李雪花

一、前言

社會經(jīng)濟快速發(fā)展推動了城市化進程的加速，房地產行業(yè)在這一大環(huán)境下呈現(xiàn)出前所未有的繁榮景象，造就了物業(yè)公司的發(fā)展機會。財務管理是企業(yè)管理的關鍵內容，直接關系到企業(yè)的盈利能力與未來發(fā)展，對于物業(yè)公司來說，城市化進程不斷加快的今天更要積極重視自身財務管理，解決其中存在的問題并實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的企業(yè)戰(zhàn)略目標。本文就物業(yè)公司財務管理的特點、加強財務管理的重要意義等展開論述，總結目前物業(yè)公司財務管理中存在的問題及對策，期望對相關從業(yè)人員有所幫助。

物業(yè)公司伴隨房地產行業(yè)快速發(fā)展的同時也呈現(xiàn)出一系列的財務管理問題，這些問題在很大程度上阻礙了物業(yè)公司的進一步擴張。針對各個項目安排現(xiàn)行財務會計管理模式存在會計人員工作壓力大、投入成本高等不足；將所有會計工作集中在公司總部進行處理又不利于不同項目會計管理工作的相互融合；區(qū)域式的會計管理模式可以同時完成多個小型項目的財務核算工作，但在大型住宅小區(qū)的財務管理工作中并不適用?；谝陨蠁栴}，會計管理模式的合理選用尤為重要，物業(yè)公司應當立足目前財務管理現(xiàn)狀進行分析，深入挖掘其中存在的問題并提出相關應對措施，以至于對財務管理模式進行優(yōu)化并做到合理選用，促使物業(yè)公司財務管理水平得到提升，為物業(yè)公司持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略目標實現(xiàn)提供基礎保障。

二、物業(yè)公司會計財務管理的內容

物業(yè)公司的會計財務管理內容有多方面，分別是物業(yè)公司的整體收入的核算、公司所代為管理的基金的核算、公司中各項費用的支出核算以及公司的代收款項目的核算等。物業(yè)針對于房屋使用人以及物業(yè)的產權人，在平時生活中使用的公共設施進行維修以及維護的基金稱為物業(yè)公司的代管基金。在物業(yè)的平時工作以及經(jīng)營活動中，能夠獲取多方面的收入，物業(yè)的主要營業(yè)收入以及其他方面的物業(yè)收入結合起來，成為物業(yè)公司的營業(yè)收入。權責發(fā)生制被廣泛應用在物業(yè)的會計核算中，用來計算公司成本費用，通常會根據(jù)物業(yè)的營業(yè)成本以及使用的周期等為依據(jù)來進行成本的核算[1]。在物業(yè)公司的正常工作中，需要對財務進行管理，通過對公司資金的運轉方案以及規(guī)劃來控制運營成本，并通過資金的籌集來實現(xiàn)利益的最大化，以最小的成本獲取最大的利潤。這就是物業(yè)公司的財務管理，不僅要對公司的資金進行籌集，同時也要對公司內部資源的運行進行控制與整合。因此為了保障公司的正常運行，滿足服務的需求，財務管理的相關人員不僅需要合理的規(guī)劃，籌資的時間與范圍來保障公司正常資金的運轉，同時也需要進行合理的方案征集，來降低公司的負擔以及籌資的風險，在物業(yè)公司中承擔著重要的管理任務。

