楊 晗，羅 波，趙 根，陳 坤，王 雪

（1.自然資源部國(guó)土空間大數(shù)據(jù)工程創(chuàng)新中心重慶分中心，重慶 400015；2.重慶市規(guī)劃和自然資源信息中心，重慶 400015）

0 引言

房地產(chǎn)市場(chǎng)是從事房產(chǎn)、土地的買(mǎi)賣(mài)、租賃、置換、典當(dāng)、抵押等交易活動(dòng)的場(chǎng)所[1]。住房?jī)r(jià)值評(píng)估在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序和促進(jìn)社會(huì)發(fā)展方面發(fā)揮了至關(guān)重要的作用，并受到政府部門(mén)和社會(huì)公眾的高度關(guān)注[2]。

中國(guó)住房?jī)r(jià)值評(píng)估理論研究始于20 世紀(jì)30年代，在多年的實(shí)際工作中形成了一些具有較高應(yīng)用價(jià)值的專(zhuān)業(yè)模型，如市場(chǎng)比較法、收益法、成本法等[3]?，F(xiàn)有的住房?jī)r(jià)值評(píng)估方法在實(shí)際應(yīng)用過(guò)程中均以經(jīng)驗(yàn)為導(dǎo)向，具有較強(qiáng)的主觀性；市場(chǎng)交易價(jià)格及其相關(guān)影響因素等信息收集需要消耗大量的時(shí)間、人力和物力，其工作成本高；評(píng)估結(jié)果難以實(shí)現(xiàn)真正的科學(xué)準(zhǔn)確、客觀公平，評(píng)估結(jié)果及其相關(guān)信息無(wú)法實(shí)現(xiàn)共享[4]。隨著信息技術(shù)快速發(fā)展，以經(jīng)驗(yàn)為導(dǎo)向的傳統(tǒng)評(píng)價(jià)方法已不能同時(shí)滿足規(guī)劃自然資源部門(mén)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)、金融機(jī)構(gòu)和社會(huì)公眾的需求，需要面向信息化、系統(tǒng)化和智能化轉(zhuǎn)型。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展既受地方政策、區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的影響，又與人口、國(guó)土空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局和資源環(huán)境等因素緊密相關(guān)[5]。因此，本文從規(guī)劃自然資源行業(yè)管理視角，充分融合規(guī)劃自然資源、相關(guān)政府職能部門(mén)和互聯(lián)網(wǎng)等數(shù)據(jù)資源，探索建立“人、房、地、市”的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，構(gòu)建以大數(shù)據(jù)為手段的住房?jī)r(jià)值評(píng)估及應(yīng)用體系，助力地方政府房地產(chǎn)調(diào)控職能部門(mén)精準(zhǔn)、高效決策。

1 住房?jī)r(jià)值評(píng)估現(xiàn)狀

目前，中國(guó)學(xué)術(shù)界關(guān)于住房?jī)r(jià)值評(píng)估的方法多樣，但尚未建立統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、適用多種應(yīng)用場(chǎng)景的住房?jī)r(jià)值評(píng)估體系。評(píng)估機(jī)構(gòu)在實(shí)際工作中，往往根據(jù)不同的需求主體、評(píng)估目的、應(yīng)用場(chǎng)景，選擇不同的評(píng)估方法，價(jià)值評(píng)估結(jié)果不盡相同。

1.1 抵押貸款評(píng)估價(jià)普遍較高

銀行在審核貸款申請(qǐng)時(shí)，需要確定貸款人提供擔(dān)保的房地產(chǎn)價(jià)值，專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，出具的評(píng)估報(bào)告作為放款限額的參考[6-7]。在貸款申請(qǐng)人為獲取更高額度貸款、銀行為實(shí)現(xiàn)收益最大化的利益驅(qū)動(dòng)下，貸款評(píng)估價(jià)普遍較高。高估現(xiàn)象直接影響銀行等金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)安全和金融貸款業(yè)的良性發(fā)展，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 評(píng)估周期長(zhǎng)且成本高

在房產(chǎn)過(guò)戶的實(shí)際過(guò)程中，家庭唯一生活用房甄別、房產(chǎn)交易的評(píng)估價(jià)格準(zhǔn)確測(cè)算等工作需要大量的時(shí)間。由于房屋類(lèi)型、建成年代、抵押貸款方式不同，房屋的折現(xiàn)率也不同，評(píng)估人員通常依靠經(jīng)驗(yàn)判斷，價(jià)值評(píng)估結(jié)果存在一定的主觀因素。

