王海剛

摘要：關(guān)于物產(chǎn)權(quán)中的不動(dòng)產(chǎn)法，這一大法則的重要性在物權(quán)中可以說是占有著重要地位，在生活中處處都體現(xiàn)著這一點(diǎn)，所以不動(dòng)產(chǎn)法規(guī)的完善是非常重要的。而不動(dòng)產(chǎn)登記檔案則是幫助法規(guī)能夠安全有效地穩(wěn)定進(jìn)行，在這個(gè)過程中需要有完善的監(jiān)管組織體系，經(jīng)過專業(yè)的培訓(xùn)達(dá)到合理化實(shí)施登記信息。之所以要強(qiáng)調(diào)監(jiān)管的重要性，重要在于不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出一般物品，對(duì)當(dāng)事權(quán)益人的權(quán)益影響較大，登記系統(tǒng)不完善所導(dǎo)致的錯(cuò)誤對(duì)當(dāng)事權(quán)益人的侵害是巨大的。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn);登記檔案;信息安全

引言：

不動(dòng)產(chǎn)錄入規(guī)則是我國物權(quán)法的重要規(guī)則，是公信準(zhǔn)則的規(guī)則基礎(chǔ)。從規(guī)則性質(zhì)上講，不動(dòng)產(chǎn)錄入規(guī)則從屬于物權(quán)規(guī)則，其目的是為了不動(dòng)產(chǎn)的公示提供服務(wù)，對(duì)于社會(huì)、公民及社會(huì)組織具有極端的重要性。在不動(dòng)產(chǎn)錄入過程中，對(duì)于錄入數(shù)據(jù)真實(shí)性的保證，是錄入單位應(yīng)盡的法定義務(wù)。但現(xiàn)實(shí)社會(huì)的錯(cuò)綜復(fù)雜，各種主觀或客觀的原因常導(dǎo)致錄入產(chǎn)生失敗，從而損害權(quán)益人的利益，為此必須從風(fēng)險(xiǎn)防范和事后補(bǔ)救兩個(gè)方面建立相應(yīng)的規(guī)則，以保護(hù)權(quán)益人的合法權(quán)益。

一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記檔案信息安全風(fēng)險(xiǎn)防范

（一）統(tǒng)一錄入單位和登記程序

作為社會(huì)的審判單位，人民法院的職能決定了法官的任職條件與錄入單位工作人員大相徑庭，即便在德國，雖然掌管錄入職能的不動(dòng)產(chǎn)錄入局屬于法院，但錄入官卻是由區(qū)別于法官的專職司法人員——司法官來擔(dān)任的。其次，我國有眾多行政單位有權(quán)行使錄入權(quán)，其中以土地錄入單位和房產(chǎn)管理單位為重點(diǎn)，所以在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)錄入進(jìn)行統(tǒng)一時(shí)，可以將上述兩個(gè)單位合并為一個(gè)單位，并且將其他由農(nóng)業(yè)單位、水利單位或者林業(yè)單位掌管的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)錄入業(yè)務(wù)也全部納入進(jìn)來。就目前土地管理單位和房產(chǎn)管理單位在全國領(lǐng)域內(nèi)的覆蓋程度，是可以滿足錄入需求的;同時(shí)，各個(gè)單位分別掌管的錄入職能全部抽出，可以有效避免各單位因單位利益而產(chǎn)生的矛盾和沖突。不動(dòng)產(chǎn)錄入的絕大部分業(yè)務(wù)出自土地和房屋，而土地管理單位和房產(chǎn)管理單位各自都已經(jīng)建立了一套較為完備的權(quán)屬錄入系統(tǒng)，掌握了詳細(xì)的資料，對(duì)于合并后的資源共享和互補(bǔ)也有積極意義[1]。與此同時(shí)，這一點(diǎn)在國外是相當(dāng)成熟的，也是由于我國在這上面研究展開的太晚所致。對(duì)比國外的專業(yè)錄入信息技術(shù)，我國不僅在技術(shù)上還有待提升，而在重要的是在錄入系統(tǒng)上改變傳統(tǒng)落后的錄入方法，與快速增長的人民物質(zhì)文化需求不相適應(yīng)。因此統(tǒng)一對(duì)信息的錄入是必要的。

