吳靈霞（河南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

■ 市場性質(zhì)及特征

房地產(chǎn)市場中，商品是住房，是人們的剛性需求，雖然在房地產(chǎn)市場中廣泛存在這炒作的現(xiàn)象，但對大部分民眾而言，住房這類商品依舊是具有實(shí)際性的生活需求的。而對于此類剛性需求，在短時(shí)期內(nèi)不會發(fā)生劇烈的波動，往往會處于一個(gè)較穩(wěn)定的水平。而股票市場是已發(fā)行股票進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買賣、流通的場所，是一個(gè)資金流通的渠道。在這一過程中，股票市場將承擔(dān)更大的波動風(fēng)險(xiǎn)。市場流通性方面，從資金的流通速度來看，股票市場要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)市場，而資金的流通額度上，房地產(chǎn)市場也是要高于股票市場的。由于資金的流動性與體量的不同，資金想要在這兩個(gè)市場反正劇烈變動的難易程度也是不一樣的。相較而言，股票市場的資金變化更為容易，所以波動的頻率也會高于房地產(chǎn)市場。

從市場壁壘來看，房地產(chǎn)市場由于需要較多的資金支持，往往很難做到輕易地進(jìn)入或退出市場，市場中的供給方與需求方在短時(shí)期內(nèi)發(fā)生劇烈的變動的可能性較小。所以無論是從供給方的競爭角度，抑或是需求方的需求變動角度，都表現(xiàn)出較穩(wěn)定的市場狀態(tài)，波動頻率較慢。而股票市場進(jìn)入的門檻相對較低，任何一個(gè)投資者幾乎都能進(jìn)入股票市場，供給方與需求方的變化相較容易，一定程度上也會加速市場的波動。

■ 房地產(chǎn)市場的發(fā)展因素

（一）政府政策、規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略

房地產(chǎn)市場的主體是房地產(chǎn)，其中涉及到土地的使用問題。而城市建設(shè)用地的性質(zhì)、位置、面積以及建設(shè)工程的高度、外觀、建筑密度等這些特征都需要接受規(guī)劃與管理；房地產(chǎn)開發(fā)商及房地產(chǎn)市場的供給方在開發(fā)經(jīng)營之前都需要經(jīng)過一段時(shí)間的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，經(jīng)許可后才能進(jìn)行工程設(shè)計(jì)。這種政策的實(shí)施、規(guī)劃往往需要較長的周期才能夠完成，從而影響到房地產(chǎn)市場的波動周期。

（二）當(dāng)?shù)氐纳鐣a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和總體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

不同的區(qū)域，社會產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的差距，會造成人口密度，住房需求的不同。例如，在商業(yè)生產(chǎn)率較高的地區(qū)，直接服務(wù)于廣大民眾的日常生活，住房需求大。而在工業(yè)生產(chǎn)區(qū)域，相交而言，人口住房密度較小，住房需求小。此外，社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平也對住房市場有著重大影響。社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展增強(qiáng)及提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力、技術(shù)水平和管理能力，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了條件，經(jīng)濟(jì)的總體水平也會影響個(gè)人的收入，從而間接影響到住房的需求。

（三）當(dāng)?shù)厣鐣慕煌ㄟ\(yùn)輸條件

交通運(yùn)輸能通過路網(wǎng)的密度，運(yùn)輸?shù)姆绞揭约斑\(yùn)輸?shù)亩嗌賮碛绊懛康禺a(chǎn)的開發(fā)。一方面，交通路線的興建帶動了人口的流動，刺激了交通運(yùn)輸樞紐周邊的房地產(chǎn)開發(fā)。另一方面，交通運(yùn)輸?shù)臈l件也會影響周邊土地的區(qū)位價(jià)值。往往隨著交通情況發(fā)達(dá)地區(qū)土地的區(qū)位價(jià)值的提高，土地開發(fā)的價(jià)值及效益也會得到提升，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

（四）當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的工程技術(shù)因素

土地的利用工程技術(shù)主要是指開發(fā)和整治土地的工程技術(shù)。各項(xiàng)建筑工程技術(shù)的開發(fā)與應(yīng)用，以及建筑鋼材、水泥等其他新材料的廣泛應(yīng)用，這些建筑技術(shù)及材料的出現(xiàn)也為房地產(chǎn)的開發(fā)提供了更多的便利性。

綜上所述，影響房地產(chǎn)市場波動的因素都是較宏觀層面的。政策與發(fā)展規(guī)劃在短時(shí)間內(nèi)，是很少會發(fā)生巨大改變的，一般變化周期比較高。此外，當(dāng)?shù)氐纳鐣a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)水平，也會在一段時(shí)期內(nèi)維持一個(gè)較為穩(wěn)定的狀態(tài)；交通運(yùn)輸條件也需要很長的周期才能實(shí)現(xiàn)更新；對于建筑工程技術(shù)的創(chuàng)新也需要一定周期。這些影響因素本身在變化周期上的特征便是房地產(chǎn)市場波動周期相較股票市場長的原因之一。

■ 房地產(chǎn)波動的主要成因

房地產(chǎn)周期，是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在運(yùn)行過程中，隨著時(shí)間變化而出現(xiàn)的擴(kuò)張與收縮交替運(yùn)動變化的過程。房地產(chǎn)周期，一方面同國民經(jīng)濟(jì)的總的發(fā)展態(tài)勢密切相關(guān)；另一方面同整個(gè)行業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)程度也有密切聯(lián)系。從目前整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)程來看，房地產(chǎn)周期往往與該地區(qū)的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，與整個(gè)市場需求相關(guān)聯(lián)動，表現(xiàn)為一定的周期循環(huán)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。