1.3 修正因素局限性

影響住房?jī)r(jià)值的因素包括一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素三類(lèi)。一般因素通常指經(jīng)濟(jì)社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素，主要包括社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和制度等因素[8]。區(qū)域因素是指房地產(chǎn)所在地區(qū)的人口、自然、經(jīng)濟(jì)和行政等因素結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性。個(gè)別因素主要包括房地產(chǎn)建筑用途類(lèi)別、結(jié)構(gòu)、層數(shù)和質(zhì)量等方面的個(gè)別特性。在實(shí)際評(píng)估過(guò)程中，修正因素僅考慮評(píng)估對(duì)象的個(gè)別因素及現(xiàn)有的周邊配套設(shè)施分布情況，未考慮評(píng)估對(duì)象所在區(qū)域的規(guī)劃功能定位、人口分布、建設(shè)用地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、未來(lái)規(guī)劃實(shí)施、二手房流轉(zhuǎn)和房屋去化周期等因素對(duì)住房?jī)r(jià)值產(chǎn)生的影響。

2 研究方法和技術(shù)支撐

2.1 住房?jī)r(jià)值評(píng)估方法

本文基于人口、互聯(lián)網(wǎng)房屋價(jià)格、規(guī)劃數(shù)據(jù)、公共配套設(shè)施等多源數(shù)據(jù)，綜合利用市場(chǎng)比較法和收益法[9]，通過(guò)GIS 技術(shù)和大數(shù)據(jù)分析手段構(gòu)建住房?jī)r(jià)值評(píng)估模型，對(duì)城市規(guī)劃單元①城市規(guī)劃單元是指國(guó)土空間規(guī)劃中，結(jié)合城市的功能布局和街道等行政區(qū)劃劃分的規(guī)劃管理范圍，面積一般為10～30 km2。-樓盤(pán)-樓棟-每套住房等不同空間維度的住房?jī)r(jià)格進(jìn)行大數(shù)據(jù)計(jì)算和修正。

2.2 數(shù)據(jù)治理方法

本文數(shù)據(jù)來(lái)源于規(guī)劃自然資源等相關(guān)政府職能部門(mén)和互聯(lián)網(wǎng)，存在數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)據(jù)格式不統(tǒng)一的問(wèn)題，通過(guò)重慶市國(guó)土空間信息平臺(tái)進(jìn)行數(shù)據(jù)匯集、質(zhì)檢、清洗、轉(zhuǎn)換、溯源、存儲(chǔ)與管理，形成支持通用化、標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化、可共享的重慶市住房?jī)r(jià)值評(píng)估數(shù)據(jù)支撐體系，提高數(shù)據(jù)挖掘效率，最終實(shí)現(xiàn)多源異構(gòu)數(shù)據(jù)的有機(jī)整合[10]。

2.3 地名地址匹配技術(shù)

為實(shí)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目的互聯(lián)網(wǎng)地址數(shù)據(jù)與不動(dòng)產(chǎn)登記坐落數(shù)據(jù)的有效聯(lián)動(dòng)，本文研發(fā)數(shù)據(jù)融合治理工具和模型，實(shí)現(xiàn)空間數(shù)據(jù)自動(dòng)融合，建立融規(guī)劃自然資源相關(guān)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)、興趣點(diǎn)（point of interest，POI）數(shù)據(jù)為一體的地名地址數(shù)據(jù)庫(kù)，包括門(mén)牌號(hào)、地址、不動(dòng)產(chǎn)號(hào)、規(guī)劃許可等數(shù)據(jù)，為重慶市住房?jī)r(jià)值評(píng)估、監(jiān)測(cè)監(jiān)管和應(yīng)用服務(wù)提供全面、可靠的地名地址定位服務(wù)。

2.4 空間大數(shù)據(jù)分析技術(shù)

為提升住房?jī)r(jià)值評(píng)估工作中高頻、海量的空間數(shù)據(jù)分析效率，本文基于Spark &HDFS 構(gòu)建了地理分析服務(wù)器（GeoAnalytics）的分布式計(jì)算框架[11]，利用空間大數(shù)據(jù)分析的分布式并行計(jì)算能力，構(gòu)建住房?jī)r(jià)值評(píng)估指標(biāo)體系和計(jì)算模型，實(shí)現(xiàn)人口、規(guī)劃、確權(quán)登記、公共配套設(shè)施等多源時(shí)空大數(shù)據(jù)的高效空間運(yùn)算，提高住房?jī)r(jià)值評(píng)估效率。