三、物業(yè)企業(yè)財務管理特點

財務管理在物業(yè)企業(yè)中具有重要的地位，憑借著財務管理的特點，承擔著物業(yè)公司的重要財務管理任務，其特點主要有以下兩個方面。第一個特點是覆蓋范圍較廣，物業(yè)企業(yè)的財務管理在對業(yè)主或小區(qū)提供管理服務的同時，會包含多種社會服務的特征，財務管理的服務的范圍很廣，這里的財務管理不僅僅指的是物業(yè)企業(yè)的本身的財務管理，同時，也包含與企業(yè)相關的個人或企業(yè)之間的管理，因為物業(yè)企業(yè)在與個人或其他企業(yè)進行合作溝通時，離不開資金的參與，因此，需要企業(yè)的財務管理來進行服務，從而與各企業(yè)部門的財務工作進行對接，覆蓋范圍較廣。財務管理的第二個特點是綜合程度高，物業(yè)企業(yè)中的財務管理與其他企業(yè)的財務管理有一定的區(qū)別，物業(yè)的財務管理會全程參與到企業(yè)的經(jīng)濟活動中，并且能夠通過財務管理的價值與形式，綜合的反應物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營狀況，相比于其他行業(yè)的財務管理，具有更好的優(yōu)勢，能夠更加全面的提供多層次特點的服務產品，并且隨著財務管理行業(yè)的不斷發(fā)展，也更加強大了綜合性服務物業(yè)企業(yè)，財務管理在物業(yè)企業(yè)中逐漸成為管理核心。基于以上物業(yè)企業(yè)財務管理的基本特點，目前經(jīng)常使用到的財務管理模式有會計駐場管理模式、集中式會計管理模式以及區(qū)域會計管理模式三種，不同的會計管理模式存在各自的應用優(yōu)劣，如會計駐場管理模式規(guī)避了地理空間上的限制，可以更為直接、高效地開展會計管理工作，但對會計工作人員的專業(yè)素質要求較高，需要消耗大量人力成本，尤其不適用于小型物業(yè)項目的管理。對不同會計管理模式加以運用過程中應考慮實際物業(yè)項目的基本狀況，合理選用以發(fā)揮價值。

四、物業(yè)公司選擇會計管理模式需要考慮的因素

（一）傳遞業(yè)務信息和財務信息的高效性

物業(yè)公司在選擇會計管理模式的時候，需要先考慮信息傳遞的高效性，根據(jù)實際情況，選擇合適的會計管理模式，從而實現(xiàn)高效準確的信息傳遞，確保財務信息與業(yè)務信息的準確高效性[2]。只有將其列為模式選擇的條件，才能確保會計管理模式的信息傳遞準確性與高效性。在物業(yè)會計管理中，有許多信息需要及時的了解，比如物業(yè)的收費標準的增減情況，新增添的項目和收入類別，以及物業(yè)公司與業(yè)主或委員會等對項目收益的比例劃分情況等，這些信息對于會計的管理都是十分重要的，因此，需要選擇合適的會計管理模式，以更高的效率將有效的信息傳達到會計的手中，從而在第一時間進行財務管理工作的核算。

（二）財務會計核算風險的成因及防范措施

在選擇物業(yè)會計管理模式的過程中，需要考慮會計核算的風險，當確定會計管理模式之后，需要制定一套完善的核算系統(tǒng)來降低核算的風險，通過財務會計核算過程中風險成因的規(guī)避等措施來更好的滿足市場的發(fā)展與實際需求，讓物業(yè)企業(yè)在完善的財務會計核算中得到進一步發(fā)展。但實際的財務會計核算中，物業(yè)公司沒有對其核算體系進行完善，缺少單獨的信息管理系統(tǒng)，盡管有部分物業(yè)公司也針對此情況建立了相關的財務會計核算信息管理系統(tǒng)，但卻無法有效的利用起來，從而會出現(xiàn)一定的財務會計核算風險。在實際的物業(yè)財務管理中，有很多類似的案例，很多物業(yè)公司因沒有完善的核算信息體系，在進行財務會計核算的過程中，出現(xiàn)信息數(shù)據(jù)不完整的情況，甚至出現(xiàn)財務信息大量泄露的情況，不利于正常的物業(yè)會計核算工作，增加了財務會計核算的風險。根據(jù)當前的國情來看，大多數(shù)的物業(yè)企業(yè)在進行會計核算中都會受到企業(yè)內部以及外部多種因素的影響，從而導致物業(yè)企業(yè)在進行會計核算的過程中，大大降低核算的安全性與效率，因此，需要建立完善的核算風險防范機制，針對核算中的各種風險進行把控，從而確保物業(yè)公司財務會計核算的安全性，保障財務各項工作的順利進行。

（三）尊重業(yè)主方的要求

在選擇物業(yè)會計管理模式的同時，也需要考慮業(yè)主的要求，充分尊重業(yè)主的需求。舉例來講，類似于辦公樓或商業(yè)服務的相關項目，對物業(yè)方面的要求較高，需要慎重選擇會計管理的模式。此類項目對物業(yè)的會計管理模式有一定的要求，會對相關的會計管理模式中的人員配置，項目服務的資金收支權限以及票據(jù)的流轉程序，投標文件以及物業(yè)費的收支，預算等方面都有相關的要求，因此，需要充分尊重業(yè)主的要求，盡可能的去貼合業(yè)主的需求來選擇會計管理模式，在物業(yè)行業(yè)，此種酬金制服務項目是十分常見，當服務類項目時，需要重視這些要求來選擇合適的會計管理模式。

