劉 競

（江蘇科技大學經濟管理學院，江蘇 鎮(zhèn)江 212100）

一、引言

2019年，住建部將房地產政策定位為“三穩(wěn)”，即穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，各地嚴格執(zhí)行“一城一策”，房地產市場銷售進入了寒冬期。2020年與2021年兩會期間，政府工作報告重申“房住不炒”的政策，對于房地產企業(yè)而言，雪上加霜的是銀行等金融機構同步收緊了房貸政策，各大房地產公司面臨的財務風險隱患加劇；華夏幸福2016年憑借其獨特的產業(yè)新城運營模式受到全國各地甚至世界的關注，但2017年華夏幸福遭遇危機，銷售額大幅下降，其引以為傲的特色小鎮(zhèn)建設更是備受質疑，至2018年華夏幸福依靠國家都市圈政策東山再起。華夏幸福的大起大落與經營戰(zhàn)略、國家政策密切相關，通過對華夏幸福的盈利質量分析能夠提高為企業(yè)提供經營管理改進意見的水平，為利益相關者提供決策相關信息，為房地產業(yè)企業(yè)的發(fā)展提供一定的參考價值。

二、熵值法計算

（一）樣本選取

為保證各公司之間的可比性，本研究參考中國指數(shù)研究院發(fā)布的2018－2020年房地產公司TOP100榜單，結合證監(jiān)會行業(yè)分類標準，選取了與華夏幸福綜合實力可比的20家公司作為研究樣本（具體名單見表1）。

表1 可比企業(yè)名單

依據(jù)各文獻對盈利質量的研究，初選出30個指標來衡量企業(yè)的獲利性、收現(xiàn)性、穩(wěn)定性與成長性，以構建評價體系綜合評估企業(yè)盈利質量（具體指標如表2所示）。

表2 盈利質量指標選取

（二）數(shù)據(jù)預處理

首先，為避免選取的指標有各自的衡量單位與不同的變異程度，指標間差異較大，本文采用最大—最小標準化對數(shù)據(jù)進行標準化處理。同時，由于評價體系后續(xù)主要利用熵值法確定權重，為避免原始數(shù)據(jù)中存在0，使處理結果無意義，因此將上述數(shù)據(jù)平移1個單位進行無量綱化處理。以20家房地產可比企業(yè)2019年獲利性指標為例，由上述方法對數(shù)據(jù)進行處理，形成最終結果（標準化后的部分數(shù)據(jù)如表3所示）。

表3 獲利性指標無量綱化結果

（三）指標賦權

熵值法主要依據(jù)各指標提供信息的大小對各指標賦權，其對樣本數(shù)量要求不高，能夠在較少的樣本下計算得出客觀的權重，準確度較高，因此，本研究選取熵值法篩選指標并計算各指標權重。按熵值法，2019年20家房地產可比企業(yè)獲利性指標的熵值、差異系數(shù)、權重系數(shù)如表4所示，其他維度數(shù)據(jù)和2016－2018年數(shù)據(jù)做同樣處理，在此不做贅述。

表4 熵值法計算結果

（四）指標篩選

運用SPSS17.0對上述指標進行相關性分析，若相關系數(shù)大于0.9，則說明這兩個指標在評價盈利質量上的作用相近，具有較強的替代性，可以結合熵值法中的權重系數(shù)篩選出權重較大的一個指標；若相關系數(shù)小于0.9，則說明兩指標間相關性不強，可結合權重系數(shù)留下大于權重平均值Z的相關指標，進而建立起更為精簡的指標評價體系（獲利性具體篩選過程見表5）。

表5 獲利性指標篩選過程

由此經各維度篩選得出結果（如表6所示）。

表6 最終篩選結果

（五）重新賦權

利用熵值法公式對上述篩選出的12個指標再次進行權重計算，得出2019年的盈利質量評價體系（其具體計算結果如表7所示），同時對2016－2018年數(shù)據(jù)做同樣處理。

表7 熵值法重新賦權結果

最后，將前述標準化數(shù)據(jù)與權重系數(shù)相乘，得出各公司2019年盈利質量綜合評價最終得分F，進行對比分析。

三、對比分析

根據(jù)上述利用熵值法構建的2016－2019年盈利質量評價體系，計算20家房地產可比企業(yè)2016－2019年綜合得分并予以排序，得出表8，即2016－2019年華夏幸福盈利質量各維度評分與排名。

