尹耀武 江蘇蘇北土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評估測繪咨詢有限公司

現(xiàn)在信息技術(shù)發(fā)達(dá)，存儲、處理各類數(shù)據(jù)的技術(shù)、設(shè)備也在不斷更新迭代，人們越來越關(guān)注可以與多種產(chǎn)業(yè)相融合的大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)估價行業(yè)也面臨著資源整合和轉(zhuǎn)換，大數(shù)據(jù)技術(shù)無疑為業(yè)界發(fā)展帶來巨大機(jī)遇。但同時大數(shù)據(jù)帶來的行業(yè)改變也對上下游相關(guān)企業(yè)提出了更高要求，在新時代任何技術(shù)進(jìn)步都是一把雙刃劍，而房地產(chǎn)估價行業(yè)則應(yīng)抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，努力適應(yīng)市場變化。希望文章能給房地產(chǎn)估價行業(yè)的研究者帶來幫助和靈感。

一、文獻(xiàn)綜述

（一）數(shù)據(jù)的概念

麥肯錫全球研究院認(rèn)為，大數(shù)據(jù)是具有遠(yuǎn)超傳統(tǒng)數(shù)據(jù)庫軟件工具的訪問、存儲、管理和分析能力的大數(shù)據(jù)集。與大部分人想象中有所不同的是，大數(shù)據(jù)處理的不單單是海量數(shù)據(jù)，而是有意義的數(shù)據(jù)，是通過“處理”和增加數(shù)據(jù)的“處理能力”去獲得數(shù)據(jù)資料的“附加價值”。尤其是在大數(shù)據(jù)技術(shù)應(yīng)用廣泛的當(dāng)下，利用大數(shù)據(jù)獲取信息、分析信息已經(jīng)成為很多行業(yè)的重要信息應(yīng)用方式。

（二）房地產(chǎn)估價現(xiàn)狀

1.傳統(tǒng)業(yè)務(wù)逐漸萎縮。在房地產(chǎn)行業(yè)與城市建設(shè)飛速發(fā)展的時期，銀行抵押估價、司法拍賣估價和房屋征收評估被確立為房地產(chǎn)估價行業(yè)的三大代表性傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，但隨著市場競爭的愈發(fā)激烈，這些業(yè)務(wù)正在逐漸減少。目前人民法院在確定財(cái)產(chǎn)處分標(biāo)準(zhǔn)價格時，可以采取與當(dāng)事人議價、定向價格查詢、“京東、淘寶、工商銀行系統(tǒng)”互聯(lián)網(wǎng)上查詢、委托線下評估等方式。

2.新業(yè)務(wù)供給不足，市場、客戶需求繼續(xù)細(xì)分深化。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)也在積極尋求銀行統(tǒng)一估價服務(wù)等新的發(fā)展空間，對大企業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)等新業(yè)態(tài)的需求不斷增加，但在服務(wù)效率和專業(yè)性、技術(shù)準(zhǔn)確性、土地儲備評估等方面，卻面臨難以滿足要求、機(jī)構(gòu)供給不足的問題，顯然，要做好這部分業(yè)務(wù)并不是單純增加估價師數(shù)量就能解決的。

3.信息化水平較低。目前大部分房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)信息化水平較低，工作方式和管理水平與大數(shù)據(jù)時代的信息化水平相差甚遠(yuǎn)，信息化平臺使用率較高。當(dāng)整體信息化水平偏低時，便導(dǎo)致多項(xiàng)工作無法有效開展，針對信息方面的溝通、共享等也無法高效地進(jìn)行，此種狀況下便急需提升信息化水平，確保信息化能夠發(fā)揮所用。

