王欣雅 張 慶

（湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院會計學(xué)院，湖北 武漢 430205）

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)方面中央堅持“房住不炒”的基本方針政策，要求維持穩(wěn)健中性的貨幣政策，金融方向要求去杠桿和防風(fēng)險同時運行。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，與現(xiàn)如今的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢密切相關(guān)，我國房地產(chǎn)有關(guān)的產(chǎn)品交易數(shù)額總體呈現(xiàn)出不斷上升的態(tài)勢，房地產(chǎn)行業(yè)也在發(fā)展的過程中呈現(xiàn)出高投入、高回報、高風(fēng)險的特點，面對國家政策的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)如何做長期企業(yè)整體規(guī)劃，增強(qiáng)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的管控和抵抗能力已然成為企業(yè)發(fā)展中須重視的問題。

財務(wù)風(fēng)險管理包括財務(wù)風(fēng)險識別、風(fēng)險計量、風(fēng)險控制，企業(yè)在進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險識別時需要做到對信息采集、辨別，風(fēng)險的匯總及分類，風(fēng)險走勢的檢測，可以從企業(yè)財務(wù)活動的籌資、營運、投資和收益分配四個方面進(jìn)行。筆者選擇以某房地產(chǎn)公司W(wǎng)公司案例為切入點，以W公司在財務(wù)風(fēng)險管理的措施來進(jìn)行調(diào)查研究，并結(jié)合W企業(yè)在公司財務(wù)風(fēng)險管理中遇到的相關(guān)問題，就財務(wù)風(fēng)險管理分析以及改善措施給出相關(guān)建議。

二、W公司概況及風(fēng)險識別

1.W公司企業(yè)經(jīng)營概況

W企業(yè)1984年在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立，1988年經(jīng)深圳市人民政府〔深府辦（1988） 1509號文〕批準(zhǔn)，公司實施股份制改革計劃正式進(jìn)軍房地產(chǎn)； 1991年1月29日，公司發(fā)行的A股在深交所上市；1993年5月28日，公司發(fā)行的B股在深交所上市；2014年6月25日，公司B股以介紹方式轉(zhuǎn)換上市地在聯(lián)交所主板（H股）上市。至今已有三十多年的歷史，現(xiàn)如今已發(fā)展為國內(nèi)優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)，W企業(yè)發(fā)展項目主要匯聚在經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿ψ罡叩娜蠼?jīng)濟(jì)圈和我國中西部重點城市。近年來，W企業(yè)實現(xiàn)了多元化融資渠道，改變前期傳統(tǒng)的單一銀行貸款融資模式，實行了精細(xì)化的融資策略。2016年公司首次躋身《財富》“世界500強(qiáng)”，位列榜單第356位，2017年～2019年接連上榜，分別位列榜單第307位、第332位和第254位。近些年來，W企業(yè)在做好自己原有的服務(wù)和住宅開發(fā)優(yōu)勢的前提下，努力開拓新的商業(yè)服務(wù)版圖，如今已開始了商業(yè)開發(fā)和運營的新階段，住宅租賃、標(biāo)準(zhǔn)辦公與產(chǎn)業(yè)園、教育等各個不同的領(lǐng)域都有了不錯的成績。

