劉小玉

（重慶遠域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，重慶 400000）

伴隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)獲得了空前的發(fā)展空間，但由于房地產(chǎn)泡沫以及我國有關政策的不斷推行，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展開始受到諸多限制。由于商業(yè)銀行等金融機構對房地產(chǎn)企業(yè)融資業(yè)務的要求不斷提高，導致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著融資難的問題。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)可選擇的融資方式較少，而其對資金的需求較大，因此選擇有效的融資方式和渠道對房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展具有至關重要的作用，對房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的探究也具有一定的現(xiàn)實意義。希望通過對房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的探究分析，能夠在一定程度上促進房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)實背景下進一步轉型升級。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資特征

（一）較高的資金需求

房地產(chǎn)行業(yè)相對于其他行業(yè)來說具有資金需求量大的特點，由于房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的項目通常周期比較長，因此，不管在項目籌劃還是建設以及銷售等階段中，企業(yè)對資金的需求都是比較大的，可以說，資金需求貫穿于項目全期。通常來說，房地產(chǎn)企業(yè)所進行的項目對資金的需求量都是以億為單位來計算的，這其中包括企業(yè)購置土地的費用，雖然土地費用可能占到項目資金的20%左右，但伴隨著土地價格的不斷變化，土地費用就成了房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)所需要承擔的主要費用。除此之外，由于目前的政策規(guī)定，大部分城市都出臺了限購和限價政策，讓房地產(chǎn)企業(yè)的銷售工作也面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，銷售困難也意味著企業(yè)資金回款變得更加困難，想要繼續(xù)維持企業(yè)正常運營以及新項目的建設，房地產(chǎn)企業(yè)就需要更多的資金來支撐。

（二）較低的資金周轉率

房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求高但并不意味著其資金周轉效率高，在一定程度上來說，房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金依賴型，由于房地產(chǎn)企業(yè)的項目屬于固定資產(chǎn)，通常占用資金的周期是比較長的，導致資金的使用效率較低。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)不僅僅由企業(yè)內(nèi)部來運行，通常需要企業(yè)與其他各行業(yè)以及政府有關部門進行配合協(xié)作，這其中所需要付出的工作量巨大，大部分的房地產(chǎn)項目開發(fā)周期都在3～5年左右。周期過長以及工作量大都導致了房地產(chǎn)企業(yè)資金被限制在項目中，周轉率過低，也在很大程度上導致了回款困難的現(xiàn)象，出現(xiàn)資金鏈斷裂是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會面臨的問題之一。不得不注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)所出售的商品是房產(chǎn)，房產(chǎn)相對于一般的商品來說具有不同的特性，存貨多也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題之一，房產(chǎn)不能夠及時銷售，讓企業(yè)的資金回籠受到影響。因此說房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉率較低也是導致企業(yè)必須要進行融資的主要問題之一。

（三）狹窄的融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)可選擇的融資渠道其實是比較單一的，由于其資金需求量大，回款期過長加之政府有關政策的限制，導致其可供選擇的融資渠道并不多。在近些年來，國家有關部門為了更好地促進房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范發(fā)展，出臺了很多政策規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為，在一定程度上給房地產(chǎn)企業(yè)融資產(chǎn)生了限制作用。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)以前通過私募資金來進行融資的方法也受到了一定限制。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資方式存在的問題

（一）對某種渠道過于依賴

由于房地產(chǎn)企業(yè)可供選擇的融資渠道并不多，因此通常會造成企業(yè)在選擇融資方式上過于遵循以往的慣例。我國的經(jīng)濟市場不斷發(fā)展，但相較于歐美等發(fā)達國家仍然存在著發(fā)展不足以及水平較低等問題，這在一定程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)對商業(yè)信用渠道的選擇。由于商業(yè)信用渠道對融資企業(yè)要求較高且需要的融資成本高，導致房地產(chǎn)企業(yè)通常不會考慮選擇商業(yè)信用渠道來融資，這也在一定程度上讓房地產(chǎn)企業(yè)更加依賴商業(yè)銀行等金融機構的貸款。

