范魏欣

（福建建工集團有限責任公司，福建 福州 350012）

旅游地產項目具備資金密集型特點，同時也是高投入、高風險、高回報類型的項目。但是其與普通地產行業(yè)不同，雖然地產板塊能夠在短時間內將資金回籠，同時憑借旅游景區(qū)會出現(xiàn)大幅增值，不過具體配套的旅游景區(qū)往往要長時間投入巨額資金來為其開發(fā)與運行，所以面臨著巨大的風險。加上在我國宏觀調控影響下，旅游地產項目開發(fā)難度越來越大，尤其是資金短缺問題進一步加劇了其在市場競爭中的壓力。在這一背景下，房地產企業(yè)必須加強對項目融資的改革，實現(xiàn)較高的資本掌控自由度，避免由于資金短缺、資源浪費而導致項目經濟效益降低，甚至擱淺，形成良好的項目開發(fā)與管理模式。

一、我國旅游地產項目開發(fā)中融資現(xiàn)狀分析

1.銀行借款為主要融資方式

旅游地產項目的開發(fā)具備時間長、投資大、流動資金規(guī)模大等特點，因此項目的開發(fā)將會受到資金供給的較大影響。當前，我國房地產企業(yè)多是采用間接融資的方式進行項目開發(fā)融資，在這之中銀行貸款是主要方式，大約占據(jù)了50%以上的比例。大城市的銀行信貸比例甚至更高。銀行資金的流入使旅游地產行業(yè)呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展，銀行幾乎涉及了項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，因而項目開發(fā)的風險，包括市場風險、信用風險等都逐漸向銀行傳遞。為此，在央行與銀保監(jiān)會的風險調控下，面向旅游地產項目的融資貸款受到了嚴格限制。

2.旅游地產信托快速發(fā)展

因勢利導下，許多房地產企業(yè)在旅游地產項目開發(fā)融資過程中，利用權威信托機構在理財方面的專業(yè)優(yōu)勢，結合自身實際經營開展信托計劃，通過將多個項目信托資金進行融合管理，形成較大規(guī)模與較高實力的資金組合體，采用信托貸款的方式為旅游地產項目的開發(fā)籌集大量信托計劃資金，確保項目的穩(wěn)定開展，提高委托人收益安全水平。

3.采用重組的方式進行上市融資

上市也是房地產企業(yè)進行旅游地產項目開發(fā)融資的渠道之一。一般來說，房地產企業(yè)多以買殼或者重組的方式實現(xiàn)上市。買殼融資指的是非上市企業(yè)通過并購一些業(yè)績差、籌資能力弱的上市企業(yè)，采用自身資本來取代其不良資本，進而構建出新的主營結構，達到間接上市的目的，這樣的重組間接上市是當前房地產企業(yè)進行上市融資的主要方式。

4.典當融資的興起

典當融資，顧名思義就是通過典當、質押來獲得資金，這樣的方式具備簡單、方便的特點，逐漸成為現(xiàn)代企業(yè)進行旅游地產項目開發(fā)融資的選擇。對于典當行而言，房產的業(yè)務價值極高，因此也較為容易接受房地產企業(yè)的項目典當融資。借助典當融資的合理運用，房地產企業(yè)可以在項目竣工之前，以及預售金收取時，實現(xiàn)資金運用的時間差調整。典當融資的便利性使得其成為了當前許多旅游地產項目開發(fā)融資的重要渠道。

二、目前旅游地產項目開發(fā)融資存在的主要問題分析

1.融資模式存在的問題

（1）長期融資過少

按照融資期限不同，可將融資分為短期融資和長期融資，旅游地產項目具備資金密集特征，且開發(fā)時間較長，對此項目融資要求企業(yè)保持同樣高的長期負債。唯有這樣，企業(yè)才能獲得較為穩(wěn)定、健全的項目開發(fā)資金，為旅游地產項目的開發(fā)儲備充足的資金資源。但是一直以來，我國房地產企業(yè)的長期融資占比較低，大型的企業(yè)占比也只是在20%～30之間。所以，旅游地產項目開發(fā)融資多是依靠短期融資。企業(yè)短期負債比例過高，使得企業(yè)融資結構失衡，難以償還短期負債，進而導致資金周轉不暢問題，面臨更大的項目開發(fā)風險。

