張 妍

（中國(guó)鐵建投資集團(tuán)有限公司 北京 100855）

一、城市更新的概述

城市更新從根源上來(lái)看，就是對(duì)老城區(qū)進(jìn)行的改造活動(dòng)?？偟膩?lái)說(shuō)，政府經(jīng)過(guò)宏觀調(diào)控，改善城市中的老舊設(shè)施、道路等，并對(duì)建筑的布局與功能進(jìn)行改變，使得城市的建設(shè)風(fēng)格和面貌也得到很大的改善，促進(jìn)城市發(fā)展進(jìn)步。從廣義上來(lái)說(shuō)，城市更新所針對(duì)的不僅是政府、集體組織等出資建設(shè)的建筑項(xiàng)目，還包括對(duì)舊城鎮(zhèn)（棚戶區(qū)）、舊村莊、廠房的改造。為此，城市更新在部分城市來(lái)說(shuō)，又稱為“三舊改造”，后經(jīng)過(guò)時(shí)代的發(fā)展，統(tǒng)一稱為“城市更新”。從目前的實(shí)際情況來(lái)說(shuō)，在時(shí)代發(fā)展中，城市更新是其最重要的組成部分，在很大程度上影響著人們的物質(zhì)和精神生活，同時(shí)，受到不斷發(fā)展的城市化的影響，城市更新的作用也越來(lái)越顯著[1]。

二、城市更新及房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)

（一）城市更新的特點(diǎn)

我們?yōu)榱藙?chuàng)建一個(gè)更適宜居民生活的城市環(huán)境，就需要對(duì)之前城市中的棚戶區(qū)進(jìn)行拆除、改造等，這一過(guò)程就是通常所說(shuō)的城市更新。城市更新在實(shí)際實(shí)施的過(guò)程中主要是針對(duì)改造區(qū)的建筑、道路及基礎(chǔ)設(shè)施等進(jìn)行規(guī)劃改造，使其能夠與現(xiàn)代化城市的發(fā)展相適應(yīng)?？偟膩?lái)說(shuō)，受到社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，給城市更新帶來(lái)了較大的影響，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度來(lái)講，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快的地區(qū)，城市更新的速度也更快，以此帶動(dòng)城市環(huán)境的改善和優(yōu)化。相應(yīng)的城市建筑以及環(huán)境并不會(huì)出現(xiàn)太大的變化，這也就導(dǎo)致了城市化的速度變慢[2]。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)

通常情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)就是我們所說(shuō)的用于房地產(chǎn)交易的場(chǎng)所，為現(xiàn)代城市的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)一定的影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)一般有換個(gè)環(huán)節(jié)構(gòu)成，分別為土地利用、資本市場(chǎng)、房地產(chǎn)流通等。與此同時(shí)，值得人們所謂重視的是，受城市環(huán)境變化的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)一定情況的波動(dòng)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們的經(jīng)濟(jì)水平也在很大程度上得到提升，同時(shí)對(duì)生活環(huán)境的要求也逐漸提高，這必然會(huì)加快城市更新的步伐，這也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生變化進(jìn)而做出調(diào)整。

三、城市更新對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的促進(jìn)效應(yīng)

（一）優(yōu)化和重新配置房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要要素——土地

首先需要對(duì)破舊的建筑、歷史建筑區(qū)、老舊商業(yè)中心進(jìn)行政治，然后在對(duì)工程進(jìn)行開(kāi)發(fā)、保護(hù)，提高土地的開(kāi)發(fā)利用效率，使土地的使用價(jià)值得到有效的提升，以此實(shí)現(xiàn)城市更新。破舊建筑，指的是城市建立初期建設(shè)的建筑，隨著長(zhǎng)時(shí)間的使用，早期的建筑功能已經(jīng)落后，外觀上也顯得破舊。城市更新活動(dòng)對(duì)破舊建筑拆除和修繕。改善原來(lái)的環(huán)境；舊商業(yè)中心區(qū)，由于商業(yè)中心是潮流的聚集地，隨著時(shí)代的發(fā)展，一些老舊的基礎(chǔ)設(shè)施已無(wú)法與目前人們的實(shí)際需求相符合，為此，為了再開(kāi)發(fā)活動(dòng)的順利進(jìn)行，對(duì)老舊的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行修繕是非常重要的一項(xiàng)內(nèi)容。應(yīng)進(jìn)一步完善的相應(yīng)的商業(yè)功能，建立順應(yīng)潮流的貿(mào)易服務(wù)，同時(shí)合理利用以前無(wú)法利用的土地資源，使土地利用率得到有效的提升；從歷史建筑區(qū)的角度進(jìn)行分析，在經(jīng)濟(jì)不斷快速發(fā)展的同時(shí)，文化建設(shè)也在不斷發(fā)展。我國(guó)有五千多年的文化歷史，在一定程度上促進(jìn)城市發(fā)展，同時(shí)為人民群眾提供文化需求。有必要對(duì)城市歷史建筑的原有區(qū)域進(jìn)行修復(fù)和維護(hù)，以增加城市的文化內(nèi)涵和利用土地的價(jià)值[3]。