（三）國內(nèi)外房地產(chǎn)估價行業(yè)研究

國內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)估價行業(yè)的研究相對較少，在大數(shù)據(jù)技術(shù)出現(xiàn)之前，各項(xiàng)數(shù)據(jù)從搜集到匯總、分析，再到形成評估報(bào)告需要耗費(fèi)大量的人力物力；大數(shù)據(jù)技術(shù)出現(xiàn)之后，國內(nèi)外較大的房地產(chǎn)商開始對比分析房地產(chǎn)價格的增降情況，房地產(chǎn)估價行業(yè)才迎來蓬勃發(fā)展階段。房地產(chǎn)估價行業(yè)與大數(shù)據(jù)技術(shù)相結(jié)合的三大主要方面：房地產(chǎn)估價行業(yè)運(yùn)行模式與大數(shù)據(jù)技術(shù)的融合、大數(shù)據(jù)技術(shù)與云計(jì)算的結(jié)合、大數(shù)據(jù)技術(shù)的深度應(yīng)用等。從大數(shù)據(jù)技術(shù)與房地產(chǎn)評估行業(yè)的關(guān)系變化能夠發(fā)現(xiàn)，大數(shù)據(jù)技術(shù)能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)評估帶來更準(zhǔn)確地?cái)?shù)據(jù)處理結(jié)果，更便捷的數(shù)據(jù)搜集方式，幫助企業(yè)制定更科學(xué)合理的決策；房地產(chǎn)評估也為大數(shù)據(jù)技術(shù)在深度應(yīng)用方面提供了更多基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，為大數(shù)據(jù)技術(shù)的完善與進(jìn)一步發(fā)展提供支撐，兩者是相互幫助、共同促進(jìn)、不斷發(fā)展的關(guān)系[1]。

二、理論分析與研究假設(shè)

（一）房地產(chǎn)估價的基本模型

房地產(chǎn)估價模型是指通過對房地產(chǎn)市場的模擬分析，將復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系與房地產(chǎn)實(shí)體作為評估對象，借助數(shù)據(jù)分析技術(shù)，排除次要因素，構(gòu)建動態(tài)模型，從而對當(dāng)前和未來一段時間內(nèi)特定房地產(chǎn)對象的價格區(qū)間進(jìn)行推理和預(yù)測。當(dāng)前最常用的就是市場比較模型：以房地產(chǎn)市場的交易情況、當(dāng)事人實(shí)際經(jīng)濟(jì)行為、實(shí)際交易過程等資料作為底層數(shù)據(jù)，以實(shí)際交易價格為參照標(biāo)準(zhǔn)，對當(dāng)前交易價格進(jìn)行評估，這種評估方式更具針對性和實(shí)效性，相對準(zhǔn)確，參照價值更高。

另外還有成本估價模型：以房地產(chǎn)商品的成本為基礎(chǔ)條件構(gòu)建數(shù)據(jù)的模型；假設(shè)開發(fā)估價模型：根據(jù)土地開發(fā)政策、稅率、地租和市場波動情況等，對最終交易價格進(jìn)行評估。這兩種房地產(chǎn)估價方式更適合開發(fā)企業(yè)做投資規(guī)劃時使用。

（二）大數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)估價的改變

1.推動評價行業(yè)運(yùn)作方式創(chuàng)新。以往的房地產(chǎn)估價工作都隱于幕后，但隨著信息技術(shù)的不斷發(fā)展，越來越多的數(shù)據(jù)提取與挖掘工作展露到人們面前，評估師必須收集大量的房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，增加基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，不斷提高企業(yè)的數(shù)據(jù)處理水平，并幫助房地產(chǎn)估價企業(yè)基于數(shù)據(jù)分析結(jié)果做出更科學(xué)的決策。這種工作方式的改變也帶來了行業(yè)從業(yè)者思維方式和工作模式的改變。

2.估價方法的創(chuàng)新。銀行和證券公司面臨的主要問題是如何保證擔(dān)保資產(chǎn)的實(shí)際價值。在快節(jié)奏發(fā)展模式下，原有的很多評估方法已經(jīng)難以適用，評估師需要處理更多的行業(yè)數(shù)據(jù)和市場信息，以得出更精確的評估結(jié)果。為達(dá)到這一目的，近年來，基于實(shí)時信息抓取與動態(tài)數(shù)據(jù)分析這一目標(biāo)而開發(fā)的應(yīng)用模塊層出不窮，估價方法也在不斷更新。

