袁帥

需求旺盛 我國每年有1000多萬農(nóng)民工進城，對保障房需求巨大，為進城農(nóng)民工市民化提供經(jīng)濟適用房、保障房、廉租房等住房，也是房地產(chǎn)行業(yè)新的增長點。

有人說，2021年的下半年，整個房地產(chǎn)市場遇到了有史以來最寒冷的冬天。全國大范圍的城市和地區(qū)，不論是省會城市還是三四線中小城市，房價都出現(xiàn)了不同程度的下跌情況。也有人說，2021年是一個轉(zhuǎn)折點，房地產(chǎn)行業(yè)告別沿用20多年的“高杠桿、高負債、高增長”模式，回歸理性發(fā)展航道，靠經(jīng)營效益驅(qū)動增長。

2021年底的中央經(jīng)濟工作會議再次強調(diào)，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，加強預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

在市場和政策調(diào)控的驅(qū)使下，2022年，中國樓市將走向何方？

中指研究院最新發(fā)布的《中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告（2021年12月）》顯示，2021年12月，全國百城新建住宅平均價格環(huán)比下跌0.02%。其中環(huán)比上漲的城市不足半數(shù)，只有39個，58個城市環(huán)比下跌，3個城市與上月持平，下跌城市數(shù)量較上月增加5個。相比于新房，全國百城二手房平均價格更為慘淡，環(huán)比下跌0.09%，跌幅較上月擴大0.01個百分點。從漲跌城市個數(shù)看，27個城市環(huán)比上漲，71個城市環(huán)比下跌，2個城市與上月持平，下跌城市數(shù)量較上月增加3個。

另外，盡管中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，同比來看，2021年12月全國百城新建住宅平均價格和二手住宅平均價格較上一年度同期均有所上升，漲幅分別為2.44%和3.27%，但根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2021年11月消費者物價指數(shù)（CPI）上漲2.3%，房價增速與物價增速基本持平。

買房多是買漲不買跌，對于目前的房價，購房者多持觀望態(tài)度，開發(fā)商也是絞盡腦汁搞促銷。北京大興區(qū)的住總?cè)缬鲰椖块_盤半年后，10～20層的小戶型幾乎層層可選?！缎】怠冯s志、中國小康網(wǎng)記者通過購房者了解到，為促銷賣房，開發(fā)商不僅對項目內(nèi)所有房源送精裝修，還針對最小戶型推出了買房送家具的活動。值得注意的是，送家具的活動只在售樓處和房屋中介宣傳時提出，真正簽合同時卻沒有包括在內(nèi)。

北方人購房偏愛坐北朝南，北京南城的房源銷售情況一般，北邊房源的銷售情況會不會好些？北京順義區(qū)金茂國際社區(qū)在開盤時較被中介等看好，網(wǎng)絡(luò)上不少大V也推出了看房團和視頻推廣，但到了2021年的雙十一，售樓處還是會換著銷售代表給所有看過房但沒簽訂合同、沒付定金的看房者打電話通知節(jié)慶促銷活動，其銷售情況可見一斑。

中指研究院常務(wù)副院長黃瑜分析稱，未來土地市場結(jié)構(gòu)或不斷優(yōu)化，購房需求會聚集在具有人口吸引力的一二線城市。在一二線城市商品房成交占比逐步提升的情境之下，預(yù)計2022年，商品房銷售均價將延續(xù)小幅結(jié)構(gòu)性上漲態(tài)勢，漲幅在2.0%至3.5%之間。

住建部部長王蒙徽表示，房地產(chǎn)市場的基本面沒有變，住房需求依然旺盛，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)是最大的內(nèi)需，也是最大的國內(nèi)消費市場。“我國現(xiàn)在仍處于城市化發(fā)展的快速發(fā)展時期，城鎮(zhèn)化率達到了63.9%，每年新增的城鎮(zhèn)就業(yè)人口也超過1100萬，再加上家庭的小型化，這些都是住房的剛需，帶來了很大的市場。”同時，王蒙徽指出，2000年前建成的大量老舊住房面積小、質(zhì)量差、配套不齊全，改善性住房需求會日益旺盛。

同樣認(rèn)為住房改善性需求將提升的還有中國城鎮(zhèn)化促進會常務(wù)副主席、中央政策研究室原副主任鄭新立。他表示，隨著收入水平不斷提高，我國居民吃、穿、用的需求已得到基本滿足，下一步將主要是改善住和行的條件，特別是改善居住的環(huán)境。即使在發(fā)達國家，房地產(chǎn)也是拉動經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)?！拔覈壳暗南M水平與發(fā)達國家相比仍有差距，房地產(chǎn)業(yè)會成為經(jīng)久不衰的支柱產(chǎn)業(yè)。”