2.W公司主要財務(wù)風(fēng)險識別

（1）籌資風(fēng)險識別

在短期償債能力分析中，流動比率是一個重要的指標(biāo)，公司的營運資本就是流動資產(chǎn)與流動負(fù)債之間的差額，而流動比率則可以說是二者的存量比率，可以用來檢測該公司的營運資本是否滿足公司長期發(fā)展需要。由表1可以發(fā)現(xiàn)，W企業(yè)近5年的流動比率呈現(xiàn)出下降態(tài)勢，平均值120.4%。由2011年與2015年相比，同比下降0.11個百分點。同時，速動比率也呈下降態(tài)勢，平均值處于200%左右，明顯低于行業(yè)平均值，說明存貨變現(xiàn)能力不容樂觀。經(jīng)過比較后可以看出，W企業(yè)流動率數(shù)值與速動比率之間的差額約為1個百分點（速動比率是指流動比率的流動資產(chǎn)中扣除了存貨），此數(shù)據(jù)也展現(xiàn)出了房地產(chǎn)行業(yè)的整體趨勢是存貨在流動資產(chǎn)中的比重占據(jù)份額高。2012年W企業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率由于主營業(yè)務(wù)的增多較上一年有大幅度上升，說明在不考慮存貨的情況下，W企業(yè)的償債能力逐年有所提高，但由于存在存貨銷售呆滯以及壓價的風(fēng)險，且房地產(chǎn)企業(yè)存貨比例通常較高，存貨對企業(yè)經(jīng)營活動變化具有特殊的敏感性，控制失敗會導(dǎo)致成本過高，減少企業(yè)資產(chǎn)流動性，影響企業(yè)整體變現(xiàn)能力。流動負(fù)債的增長反映了公司經(jīng)營狀況良好，信譽好，產(chǎn)品市場前景較好且利潤較為樂觀，但公司短期償債壓力較大。W企業(yè)針對該數(shù)據(jù)中體現(xiàn)的問題，應(yīng)該積極響應(yīng)國家“去庫存”的政策，減少庫存積壓的問題，以快速地將積壓庫存進(jìn)行銷售變現(xiàn)，增強(qiáng)企業(yè)資金的利用率和流動性，提高W企業(yè)償債能力，降低企業(yè)運營風(fēng)險。

表1 償債能力分析

（2）營運風(fēng)險識別

營運能力是用來衡量企業(yè)資產(chǎn)管理效率的財務(wù)比率。而應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率則說明了每一元應(yīng)收賬款投資所帶來的相關(guān)銷售收入。公司的應(yīng)收賬款在流動資產(chǎn)中有著重要的地位，由表2可知，W公司在2010年～2015年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率急速上升，說明企業(yè)應(yīng)收賬款方面管理效率大大提高，變現(xiàn)能力增強(qiáng)，平均收賬使時間逐漸加快，主營業(yè)務(wù)突出，利潤增幅較大，但成本、營業(yè)費用與財務(wù)費用增幅較大。由此可得，W公司采用了緊縮的信用政策，相關(guān)付款條件也過于嚴(yán)謹(jǐn)和受限，也許會對企業(yè)銷售量的增長造成一定的障礙。同時W公司存貨周轉(zhuǎn)率整體呈現(xiàn)出了下降態(tài)勢，數(shù)值一直處于0.4以下，說明W企業(yè)存貨占用了大部分的流動資金，使得資金流動性下降，變現(xiàn)能力減弱，周轉(zhuǎn)速度較慢，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險上升?？傮w來說，W企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有一個相對穩(wěn)定的態(tài)勢，說明了W企業(yè)在銷售收入與資產(chǎn)之間的比例結(jié)構(gòu)具備一定的穩(wěn)定合理性，能夠令公司整體發(fā)展?fàn)顟B(tài)保持穩(wěn)定良好的態(tài)勢。2011年到2015年期間存貨周轉(zhuǎn)率也呈現(xiàn)出了一個上升態(tài)勢，說明公司存貨流動性能力提高，存貨的資金周轉(zhuǎn)速度也有加速，購產(chǎn)銷效率平衡度也有提高。企業(yè)整體營運能力較強(qiáng)。