（2）融資渠道較為單一

銀行貸款、股權融資、信托投資是當前房地產企業(yè)進行項目開發(fā)融資的主要渠道。隨著融資成本的不斷提升，而房地產企業(yè)效益普遍呈現(xiàn)下降趨勢，金融機構審查越加嚴格，行業(yè)發(fā)展環(huán)境更加惡劣，進一步加大了融資難度。加上企業(yè)自身在金融管理領域方面的知識有限存在較大盲點，使得房地產企業(yè)在旅游地產項目開發(fā)上除了這三種融資渠道之外，難以尋求到其他有效的融資渠道。

（3）內源融資占比過小

內源融資與外源融資是我國房地產企業(yè)進行上市融資的主要方式，由股權融資、銀行貸款為主的外源融資占據(jù)著絕大比例，而內源融資比例普遍較低，雖然近幾年有所增加，但比例在20%左右。外債比例過高，這樣便會使得旅游地產項目開發(fā)面臨較大的債務風險。

2.旅游地產項目內部問題

（1）收入單一，償債能力不足

地產收益在旅游地產項目總收益中戰(zhàn)略較大比例，而旅游業(yè)務的利潤則非常少，還有可能產生虧損的情況，難以確?，F(xiàn)金流的穩(wěn)定，影響到整體項目的運營，在信貸評估過程中處在一個被動狀態(tài)。因為旅游地產項目不單純只是開發(fā)旅游景點的地產，還要同時具備旅游和居住兩方面功能，所以不單單要重視提高地產收入，并且還應當提高旅游目的地的價值，方可構成多元化的融資模式以及多樣化的金融產品，為旅游地產的開發(fā)與發(fā)展提供有力支持。

（2）旅游地產資產屬性影響到了融資審批

因為旅游地產項目中涉及諸多固定資產，同時其現(xiàn)金流需要依靠后續(xù)主題公園、景點以及各種場館等經營活動來維持穩(wěn)定，資產不但難以流動，并且無法分割。因為固定資產和普通住宅有所差別，如果企業(yè)沒能在規(guī)定期限內將貸款清還，就只有將其整體變賣或拍賣，所以必須注重對該類資產的運營管理，普通公司實力較弱難以接受該種固定資產，所以后期存在著較大的違約償債風險，以至于在開發(fā)旅游地產項目前期不但要提供股權質押、抵押外，還要第三方提供擔保方可獲得銀行融資，可以說融資難度與成本極高。

（3）開發(fā)周期較長，面臨巨大償債風險

大部分情況下旅游地產開發(fā)的項目建設周期極長，一般都會分期進行，并且在具體開發(fā)環(huán)節(jié)往往會開展數(shù)次融資。隨著分期推進，對于統(tǒng)一抵押資產來說第一期的債權方的償債優(yōu)勢更強，從而導致后面幾期的債權方面臨著較高的償債風險，企業(yè)通常要支付更多的融資成本，并且對于金融機構來說其吸引力逐步降低，從而導致其面臨融資難的問題。所以，房地產企業(yè)要能夠對不同金融機構間的風險進行平衡，并采取有效的措施來處理分期開發(fā)難以融資的困境。

（4）綜合開發(fā)導致其內部優(yōu)勢業(yè)態(tài)利潤降低

因為在開發(fā)旅游業(yè)態(tài)過程中需要花費巨額資金，而且具體開發(fā)周期與投資回收期都比普通住宅等要大得多，所以在實施開發(fā)時，可以在短時間內收回可售物業(yè)的部分資金，同時獲得非?？捎^的利潤，不過其通常會用作為開發(fā)旅游業(yè)態(tài)中的持有物業(yè)，因此其總體利潤率要比可售物業(yè)低得多。除此之外，通常獲得可售物業(yè)土地使用前的一個重要前提就是開發(fā)旅游業(yè)態(tài)，所以二者是互相制約與促進的關系。