（四）符合相關法規(guī)要求

物業(yè)會計管理模式的選擇要符合國家的相關規(guī)定，我國針對于物業(yè)行業(yè)的會計管理模式有相關的要求，在進行會計管理模式選擇的同時，需要滿足《會計法》和《增值稅暫行條例》等相關法規(guī)的要求，在物業(yè)的會計管理模式實施中，需要嚴格遵守《企業(yè)內部控制應用指引》的要求[3]。只有滿足了相關的法規(guī)要求，才能夠確保物業(yè)會計管理工作的正常開展，最終實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。但實際的物業(yè)行業(yè)中存在著發(fā)展不平衡的情況，因物業(yè)的工作較為繁雜，且工作人員的能力與素養(yǎng)參差不齊，同時物業(yè)的各個項目較為分散，從而導致物業(yè)的管理較為麻煩，從這里不難看出，會計管理在物業(yè)企業(yè)中的重要性，能夠有效地加強企業(yè)會計財務的管理工作，對物業(yè)的各項活動進行財務的監(jiān)督，從而降低物業(yè)行業(yè)中財務方面的風險，在遵循相關法規(guī)的前提下，以良好的財務管理模式服務企業(yè)消除隱患。

五、物業(yè)企業(yè)財務管理存在的問題

（一）營運資金匱乏與使用不合理

物業(yè)企業(yè)中所占資產比例最大的是物業(yè)資源與流動性的資金，是物業(yè)企業(yè)中的核心所在，只有通過良好的財務管理，確保企業(yè)的資金與資源能夠合理的運用，才能夠確保物業(yè)企業(yè)的正常運行。物業(yè)行業(yè)有其獨特性，屬于典型的管理密集型企業(yè)，在人力投入與資源投入方面損耗過大，需要大量的人力與資源來支撐正常的物業(yè)工作的開展，但并不是所有的物業(yè)行業(yè)都能夠有大量的資金與資源來支撐企業(yè)的正常運轉，因此就出現(xiàn)營運資金匱乏與使用不合理的情況，因小型物業(yè)企業(yè)的信用等級較低，無法從其他途徑獲取足夠的資金來支撐，從而出現(xiàn)資金運轉無法支撐發(fā)展的情況，這是物業(yè)行業(yè)中財務管理的一大問題。

（二）會計核算不規(guī)范

在物業(yè)的財務管理中，存在著會計核算不規(guī)范的現(xiàn)象，主要的原因有：首先是由于財務管理人員在進行會計核算過程中的疏忽，部分人員不重視財務管理的工作，從而無法對相關的會計核算工作給予重視，很容易因人員的疏忽而導致會計核算的不規(guī)范。同時部分企業(yè)因不重視會計核算而沒有相關的財務管理部門，甚至沒有相關的團隊來負責企業(yè)的財務管理工作，不利于企業(yè)的發(fā)展[4]。其次是財務管理核算中的不規(guī)范行為，大部分的企業(yè)都有相關的財務管理核算制度，對財務核算人員都有嚴格的要求，但盡管如此，在進行財務分析與核算中會出現(xiàn)執(zhí)行力不足的情況，出現(xiàn)核算不規(guī)范的問題。部分物業(yè)企業(yè)對核算人員的選擇較為隨意，沒有科學的制度進行培訓與學習，對相關的核算制度缺乏了解，難免出現(xiàn)財務處理不規(guī)范的情況。

（三）財務分析能力不足

物業(yè)企業(yè)中，財務管理人員的素質往往決定著財務管理的水平，部分企業(yè)因財務管理人員的能力不足，對于資金投入與運轉方面的財務分析能力不達標，從而導致出現(xiàn)財務分析不足的情況，缺乏足夠的經(jīng)驗來應對財務的各類風險，從而導致財務管理的效率不高。因此，當前，大多數(shù)的物業(yè)管理部門大都選擇具有較多財務管理經(jīng)驗的人員，去改善當前財務管理分析不足的現(xiàn)狀。