3.推動產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新。房地產(chǎn)估價行業(yè)的大多數(shù)業(yè)務(wù)幾乎都可以基于資料搜集、信息提取、數(shù)據(jù)分析等任務(wù)而實(shí)現(xiàn)，大數(shù)據(jù)技術(shù)對房地產(chǎn)估價行業(yè)的推動可以說是全方位的。大數(shù)據(jù)技術(shù)依托于信息化平臺的信息收集與傳播功能，以及核心處理器的數(shù)據(jù)分析功能，可以容納、分析、評估更大范圍、更多數(shù)量的房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，從而推動房地產(chǎn)估價整個行業(yè)的技術(shù)革新。另外，隨著數(shù)據(jù)收集處理技術(shù)與房地產(chǎn)估價行業(yè)的深度融合，能夠直接應(yīng)用于房地產(chǎn)估價行業(yè)的各類專業(yè)軟件、功能模塊從數(shù)量和質(zhì)量上都得到快速提升，在推動行業(yè)發(fā)展的同時，也帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新。

（三）房地產(chǎn)估價行業(yè)的評價指標(biāo)

1.客戶要求。法院主要通過司法拍賣方式處置不動產(chǎn)；金融機(jī)構(gòu)一般不直接取得不動產(chǎn)，而是通過貸款給業(yè)主的方式獲得貸款利息，一旦業(yè)主無法償還貸款，就需要通過法院處置其抵押的房地產(chǎn)；此外，為了更好地發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)、改善民生，房地產(chǎn)估價行業(yè)還會涉及政府主導(dǎo)的房屋征收評估工作。這三類主體都需要對不動產(chǎn)進(jìn)行評估，這些評估過程會納入房地產(chǎn)估價市場體系。房地產(chǎn)估價企業(yè)具體的評價指標(biāo)除了會受當(dāng)?shù)氐恼?、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》等的影響外，還會受客戶要求的影響。受理客戶主體和評估目的的不同，房地產(chǎn)估價的預(yù)期和方向也有所不同，評價指標(biāo)的內(nèi)容也會略有差異。

2.行業(yè)自身要求。房地產(chǎn)估價行業(yè)屬于中介服務(wù)行業(yè)。如果客戶對房地產(chǎn)估價工作內(nèi)容與價值不夠了解，從而對房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)失去信心，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)估價行業(yè)從業(yè)者難以得到客戶信任。因此，調(diào)整和規(guī)范評價指標(biāo)，使客戶能夠通過房地產(chǎn)評估過程獲取有效信息，是當(dāng)前房地產(chǎn)估價行業(yè)適應(yīng)市場環(huán)境、提高服務(wù)水平的重要方向。房地產(chǎn)估價行業(yè)可以借助信息化平臺，盡可能多地搜集相關(guān)數(shù)據(jù)，結(jié)合本地市場情況進(jìn)行整合分析，做本地化調(diào)整。在不同的數(shù)據(jù)搜集環(huán)境下，信息收集和處理的方式與效果有所不同；不同地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的市場環(huán)境與地方政策有所不同，社會對房地產(chǎn)溢價的認(rèn)可度也存在差異。且房地產(chǎn)估價行業(yè)本身承擔(dān)著引導(dǎo)公眾預(yù)期、協(xié)助調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格的責(zé)任，在開展日常工作時也會因行業(yè)要求而對評價指標(biāo)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

三、大數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)估價的實(shí)證分析

（一）選擇數(shù)據(jù)

