博斯坦古麗·阿不拉

摘要：近年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，我國(guó)存量房交易呈現(xiàn)持續(xù)上升態(tài)勢(shì)，甚至一些一線城市的存量房交易活躍度已超過了新房交易。但存量房交易資金伴隨而來的的安全隱患也日益增多，如不良房產(chǎn)中介挪用交易資金、買賣雙方在交易過程中因資金問題發(fā)生糾紛等。為規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，保障存量資金交易安全，維護(hù)交易當(dāng)事人合法權(quán)益，我國(guó)不少城市出臺(tái)了存量房資金監(jiān)管相應(yīng)的政策措施。但目前，我國(guó)存量房交易資金監(jiān)管仍不具備健全的法律法規(guī)體系，主要是由相關(guān)政策構(gòu)成。本文闡述了新形勢(shì)下存量房交易資金監(jiān)管的現(xiàn)狀及存在的問題，并提出了相應(yīng)的改進(jìn)建議。

關(guān)鍵詞：新形勢(shì);存量房交易;資金監(jiān)管

引言

為規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，保障存量房資金交易安全，維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益，我國(guó)不少城市陸續(xù)出臺(tái)了存量房資金監(jiān)管相應(yīng)的政策措施，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)更加健康穩(wěn)定發(fā)展。存量房交易資金是指，根據(jù)買賣合同約定，用于購(gòu)買已依法取得房屋所有權(quán)證的存量房交易的房?jī)r(jià)款。通過存量房交易資金監(jiān)管，可保證房屋出售人能夠及時(shí)拿到買方應(yīng)支付的全部房款，也有利于房屋能順利過戶到購(gòu)房者名下，有效保障存量房買賣雙方的合法權(quán)益。因此，根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，有必要提供全面、系統(tǒng)的資金監(jiān)管模型，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。

1.存量房交易資金監(jiān)管的必要性

近年來，我國(guó)存量房交易呈現(xiàn)持續(xù)上升態(tài)勢(shì)，甚至一些一線城市的存量房交易活躍度已超過了新房交易。但因存量房交易本身比商品房交易復(fù)雜，程序和操作相對(duì)繁瑣，中介過程存在風(fēng)險(xiǎn)。存量房交易從買賣雙方達(dá)成一致、簽訂網(wǎng)簽合同、轉(zhuǎn)讓所有權(quán)、登記審核和接收證書需要較長(zhǎng)的時(shí)間，即買賣雙方在達(dá)成一致房屋交易意向之后，很難做到房產(chǎn)過戶手續(xù)與購(gòu)房款的即時(shí)交割。一般情況下，購(gòu)房者在支付完首付款后，等一段時(shí)間才能辦理房屋過戶手續(xù)，同時(shí)，房屋登記部門受理資料后并不能夠立刻完成過戶登記，需要經(jīng)過相關(guān)的審核程序。在這期間，若交易資金沒有被監(jiān)管，就會(huì)存在房款被挪用隱患。如果買方使用貸款進(jìn)行購(gòu)買，他們還必須與貸款銀行簽訂合同。雖然安全性有所提高，但法律權(quán)利差距的長(zhǎng)短、買賣雙方的心理問題等根本性問題并未得到有效解決。大多數(shù)人無法承受在房地產(chǎn)交易中的損失。因此，引入存量房資金監(jiān)管，確保資金交換過程的完整性，有效地避免買賣雙方在房產(chǎn)交易過程中產(chǎn)生糾紛及矛盾，防范存量房交易風(fēng)險(xiǎn)，從根本上解決存量房交易資金安全問題。

2.新形勢(shì)下存量房交易資金監(jiān)管模式分析

（1）存量房交易資金監(jiān)管相關(guān)原則。存量房交易資金監(jiān)管必須遵循兩個(gè)基本原則。一是以人為本的基本原則。我們必須堅(jiān)持以人為本的基本原則，而不是靠監(jiān)督機(jī)構(gòu)來謀取利益。監(jiān)管本身也應(yīng)該側(cè)重于服務(wù)，而不是管理和約束房屋交易雙方。既要運(yùn)用相關(guān)法律法規(guī)的權(quán)威，又要明確公共利益。二是在資金交易監(jiān)管中堅(jiān)持科學(xué)合理的監(jiān)管行為，保護(hù)交易當(dāng)事人各方的合法權(quán)益，依法依規(guī)依法嚴(yán)格限制和規(guī)范，從嚴(yán)懲處損害交易各方合法權(quán)益的個(gè)人或組織，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。