三、旅游地產項目開發(fā)融資方式應對策略

1.減少投入，控制風險

在經濟全球化、市場競爭白日化等發(fā)展背景下，許多房地產企業(yè)不斷積極嘗試拓寬融資渠道，獲得充足的發(fā)展資金。面對這樣的發(fā)展背景，房地產企業(yè)在旅游項目開發(fā)過程中，應最大限度地控制和減小融資投入。其中較為有效的方式就是對融資渠道進行有效拓展，合理配置融資方案，降低銀行貸款金額，減小利息成本，拓寬融資空間。同時，企業(yè)還應建立起高效、可持續(xù)的融資渠道，通過培養(yǎng)、創(chuàng)新新型融資渠道，如債權融資、商業(yè)票據(jù)融資等，為項目開發(fā)提供多種豐富有效的融資方案，確保旅游地產項目開發(fā)資金流轉順暢水平。采用項目融資的方式能夠提高融資的多元化的、互補的優(yōu)勢，有效實現(xiàn)對項目開發(fā)風險的合理分擔，降低企業(yè)融資成本，盡可能地避免融資風險。

2.加強對融資渠道的有效拓寬

目前，銀行貸款、信托投資、股權融資是當前我國旅游地產項目開發(fā)融資主要手段，但是受到宏觀環(huán)境的影響，這些融資標準越發(fā)嚴格，企業(yè)采用這些融資方式付出的代價越來越大，不利于項目的發(fā)展。對此，房地產企業(yè)必須積極拓寬和創(chuàng)新融資渠道，為旅游地產項目的開發(fā)提供充足的資金保障。

合理地運用上市融資與典當融資也可以獲得較好的融資效果，而且相對來說融資效益較為顯著。在上市融資方面，企業(yè)采用買殼上市的方式既能夠節(jié)約項目籌備時間，又能夠降低中介機構費用，有效節(jié)約企業(yè)融資成本。加上上市資產項目的要求相對比較寬松，便于旅游地產項目開發(fā)獲得融資。在典當融資方面，旅游地產資本供給呈現(xiàn)出制度性供應不足的局勢，企業(yè)難以在短期內獲得銀行貸款、信托基金等渠道融資。此時，借助典當融資等社會融資方式能夠在短時間內以及在較大程度上緩解旅游地產項目開發(fā)資金不足的問題?？梢?，采用典當融資的方式也可以有效解決旅游地產項目開發(fā)面臨的融資問題。

科學應用資產證券化融資方式。資產證券化主要指的是根據(jù)指定基礎資產或是資產組合形成的現(xiàn)金流作為償付支持，利用結構化形式來實現(xiàn)信用等級的上升，繼而開展資產支持證券的業(yè)務活動。通過剖析其原理與實施過程可知，該融資方式存在違約的風險，并且在資產市場中此類風險會被放大，尤其是通過高杠桿來實施“包裝”，如若風險信息擴散，就可能會出現(xiàn)銀行擠兌風險，導致銀行系統(tǒng)無法正常運行。當前在國內的旅游地產中該類融資方式沒有獲得廣泛運用，較具代表性的是深圳的華僑城門票融資，也就是進入歡樂谷主題公園門票的專項資產管理計劃，在我國屬于首款根據(jù)入園憑證為基礎資產的專項計劃項目。因為大部分景區(qū)除了門票外后續(xù)還會有運營收入，所以可以對上述案例進行參考與借鑒，以緩解后期融資難的問題。

BOT模式。該模式具有如下兩方面優(yōu)點：一方面在于能夠對資金短缺的問題進行有效緩解；另一方面是可以為后續(xù)運營帶來現(xiàn)代化的優(yōu)秀管理經驗，提高企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。雖然大部分情況下該模式都是運用到建設基礎設施上，不過因為旅游地產在后續(xù)還會出現(xiàn)景區(qū)運營，所以能夠使用該類融資模式。在具體運用環(huán)節(jié)可以把BOT模式和旅游地產的內容有效結合，用作前期開發(fā)旅游地產中的水電、交通、道路等基礎設施的投資建設上，或是用在開發(fā)旅游度假區(qū)、主題公園等整體景區(qū)的開發(fā)中。這樣不但可以在短時間內在開發(fā)的項目中將資金回籠為后續(xù)項目的開發(fā)提供支撐，并且還能夠在后續(xù)物業(yè)增值以及運營環(huán)節(jié)獲得更為穩(wěn)定的回報。