加強(qiáng)對各類資源的利用，通過線上、線下雙向渠道，不斷擴(kuò)大調(diào)查范圍，盡量多地搜集相關(guān)信息；然后建立合適的分析模型，引入最新的市場資料和行業(yè)數(shù)據(jù)，對當(dāng)前房地產(chǎn)市場和主要客戶群體進(jìn)行分析[2]。而關(guān)于數(shù)據(jù)方面的使用，便可使用大數(shù)據(jù)技術(shù)，通過技術(shù)的使用將各類信息收集起來，之后根據(jù)具體需求進(jìn)行針對性的篩選與分析，確保信息能夠?yàn)楣ぷ魉谩＿@樣一來，有關(guān)客戶群體的分析、市場資料的查找等也能夠變得更便利、更有針對性。

（二）數(shù)據(jù)檢測

近年來，以互聯(lián)網(wǎng)為代表的計(jì)算機(jī)技術(shù)和通信技術(shù)不斷創(chuàng)新，并得到廣泛應(yīng)用。以物聯(lián)網(wǎng)為代表的傳感技術(shù)迅速擴(kuò)展了人類的數(shù)字化能力和范圍，人與物的“交流”更加頻繁和細(xì)致：物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)自動分析用戶需求，定制各項(xiàng)服務(wù)；自動化實(shí)驗(yàn)記錄系統(tǒng)記錄實(shí)驗(yàn)過程、儀器和實(shí)驗(yàn)活動等。大數(shù)據(jù)技術(shù)隨著各種應(yīng)用程序的開發(fā)，推動公眾正式進(jìn)入信息化時代。

（三）大數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)評價的修正

1.擴(kuò)大管理范圍。由于抵押品價值數(shù)據(jù)只有在支持大容量數(shù)據(jù)的情況下才會實(shí)時更新，因此，不僅要考慮銀行的需求，使用大數(shù)據(jù)技術(shù)提供服務(wù)，還要加強(qiáng)與銀行的溝通，提升處理能力。這樣一來，在進(jìn)行管理時便不能僅管理有關(guān)抵押品價值數(shù)據(jù)方面的內(nèi)容，還需綜合把控和銀行溝通過程中的各項(xiàng)數(shù)據(jù)內(nèi)容，確保相關(guān)工作能夠順利開展[3]。

2.提升服務(wù)水平。大數(shù)據(jù)時代，房地產(chǎn)估價師作為具有服務(wù)性質(zhì)的一種職業(yè)，其不僅要提高服務(wù)質(zhì)量，更要提高信息化水平，降低成本。只有評價水平和精度高，才能提供更專業(yè)、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，所以，對于房地產(chǎn)估價師來講，其在日常工作當(dāng)中不僅需要優(yōu)化自身的溝通、交流等素養(yǎng)，同時，還需要根據(jù)職業(yè)所需提高各項(xiàng)信息技能水平，確保能夠在客戶提出需求時能夠針對性的解決，這樣一來當(dāng)客戶的被服務(wù)感受提升、房地產(chǎn)估價師整體專業(yè)性及綜合素養(yǎng)得到提升時，有關(guān)房地產(chǎn)評價的綜合水平都會得到提升。

3.及時轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)估價行業(yè)要想在市場上站穩(wěn)腳跟，必須把握時代發(fā)展的步伐，及時轉(zhuǎn)變行業(yè)態(tài)度，現(xiàn)有估價體系內(nèi)的競爭必然會演變?yōu)閻阂飧偁?。此種狀況下，房地產(chǎn)估價行業(yè)不僅需要學(xué)習(xí)服務(wù)行業(yè)在學(xué)習(xí)、服務(wù)方面的各種態(tài)度，還需要不斷地應(yīng)用信息技術(shù)，提高自身的信息服務(wù)能力，以此樹立自身專業(yè)性強(qiáng)、服務(wù)水平佳的形象。

四、案例

（一）案例分析——大數(shù)據(jù)對評價項(xiàng)目的使用案例

萬科大數(shù)據(jù)平臺在分析某一特定因素的空間分布時，采用了空間插值模型，研究人員假設(shè)相似特征出現(xiàn)在距離空間較近的物體上，利用自然鄰域插值法找到最接近的輸入樣本的子集，然后根據(jù)樣本的大小對其進(jìn)行加權(quán)，預(yù)測該區(qū)域內(nèi)的所有位置。