（二）挖掘和刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的更優(yōu)需求

為了更好地實(shí)現(xiàn)城市更新，最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)就是需要進(jìn)一步提升城市基礎(chǔ)設(shè)施的效率，可以對(duì)城市進(jìn)行改造，使人們的生活條件得到一定的改善，為城市的現(xiàn)代化發(fā)展提供保障，從而不斷地提升城市品質(zhì)，能夠提高城市居民們的幸福感，這也使得很多的流動(dòng)人口，外來(lái)務(wù)工人口能夠在城市定居下來(lái)?；诖耍瑸榱擞行У卮龠M(jìn)城市的快速發(fā)展，我們需要進(jìn)一步城市中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量，以此促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展[4]。

四、房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)城市更新的積極效應(yīng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)可以促進(jìn)城市更新，在城市更新中，提供優(yōu)化措施的同時(shí)，還在資金方面提供支持。城市更新活動(dòng)中必不可少的就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。

（一）城市更新可促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展

首先，通常來(lái)說(shuō)，我們對(duì)城市土地資金進(jìn)行合理的優(yōu)化配置的這一過(guò)程中，稱之為土地更新。大多數(shù)土地在進(jìn)行城市更新前，一般不會(huì)發(fā)生較大的變化，包括有土地的價(jià)值和狀態(tài)等，均與之前相同，但其土地價(jià)值在經(jīng)過(guò)城市更新后，會(huì)在很大程度上出現(xiàn)一定的上升趨勢(shì)，同時(shí)，擁有更加完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和道路水系。國(guó)務(wù)院于2020年發(fā)布的文件表示，要全面推進(jìn)城市更新，對(duì)老舊小區(qū)開(kāi)展改造工作，以使得開(kāi)發(fā)建設(shè)方式的轉(zhuǎn)型得以實(shí)現(xiàn)。在未來(lái)房企的發(fā)展過(guò)程中，城市更新是其發(fā)展的重點(diǎn)，但有很大的資金限制存在于實(shí)際運(yùn)行的過(guò)程中。同時(shí)具有較長(zhǎng)的項(xiàng)目運(yùn)行周期等問(wèn)題，在較短的時(shí)間內(nèi)，房企無(wú)法將城市更新的項(xiàng)目的進(jìn)行轉(zhuǎn)化，成為可售貨值。在此基礎(chǔ)上，為了使得二者間的互動(dòng)效應(yīng)可以積極地發(fā)揮出來(lái)，在實(shí)際發(fā)展的過(guò)程中，需要引起高度重視的就是對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化率的提升，同時(shí)，使得融資的渠道也得到有效的擴(kuò)展[5]。其次，不但在對(duì)城市環(huán)境改善的過(guò)程中，城市更新起到一定的作用，同時(shí)，在擴(kuò)大房地產(chǎn)需求方面也有著舉足輕重的作用，使得企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)進(jìn)一步增加。開(kāi)展城市更新主要就是為了對(duì)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)進(jìn)行傳承，針對(duì)城市的現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行優(yōu)化，對(duì)原有的水系、道路、建筑進(jìn)行整改，對(duì)城市綠化予以優(yōu)化，使得交通情況得到有效的改善，滿足居民的實(shí)際需求，以實(shí)現(xiàn)城市的不斷發(fā)展?；诖?，應(yīng)在提升城市居民自豪感和認(rèn)同感的同時(shí)，對(duì)城市進(jìn)行優(yōu)化，進(jìn)一步吸引外來(lái)人口，進(jìn)而使得城市的流動(dòng)人口不斷增加，房地產(chǎn)的需求量也逐漸擴(kuò)大，活躍市場(chǎng)。從相關(guān)數(shù)據(jù)可知，我國(guó)涉及到城市更新的百?gòu)?qiáng)上市房企占比在47%左右，目前，已有61%企業(yè)占上市房企的前50位。