表2 營運能力分析

（3）投資風(fēng)險識別

企業(yè)的盈利能力指的是企業(yè)獲取利潤實現(xiàn)資本升值的能力。從表3可知W企業(yè)最近幾年凈資產(chǎn)收益率最低時段是2014年，正是W企業(yè)實施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級的最關(guān)鍵的時間段，與此同時外部環(huán)境也有了一變化，導(dǎo)致企業(yè)相關(guān)利益受到了影響，從2015年開始凈資產(chǎn)收益率又呈出現(xiàn)了上升態(tài)勢，說明W企業(yè)在未來收益仍會有一定的增長空間。而銷售凈利率近幾年間下降近3%，說明W企業(yè)盈利能力整體下降。而成本費用利潤率的逐年下降，也說明了W企業(yè)對于成本費用管理效率較為有效，從2011年到2015年每股收益增長快速，說明W企業(yè)在此期間運營得當(dāng)，盈利能力較強(qiáng)。W企業(yè)總的盈利能力平穩(wěn)但稍有降幅，但基于其成功的公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，W企業(yè)在未來盈利空間仍舊會比較大。

表3 投資能力分析

（4）發(fā)展風(fēng)險識別

企業(yè)的成長能力指的是企業(yè)未來的發(fā)展趨勢和速度。從表4可以看出，從2011年至2014年，公司的發(fā)展能力指標(biāo)有較為明顯的大幅下降態(tài)勢。尤其是在2014年，三項指標(biāo)都跌破了10%，說明了公司發(fā)展受到了外部大環(huán)境影響導(dǎo)致增速放緩，但因為公司具備一定的聚資能力，加上相對成熟的公司管理體系和外部較為寬松的貨幣政策，該指標(biāo)在2015年期間重新有了上升態(tài)勢。W企業(yè)的相關(guān)成長能力呈現(xiàn)出一定的上升趨勢，公司發(fā)展?jié)摿σ脖容^強(qiáng)。

表4 發(fā)展能力分析

三、W公司財務(wù)風(fēng)險控制

1.籌資風(fēng)險控制

（1）改善籌集資金方式

W企業(yè)短期償債能力有待加強(qiáng)，存貨在流動資產(chǎn)中所占比例較大，實際用于償債的資金儲備不足，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力大。而W企業(yè)主要以銀行貸款和發(fā)行股票為籌集資金方式，因此一旦國家政策以及銀行政策發(fā)生變化，W企業(yè)的籌資渠道將會受到影響。W企業(yè)應(yīng)采用多元化的籌資方式，如申請項目開發(fā)貸款，企業(yè)合作開發(fā)等。

（2）拓寬并創(chuàng)新融資渠道

W企業(yè)將銀行貸款和發(fā)行股票當(dāng)作資金籌集方式?；I資方法單一，W企業(yè)應(yīng)開辟并創(chuàng)新融資方式。如選擇合適的本土企業(yè)進(jìn)行項目合作，而本土企業(yè)信任度高，更熟知當(dāng)?shù)卣吲c特色，W企業(yè)資金雄厚，經(jīng)驗豐富，合作互惠互利，共同成長。

（3）規(guī)避法律與匯率變動風(fēng)險

近年來房地產(chǎn)市場行業(yè)政策風(fēng)險愈演愈烈，例如限購限貸對有購房需求的顧客的強(qiáng)烈打擊，土地出讓金政策的調(diào)整問題，國家對于囤地的嚴(yán)格排查等，當(dāng)下房地產(chǎn)市場與銀行等金融系統(tǒng)深度綁定，負(fù)債率在購房者與房地產(chǎn)商中都體現(xiàn)較大，企業(yè)應(yīng)緊跟政策導(dǎo)向，及時調(diào)整自身財務(wù)戰(zhàn)略。

2.投資風(fēng)險控制

（1）完善投資管理流程

房地產(chǎn)具有開發(fā)投資周期長，行業(yè)市場多變的弊端。在投資開發(fā)期間，房地產(chǎn)企業(yè)投入資金僅占全部資金的一小部分，其他部分通產(chǎn)通過銀行貸款等融資方式籌集，若銀行貸款出現(xiàn)問題就容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題，因此需要一部分專業(yè)人才嚴(yán)格監(jiān)督投資過程，降低投資風(fēng)險發(fā)生的可能性。W企業(yè)應(yīng)根據(jù)市場行情作出相應(yīng)改變，滿足公司發(fā)展的需求，降低風(fēng)險。首先W企業(yè)可縮短開發(fā)周期，做好投資開發(fā)期間管理流程的運轉(zhuǎn)，加快資金的運轉(zhuǎn)速度，降低財務(wù)風(fēng)險發(fā)生的可能性。其次，在投資過程中，W企業(yè)應(yīng)做好投資成本的核算工作，加強(qiáng)成本管控，降低投資成本。