3 評(píng)估及應(yīng)用體系構(gòu)建

3.1 總體框架

本文充分融合規(guī)劃自然資源等政府職能部門(mén)數(shù)據(jù)和互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)，以重慶市國(guó)土空間信息平臺(tái)為依托，構(gòu)建集數(shù)據(jù)融合、指標(biāo)設(shè)置、模型構(gòu)建、算法分析、系統(tǒng)展示和應(yīng)用服務(wù)為一體的住房?jī)r(jià)值評(píng)估及應(yīng)用體系，通過(guò)住房?jī)r(jià)值評(píng)估及應(yīng)用監(jiān)測(cè)系統(tǒng)等手段搭建多價(jià)合一、全域覆蓋、多應(yīng)用場(chǎng)景的重慶市住房?jī)r(jià)值評(píng)估及應(yīng)用體系，如圖1所示。服務(wù)政府職能部門(mén)、金融機(jī)構(gòu)、社會(huì)公眾，實(shí)現(xiàn)住房?jī)r(jià)值評(píng)估的“多價(jià)合一”，輔助政府精準(zhǔn)決策，提升企業(yè)運(yùn)行效率和公共服務(wù)水平。

圖1 住房?jī)r(jià)值評(píng)估及應(yīng)用體系總體框架

3.2 數(shù)據(jù)支撐體系

本文以重慶市為例，在影響房地產(chǎn)價(jià)格的三大因素基礎(chǔ)上，構(gòu)建了一套涵蓋現(xiàn)狀數(shù)據(jù)、規(guī)劃數(shù)據(jù)、管理數(shù)據(jù)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)支撐體系。其中，現(xiàn)狀數(shù)據(jù)主要包括土地利用現(xiàn)狀、地理國(guó)情普查等數(shù)據(jù)，規(guī)劃數(shù)據(jù)涵蓋分區(qū)國(guó)土空間規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、專(zhuān)業(yè)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃等數(shù)據(jù)，管理數(shù)據(jù)主要包括確權(quán)登記、公共服務(wù)設(shè)施、道路交通設(shè)施等數(shù)據(jù)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)包含人口、互聯(lián)網(wǎng)房屋價(jià)格、POI 等數(shù)據(jù)。

3.3 評(píng)估指標(biāo)體系

3.3.1 構(gòu)建原則

（1）科學(xué)性原則。住房?jī)r(jià)值評(píng)估指標(biāo)選取的理論與現(xiàn)實(shí)依據(jù)需要經(jīng)過(guò)反復(fù)論證，選取的指標(biāo)應(yīng)目的明確、定義準(zhǔn)確且可比性較強(qiáng)，確保指標(biāo)體系的科學(xué)性。

（2）系統(tǒng)性原則。對(duì)住房?jī)r(jià)值評(píng)估指標(biāo)的關(guān)聯(lián)性進(jìn)行綜合考慮，并根據(jù)指標(biāo)層級(jí)及其產(chǎn)生的作用和影響進(jìn)行合理劃分，進(jìn)而全面評(píng)估住房?jī)r(jià)值。

（3）可持續(xù)性原則。構(gòu)建住房?jī)r(jià)值評(píng)估指標(biāo)體系，需要考慮其相對(duì)穩(wěn)定性和可持續(xù)發(fā)展的特性，充分考慮各種影響因素的變化趨勢(shì)及其影響，在動(dòng)態(tài)過(guò)程中進(jìn)行靈活評(píng)估。

（4）可操作性原則。在指標(biāo)選取過(guò)程中，選取便于收集和計(jì)算分析、易量化、與住房?jī)r(jià)值影響因素緊密相關(guān)的指標(biāo)。

3.3.2 評(píng)估指標(biāo)設(shè)置

通過(guò)對(duì)住房?jī)r(jià)值評(píng)估的影響因素進(jìn)行全面梳理，按照由淺入深的設(shè)計(jì)思路，本文從城市規(guī)劃單元-樓盤(pán)-樓棟-每套住房4 個(gè)空間維度出發(fā)，構(gòu)建了區(qū)域規(guī)劃定位、人口分布情況、用地實(shí)施指數(shù)等13 個(gè)方面80 余項(xiàng)指標(biāo)的住房?jī)r(jià)值評(píng)估指標(biāo)體系，如表1 所示，確保評(píng)估對(duì)象修正因素全面、評(píng)估內(nèi)容豐富、評(píng)估方法科學(xué)、評(píng)估結(jié)果合理。