表8 華夏幸福2016－2019年各維度得分

可以看出公司獲利性始終保持高位，并能維持穩(wěn)定發(fā)展，雖然2017年呈下降趨勢，但2018年起華夏幸福及時調整，重回巔峰，可以說華夏幸福能維持住行業(yè)前列的地位，其強大的獲利能力不可小覷；盈利質量收現(xiàn)性呈斷崖式下降，從2016年的第五位，滑落至2019年的最后一名，說明華夏幸福在收現(xiàn)上管理不當，存在較大問題；華夏幸福的穩(wěn)定性一直處于波動狀態(tài)，在2016－2018年出現(xiàn)短暫輝煌后，2019年，再次回落至中游水平，這代表企業(yè)穩(wěn)定性存在進步空間；華夏幸福盈利質量成長性總體呈現(xiàn)上升趨勢，逐步從2016年的中下游逆襲成長為2019年的第4名，說明華夏幸福企業(yè)戰(zhàn)略重心調整有顯著成效，理應保持。

四、建議與對策

通過對華夏幸福盈利質量各維度的分析，可以發(fā)現(xiàn)目前企業(yè)應著重關注盈利質量收現(xiàn)性與穩(wěn)定性。進一步對這兩個維度進行研究發(fā)現(xiàn)：在衡量收現(xiàn)性的三個指標中，2019年華夏幸福營業(yè)收入現(xiàn)金率X9和應收賬款周轉率X11表現(xiàn)最差，處于20家房地產可比企業(yè)末端位置，這代表當年華夏幸福主營業(yè)務收回現(xiàn)金數(shù)量較企業(yè)發(fā)展規(guī)模而言過少，致使經營現(xiàn)金流量凈額出現(xiàn)負數(shù)。但實際上華夏幸福目前經營重點項目—產業(yè)新城的利潤率高達90%，且發(fā)展勢頭強勁，因此，排除公司因主營業(yè)務競爭力下降導致現(xiàn)金流量下降的可能性，華夏幸福應收賬款回收周期過長，盡管回收可能性高，嚴重影響了企業(yè)日常經營效率，容易使企業(yè)陷入資金鏈斷裂的危險境地，給企業(yè)融資帶來更大的挑戰(zhàn)，影響企業(yè)整體的經濟效益。

衡量華夏幸福2019年盈利質量穩(wěn)定性的具體指標表現(xiàn)為：最差的為經營杠桿系數(shù)X19，具體排名為第19名，因此，可以明確的是目前企業(yè)面臨的經營風險較大。對營業(yè)利潤與利潤進行分解分析可知，盡管企業(yè)努力加強成本管控，但其成本費用占比仍高于同期可比企業(yè)。究其緣由，一方面，華夏幸福目前處于業(yè)務擴張階段，其積極向南方部署產業(yè)新城的戰(zhàn)略使得企業(yè)的營業(yè)成本快速上升；另一方面，華夏幸福期間費用較大，其中企業(yè)管理費用遠遠高出同行業(yè)可比企業(yè)，且近幾年來企業(yè)融資規(guī)模與融資成本的上升導致利息支出增加。

對此，華夏幸福一應加強政企合作，拓展主營業(yè)務，借助地方政府的影響力擴大企業(yè)的品牌效應，提升企業(yè)競爭優(yōu)勢與市場地位，進一步為企業(yè)拓展主營業(yè)務，形成良性循環(huán)；二應優(yōu)化應收賬款收回的相關管理制度，可基于客戶的經營情況、資產狀況、征信記錄等建立客戶信用評價系統(tǒng)，同時廣泛收集信息，參考同類型企業(yè)的優(yōu)秀經驗，給予不同類型的客戶不同的授信額度，建立科學合理的催收制度，將應收賬款的收回納入績效評價體系，以解決應收賬款周轉率低下的問題；三應繼續(xù)加強成本管控，著力于減少企業(yè)期間費用的支出，可利用作業(yè)成本法對房地產項目與產業(yè)新城項目建設各流程進行細致分析，減少非增值項目支出。