（2）轉(zhuǎn)移投資風(fēng)險

W企業(yè)應(yīng)根據(jù)公司理念以及公司優(yōu)勢開展多元化投資開發(fā)模式。如物業(yè)、營銷策劃、建材、建筑、家裝等行業(yè)，以多維投資來分散企業(yè)一定的投資風(fēng)險。同時W企業(yè)可大力開展與其他企業(yè)合作計劃，共同完成商業(yè)企劃以及商業(yè)合作，與其他公司共同承擔(dān)發(fā)展風(fēng)險。

3.營運風(fēng)險控制

（1）加強(qiáng)應(yīng)收賬款制度管理

W企業(yè)作為房地產(chǎn)企業(yè)，庫存大，資金周轉(zhuǎn)方面利用率低。近5年來，W企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率呈現(xiàn)出了上升的態(tài)勢，說明了公司應(yīng)收賬款的收款效率較高， 變現(xiàn)速度較之前有所加快，壞賬損失減少的運營現(xiàn)狀。但表明公司實行了緊縮的財務(wù)政策，導(dǎo)致付款條件過于嚴(yán)苛和受限，而這可能會對企業(yè)的銷售量提升造成一定的阻礙。所以W企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)應(yīng)收管理制度，加速企業(yè)資金回流，提高應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)效率，減少企業(yè)壞賬損失，減輕營運風(fēng)險。

（2）強(qiáng)化費用成本控制能力

W企業(yè)作為房地產(chǎn)企業(yè)，在項目開展過程中，應(yīng)強(qiáng)化費用成本控制能力。在項目開發(fā)階段，拿地階段確認(rèn)土地是否存在生地拆遷風(fēng)險、土地現(xiàn)狀是否適合開發(fā)風(fēng)險與熟地是否存在政府履約風(fēng)險，從源頭減輕資金開支。在確保項目順利合規(guī)的情況下，注重施工階段成本風(fēng)險，考慮工程進(jìn)度、質(zhì)量安全、合作單位履約等風(fēng)險，盡量縮短項目開發(fā)周期，減輕人力、物力的資金損耗，同時做好費用成本預(yù)算工作，強(qiáng)化費用成本控制能力。

（3）提高對宏觀環(huán)境變化適應(yīng)能力

W企業(yè)應(yīng)不斷對變化的宏觀壞境進(jìn)行分析研究，把握行業(yè)新政策、新技術(shù)、新產(chǎn)品以及國家產(chǎn)業(yè)政策等趨勢規(guī)律的變化，及時調(diào)整企業(yè)自身的財務(wù)管理政策方法，規(guī)避因經(jīng)濟(jì)大環(huán)境變化導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險，配置高精專素質(zhì)人才，強(qiáng)化各項基礎(chǔ)工作，健全企業(yè)財務(wù)管理相關(guān)的規(guī)章制度，以面對瞬息萬變的經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境。

4.收益分配風(fēng)險控制

（1）完善企業(yè)資金管理制度

W企業(yè)應(yīng)當(dāng)在自身發(fā)展的前提下，明確自身償債能力和發(fā)展水平。企業(yè)在進(jìn)行收益的分配時一定要遵循適度原則，根據(jù)自身實際情況完成收益分配。并且企業(yè)資金管理制度要進(jìn)行完善，形成完整有效的資金收益分配流程，規(guī)范收益分配過程，在確保公司能夠正常運營和進(jìn)行投資決策的前提下，合理分配，大力發(fā)展。

