程 琪 王安強

（珠海華發(fā)實業(yè)股份有限公司，廣東 珠海 519030）

一、房地產與科技融合的必要性

1.宏觀經濟發(fā)展圍繞技術創(chuàng)新與突破

宏觀經濟學強調經濟增長的重要性，數(shù)據(jù)上的表現(xiàn)通常是一個國家或地區(qū)的GDP。從微觀層面來看，市場上更多的是體現(xiàn)在新產品、新技術，以及新生產方式的出現(xiàn)以及新的產品所創(chuàng)造出來的新的需求，這可以解釋第三次技術革命后為何新產品及新商業(yè)模式的誕生是持續(xù)不斷的。實體經濟是中國經濟發(fā)展的重要根基，房地產行業(yè)以及房地產企業(yè)作為服務中國實體經濟發(fā)展的重要主體，也需要不斷地強化自身的技術吸收以及融合能力，在推動房地產產品升級的過程中更好地服務人力資本也要促進自身向實體經濟的轉型。

2.技術應用創(chuàng)造市場新需求

中國智慧家居市場規(guī)模持續(xù)增長，尤其是在谷歌收購了Nest后，中國市場掀起新一波“跨界”熱潮，從消費性電子產業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)公司、生活家電等企業(yè)大舉進軍智慧家居市場，積極布局產業(yè)生態(tài)平臺與跨界合作。以住宅為主體，以新技術基礎為依托，力圖通過網(wǎng)絡平臺對家居設備進行集中管理，為人們提供更具“便利性、舒適性、安全性及節(jié)能性”的家庭生活環(huán)境是中國智慧家居行業(yè)的特點。此外，中國的互聯(lián)網(wǎng)及移動互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，市場擴張速度與成果也是有目共睹，是推動智慧家居成為熱門應用場景的基礎動力，為家居生活走向智慧化奠定了基礎。

3.追求高品質需求推動產業(yè)發(fā)展

城鎮(zhèn)人口的增加，尤其是年輕消費人群對住房的品質要求提高，也推動房企開始圍繞存量地產轉型以便匹配年輕化、品質化的住房需求?？萍紕t是產業(yè)發(fā)展新的加速驅動因子，房地產企業(yè)加速推動人工智能技術、智能傳感技術與現(xiàn)有住宅產品的結合，為行業(yè)與消費者帶來巨大的沖擊效應。同時，企業(yè)的也會更加重視科技與業(yè)務的有機融合與自身的轉型發(fā)展。

二、中國房地產智慧化發(fā)展環(huán)境

1.政策環(huán)境

在數(shù)字化、自動化與人工智能技術逐漸普及的環(huán)境下，持續(xù)創(chuàng)新已成為中國經濟發(fā)展的核心動力。我國2012年提出《物聯(lián)網(wǎng)“十二五”發(fā)展規(guī)劃》后，正式將智慧家居列為物聯(lián)網(wǎng)行業(yè)應用的重點示范領域之一，包含家居網(wǎng)絡、安全防范、家電智能遙控、節(jié)能減碳設備等內容，智慧家居首次進入五年規(guī)劃。

2016年，我國政府提出通過消費拉動經濟增長，同時也很好地順應了消費升級趨勢，間接推動智慧家居市場的發(fā)展。2017年，一方面，將智慧家居領域列為六大重要示范工程之一，在政策支持下促使智慧家居成為戰(zhàn)略新興重點產業(yè)；另一方面，為了打造生態(tài)系統(tǒng)，技術層面則緊隨物聯(lián)網(wǎng)技術的發(fā)展以便提供相應的智慧解決方案。但目前中國智慧家居領域的標準體系仍處于發(fā)展初期階段，2017年8 月由國務院宣布進一步擴大與升級消費內需潛力，同時，建設一系列產品測試系統(tǒng)和示范應用項目推入消費市場。當前市場迫切需要依靠科技創(chuàng)新發(fā)展新動力，而關鍵在于智慧家居領域標準體系的建設。