表1 住房?jī)r(jià)值評(píng)估指標(biāo)體系

續(xù)表

續(xù)表

續(xù)表

3.4 應(yīng)用體系構(gòu)建

3.4.1 住房?jī)r(jià)值評(píng)估及應(yīng)用監(jiān)測(cè)系統(tǒng)

住房?jī)r(jià)值評(píng)估及應(yīng)用監(jiān)測(cè)系統(tǒng)從城市規(guī)劃單元-樓盤(pán)-樓棟-每套住房4 個(gè)空間維度出發(fā)，分別對(duì)全市房屋總體情況、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)情況、市場(chǎng)交易及流轉(zhuǎn)情況、家庭共同持有住宅情況、公共配套設(shè)施規(guī)劃實(shí)施情況等方面進(jìn)行宏觀監(jiān)測(cè)和評(píng)價(jià)。

（1）規(guī)劃單元維度。在城市規(guī)劃單元層面，對(duì)各規(guī)劃單元規(guī)劃功能定位、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度和人口密度等基本情況、房屋的物業(yè)類(lèi)型和建成年代、住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)態(tài)勢(shì)、戶籍人口、實(shí)有人口、年齡構(gòu)成及分布、房屋交易情況及公共配套設(shè)施等內(nèi)容進(jìn)行宏觀監(jiān)測(cè)。進(jìn)一步考慮區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度及規(guī)劃功能定位等因素對(duì)住宅價(jià)值的影響。

（2）樓盤(pán)維度。在住宅樓盤(pán)層面，對(duì)各個(gè)樓盤(pán)的樓盤(pán)名稱(chēng)、地址、開(kāi)盤(pán)時(shí)間、總建筑面積、居住建筑面積、樓棟數(shù)、住宅套數(shù)、容積率和綠化率、物業(yè)類(lèi)型、戶型等基本情況，一手房均價(jià)、二手房均價(jià)及樓盤(pán)評(píng)估均價(jià)等價(jià)格因素，近兩年交易情況、周邊配套設(shè)施分布情況，周邊終身教育、交通出行、健康管理、生活服務(wù)、文化休閑、生態(tài)宜居等配套情況進(jìn)行系統(tǒng)監(jiān)測(cè)和綜合評(píng)價(jià)。進(jìn)一步深化樓盤(pán)品質(zhì)、市場(chǎng)交易和流轉(zhuǎn)情況、周邊配套設(shè)施分布情況及生態(tài)宜居程度等因素對(duì)住宅價(jià)值的影響。

（3）樓棟維度。在住宅樓棟層面，對(duì)各個(gè)樓棟的樓棟名稱(chēng)、物業(yè)類(lèi)型、總建筑面積、居住建筑面積、樓層數(shù)、住宅套數(shù)等基本情況，一手房均價(jià)、二手房均價(jià)及樓盤(pán)評(píng)估均價(jià)等情況，近兩年交易情況，樓棟品質(zhì)等要素進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)測(cè)監(jiān)管。進(jìn)一步深化樓棟的物業(yè)類(lèi)型和品質(zhì)、市場(chǎng)交易及流轉(zhuǎn)情況等因素對(duì)住宅價(jià)值的影響。

（4）每套住房維度。在每套住房層面，對(duì)住房的門(mén)牌號(hào)、坐落、物業(yè)類(lèi)型、所在樓層、建筑面積、公園或江景朝向等基本情況，一手房網(wǎng)簽、二手房交易等情況，土地取得方式、土地性質(zhì)及土地使用權(quán)到期時(shí)間等管理信息，產(chǎn)權(quán)人及其所在家庭的住房情況，周邊配套設(shè)施分布情況進(jìn)行系統(tǒng)監(jiān)測(cè)和綜合評(píng)價(jià)。進(jìn)一步深化房屋交易及流轉(zhuǎn)情況、家庭住房情況等因素對(duì)住宅價(jià)值的影響。

（5）產(chǎn)權(quán)人及家庭住房情況。對(duì)權(quán)利人基本信息、家庭成員基本信息、家庭住房信息及其涉及的住房具體情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)，實(shí)現(xiàn)住宅與權(quán)利人、家庭數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行有效關(guān)聯(lián)和融合，有效甄別家庭共同持有房產(chǎn)。

