制，經(jīng)常出現(xiàn)臨時調整問題。

（二）對資金運營與周轉過程控制不嚴

1.融資成本與結構影響外源資金流入

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的資金來源是銀行貸款、自籌資金或者預收房款，其中多數(shù)資源來源于貸款融資。近年來，國家大力推行財務去杠桿政策，金融渠道緊縮，企業(yè)獲得外源資金的難度和成本也隨之增加，高額貸款帶給企業(yè)的是更加沉重的資金成本，嚴重影響了企業(yè)資金的運作和穩(wěn)定的發(fā)展。

2.盲目投資占用大量流動資金

房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)需要較長的時間，資金投入較多，回收周期較長，但是許多企業(yè)在選擇投資項目以前，沒有對其可行性進行科學的分析，存在盲目投資的情況，使得管理措施沒有跟進。同時，一些企業(yè)為了避免資金鏈斷裂，被逼繼續(xù)拿地，通過新拿地進行預售排號獲得金融機構貸款，如果遭遇市場環(huán)境的改變，項目投資可能無法獲得預期收益，使得墊付的土地款無法及時變現(xiàn)，造成企業(yè)資金鏈的斷裂。

3.資金預算對收支活動缺乏約束

預算管理不到位會直接影響資金使用效率，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的問題主要包括三個方面：首先，許多企業(yè)未能建立科學完善的預算管理機制，管理較為滯后，未能對資金應用情況進行深入分析，未設立專門的預算管理部門，預算要求、部門職責、考核指標等方面均存在不足。其次，在項目開發(fā)過程中，企業(yè)預算管理部門未能積極與財務部門和內控部門協(xié)作對資金使用情況進行管控，影響了其規(guī)范指導效用的發(fā)揮[2]。最后，缺乏動態(tài)調整機制，使得企業(yè)編制的預算缺乏時效性和可行性，與企業(yè)的實際需求不匹配。

（三）日常管理活動對資金風險把控不到位

當前我們國家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金風險防范和控制整體來說還處于起步階段，未能建立起科學完善的風險防范機制，未能在融資和使用中對各類風險問題進行有效的管理，在風險的識別、預警、處理等方面都存在著制度空白和操作不當?shù)膯栴}，比如，融資渠道單一，市場調研不深入，容易埋下現(xiàn)金流斷裂風險隱患；債務負擔過高容易引起償債風險問題；編制出的預算缺乏可行性，未能對執(zhí)行過程進行嚴格的控制。這些風險都會對企業(yè)的穩(wěn)定運行產(chǎn)生不利影響。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)化資金管理的具體措施

（一）逐步完善資金管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)要建立科學有效的資金管理制度，對其中的條目進行全面細化，為資金的合理使用提供保障。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要對資金管理組織結構進行優(yōu)化，為資金管理工作的順利開展奠定基礎。在資金管理制度中，要對各個崗位的設立標準進行明確，對人員的專業(yè)水平進行規(guī)范，對具體權限進行界定，避免出現(xiàn)越權審批情況。其次，企業(yè)要對各項資金收支進行預算的精細化編制，包括現(xiàn)金、備用金、金融借款、銀行存款以及其他類型資金。企業(yè)要結合自身業(yè)務特點和發(fā)展需求對各類資金按照規(guī)范化的標準和要求分別進行編制，包括資金使用的范圍、收支審批的流程、需要填寫的憑證等[3]。（1）在現(xiàn)金管理方面，現(xiàn)金支付應當是企業(yè)支付的最后選擇，由財務經(jīng)理、部門主管等決定支付的具體應用情況和額度大小。（2）銀行存款管理方面。在制度中明確企業(yè)可以利用銀行匯票、匯兌、支票等方法進行匯款的收入和支出，安排專門的人員對銀行結算憑證進行管理，針對銀行賬目有關的款項總賬，要設置專門的員工每天對賬單和余額進行核對。（3）臨時借款和備用金管理方面，需結合實際細化管理規(guī)范、流程等。最后，要建立追責制度。企業(yè)要建立崗位責任制度和追責制度，對所有資金管理流程進行數(shù)據(jù)留痕，為后續(xù)核查提供依據(jù)，如果給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟損失，要對有關人員追責和處罰。