同時，他指出，未來房地產(chǎn)發(fā)展重點有三個領(lǐng)域，一是城市更新，二是為農(nóng)民工市民化提供經(jīng)濟適用房、保障房、廉租房，三是鄉(xiāng)村建設(shè)?！拔覈磕暧?000多萬農(nóng)民工進城，對保障房需求巨大，為進城農(nóng)民工市民化提供經(jīng)濟適用房、保障房、廉租房等住房，也是房地產(chǎn)行業(yè)新的增長點。”鄭新立如是說。

價格跟著政策走，房價的維穩(wěn)有力，說明了自房地產(chǎn)長效機制實施以來，各地區(qū)各部門按照黨中央國務(wù)院的決策部署，著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，房地產(chǎn)市場調(diào)控取得明顯成效。

有數(shù)據(jù)顯示，過去一年里，全國各地發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策超過450次。

限購限批還不夠，為了進一步加強土地市場和商品住房市場管理，著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，確保上海市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，去年，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會、市規(guī)劃和自然資源局、市房屋管理局3個部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步加強本市房地產(chǎn)市場管理的通知》，對部分住房實施5年限售等事項。

北京房價高，學(xué)區(qū)房、學(xué)位房尤為突出。自北京宣布教師將實行大面積輪崗政策后，房地產(chǎn)行業(yè)紛紛直呼“學(xué)區(qū)房遭遇重磅一擊”，但有些購房者對此并不完全持有積極態(tài)度。正在計劃買房的陶諾告訴《小康》雜志、中國小康網(wǎng)記者，教師輪崗政策勢必促進西城區(qū)、海淀區(qū)這樣具有大量重點學(xué)校學(xué)區(qū)房的區(qū)域房源價格下降，但大面積輪崗是否會引起像豐臺區(qū)、大興區(qū)這樣原本為非重點學(xué)校學(xué)區(qū)房價格的上升還有待觀察。

從全國范圍內(nèi)看，“房住不炒”依然是整個“十四五”時期的政策主基調(diào)，短期不會輕易改航換道。王蒙徽表示，2022年住房城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)最主要的工作核心便是“穩(wěn)”。今年將采取多項措施促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將牢牢堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具和手段，加強預(yù)期引導(dǎo)，因城施策。同時，要繼續(xù)穩(wěn)妥地實施房地產(chǎn)長效機制，要落實城市政府的主體責(zé)任，同時也要強化省級政府的指導(dǎo)和監(jiān)督責(zé)任，進一步保障剛需，同時滿足合理的改善性需求。

同時，王蒙徽表示，將增強調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性、精準(zhǔn)性。加強金融、土地、市場監(jiān)管等調(diào)控政策的協(xié)同，加強部省市縣調(diào)控聯(lián)動，加強對城市調(diào)控工作“一對一”的指導(dǎo)監(jiān)督。堅決有力處置個別頭部房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)項目逾期交付風(fēng)險?！鞍凑毡＝粯?、保民生、保穩(wěn)定作為首要目標(biāo)，以法治化、市場化為原則，妥善處理個別房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)項目的逾期交付的風(fēng)險，保障人民群眾的利益，也保障國家利益不受損。”

此外，房地產(chǎn)稅試點的即將落地也引起了業(yè)界和購房者的關(guān)注。黃瑜認(rèn)為，房地產(chǎn)稅收對住宅用地出讓金存在部分替代作用，短期替代效果較弱，中長期有利于地方降低土地財政依賴度，推動地方土地供求規(guī)模趨于合理，引導(dǎo)庫存處于合理區(qū)間。而在需求端，可以抑制新房市場投機性需求釋放，進而或?qū)⒂绊懛科竽玫仡A(yù)期。

“若稅收免征標(biāo)準(zhǔn)按面積計算，購房者為減少持有成本，不同家庭階段對戶型的偏好或?qū)⒆兓?，推動房企調(diào)整產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu);若對高檔住宅額外計稅或稅率較高，部分別墅或大平層產(chǎn)品將受到影響，長期持有偏好下降。在需求端，房地產(chǎn)稅對市場成交量價會產(chǎn)生影響，增加不動產(chǎn)的持有成本，有利于增強不動產(chǎn)的流動性，二手房市場供應(yīng)量增加下，有助于緩解大城市住房的供需矛盾，房價漲幅趨于平穩(wěn)?！秉S瑜說。