（2）商品房交易資金監(jiān)管模式探索舉措。國(guó)內(nèi)外存量房交易資金監(jiān)管模式多種多樣，不少城市都在尋找自我監(jiān)管的方式。實(shí)施存量房交易資金監(jiān)管模式的主體包括房地產(chǎn)主管部門、專業(yè)經(jīng)紀(jì)人和銀行。監(jiān)督形式包括獨(dú)立監(jiān)督和強(qiáng)制監(jiān)督，對(duì)資本交易的監(jiān)督包括對(duì)資本的部分監(jiān)督和對(duì)資本的全面監(jiān)督。美國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易歷史悠久，監(jiān)管水平較高。美股基金監(jiān)管具有多模式監(jiān)管特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)政府對(duì)境內(nèi)交易的監(jiān)管，明確境內(nèi)交易的行為標(biāo)準(zhǔn)，采用嚴(yán)格的方法、獨(dú)立核算和不規(guī)范的監(jiān)管審計(jì)。由于日本基金對(duì)房地產(chǎn)交易的監(jiān)管是建立在相對(duì)完善的法律保護(hù)體系之上的，因此資本交易和股權(quán)交易之間沒有滯后性，買賣雙方應(yīng)同時(shí)走流程。由于香港土地資源稀缺，香港政府將直接干預(yù)和金融監(jiān)管相結(jié)合，對(duì)房地產(chǎn)交易進(jìn)行整體管理。天津市采用自主選擇的支付受理和監(jiān)管模式，買賣雙方自愿選擇是否需要存量房資金監(jiān)管，更注重人們的感受。為確保金融交易安全，上海正在推行多部門聯(lián)動(dòng)監(jiān)管模式，通過創(chuàng)建交易資金監(jiān)管平臺(tái)，將貸款、預(yù)付款、余額支付和經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)納入監(jiān)管平臺(tái)。

（3）存量房交易資金監(jiān)管存在的問題。目前，我國(guó)在存量房資金監(jiān)管中取得了一定的成效，但在發(fā)展過程中也暴露出一些問題。一是政府作為資金監(jiān)管主體的模式下，存在過度關(guān)注資金安全性、即過度監(jiān)管，導(dǎo)致監(jiān)管效率比較低。此外，如果政府制定的相關(guān)政策出現(xiàn)疏漏或者資金監(jiān)管過程不嚴(yán)謹(jǐn)而造成監(jiān)管資金被挪用情況，不僅損害買賣雙方的合法利益，也會(huì)損害政府形象和公信力。二是群眾對(duì)存量房資金監(jiān)管意識(shí)不強(qiáng)，滲透率不高。存量房交易資金監(jiān)管主要在大城市進(jìn)行，公社資金監(jiān)管范圍較弱。三是經(jīng)紀(jì)監(jiān)管機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量參差不齊，房屋交易量偏高、而經(jīng)紀(jì)公司數(shù)不勝數(shù)。部分黑中介陷入困境，影響房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管。三是監(jiān)管法律法規(guī)不完善，我國(guó)存量房交易資金監(jiān)管仍不具備健全的法律法規(guī)體系，主要是由相關(guān)政策構(gòu)成。

3.新形勢(shì)下存量房交易資金監(jiān)管模式提升途徑

（1）完善存量房交易資金監(jiān)管方式。一是為保障房地產(chǎn)交易的正常開展，應(yīng)進(jìn)一步完善存量房資金監(jiān)管相關(guān)法律法規(guī)，為監(jiān)管提供有力支撐。二是要不斷拓寬存量房資金監(jiān)管的覆蓋面，以保障城鄉(xiāng)房地產(chǎn)交易為重點(diǎn)，覆蓋存量房交易市場(chǎng)。這不僅有利于減少房地產(chǎn)投機(jī)，也有利于積累房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)，繼續(xù)刺激房地產(chǎn)發(fā)展。同時(shí)，要繼續(xù)堅(jiān)持有效的存量房交易資金監(jiān)管體系，推進(jìn)規(guī)范化、制度化監(jiān)管流程。通過科學(xué)、合理的監(jiān)管程序，盡可能縮短服務(wù)流程，提高資金監(jiān)管系統(tǒng)的簡(jiǎn)單性和可靠性。此外，雖然強(qiáng)調(diào)存量房交易資金監(jiān)管的必要性和重要性，但應(yīng)遵循自愿和契約原則，凡不愿意被監(jiān)管或者不愿意接受監(jiān)管制度安排的，不被納入監(jiān)管體系。這樣一方面可確保買賣雙方的自由決策權(quán)，另一方面可發(fā)揮監(jiān)管制度公益性和規(guī)模性的效能。]。