（二）重視項目投資決策可行性分析

資金管理通常開始于項目投資決策，科學完善的投資決策和風險管理，是保證企業(yè)資金良性運轉的基礎。資金的流向和額度是可以控制的，在進行選擇時，企業(yè)要對目標項目進行可行性分析，對項目的預期收益、凈現(xiàn)值和現(xiàn)金流進行科學的估算。在對項目投資決策進行評估時，要對企業(yè)經(jīng)營的內外部環(huán)境進行全面分析，對市場的發(fā)展趨勢、政策變化等進行調查和研究，通過敏感性分析法對項目投資中可能存在的風險進行衡量，從而選擇與企業(yè)實際情況相匹配的資金使用方向，避免出現(xiàn)盲目投資問題。一方面，在選擇好投資項目以后，財務管理人員要對項目進行預算，對資金的流動情況進行估算，對資金需求進行統(tǒng)籌規(guī)劃，項目資金要建立專門的管理賬戶，由專人進行保管，不可隨意挪用。當項目資金出現(xiàn)盈余時，可以選擇內部融資方式轉向其他的項目，使企業(yè)資金得到高效的利用，減少通過外部渠道進行融資的整體額度，有效節(jié)約融資成本。另一方面，要通過科學完善的資金管理模式，有效提高項目的盈利水平和風險抵御能力。不可以為了填補資金缺口，盲目通過拿地獲得項目開發(fā)融資，假如投資項目無法獲得預期的收益，就會使企業(yè)的資金缺口不斷擴大，容易引發(fā)企業(yè)資金鏈的斷裂。

（三）選擇合理融資方式，優(yōu)化融資結構

許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債務負擔過大，需要財務人員全面對杠桿水平進行分析，及時了解企業(yè)的債務償還能力，增加對風險問題的監(jiān)控力度，結合自身實際需求制定出科學有效的融資計劃，拓展融資渠道，對各種融資方法的可行性進行比較，選擇最佳的融資方法，實現(xiàn)企業(yè)融資結構的優(yōu)化和融資成本的降低，為企業(yè)的增值提供助力。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要積極引入具有雄厚資金實力的戰(zhàn)略投資者，與資源互補型企業(yè)尋求合作，有效提高企業(yè)的創(chuàng)新能力，從而更好地應對市場環(huán)境的變化。比如部分房地產(chǎn)企業(yè)擁有優(yōu)秀的人才隊伍，但是缺少項目運作的資金，企業(yè)可以在拿地階段積極利用股權收購額方法間接獲取土地使用權，減少拿地所需支付的資金，也可以采用合作建房方式進行項目開發(fā)，企業(yè)自己出管理團隊，合作企業(yè)負責投入資金[4]。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要積極對銷售模式進行創(chuàng)新。在拿到土地以后，可以積極開展促銷，提高牌號入場所需的額度，將一次性付款的優(yōu)惠力度增加。企業(yè)要依據(jù)規(guī)范的標準選擇多家銀行進入，對企業(yè)與銀行的關系進行維護，將按揭保證金的比例控制在最低范圍，縮短簽約時間，及時訂立相關文件，對款項發(fā)放的進度進行動態(tài)跟蹤，積極與銀行進行溝通，獲得更高的貸款額度和更低的利息，及時獲得項目所需的款項。同時，后期企業(yè)要加快權證辦理速度，提前將按揭保證金釋放出來。在進行商鋪銷售時，可以采取融資性銷售模式，及時獲得資金回籠。最后，在進行融資時，企業(yè)可以積極采用內部員工融資模式，對外說明這屬于員工的福利政策，員工可以將閑置資金投入到企業(yè)當中，并從項目開發(fā)中獲得一定的經(jīng)濟效益。在這種模式中，企業(yè)無須提供抵押，僅靠信用就可以獲得資金，從而可以有效節(jié)約抵押物，更好地從銀行獲得融資。同時，內部員工融資模式具有較高的穩(wěn)定性，員工參與融資后，會將自身利益與企業(yè)利益建立連接，從而更加積極地參與到企業(yè)經(jīng)營中，以期獲得更加穩(wěn)定的利息收益。

（四）發(fā)揮預算管理對資金活動的控制作用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營管理中需要大量的資金，也需要面對各種類型的風險問題。通過科學有效的資金管理模式，可以有效提高資金的使用效率，實現(xiàn)資金的優(yōu)化配置，而預算管理是企業(yè)強化資金管理的重要路徑，應當從三個方面入手：首先，在資金預算的編制階段。資金預算管理部門要結合資金調配和使用的不同階段進行分別的編制，包括項目立項階段、項目規(guī)劃階段、項目開發(fā)階段等，比如，在立項階段，項目拓展部門要組織各個部門對項目進行統(tǒng)一協(xié)調和精準定位，對項目投資總額進行科學的判斷，分析資金投入的具體節(jié)點，確定不同環(huán)節(jié)的融資計劃，保證資金充足。其次，預算執(zhí)行過程的控制。企業(yè)編制的資金預算是預算執(zhí)行過程的基礎，項目開發(fā)各個部門都要結合資金預算進行使用標準的編制，預算管理部門、內部控制部門、財務部門要對項目開展過程進行動態(tài)監(jiān)督，及時對預算實際發(fā)生和預算目標之間的偏差進行分析，組織有關部門負責人對問題成因進行研究，制定出有效的調整措施，對預算偏離問題進行糾正，并反饋給有關領導進行審批[5]。最后，預算動態(tài)分析機制的構建。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目進行過程中要對預算的執(zhí)行情況進行動態(tài)分析，對項目開發(fā)的可行性和合理性進行評估，特別是房地產(chǎn)開發(fā)項目所需時間較長，有的甚至需要持續(xù)幾年，在這一時間段內，國家的政策方針和市場競爭環(huán)境可能會出現(xiàn)巨大的改變，使得企業(yè)編制的資金預算與企業(yè)的內外部環(huán)境存在適配問題，所以，預算管理人員要對各方面因素的變化進行動態(tài)監(jiān)督，并結合企業(yè)發(fā)展的實際需求對資金預算進行動態(tài)調整，從而保證企業(yè)資金的合理利用，有效提高資金使用效率。