（二）實(shí)行實(shí)質(zhì)主義的監(jiān)管方式

筆者認(rèn)為，按照我國現(xiàn)階段的實(shí)際來看，建立實(shí)質(zhì)監(jiān)管主義是更為合適的。實(shí)質(zhì)監(jiān)管的優(yōu)點(diǎn)非常明顯，它對(duì)預(yù)防錄入失敗起著至關(guān)重要的作用，可以最大限度地確保錄入權(quán)益與真實(shí)權(quán)益狀態(tài)相一致。首先，實(shí)行實(shí)質(zhì)監(jiān)管可以確保錄入的準(zhǔn)確性，有力地強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)錄入的公示公信功能。在監(jiān)管錄入申請(qǐng)這個(gè)環(huán)節(jié)，必須嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)錄入形式的真實(shí)性予以認(rèn)真監(jiān)管，從而確保錄入的形式盡可能是真實(shí)的。否則，如果錄入形式經(jīng)常性地與實(shí)際權(quán)益狀況相偏離，彌補(bǔ)錄入失敗則只能依靠太多的異議錄入和改變錄入的啟動(dòng)，只有對(duì)錄入申請(qǐng)的相關(guān)資料進(jìn)行實(shí)質(zhì)性監(jiān)管，使錄入的形式與真實(shí)權(quán)益狀況盡可能相一致，才能從源頭上預(yù)防錄入失敗的產(chǎn)生。其次，實(shí)質(zhì)監(jiān)管主義有利于強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)錄入單位的負(fù)擔(dān)感，從而預(yù)防錄入失敗的產(chǎn)生。如果實(shí)行形式主義監(jiān)管，產(chǎn)生錄入失敗以后，當(dāng)事權(quán)益人很難追究錄入單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的負(fù)擔(dān)[2]。

二、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記檔案的補(bǔ)救措施

（一）完善改變錄入規(guī)則的具體措施

有關(guān)改變錄入的疑問不僅十分繁瑣，而且具有很強(qiáng)的技術(shù)性，所以在立法中應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步提高改變錄入的操作性。改變錄入當(dāng)事權(quán)益人應(yīng)具備的資格和條件，申請(qǐng)辦理改變錄入需要具備的手續(xù)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)錄入單位必須進(jìn)行監(jiān)管的形式，監(jiān)管的期限以及改變錄入失敗時(shí)的補(bǔ)救措施等細(xì)節(jié)性疑問，都應(yīng)當(dāng)在統(tǒng)一后的不動(dòng)產(chǎn)錄入法中予以詳細(xì)規(guī)定。改變錄入當(dāng)事權(quán)益人的資格應(yīng)當(dāng)限定為不動(dòng)產(chǎn)的所有人，申請(qǐng)辦理改變錄入所需要遞交的資料應(yīng)當(dāng)予以詳細(xì)規(guī)定：申請(qǐng)書、身份表明以及不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬表明。因?yàn)樯暾?qǐng)書是當(dāng)事權(quán)益人要求變更錄入的意思表示的外在表現(xiàn)形式，所以是不可缺少的文件。而身份表明是當(dāng)事權(quán)益人能否充當(dāng)合格的變更錄入當(dāng)事權(quán)益人的表明，變更錄入具有一定的穩(wěn)定性和嚴(yán)肅性，只有不動(dòng)產(chǎn)的所有人才有申請(qǐng)變更錄入的資格。權(quán)屬表明更是能表明當(dāng)事權(quán)益人與所要變更錄入的不動(dòng)產(chǎn)之間的關(guān)系，也是變更錄入申請(qǐng)資料的必要文件之一。只有提高改變錄入的具體操作性，才能更快捷更準(zhǔn)確地適用改變錄入，對(duì)錄入失敗予以修正[3]。在海域使用權(quán)方面，海域使用權(quán)人一旦發(fā)現(xiàn)海域使用權(quán)錄入形式有誤或者存在遺漏時(shí)，可以向原錄入單位申請(qǐng)改變錄入。經(jīng)檢查錄入失敗屬實(shí)的，由原錄入單位及時(shí)予以改變。海洋行政主管單位因監(jiān)管疏忽導(dǎo)致失敗錄入或者漏錄入的，應(yīng)當(dāng)予以及時(shí)改變，并應(yīng)當(dāng)以書面通知的方式通知海域使用權(quán)人改變后的錄入形式。

