李明巍

（葫蘆島首開宏泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，遼寧 葫蘆島 125001）

下面以某上市房地產(chǎn)開發(fā)公司為例，通過績效評價(jià)了解公司財(cái)務(wù)整體情況。

一、2019年度公司財(cái)務(wù)概況

公司成立于2011年5月31日，企業(yè)性質(zhì)為其他有限責(zé)任公司，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)，為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中型企業(yè)。截至2019年12月31日止，公司資產(chǎn)總額22.8億元，所有者權(quán)益28.8億元，其中：實(shí)收資本6億元。當(dāng)年主營業(yè)務(wù)收入為2.8億元、凈利潤647.2萬元。

二、公司財(cái)務(wù)績效評價(jià)總體情況

經(jīng)評價(jià)，2019年公司財(cái)務(wù)績效總體得分53.68分，其中：基本指標(biāo)得分為59.53分。總體得分比上年上升了22.99分，處于中等水平，與2018年同比其中盈利能力增加了5.22分，資產(chǎn)質(zhì)量增加了1.27分，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加了9.76分，經(jīng)營增長情況增加了6.74分。根據(jù)評價(jià)結(jié)果，其綜合績效狀況在全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)中處于PRC—中。（評價(jià)見表1）

各指標(biāo)兩年主要指標(biāo)對比情況如下表2：

（一）企業(yè)財(cái)務(wù)績效狀況分析

1.盈利能力狀況分析

盈利能力是反映一個(gè)企業(yè)在一定經(jīng)營期間投入產(chǎn)出水平和盈利能力。2019年凈利潤647.2萬元，比上年上升了1647萬元。盈利能力指標(biāo)中凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報(bào)酬率為2.27、0.30同全行業(yè)均值比低3.33、0.27。

（1）凈資產(chǎn)收益率是反映企業(yè)的經(jīng)營效益，體現(xiàn)投資者的獲利能力。2019年公司凈資產(chǎn)收益率為2.27%；2018年公司凈資產(chǎn)收益率-3.49%.由上可知，2019年凈資產(chǎn)收益率較2018年上升了5.76%，主要原因2019年以前項(xiàng)目開始結(jié)利，同比上年有所增加。

2019年公司凈資產(chǎn)收益率較全行業(yè)平均值低3.33%，較行業(yè)同規(guī)模平均值低2.63%，較行業(yè)內(nèi)同規(guī)模優(yōu)秀值低11.13%。主要原因是：公司所處地塊目前屬小部分開發(fā)階段，位置偏僻尚待認(rèn)可階段。

（2）總資產(chǎn)報(bào)酬率反映的是企業(yè)的獲利能力和投入產(chǎn)出狀況。2019-2018年公司該指標(biāo)分別為-0.49%、0.3%。2019年比2018年總資產(chǎn)報(bào)酬率有所上升。

2019年公司總資產(chǎn)報(bào)酬率較行業(yè)平均值低2.70%，較行業(yè)內(nèi)同規(guī)模的平均值低2.60%，較行業(yè)內(nèi)同規(guī)模的優(yōu)秀值低8.7%。

2.資產(chǎn)質(zhì)量狀況分析

資產(chǎn)質(zhì)量指標(biāo)中2019年比2018年資產(chǎn)現(xiàn)金回收率增加了0.74%。從資產(chǎn)質(zhì)量狀況的指標(biāo)來看，公司2019年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、低于行業(yè)平均水平和行業(yè)同規(guī)模平均水平，不良資產(chǎn)比率高于行業(yè)平均水平和行業(yè)同規(guī)模平均水平。

（1）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率綜合評價(jià)企業(yè)的經(jīng)營質(zhì)量和利用效率。2019年實(shí)際值為0.13，2018年實(shí)際值是0.06，由于2019年比2018年結(jié)利的金額、數(shù)量多，2019年的銷售收入比2018年有較大提高。

（2）不良資產(chǎn)比率揭示了企業(yè)在資產(chǎn)管理和使用上存在的問題。2019年公司該指標(biāo)為1.94%，2018年該指標(biāo)為4.53%，2019年比2018年有所降低。表明本企業(yè)資產(chǎn)在向良性方面轉(zhuǎn)化。