從根本上說，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的原因是供求之間存在的時(shí)滯因素，其中就包括建設(shè)滯后的原因。當(dāng)市場上產(chǎn)生了對房地產(chǎn)的需求時(shí)，市場價(jià)格會上升，從而吸引開發(fā)商紛紛進(jìn)入市場，使得整個(gè)市場進(jìn)入上升階段。但由于房地產(chǎn)較長的建設(shè)周期，當(dāng)較晚進(jìn)入市場的一批開發(fā)商的房子上市后，才注意到房地產(chǎn)市場此時(shí)的供給早已超過需求，于是供給過剩，價(jià)格下跌，由此發(fā)生了周期波動。而這種時(shí)滯因素所發(fā)生的周期往往是較長，即房地產(chǎn)的波動周期也會處于一個(gè)較長水平。

■ 影響股票市場波動的主要因素

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)因素

從長期分析，居民收入水平與經(jīng)濟(jì)增長的變化是股票市場波動的主要?jiǎng)恿?。?dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)處于擴(kuò)張階段時(shí)，居民收入增長，企業(yè)盈利能力增強(qiáng)，使得股票估值較低；投資者對企業(yè)的盈利持積極態(tài)度，從而增加股票需求，使得股價(jià)上漲。反之，則經(jīng)濟(jì)屬于緊縮狀態(tài)時(shí)，居民消費(fèi)減少，企業(yè)盈利能力下降，投資者對股票需求降低，股價(jià)下滑。

（二）投資者情緒的影響

在股票市場的投資過程中，投資者的情緒變化會受到諸多因素的作用。首先是人類生物節(jié)律的周期。經(jīng)過科學(xué)研究發(fā)現(xiàn)，個(gè)體的生理周期為23天，情緒周期為28天，治理周期為33天，而股票市場所擁有的波動周期正與此相類似。其次是貪婪與恐懼的情緒交替出現(xiàn)。貪婪導(dǎo)致股市在上漲時(shí)，持有者想要擁有更高的收益而不愿賣出，而未介入者則不斷追漲，形成了超漲；反之，則恐懼的心理促使不斷殺跌。股市中這兩種情緒不斷地交替，促成立了股市的周期性狀態(tài)。而這二者情緒的交替往往也是短時(shí)期的快速變化，從而影響了股市的波動周期。最后還有投資者情緒的相互感染和共鳴。股票市場是由人參與的，由于大多數(shù)投資者缺乏自制力、自主性，因此在面對股票市場的變化時(shí)，各個(gè)投資者的情緒往往是相互影響的，易形成羊群效應(yīng)。

根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)研究，引起股價(jià)市場周期波動的因素中心理情緒占比20%以上，個(gè)體情緒的波動起到了很大的作用。證券市場上存在著“情緒周期”，《洛杉磯時(shí)報(bào)》曾將金融市場的情緒周期歸納為了七大途徑，包括輕視、謹(jǐn)慎、自信、深信、安心、關(guān)注、投降。在市場周期的極端，投資者心理便具有很高的顯著性。在牛市的頂峰，過度自信達(dá)到最高值；而在熊市的低谷，過度自信達(dá)到最低點(diǎn)。這種情緒周期的時(shí)長往往并不很長，投資者在投資過程中往往是不斷地歷經(jīng)著這樣的周期。因此從市場參與者來看，股票市場的波動周期之短便有跡可循了。

（三）從眾心理的影響

從眾心理是也是影響股票市場波動的原因之一。由于投資者之間存在從眾行為，從而易產(chǎn)生價(jià)格泡沫，使得價(jià)格偏離其基本的價(jià)值。從眾行為是指模仿他人的行為，由于大多數(shù)人并未擁有正確衡量一個(gè)股票價(jià)值的能力，而人們在面對這種情況時(shí)，最好的解決方式便是模仿，或者說跟從，即在別人出售是也出售，這樣便會放大未來的股價(jià)波動的沖擊從而降低股票市場的穩(wěn)定性。另一方面，由于股票市場存在嚴(yán)重的信息不對稱性，當(dāng)市場存在某種內(nèi)幕交易行為和做市商時(shí)，假設(shè)內(nèi)幕交易者收到相關(guān)信息，由于做市商與內(nèi)幕交易者存在一定的信息不對稱，而決定價(jià)格的主體又是做市商，使得價(jià)格的調(diào)整慢于信息的傳播，而在內(nèi)幕交易者收到信息的比例未清楚，使得做市商難以精確定價(jià)，產(chǎn)生了價(jià)格泡沫，進(jìn)一步加劇了市場的不穩(wěn)定性。

■ 結(jié)語

通過兩種市場各自的影響因素及波動原因的分析，可以看到影響房地產(chǎn)的主要因素主要是宏觀方面，這些宏觀變量的變動本身較為困難，在短時(shí)間內(nèi)是很難發(fā)生巨大的改變的，且在房地產(chǎn)市場中個(gè)人的因素很難對整個(gè)市場產(chǎn)生較大的影響。而對于股票市場，更多的是個(gè)人投資者的因素，屬于微觀層面，這些變量的變化能夠在短期發(fā)生有效的改變。因此，二者相比較，房地產(chǎn)市場的波動周期要遠(yuǎn)長于股票市場。