（二）健全損害補(bǔ)償規(guī)則的建議

建立損害補(bǔ)償規(guī)則，首要的是明確補(bǔ)償負(fù)擔(dān)的性質(zhì)。社會(huì)補(bǔ)償負(fù)擔(dān)區(qū)別于民事補(bǔ)償負(fù)擔(dān)的最大之處在于，社會(huì)補(bǔ)償以有限補(bǔ)償為準(zhǔn)則，補(bǔ)償?shù)念I(lǐng)域僅限于直接損失，至于期待利益損失和當(dāng)事權(quán)益人的精神損失等都是不予以補(bǔ)償?shù)?，這無疑極大減輕了社會(huì)的負(fù)擔(dān)，不利于當(dāng)事權(quán)益人損失的救濟(jì)。不可否認(rèn)，社會(huì)行使統(tǒng)治權(quán)益是其存在的基礎(chǔ)性條件，所以，社會(huì)補(bǔ)償不應(yīng)當(dāng)隨意適用，不合理地減輕社會(huì)單位對(duì)受害人的補(bǔ)償負(fù)擔(dān)。將錄入失敗的補(bǔ)償負(fù)擔(dān)界定為民事侵權(quán)補(bǔ)償，則不論是直接損失還是可得利益的損失，錄入單位都應(yīng)予以補(bǔ)償，對(duì)于全面而有力地救濟(jì)受害人，彌補(bǔ)其遭受的損失更為有利。歸根結(jié)底，錄入單位補(bǔ)償屬于民事補(bǔ)償負(fù)擔(dān)是由錄入行為的性質(zhì)決定的，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)錄入行為私法屬性的必然結(jié)論。如果讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)錄入單位承擔(dān)社會(huì)補(bǔ)償負(fù)擔(dān)，則其負(fù)擔(dān)過輕，對(duì)于受害人的損失無法起到最大限度的救濟(jì)作用。所以從平衡雙方在實(shí)體上、程序上的權(quán)益義務(wù)為出發(fā)點(diǎn)，適用過錯(cuò)推定準(zhǔn)則，采取舉證負(fù)擔(dān)倒置的方法，令不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)錄入單位對(duì)相反的事實(shí)負(fù)舉證負(fù)擔(dān)，是更為合理的。因不動(dòng)產(chǎn)錄入失敗所引起的直接費(fèi)用的損失，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)錄入單位應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償，這是完全沒有異議的。但關(guān)于間接損失是否應(yīng)予以補(bǔ)償以及應(yīng)當(dāng)如何補(bǔ)償?shù)囊蓡?，目前并無一致的建議。有觀點(diǎn)認(rèn)為對(duì)于間接損失只能予以適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償;另有觀點(diǎn)則認(rèn)為如果對(duì)間接損失不可以進(jìn)行全部的補(bǔ)償，則受害人的權(quán)益就無法得到全面的保護(hù)，加害人的違法行為也得不到應(yīng)有的規(guī)則制裁，所以對(duì)間接損失也應(yīng)當(dāng)予以全部補(bǔ)償[4]。而且間接損失也屬于受害人的利益損失，有時(shí)間接損失甚至比直接損失更為巨大，所以對(duì)間接損失如果不予補(bǔ)償是顯失公平的。

三、結(jié)束語

在商品經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不動(dòng)產(chǎn)交易占據(jù)著舉足輕重的地位，世界各國規(guī)則無不要求在錄入失敗產(chǎn)生之時(shí)，有配套的規(guī)則來對(duì)錄入單位應(yīng)承擔(dān)的負(fù)擔(dān)予以明確。我國長期以來錄入規(guī)則不完備、錄入單位不統(tǒng)一、各項(xiàng)補(bǔ)救措施缺乏可操作性，從而在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)錄入導(dǎo)致?lián)p害出現(xiàn)時(shí)，受害人索賠無門;錄入失敗的規(guī)則規(guī)定的缺失使受害人索賠時(shí)規(guī)則依據(jù)不足。錄入行為并不屬于行政管理行為，但鑒于我國的錄入職能一直以來都由行政單位行使的傳統(tǒng)，為了節(jié)省改革的成本，降低改革難度，可以選擇行政單位統(tǒng)一行使錄入職權(quán)。

參考文獻(xiàn)：

[1]吳麗敏.新形勢下不動(dòng)產(chǎn)錄入檔案利用服務(wù)工作探析——以福州市不動(dòng)產(chǎn)錄入檔案館為例[J].城建檔案，2020，000（001）：38-42.

[2]滕玉波.新時(shí)期檔案館的安全風(fēng)險(xiǎn)與防控研究[J].蘭臺(tái)世界，2019，000（S02）：100-101.

[3]程海燕.不動(dòng)產(chǎn)錄入檔案數(shù)據(jù)資源管理模式的探究[J].赤子，2018，000（010）：149.

[4]饒林師詩，余曉芳，張瑩.不動(dòng)產(chǎn)檔案管理中的風(fēng)險(xiǎn)與控制研究[J].人文之友，2019，012（012）：67.