（2）強(qiáng)化監(jiān)督制度

發(fā)揮財務(wù)部門監(jiān)控作用，嚴(yán)格規(guī)范企業(yè)財務(wù)管理，建立完善企業(yè)有關(guān)收益分配的監(jiān)督制度，有效保證企業(yè)在資金管理制度上，做到不越權(quán)，不濫用權(quán)力，同時也確保企業(yè)資金合理，準(zhǔn)確分配到位，監(jiān)督好企業(yè)資金濫用、超支的情況。房地產(chǎn)市場是一個參與方雜多且建設(shè)過程環(huán)環(huán)相扣的行業(yè)，從承包工程公司、勘察單位到設(shè)計公司中若有一個環(huán)節(jié)把控出錯，導(dǎo)致產(chǎn)品出現(xiàn)質(zhì)量問題，都會造成極大的財務(wù)風(fēng)險。W企業(yè)應(yīng)建立與完善企業(yè)資金相關(guān)的強(qiáng)化監(jiān)督制度，一方面確保了企業(yè)資金的合理合法，另一方面也提高了企業(yè)收益分配風(fēng)險防控能力，維護(hù)好企業(yè)資金風(fēng)險控制。

四、總結(jié)與建議

在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)壞境中，企業(yè)財務(wù)活動的風(fēng)險程度遠(yuǎn)超以前，它給企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造機(jī)遇的同時也給企業(yè)造成極大的威脅與壓力，而財務(wù)風(fēng)險管理作為現(xiàn)代企業(yè)進(jìn)行長遠(yuǎn)發(fā)展和日常工作中重要的一個流程，在如今房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的過程中顯得尤為重要。在企業(yè)投資活動和日常經(jīng)濟(jì)活動中，企業(yè)應(yīng)具有良好的企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理意識，同時要求強(qiáng)化企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理能力，面對財務(wù)風(fēng)險要有清醒且正確的認(rèn)知，才能夠有效地應(yīng)對企業(yè)環(huán)境不確定性帶來的財務(wù)風(fēng)險，做到更好更快地推動企業(yè)發(fā)展與進(jìn)步，在激烈的房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗之地。

本文在結(jié)合W公司企業(yè)年報以及其他研究者經(jīng)驗的基礎(chǔ)上進(jìn)行分析，通過W企業(yè)的經(jīng)營狀況以及財務(wù)的風(fēng)險管理等方面進(jìn)行具體的分析和研究，總結(jié)出W企業(yè)在財務(wù)風(fēng)險管理方面的一些改進(jìn)措施，如改善籌資方式、加強(qiáng)應(yīng)收賬款制度管理、完善企業(yè)資金制度等。對于W房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理分析給出以下建議：

1.還需要進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)償債能力，存貨在流動資產(chǎn)中所占比率較大，W企業(yè)應(yīng)加大去庫存的力度，提高房產(chǎn)銷售數(shù)量與工作效率，以此來提高企業(yè)應(yīng)對債務(wù)的能力。與此同時改善和擴(kuò)大融資的渠道，來降低企業(yè)的融資風(fēng)險。

2.W企業(yè)應(yīng)投資管理流程，通過企業(yè)合作、多行業(yè)開發(fā)發(fā)展等方式進(jìn)行投資風(fēng)險的降低，預(yù)防財務(wù)風(fēng)險。

3.企業(yè)應(yīng)增強(qiáng)應(yīng)收賬款的制度管理，強(qiáng)化費用成本控制能力?？刂破髽I(yè)壞賬比例的同時，也要進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)相關(guān)成本控制，提高企業(yè)資金的利用率。

4.完善W企業(yè)相關(guān)的資金管理制度和現(xiàn)金監(jiān)督機(jī)制。企業(yè)在進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險管理時，制定一個完整可行的管理機(jī)制將會更加有效地提高企業(yè)資金利用效率。同時完善企業(yè)內(nèi)部制度，可以在一定程度上降低企業(yè)產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的可能性。