3.4.2 應(yīng)用服務(wù)場(chǎng)景

（1）輔助政府精準(zhǔn)決策?！岸鄡r(jià)合一”的住房?jī)r(jià)值評(píng)估為規(guī)劃自然資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等政府職能部門(mén)提供服務(wù)，助力地方政府房地產(chǎn)調(diào)控職能部門(mén)精準(zhǔn)、高效決策。

支撐規(guī)劃自然資源部門(mén)優(yōu)化土地供給，提升登記效率。多空間維度的住房總量結(jié)構(gòu)和分布情況、家庭持有住房情況和房地產(chǎn)用地供需情況等監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，可為重慶市未來(lái)居住用地的供應(yīng)總量、時(shí)序、規(guī)模和布局優(yōu)化提供數(shù)據(jù)分析和決策參考。此外，房地產(chǎn)交易“多價(jià)合一”機(jī)制，可以縮短房地產(chǎn)交易時(shí)間，有效提升規(guī)劃自然資源部門(mén)不動(dòng)產(chǎn)登記效率，進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境。

助力住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序。評(píng)估成果可為重慶市二手房指導(dǎo)價(jià)提供參考，通過(guò)建立信息共享機(jī)制，有效規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序，引導(dǎo)重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展[12]。

（2）提高企業(yè)運(yùn)行效率?；谧》?jī)r(jià)值評(píng)估建立的房地產(chǎn)交易“多價(jià)合一”機(jī)制，可進(jìn)一步規(guī)范購(gòu)房融資，加快銀行住房貸款審批進(jìn)度。支撐房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)提升房屋評(píng)估效率。針對(duì)房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)，本研究成果可為房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估工作提供參考，在一定程度上減少房屋評(píng)估的時(shí)間成本和人力物力，大幅提升房屋評(píng)估效率。

（3）提升公共服務(wù)水平。通過(guò)數(shù)據(jù)脫密脫敏處理，將住房?jī)r(jià)值評(píng)估結(jié)果及相關(guān)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)通過(guò)系統(tǒng)、查詢接口、評(píng)估報(bào)告等形式向社會(huì)公眾開(kāi)放，為公眾選房購(gòu)房提供服務(wù)。

4 總結(jié)與展望

本文以規(guī)劃自然資源行業(yè)管理視角，對(duì)重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況開(kāi)展多空間尺度的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和評(píng)價(jià)。通過(guò)充分融合規(guī)劃自然資源等相關(guān)政府職能部門(mén)和互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)，面向城市規(guī)劃單元-樓盤(pán)-樓棟-每套住房，探索構(gòu)建一套集多源數(shù)據(jù)支撐和治理體系、多維度的住房?jī)r(jià)值評(píng)估指標(biāo)體系、大數(shù)據(jù)和信息技術(shù)支持體系、可視化的住房?jī)r(jià)值評(píng)估及監(jiān)測(cè)系統(tǒng)應(yīng)用服務(wù)體系于一體的重慶市住房?jī)r(jià)值評(píng)估及應(yīng)用體系，實(shí)現(xiàn)了“多價(jià)合一”、全域覆蓋和多應(yīng)用場(chǎng)景，為政府職能部門(mén)、金融機(jī)構(gòu)、社會(huì)公眾提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，但仍存在一些不足。

在構(gòu)建住房?jī)r(jià)值評(píng)估指標(biāo)體系時(shí)，本文未考慮地方房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)行情況、人口流動(dòng)和房地產(chǎn)輿情等方面對(duì)住房?jī)r(jià)值評(píng)估的影響。未來(lái)研究將結(jié)合手機(jī)信令、云計(jì)算和機(jī)器學(xué)習(xí)等技術(shù)進(jìn)一步優(yōu)化完善住房?jī)r(jià)值評(píng)估指標(biāo)體系和算法模型。

目前，在不動(dòng)產(chǎn)登記工作過(guò)程中，二手房的交易登記板塊相對(duì)薄弱，登記價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格存在一定差異。未來(lái)研究需要進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)二手房交易登記工作，需要將互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)常態(tài)化納入重慶市國(guó)土空間信息平臺(tái)，并自動(dòng)實(shí)現(xiàn)多源異構(gòu)數(shù)據(jù)的有機(jī)整合。