房地產信托憑證融資。該融資方式主要是通過發(fā)行收益信托憑證來將眾多投資方的資金匯集起來，通過專門的機構來開展旅游地產項目投資管理，同時根據(jù)相應比例來將投資所得的收益分配到相應投資方上的證券。當前在我國此類融資模式沒能獲得廣泛運用，但是處在逐步發(fā)展階段，固定資產將會通過更為靈活的方法實現(xiàn)融資，旅游地產項目的條件與房地產信托憑證融資的實際要求相符，所以較具可行性。

股權融資。該融資模式主要指的是地產公司面向特定中小企業(yè)發(fā)出投資邀請，投資方能夠利用債券或是股權模式來投資項目。運用該方法能夠有效增加民間資本的投資渠道，并且大大緩解旅游地產項目開發(fā)資金緊缺的困境。加上因為債券或股權比較分散，各投資者所面臨的的風險等級較小，回報方式靈活性較小，因此能有效引入中小投資者的參與。

3.合理提高內源融資比例

房地產企業(yè)采用內源融資方式不會產生利息負擔，也不會產生其他角度的融資費用。相對于外源融資，采用內源融資所產生的成本遠遠小于銀行貸款、信托借貸等融資成本。而且，有效的內源融資，能夠有效預防控制權遭到普通股權的稀釋，在提高企業(yè)運營控制水平方面有著極大的現(xiàn)實意義，有利于企業(yè)及旅游地產項目開發(fā)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。尤其是在西方發(fā)達國家，內源融資憑借其應用優(yōu)勢已經成為了房地產企業(yè)應用最為廣泛，以及可行條件下的首選融資方式，只有在采用內源融資方式下無法確保項目開發(fā)獲得充足資金保障的前提下，才會考慮其他融資方式。因此，我國企業(yè)在進行旅游地產項目開發(fā)融資過程中，應重視加強對內源融資方式的運用，合理地提高內源融資占比，降低企業(yè)外債。

例如：項目總投資28451.1萬元，資金來源于申請銀行貸款15000萬元和建設單位自籌13451.1萬元，內源融資所占比例為47.28%，銀行貸款年利率按6.55%計算，半年即為491.3萬。項目分為1年建設期和2年經營期。具體融資規(guī)劃如表1所示。

表1 項目總投資使用計劃與資金籌措情況 （單位：萬元）

4.完善相關法律約束

就目前看來我國在旅游地產方面還缺乏一個較為系統(tǒng)成熟的法律法規(guī)，所以在一定程度上對旅游地產的發(fā)展起到了制約，所以國家有關政府部門應當要加快建設與完善有關法律法規(guī)，以確保能夠科學高效地開發(fā)與保護旅游資源，并且促使投資方參與到開發(fā)旅游地產當中。而且在開發(fā)與建設旅游地產項目時還需要強化監(jiān)管職能的發(fā)揮，嚴厲禁止與打擊因為短期利益而出現(xiàn)破壞環(huán)境、損害公共利益的行為，切實要注重規(guī)劃與監(jiān)督整體旅游地產項目的規(guī)劃，盡可能使用有限的資金來打造更為優(yōu)質的旅游景區(qū)。

四、結語

隨著經濟社會不斷發(fā)展，人們生活物質需求得到了較好的滿足，進而在精神需求方面提出了更高要求，旅游行業(yè)也因此蓬勃發(fā)展，旅游地產項目有了較大量的市場需求。但是，旅游地產項目開發(fā)需要投入大量的資金作為保障，換言之就是必須具備大量、充足的資金，才能推動旅游地產項目的順利進行。因此，做好融資規(guī)劃對于旅游地產項目開發(fā)而言至關重要。這就要求房地產企業(yè)在全面分析當前發(fā)展環(huán)境的前提下，剖析當前項目融資存在的主要問題，進而采取有效應對策略，規(guī)避融資風險，提高項目融資效益，更好地保障旅游地產項目開發(fā)的順利進行。