上海海事大學 付晶

居住權是一種用益物權，用益物權的一般社會功能主要有兩個方面：第一，充分發(fā)揮物盡其用的經(jīng)濟效能。第二，物之利用所產(chǎn)生的關系物權化，使得當事人之間的法律關系得到鞏固和穩(wěn)定，讓其可以對抗第三人，這是用益物權在法律上不同于債權的基本特點①。隨著中國市場經(jīng)濟的進一步發(fā)展，居住權的功能也將從傳統(tǒng)的倫理性社會保障功能轉向以投資性經(jīng)濟功能與倫理性社會保障功能并存的格局，即對居住權的功能應進行拓展。

一、居住權的功能拓展

（一）倫理性居住權的社會保障功能

1.倫理性居住權的基本特征

倫理性居住權，又稱為社會性居住權，即自羅馬法時代以來的居住權，屬于典型的人役權，其有保護弱勢者權益的功能②。首先，倫理性居住權的權利主體僅僅是自然人，而法人和非法人組織并不享有傳統(tǒng)倫理性居住權；其次，倫理性居住權不具備可轉讓性，在他人行使居住權時，權利的應有狀態(tài)并不會發(fā)生改變；再次，倫理性居住權具有期限性，或稱時間性、暫時性，作為自然人當然地具有一定的生存期限；最后，倫理性居住權是因居住需求而對住房進行使用的權利。

2.倫理性居住權的功能

倫理性居住權是為了保護社會弱勢群體的利益提出的③，所以具有人文關懷與家庭倫理的性質(zhì)。如法、德、瑞士、意大利等國的民法典中居住權都是傳統(tǒng)意義上的倫理性居住權。任何社會都應當對弱者進行保護，這是人類文明進步的要求。

（二）投資性居住權的經(jīng)濟效用功能

1.投資性居住權的必要性

投資性質(zhì)的居住權是獨立的用益物權，能夠獨立繼承和轉讓，享有居住權的人對標的物房屋可以合理使用，特別是可以進行用益出租與使用出租④。這正是居住權規(guī)范發(fā)展的未來前景，也是居住權進行功能拓展的必然選擇。

2.投資性居住權的功能

居住權投資性功能的發(fā)展，是對傳統(tǒng)的居住權的突破，這是其擺脫附屬性地位發(fā)展成為一種獨立財產(chǎn)權的前提，更是讓居住權能夠在市場經(jīng)濟條件下得以發(fā)展和獲得生機的重要條件。居住權的投資性功能就是將居住權這一財產(chǎn)權利作為資本運用于市場交易和流通，從而達到融通資金、獲取利潤的目的⑤。它的社會功能，也從保護弱勢群體的倫理性功能發(fā)展到了為實現(xiàn)所有者對財產(chǎn)利用多樣化形式之一的投資性功能。

二、居住權功能拓展視域下的規(guī)則設計

（一）居住權主體

傳統(tǒng)倫理性居住權主體僅限于自然人，如果欲要實現(xiàn)居住權的功能拓展，就必須擴大居住權主體的適用范圍，即須將主體由原來僅限于自然人擴大至包括自然人、法人和非法人組織，這是推動居住權功能拓展的內(nèi)在要求。

1.自然人

自然人可以作為居住的主體。這是傳統(tǒng)倫理性居住權的原始主體，主要基于家庭倫理關系，為了滿足贍養(yǎng)、扶養(yǎng)和撫養(yǎng)等家庭倫理需要。當前以及未來狀態(tài)的社會這樣的需要仍然會存在，人與人之間仍然需要相互幫扶，社會仍然需要對弱者的權利給予保護。因此，居住權的權利主體當然地要包括自然人，并且應當允許與其具有特定親情倫理關系的人一同居住，其范圍應當包含居住權人的配偶、準婚姻關系的人或同居關系的人以及未成年子女等。與此同時，需要賦予居住權人對于享有權利的房屋空間進行自由支配的權利，這一權利對居住權人的生活意義極其重要。然而，如果房子所有者和居住權人居住于同一個房屋的情況下，居住權人接受其他人居住的行為有可能損害所有人的權益時，需要對居住權人的相關行為予以適當、合理的限制及約束。

2.法人和非法人組織

傳統(tǒng)的倫理性居住權將主體限定為自然人，這主要是傳統(tǒng)居住權的婚姻家庭的倫理性決定的。隨著居住權的發(fā)展，居住權適用范圍早已經(jīng)突破了婚姻家庭的倫理范圍。隨著市場經(jīng)濟包括房產(chǎn)市場的進一步完善，居住權的功能由倫理性向投資性拓展，也正因為如此，居住權才在新的歷史時期煥發(fā)出新的生命力。在市場經(jīng)濟條件下，居住權主體不應僅僅是自然人，而應當包括法人和非法人組織，這樣才能更好地實現(xiàn)居住權的功能拓展。