（二）市場(chǎng)中的土地出讓收入是城市更新的重要資金來(lái)源

從各地政府的角度來(lái)說(shuō)，其最主要的收入來(lái)源就是地方稅收，同時(shí)，最主要的資金來(lái)源就是土地出讓金。在《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)最低價(jià)確定辦法》中，針對(duì)土地出讓金，我國(guó)有明確的說(shuō)明，規(guī)定地方土地拍賣產(chǎn)生的資金屬于地方政府，資金只能在城市更新和土地開(kāi)發(fā)中使用?？梢钥闯?，在城市更新中，其主要的經(jīng)濟(jì)來(lái)源就是土地金，并且一定程度下，受到法律及各項(xiàng)制度的保護(hù)。當(dāng)土地出讓金交還給地方財(cái)政后，將在進(jìn)行舊城改造的過(guò)程中，撥出一些資金，對(duì)城市進(jìn)行改造，同時(shí)，隨著城市更新的不斷發(fā)展，這也是其中資金來(lái)源的重要方向[6]。

（三）基于房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的稅收等收入可增加城市更新的融資渠道

城市更新的主要就是對(duì)老城區(qū)的優(yōu)化改造。要想城市更新活動(dòng)有序地進(jìn)行下去，離不開(kāi)政府的資金支持。只有充足的資金儲(chǔ)備，政府才能不斷地對(duì)老城區(qū)改造，才能讓城市更新的活動(dòng)一直進(jìn)行下去，在城市不斷發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)起到重要的作用。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)如果市場(chǎng)行情好，那么，相對(duì)房地產(chǎn)的稅收會(huì)多起來(lái)。隨著房地產(chǎn)稅收的不斷增加，政府手中不斷的匯集資金，從而為政府出資完成的部分城市更新活動(dòng)的有序進(jìn)行提供了有力的資金保障。

五、城市更新和房地產(chǎn)市場(chǎng)互動(dòng)效應(yīng)良性發(fā)揮的策略

（一）加強(qiáng)城市的科學(xué)管理和規(guī)劃

一個(gè)城市要正常發(fā)展，離不開(kāi)城市管理者的科學(xué)規(guī)劃。經(jīng)過(guò)科學(xué)規(guī)劃，可以充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)與城市更新的互動(dòng)效應(yīng)。因此，在未來(lái)的城市發(fā)展中，必須采用科學(xué)的方法進(jìn)行城市發(fā)展規(guī)劃，加強(qiáng)城市管理，有利于為城市更新和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供和諧的環(huán)境。一是在進(jìn)行城市更新活動(dòng)之前，我們需要對(duì)城市的布局有足夠的了解；二要以提高土地利用率、促進(jìn)土地實(shí)用價(jià)值的提高為目前進(jìn)行發(fā)展，為了使得城市發(fā)展可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化發(fā)展，節(jié)約用地、提前對(duì)規(guī)劃的要求予以落實(shí)是最為重要的一部分內(nèi)容[7]。

（二）加大政策扶持、加強(qiáng)政策穩(wěn)定

城市更新不僅僅體現(xiàn)出來(lái)的是一個(gè)城市的活力更是一個(gè)城市發(fā)展的重要活動(dòng)。要想保障城市更新的活動(dòng)能夠高效地進(jìn)行，需要與房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生良性互動(dòng)，二者的協(xié)調(diào)工作，就需要政府出臺(tái)相關(guān)的政策，提高對(duì)這兩項(xiàng)的扶持力度，為二者的良性互動(dòng)作出政策保障?？偟膩?lái)說(shuō)，城市更新要以在目前城市發(fā)展的基礎(chǔ)上進(jìn)行，與城市的實(shí)際發(fā)展情況相結(jié)合，各政府部門親身使勁啊，對(duì)城市更新的相關(guān)的政策法規(guī)予以完善。使政策的預(yù)見(jiàn)性和穩(wěn)定性得到保證。只有政策真正的穩(wěn)定下來(lái)，房地產(chǎn)商才會(huì)把大量的資金投到房地產(chǎn)建設(shè)當(dāng)中來(lái)，這樣才會(huì)推動(dòng)城市更新以房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展[8]。

結(jié)束語(yǔ)：

從以上來(lái)看，相關(guān)部門只有充分協(xié)調(diào)城市更新和房地產(chǎn)市場(chǎng)間的關(guān)系，才能促進(jìn)二者實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展，對(duì)城市加強(qiáng)管理，并科學(xué)的規(guī)劃城市。為了使得扶持的力度可以得到有效的提升，應(yīng)進(jìn)一步對(duì)相關(guān)政策予以完善，方便以上兩項(xiàng)活動(dòng)能夠順利進(jìn)行，讓古老的城市變得煥然一新，進(jìn)一步能滿足當(dāng)下人們的需求，順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展和變化。