（二）大數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)估價行業(yè)的定價展望

1.數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的建立。一些房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)雖然在信息化搜索方面取得了一定的成果，但從行業(yè)來看，還沒有統(tǒng)一的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)有的信息系統(tǒng)和平臺的數(shù)據(jù)采集、管理標(biāo)準(zhǔn)、方法各不相同。因此，迫切需要為房地產(chǎn)估價行業(yè)建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，通過促進(jìn)內(nèi)部和外部數(shù)據(jù)的交換來提高數(shù)據(jù)的可用性[4]。

2.智慧評價。繼數(shù)字城市之后，依托物聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)設(shè)施、云計(jì)算基礎(chǔ)設(shè)施、空間基礎(chǔ)設(shè)施等下一代信息技術(shù)促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展的智慧城市建設(shè)也在推進(jìn)，以及海外，如新加坡的Smart Nation項(xiàng)目和韓國的u-city項(xiàng)目。在房地產(chǎn)估價行業(yè)，智能化估價將是信息化的必由之路，通過基礎(chǔ)和軟件系統(tǒng)將人與設(shè)備更好地結(jié)合，系統(tǒng)不斷提升智能化水平，達(dá)到最佳狀態(tài)，北京國信達(dá)公司的智慧估價系統(tǒng)，就是以智慧感性為代表的系統(tǒng)[5]。

3.智能管理。智慧管理賦能行業(yè)監(jiān)管，從制度角度，以市場數(shù)量為數(shù)據(jù)庫，以估值實(shí)戰(zhàn)知識，估值基礎(chǔ)知識，網(wǎng)絡(luò)管理平臺，高管適應(yīng)獨(dú)特的人才，經(jīng)驗(yàn)的高層次技能人才、組織的習(xí)慣和本能、行業(yè)資源，以及具有品牌價值的產(chǎn)品等智能資源，對其進(jìn)行系統(tǒng)化管理，以實(shí)現(xiàn)組織的可持續(xù)發(fā)展[6]。

（三）大數(shù)據(jù)背景下的房地產(chǎn)估價

大數(shù)據(jù)時代已經(jīng)到來，在國家大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略和“互聯(lián)網(wǎng)+”實(shí)施的背景下，房地產(chǎn)估價行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展離不開大數(shù)據(jù)的深度融合，一些行業(yè)敏感性強(qiáng)的房地產(chǎn)估價公司率先通過掃樓、數(shù)據(jù)抓取軟件等方式，獲取大量房地產(chǎn)相關(guān)信息，創(chuàng)建數(shù)據(jù)庫，研發(fā)出自動估價系統(tǒng)。這些新技術(shù)的開發(fā)與應(yīng)用必然會將房地產(chǎn)估價行業(yè)帶入新的發(fā)展階段[7]。

五、結(jié)語

大數(shù)據(jù)技術(shù)為房地產(chǎn)估價行業(yè)帶來巨大的變化，各類分析技術(shù)、分析方法推動行業(yè)進(jìn)步的同時，也為相關(guān)企業(yè)帶來更大的競爭壓力。在大數(shù)據(jù)時代，房地產(chǎn)估價企業(yè)必須要充分分析當(dāng)今形勢，積極引進(jìn)現(xiàn)代化分析技術(shù)，把握房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行規(guī)律，在國家相關(guān)政策指引下，抓住企業(yè)發(fā)展的機(jī)遇?？傮w來說，房地產(chǎn)估價企業(yè)必須積極關(guān)注市場變化，著力提高自身服務(wù)質(zhì)量，持續(xù)開拓業(yè)務(wù)范圍，在合適的時間內(nèi)完成轉(zhuǎn)型，保持穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展。