（2）引導(dǎo)中介機(jī)構(gòu)做好存量房交易資金監(jiān)管。我國(guó)人口基數(shù)大，人們對(duì)住房的需求旺盛，住房交易量大。單靠政府監(jiān)管和銀行監(jiān)管都無法滿足交易量的需求，中介干預(yù)成為必然選擇。過去，買賣雙方直接交割資金存在不誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)。將資金存入經(jīng)紀(jì)人是一種保護(hù)資金的措施。但中介機(jī)構(gòu)本身也存在挪用資金的風(fēng)險(xiǎn)，因此有必要加大對(duì)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管力度。一是明確中介機(jī)構(gòu)參與房地產(chǎn)交易的條件。調(diào)解員及相關(guān)從業(yè)人員的資格需要取得專業(yè)知識(shí)證書。參與房地產(chǎn)交易的經(jīng)紀(jì)人的資金監(jiān)管需要對(duì)從業(yè)人員和交易進(jìn)行記錄，從而逐步形成經(jīng)紀(jì)人的信用等級(jí)。該系統(tǒng)可以讓人們對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的能力和水平有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，也可以加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)的組織能力，提高其專業(yè)能力。二是為限制中介機(jī)構(gòu)對(duì)房屋交易資金的監(jiān)管，特別是在資金托管和產(chǎn)權(quán)保全方面，應(yīng)要求中介機(jī)構(gòu)向當(dāng)?shù)卣O(jiān)管部門反饋，并與政府監(jiān)管部門協(xié)調(diào)監(jiān)管，以確保對(duì)存量房交易資金的監(jiān)管安全。

（3）健全存量房交易資金監(jiān)管法律法規(guī)。在這一點(diǎn)上，我國(guó)有關(guān)存量房交易資金監(jiān)管的法律法規(guī)比較薄弱，大部分是由地方房地產(chǎn)部門制定的。一些法律法規(guī)支持度低，覆蓋面不夠，法律含義不強(qiáng)。因此，有必要深化對(duì)存量房交易資金監(jiān)管的法律法規(guī)。一方面，地方政府部門要結(jié)合以往經(jīng)驗(yàn)和實(shí)際情況，不斷完善房地產(chǎn)交易管理規(guī)定，及時(shí)發(fā)布各項(xiàng)監(jiān)管指標(biāo)，制定適合當(dāng)?shù)氐馁Y金監(jiān)管辦法和實(shí)施細(xì)則，為監(jiān)管提供明確指導(dǎo)，確保平穩(wěn)運(yùn)行。另一方面，政府部門要積極引導(dǎo)各方參與法律法規(guī)建設(shè)。房地產(chǎn)主管部門、經(jīng)紀(jì)銀行、個(gè)人和社會(huì)力量要參與制定存量房交易資金監(jiān)管法律法規(guī)，通過代表協(xié)商討論，制定切實(shí)可行、可執(zhí)行、可靠的法律法規(guī)。在實(shí)施資金監(jiān)管模式的過程中，還需要聽取各方意見，吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，逐步建立科學(xué)合理的存量房交易資金監(jiān)管法律體系[5]。

4.結(jié)語(yǔ)

總之，新形勢(shì)下存量房交易資金仍存在潛在風(fēng)險(xiǎn)，必須監(jiān)管，確保交易資金安全。監(jiān)管模式應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的具體情況，結(jié)合實(shí)際，完善相關(guān)法規(guī)、法律法規(guī)，擴(kuò)大人才和信息建設(shè)，從多方面提高新形勢(shì)下存量房交易資金的監(jiān)管質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)

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[2] 張媛媛. 新形勢(shì)下存量房交易資金監(jiān)管的一些思考[J]. 現(xiàn)代企業(yè)文化，2021（24）：189-190.

[3] 蒙景艷. 探究存量房交易資金監(jiān)管的工作模式[J]. 百科論壇電子雜志，2020（10）：1712.

[4] 陳曉春. 基于存量房交易資金監(jiān)管及房屋登記關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的分析與研究[J]. 房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2020（8）：236-237. DOI：10.3969/j.issn.1009-4563.2020.08.220.

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