2.經濟環(huán)境

技術革新、技術交流成為分析中國與全球經濟關系演變的一個核心因素。為了促進我國技術創(chuàng)新及突破，一方面，提升國際國內市場的交流，同時強化獲取技術的方式與方法，另一方面，我國的技術發(fā)展進程也備受全球高度關注，尤其是發(fā)達經濟體，都在密切關注中國與世界的技術交流動態(tài)。

我國目前的經濟發(fā)展速度出現(xiàn)放緩趨勢，經濟結構與增長方式也在逐漸改變，眾所周知經濟增長的主要來源是消費、投資、貿易，也就是經常所說的“三駕馬車”。近年來，投資和貿易尤其是對外貿易對中國經濟的貢獻度出現(xiàn)下降態(tài)勢，消費必須成為推動我國經濟增長的新動力。從目前看，房地產依然是拉動中國經濟的做最重要力量，各地政府出臺的限購、限售等政策可在短時期內抑制市場的熱度，但并未降低居民對房地產的投資意愿。中國智能化的起步速度相較國際市場較晚，在全球掀起智慧家居風潮的背景下，全球智慧化市場規(guī)模持續(xù)擴大。一般認為整個智慧家居包含影音娛樂性產品、一般性照明、家庭監(jiān)控系統(tǒng)以及對日常生活所需產品設備的全面性覆蓋。雖然目前只有高端住宅產品可提供智能型住宅的解決方案，但從整體來看，新建住宅已成為將智慧家居推入消費市場的主要渠道，不僅為智慧家居產業(yè)奠定了良好發(fā)展基礎，更是對房地產的資產價值提升具有一定效益。同時，考慮到未來消費人群與消費結構的變化，智慧家居領域還可能以零售方式出現(xiàn)在消費者面前，或許成為家居轉型市場的新爆發(fā)點。

3.社會環(huán)境

市場導向和顧客導向思維的建立使得越來越多的企業(yè)更專注于滿足客戶需求，一些企業(yè)通過建立客戶管理系統(tǒng)方式，不斷推出改進服務的新舉措。房企也必須重視在消費升級的背景下更加專注于不同的住房需求的滿足。

隨著消費能力日益升高，消費者對智能型產品的需求與渴望也逐漸加深，從價格敏感度高的特性逐漸轉變?yōu)樽非蟆爱a品價值導向”。高端市場永遠不滿足于現(xiàn)狀的技術發(fā)展，性價比也不再是對智能型產品唯一的考慮因素，更多的是對產品質量與附加的高科技產品與服務的追求，其背后原因在于整體社會的消費升級直接推動了我國消費者的消費意愿及導向。同時，也說明智慧家居不再只屬于高端市場的權利，而是能夠適應于任何追求高生活水平的消費者，讓家居生活變得更舒適及便捷。

企業(yè)社會責任發(fā)展要以樹立“企業(yè)倫理”和可持續(xù)發(fā)展理念為主流，重視和強調企業(yè)的“社會公民”角色，尤其是房企更需要重視與城市和消費者之間的和諧發(fā)展。在市場失靈、環(huán)境惡化、資源破壞的大環(huán)境下的事實，促使許多企業(yè)開始自覺抵制非正當競爭行為，樹立與環(huán)境和諧發(fā)展的觀念，并探索更為有效和綠色的生產模式。另外，在資本市場中品牌權益對企業(yè)價值具有顯著影響，強勢的品牌才能提高公司的投資價值。近年，越來越多房企加大對品牌的投資力度，這其中就包括了對于高科技行業(yè)、對關系民生的相關領域的投資，但更重要的是應對人口老齡化趨勢，以及協(xié)助政府如何有效消除國內貧困、增強人民健康素質，打造創(chuàng)新的社會治理環(huán)境，通過科技創(chuàng)新來加強支撐社會民生環(huán)境的改善，為可持續(xù)發(fā)展提供相應的支撐。