（二）居住權的客體

傳統(tǒng)的倫理性居住權的標的物只能是住房，在其他物品上不能設立居住權。由于倫理性居住權是因生活居住需要而為人設立的權利，因此，房屋的范圍應當包括住宅、附屬設施、共用物等與房屋配套使用之物，比如停車位、可供家居的船或者結構物、院子、花園、附屬小屋、走廊等等。此外，投資性居住權的客體也應當與前者保持基本一致，沒有必要擴大投資性居住權客體的范圍。如果將其客體擴大到其他的物上，將脫離居住權原有的范圍，進入到其他領域。

（三）居住權的設立

傳統(tǒng)的倫理性居住權設立取得方式一般僅限于遺囑、遺贈等單方意思表達。隨著居住權的功能拓展，房屋以“所有”為中心的理念向以“利用”為中心的理念轉變，多種取得居住權的方式有利于促進居住權進入流通領域，實現(xiàn)居住權的投資、融資功能。

1.居住權可通過合同設立

居住權合同屬于要式合同。居住權合同通常應包含當事人姓名、名稱，住所、住宅位置、居住條件和要求、居住權期限和解決爭議的方法。

2.居住權可通過遺囑設立

所有權人以遺囑、遺贈為繼承人或其他人設定居住權，作出意思表達后，還應當對居住權進行登記，登記后才發(fā)生物權的對世效力，否則只具有一般意義上的債權效果，不具有對抗善意第三人的效力。

3.居住權還可通過法律文書設立

我國的司法實踐中已經(jīng)存在裁定取得居住權的情形，有關司法解釋和地方性法規(guī)等已經(jīng)賦予法官以自由裁量權來為他人設定居住權的情形。明確法官在判決中可以直接為當事人設定居住權，體現(xiàn)的是司法的智慧。

（四）居住權的內(nèi)容

在居住權功能由傳統(tǒng)的倫理性向投資性拓展的情況下，其權利義務內(nèi)容不僅要考慮滿足個人及其家庭成員的生活需要與房屋的充分利用，還要考慮居住權的流通性問題，即如何實現(xiàn)居住權功能拓展下的投資、融資等經(jīng)濟功能。

1.房屋使用權

出于居住的目的，權利人可以占有、使用他人房屋及其相關附屬設施，并據(jù)此排除所有權人和其他第三人對居住權人行使權利的干涉。

2.出租、轉讓、繼承的權利

居住權是否可以被出租、轉讓和繼承，與居住權的流通性關系緊密，這也是學術理論界對居住權的爭議點。其他國家有關居住權規(guī)則，一般都不允許出租、轉讓和繼承。但是要實現(xiàn)居住權的功能拓展，達到居住權投資、融資的目的，就必須突破這樣的限制。

3.優(yōu)先購買權

我國法律規(guī)定，房屋共有人和承租人都享有優(yōu)先購買權。相較于債權屬性的承租權，以及物權屬性的房屋共有權，本文認為居住權人也應享有房屋的優(yōu)先購買權。

4.修繕改良房屋

法國民法規(guī)定用益權人負有維修、保養(yǎng)義務，但大的修繕費仍由所有權人負擔。如果大修是因為用益權設立后缺乏維修保養(yǎng)所致，則應當由用益權人負擔。本文認為，對于日常費用的負擔，應當借鑒上述規(guī)定。

5.合理使用

隨著居住權的功能由婚姻家庭等倫理性拓展到經(jīng)濟投資、融資領域，房屋的合理使用不再以家庭生活居住必要為限。所以居住權人的合理使用不一定限于家庭居住，可能會用于商業(yè)用途，具體內(nèi)容應當交由所有權人和居住權人自己約定。無論居住權人將房屋用于何種商業(yè)經(jīng)營或其他用途，都不得任意改建房屋、改變房屋的基本結構，但是當事人之間可以約定排除這樣的限制，以更好地發(fā)揮房屋的效用。在房屋具有或者可能具有損害、滅失的危險時，居住權人負有及時告知所有權人的義務和一般減少損害發(fā)生的作為義務等。

（五）居住權的消滅

居住權的消滅包括居住期限屆滿和居住權人死亡，住宅滅失、住宅被征收、居住權人放棄居住權、居住權合同被依法解除以及居住權與所有權混同等。從我國設立居住權的現(xiàn)實出發(fā)，本文認為，其消滅的主要原因還應包括不當使用或者濫用居住權、不可抗力導致權利消滅以及約定的條件成就時消滅。

三、結論

居住權作為人類法律的創(chuàng)造，其最終是為了增進人們的福利、滿足人們的居住需求。居住權自羅馬法以來，保護了未成年人、老人和離婚婦女等弱勢群體的居住權利，其在婚姻家庭領域具有重要意義。新時期，居住權在市場經(jīng)濟中可能具有的投資、融資功能也應當?shù)玫匠浞值恼J識、承認和發(fā)展。隨著居住權的功能拓展，其一定會在我國建設和完善社會主義市場經(jīng)濟過程中發(fā)揮巨大的作用，滿足人民群眾對良法的需要。

注釋

①《中華人民共和國兵役法》

②《退役士兵安置條例》

③《士兵服役條例》