六、大中型物業(yè)公司選擇會計管理模式的策略分析

（一）建立適應物業(yè)企業(yè)的財務管理機構與體系

在進行物業(yè)管理的過程中，為促使物業(yè)企業(yè)自身的財務管理工作可以更加順利且高效的進行展開，應當結合企業(yè)自身的實際情況建立針對性的財務管理機構，設置對應的財務管理部門。且所選擇的財務管理人員應當具備相對應的會計從業(yè)資質，具備較強的專業(yè)能力，可以對日常物業(yè)管理過程中的各方面財務收入與支出情況進行系統(tǒng)性的管理，并及時分析在日常管理工作中潛在的問題等。此外，針對不同的物業(yè)項目要選用合理的會計管理模式，如針對酬金制的物業(yè)項目，往往在物業(yè)服務合同中就有關于會計人員數(shù)量以及薪酬的安排，此類情況相對簡單，對于物業(yè)公司來說只需要按照合同約定的信息進行會計人員的安排和會計相關事務的處理。如果沒有做好對應的約定，則可以開展酬金制的會計管理，根據(jù)住宅項目、業(yè)主與戶主的意見進行制度確定，以便快速有效地建立起相關會計管理模式，實現(xiàn)對物業(yè)項目中的單據(jù)流轉、核對、核算以及分析監(jiān)督工作的有效執(zhí)行。

（二）完善會計管理核算制度

在進行日常財務管理的過程中，為促使對應的財務管理工作可以更加高效的進行展開，需結合企業(yè)自身的實際情況對財務管理制度進行完善。在進行財務管理制度制定的過程中，需要充分評估企業(yè)自身的特點以及日常財務管理工作的具體開展情況等，確保所制定的制度具備有較強的針對性，更加貼合自身企業(yè)的實際情況。

（三）完善企業(yè)內控制度，強化企業(yè)監(jiān)督力度

財務管理工作在日常開展的過程中，為確保各個財務管理環(huán)節(jié)的準確性，更需要制定好內部監(jiān)管力度，做好自身的監(jiān)督與管理工作。結合企業(yè)的自身特點，對內部控制制度進行制定，且制度所涉及的范圍需要囊括物業(yè)公司財務管理工作的各個環(huán)節(jié)，定期對每個環(huán)節(jié)的財務管理情況進行回顧，評估是否存在隱患等，確保每一筆收入或者支出數(shù)據(jù)的準確性。

（四）培養(yǎng)財務管理人員的綜合素質

大中型物業(yè)企業(yè)所服務的業(yè)主數(shù)量較大，且日常的財務數(shù)據(jù)核算工作量同樣較大。在進行財務管理工作的過程中，企業(yè)更需要結合自身的實際情況對財務管理人員的專業(yè)能力以及綜合素養(yǎng)進行提升[5]。可以通過定期組織培訓的方式，組織該部分管理人員對當前最新的財務核算軟件或者核算方式進行學習，并及時的幫助該部分工作人員認識到財務核算工作的重要性，促使其在日常工作的過程中可以秉承更加嚴格且專業(yè)的態(tài)度開展各方面工作。

（五）加強物業(yè)企業(yè)的財務成本控制與分析

為促使物業(yè)工作能夠更加穩(wěn)定的發(fā)展，在日常財務管理工作的過程中更需要做好自身財務成本的控制與分析工作。針對自身財務成功控制工作進行細化并落實到實處，可以有效的控制企業(yè)在日常工作開展過程中的財務支出，對于增加自身的企業(yè)效益，推動企業(yè)自身的發(fā)展等均有重要的作用。

七、結語

綜上所述，物業(yè)公司會計管理模式有多種，沒有固定的原則與恒定的模式，不同的物業(yè)公司在選擇管理模式的過程中，需要結合本公司的實際經(jīng)營狀況，根據(jù)自己物業(yè)公司的實際規(guī)模與面向人群來提供對應的服務，同時，會計管理模式也受到客戶需求等多方面因素的影響，因此選擇物業(yè)會計管理模式需要切合實際，沒有固定的模式與原則，但會計管理模式的選擇都需要符合當前的法律法規(guī)的要求，同時，滿足物業(yè)工作以及會計工作的要求，在此基礎上去追求更高的經(jīng)濟效益。