4.技術環(huán)境

科技創(chuàng)新正積極影響著產業(yè)結構的變化，其對房地產行業(yè)的影響從目前來看，并不是非常明顯，但融合發(fā)展的趨勢已經非常明了。新技術的導入將重塑目前的產品結構，不僅會對現(xiàn)有生活方式帶來顛覆性的創(chuàng)新，也會對現(xiàn)有的生產方式產生相當大的影響。“科技賦能”成為越來越多房企變革創(chuàng)新的手段，同時，提升自身的獲利能力。此外，可通過技術導入、產品創(chuàng)新和服務效率提高產品及企業(yè)服務的競爭力、降低生產成本，或是通過經營模式的創(chuàng)新提升企業(yè)運營效能。因此，對房企而言，科技的導入首先會促使現(xiàn)有主要產品功能更新升級；其次，會促使企業(yè)探索更多的技術應用場景和商業(yè)模式，從而實現(xiàn)業(yè)務范圍的多元化。

具體而言，推動包含物聯(lián)網(wǎng)、云計算、AI三大技術在智慧家居領域的應用，住宅或辦公場所作為場景應用的空間載體，上述三大技術在空間載體的應用都屬于智慧家居的范疇之內。例如，在物聯(lián)網(wǎng)方面，4G網(wǎng)絡實現(xiàn)了城市層級的應用，當前階段結合5G技術則可能加速推動智慧家居產業(yè)化。短距離的無線通信技術可解決遠端系統(tǒng)延展的問題等；AI技術則會促進前端智能型設備與后端系統(tǒng)數(shù)據(jù)的協(xié)作關系，加速智能產業(yè)、家居產業(yè)的升級。另外，也會使一般家居場景的應用也能夠實現(xiàn)實時性、可靠性，以及節(jié)能減碳、低功效等多方面需求。

因此，在科技與新信息技術快速發(fā)展背景下，新技術以及新技術所衍生的新的商業(yè)模式對大多數(shù)傳統(tǒng)產業(yè)帶來了巨大沖擊，如何應對新技術的沖擊，如何將新技術與企業(yè)產品和業(yè)務融合轉為企業(yè)創(chuàng)新的突破手段，是目前多數(shù)傳統(tǒng)產業(yè)中的企業(yè)應思考的戰(zhàn)略問題。例如，國內共享空間快速崛起，間接推動了傳統(tǒng)房地產業(yè)務運作模式，以及協(xié)助房企有效地提升運營效率。

三、結語

過去的宏觀環(huán)境造就了房地產企業(yè)粗放的發(fā)展模式，包括土地獲取、產品設計、產品打造及產品服務等方面，但隨著城市化進程的放緩、行業(yè)集中度的提升以及市場的逐漸飽和使得粗放型發(fā)展模式變得多少有點“步履蹣跚”。房企在過去的發(fā)展中未將產品與科技的結合提到足夠高的戰(zhàn)略地位，更多的是打造綠色建筑，建筑中的科技也著重體現(xiàn)在節(jié)能、環(huán)保等方面。實際上，從長期來看人口結構的變化會對住宅產品產生影響，也會對產品設計及配套提出更高的要求，這方面的需求會逐漸釋放。部分房企已開始嘗試科技賦能與業(yè)務模式創(chuàng)新，目前房企為加快新技術與業(yè)務的融合，大致有三種合作形式。首先，以產業(yè)地產為載體針對具體項目展開合作；其次，以股權為主的對外投資模式；最后，以傳統(tǒng)住宅為核心的賦能模式，上述三種模式都是企業(yè)為了適應新的形勢發(fā)展，同時推進房地產業(yè)務與科技創(chuàng)新融合，以應對未來行業(yè)變化過程中運營風險與轉型需求。