3.債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況分析

債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況指標(biāo)中資產(chǎn)負(fù)債率增加了0.79%，速動(dòng)比率降低了0.89%，現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率增加了0.82%。債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況整體處于行業(yè)較低水平。

（1）資產(chǎn)負(fù)債率。2019-2018年公司該指標(biāo)分別為87.37%、86.58%，指標(biāo)上升，說明公司資產(chǎn)、負(fù)債結(jié)構(gòu)相對比較穩(wěn)定。公司2019年得分高于行業(yè)平均水平和行業(yè)同規(guī)模平均水平，也高于行業(yè)同規(guī)模優(yōu)秀值，說明債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所增加，本年度增加的負(fù)債是上級公司的撥款，不是對外債權(quán)，風(fēng)險(xiǎn)相對降低，資產(chǎn)負(fù)債率有所提高。

（2）速動(dòng)比率。2019-2018年公司該指標(biāo)分別為3.09%、3.98%，該指標(biāo)較上年有所降低。2019年公司速動(dòng)比率低于行業(yè)平均水平、低于行業(yè)同規(guī)模平均水平，也遠(yuǎn)低于行業(yè)同規(guī)模優(yōu)秀水平。

4.經(jīng)營增長狀況分析

經(jīng)營增長指標(biāo)中銷售（營業(yè)）增長率比上年增加123.33%，總資產(chǎn)增長率提高了0.77%。從經(jīng)營增長狀況的指標(biāo)來看，總資產(chǎn)增長率高于行業(yè)平均值和行業(yè)同規(guī)模平均值，且高于行業(yè)內(nèi)同規(guī)模優(yōu)秀值。

（1）銷售（營業(yè)）增長率，2019-2018年該指標(biāo)為128.33%、-4.66%，主要原因是2019年結(jié)利對比上年有大幅上升。

（2）資本保全和增值，2019-2018年公司該指標(biāo)分別為102.30%、96.57%，2019年與2018年略有上升。

（3）總資產(chǎn)增長率反映企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的增長情況。2019-2018年公司該指標(biāo)分別為8.67%、7.69%。2019年資產(chǎn)增長有所放緩。總資產(chǎn)增長率2019年比2018年有所上升。

（二）財(cái)務(wù)績效的行業(yè)特征

房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)績效得分為53.68分，同比2018年上升了22.99分。從績效評價(jià)指標(biāo)看，其中資產(chǎn)質(zhì)量狀況經(jīng)營增長狀況、盈利能力狀況、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況有所提高。

（三）需要關(guān)注的主要問題

公司在四個(gè)方面中債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能力較低，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況整體處于行業(yè)較低水平。

公司目前整體的資本結(jié)構(gòu)負(fù)債占有的比重較高，由于項(xiàng)目2014年6月開始預(yù)售，2015年年底部分轉(zhuǎn)收入，2019年銷售形式相對變好，別墅繼續(xù)開發(fā)，為了使企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，公司應(yīng)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）對公司逐步提升財(cái)務(wù)績效水平的建議

公司資產(chǎn)質(zhì)量狀況中總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低于行業(yè)平均值，需減少存貨占用資金的規(guī)模，加快經(jīng)營現(xiàn)金回收。進(jìn)一步加強(qiáng)對債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管控，加快各項(xiàng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。繼續(xù)提高盈利能力和經(jīng)營增長等方面的績效水平，更好地發(fā)揮自身優(yōu)勢，提高經(jīng)營效益。

三、結(jié)論

績效評價(jià)是一個(gè)企業(yè)很重要的工作之一，直接關(guān)系到企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營情況，直接反映企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化程度。通過財(cái)務(wù)管理工作，讓財(cái)務(wù)管理深入到生產(chǎn)經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)中，層層把控，時(shí)時(shí)監(jiān)督。從一個(gè)企業(yè)的績效評價(jià)就可以判斷出財(cái)務(wù)管理是否高效。加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和績效評價(jià)工作使企業(yè)發(fā)展更加的平穩(wěn)和健康！