在我國金融體系中，商業(yè)銀行仍然處于主體地位，其貸款相對于其他方式會更加安全可靠，讓房地產(chǎn)企業(yè)對其過于依賴。這也是由于我國金融體系中的現(xiàn)實情況所決定的，商業(yè)銀行等金融機構的貸款活動具有以下幾個特點：首先，銀行貸款所需要的成本比較低。其次，商業(yè)銀行對企業(yè)所需披露信息要求并不高，對于一些具有商業(yè)秘密的企業(yè)來說，無疑是最佳的選擇。再次，利息稅盾效應，有利于降低企業(yè)的稅務負擔，并且不需要利用企業(yè)信用來進行融資擔保。最后，由于我國大的政策環(huán)境所導致，銀行信貸大多存在著關系型現(xiàn)象，企業(yè)在進行融資之后，即使不能夠在規(guī)定期限內(nèi)償還貸款，仍然可以選擇通過企業(yè)信用或者關系人來延長還款期限，避免出現(xiàn)企業(yè)財務危機?？偠灾?，這些特點讓房地產(chǎn)企業(yè)在融資方式的選擇上更加傾向于商業(yè)銀行等金融機構，但長此以往，單一的融資渠道會制約房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，甚至造成不良影響。

（二）不合理的融資結構

融資結構在財務管理理論中是指，企業(yè)通過選擇融資渠道獲得來自外部的資金數(shù)額及其相互的比例關系，融資結構的不同會造成企業(yè)價值的不同，因此融資結構存在著合理和不合理兩種情況。合理的融資結構能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)有效的協(xié)調融資時間和項目回款時間，也就是說，如果企業(yè)的項目需要長期的資金支撐，那么所選擇的融資方法也應該提供長期的支持，可以保證企業(yè)在很大程度上避免短期融資不能適應長期資金需求的現(xiàn)象。反之，企業(yè)建設周期較短的項目則需要選擇短期融資渠道，可以避免資金浪費。在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，其選擇融資渠道通常會產(chǎn)生決策失衡的現(xiàn)象。有的房地產(chǎn)企業(yè)項目建設周期較長，反而采用了短期融資導致項目后期缺乏資金支撐，造成企業(yè)資金壓力過大，甚至項目不能如期完成的現(xiàn)象。還有部分房地產(chǎn)企業(yè)的短期項目選擇了長期融資方式，導致項目結束之后的資金浪費。企業(yè)融資結構的不合理讓企業(yè)價值和績效都受到了嚴重影響。

（三）較高的融資成本

顧名思義，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本是房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取企業(yè)發(fā)展所需資金而付出的成本，在我國房地產(chǎn)企業(yè)融資工作中，普遍存在著融資成本過高的現(xiàn)象?？傮w來說，造成房地產(chǎn)企業(yè)融資成本高主要是我國政府對產(chǎn)業(yè)升級的推動和房地產(chǎn)企業(yè)信貸規(guī)模的縮緊導致的，房地產(chǎn)企業(yè)在這樣的背景下為了獲得外部資金不得不付出更高的成本。另外，企業(yè)內(nèi)部的融資決策也是融資成本過高的主要影響因素。第一，房地產(chǎn)企業(yè)在融資和投資決策中沒有找到平衡點，部分房地產(chǎn)企業(yè)過于重視投資工作，部分房地產(chǎn)企業(yè)有過于重視融資工作，總體來說很難保障這兩部分的平衡。過于重視投資會給企業(yè)的現(xiàn)金流帶來壓力，而過于重視融資則會導致企業(yè)出現(xiàn)資金閑置的問題。第二，代理現(xiàn)象在企業(yè)中是普遍存在的。房地產(chǎn)企業(yè)的代理問題也并不例外，通常管理人員會考慮個人利益而擴大企業(yè)的規(guī)模，在這個過程中會出現(xiàn)過度投資的現(xiàn)象，導致企業(yè)對資金需求量提高，不利于融資成本的把控。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資問題的優(yōu)化策略