（五）注意資金風險管理與防范

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強對資金風險管理工作的重視，建立起科學完善的風險管理體系。首先，企業(yè)要在內部建立風險防范機制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要設立專門的風險合規(guī)管理機構，對這一部門員工的職責和權利進行明確劃分，對風險管理的范圍和標準進行準確界定，主要包括資金利用風險的評估、風險預警模式的構建、資金風險的處理等。企業(yè)要安排專門的風險控制人員對房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用風險進行類別劃分和編制管理，針對風險管理制定出科學合理的考核標準，對資金風險預警和風險評估措施落實不力或者風險出現(xiàn)以后未能及時做出應對的部門和員工，要根據(jù)波及范圍和影響程度的大小進行懲罰。其次，主管部門要加強監(jiān)督管理。地方政府和主管部門要對房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的風險問題進行防范，加強對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管力度，提高房地產(chǎn)運營的規(guī)范性和合規(guī)性，推動項目開發(fā)建設的穩(wěn)定進行。主管部門要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預售資金進行嚴格的監(jiān)管，針對資金流動較為困難的企業(yè)，在保證標的項目申請資金的前提下，主管部門可以根據(jù)有關規(guī)定在完成相關手續(xù)以后提前使用一些款項，并且這些款項的支出和使用要由監(jiān)管銀行通過指定的渠道進行劃撥[6]。最后，房地產(chǎn)企業(yè)要建立科學規(guī)范的審計制度，不但要覆蓋到財務管理環(huán)節(jié)，還要貫穿到企業(yè)各個部門的運營監(jiān)督工作當中。除了內部審計以外，企業(yè)要積極利用第三方審計機構，通過聯(lián)防聯(lián)查有效防范和處理資金使用風險問題，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的良性健康運行提供保障。

（六）借助信息化系統(tǒng)實現(xiàn)資金集中統(tǒng)一管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應用較多的資金管理模式是集中統(tǒng)一管理，也就是在項目開發(fā)過程中，除了準備日常的備付頭寸以及監(jiān)管資金以外，剩余資金都要提交給總部進行歸集。企業(yè)資金管理需要采用集中管理模式，集中安排和統(tǒng)一運作，不但可以有效地對項目資金管理的內在價值進行挖掘，而且可以更好地將資金調配到關鍵領域和重點環(huán)節(jié)，從而有效提高企業(yè)的資金周轉效率，推動企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

一方面，企業(yè)要建立科學完善的資金管理信息化系統(tǒng)。通過信息化系統(tǒng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將項目開發(fā)的所有資金收支活動進行記錄，通過銀企直連技術，對項目資金使用情況進行動態(tài)監(jiān)控，從而保證項目開發(fā)資金數(shù)據(jù)可以實時觀察、風險可以動態(tài)控制、資金可以高效利用。另一方面，資金的歸集和利用。在項目開發(fā)過程中，企業(yè)要留存資金頭寸和受限資金，將剩余資金全部提交給總部進行歸集。企業(yè)要在預算年度的初期，對各個項目開發(fā)需要留存的備付資金頭寸進行確定，用來支付項目備付日常費用類資金支出，由于受限資金跟項目的銷售監(jiān)管資金之間存在緊密的關聯(lián)，企業(yè)要以項目所在地的監(jiān)管政策要求為依據(jù)，通過多措并舉的方式積極進行監(jiān)管資金的釋放，解決受限資金的沉淀問題。

四、結語

在國家重點監(jiān)測房地產(chǎn)行業(yè)資金和融資政策持續(xù)收緊的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要積極順應國家政策導向，加強對資金管理工作的重視，通過資金管理制度的完善、項目投資決策的分析、預算管理機制的應用、風險管理體系的優(yōu)化、信息系統(tǒng)的搭建等措施，建立起科學完善的資金管理體系，有效提高企業(yè)資金使用效率，為企業(yè)各項業(yè)務正常有序地開展提供保障。