（一）合理利用多元化融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)可供選擇了融資渠道其實并不是單一的，這其中包括：商業(yè)銀行貸款、企業(yè)債券、企業(yè)信用等，如果是上市房地產(chǎn)企業(yè)，還可以考慮股權融資。除了這些方法之外，內(nèi)源式融資通常會被房地產(chǎn)企業(yè)忽略，但內(nèi)源式融資對房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動來說是一種非常重要的渠道。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金雖然不能最大限度地保證企業(yè)項目建設所需資金，但內(nèi)部資金可以在項目建設全期發(fā)揮穩(wěn)定作用，因此內(nèi)源式融資也可以作為房地產(chǎn)企業(yè)融資方式之一。房地產(chǎn)企業(yè)融資難一方面是由于政策的限制，另一方面則是由于企業(yè)內(nèi)部對融資渠道的選擇過于單一化。因此為了有效緩解房地產(chǎn)企業(yè)融資難的問題，應當合理利用多元化的融資渠道來進行融資活動。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)不應該過度依賴某一渠道來進行融資，過度依賴一種渠道，會讓房地產(chǎn)企業(yè)財務風險加大。在融資成本的控制上，雖然不同渠道可能會存在著融資成本不同的情況，但渠道不同也會有不同的優(yōu)點。因此要求房地產(chǎn)企業(yè)要依據(jù)當前的市場背景以及企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來綜合考慮，挑選出適合企業(yè)目前需求的融資方式，進而合理規(guī)避融資風險。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應該提高對內(nèi)源式融資的重視，企業(yè)留存收益的主要作用就在于擴大企業(yè)的現(xiàn)金流，保障企業(yè)日常的經(jīng)營活動。在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員中，他們通常會過分重視現(xiàn)金流量的積累而忽視了對現(xiàn)金流量的有效開發(fā)利用。這樣的現(xiàn)象導致企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金流量處于閑置狀態(tài)，既沒有合理利用資金又在一定程度上加劇了企業(yè)的管理成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應當對內(nèi)部資金加以利用，緩解企業(yè)融資壓力。

（二）促進融資結構合理化

資金密集型企業(yè)需要通過高效的融資決策來促進企業(yè)內(nèi)部資金流量的穩(wěn)定性，因此，合理的融資結構對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有至關重要的作用。促進企業(yè)融資結構合理化，可以從以下兩個方面進行：第一，管理人員要合理掌握企業(yè)投資方向，房地產(chǎn)企業(yè)可能會同時開展多個項目，但并不是每一個項目都是企業(yè)主要推進的項目，因此說管理人員可以參考盈利能力或者合作深度來選擇企業(yè)的主要投資方向。第二，在掌握了合理的投資方向之后，企業(yè)管理人員需要制定高效的融資決策，合理化的融資決策能夠為企業(yè)提供資金支撐的同時，也能夠保障決策與項目發(fā)展相融合。

（三）合理把控融資成本

面對房地產(chǎn)企業(yè)融資成本過高的普遍現(xiàn)象，可以從以下兩個方面來緩解融資成本高的問題。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應該合理調控企業(yè)融資和投資的比例，認識到融資決策和投資決策的重要作用，避免過度融資和過度投資。其次，對于管理層的代理問題應該進行有效管理，雖然代理現(xiàn)象不可避免，但如果對代理問題進行合理把控，能夠有效降低其負面影響和風險。還可以通過建立企業(yè)內(nèi)部激勵機制，推進內(nèi)部人員從注重個人利益向注重企業(yè)利益過渡，進一步降低融資成本。

四、結束語

由于時代背景以及政策影響，房地產(chǎn)企業(yè)融資方式雖然面臨著一定的問題，但只要企業(yè)充分結合內(nèi)外部具體情況，通過合理選擇融資渠道，優(yōu)化融資結構并把控融資成本就一定能夠促進企業(yè)可選擇的融資方式多元化，實現(xiàn)降低企業(yè)融資風險的目的。