劉高飛

摘要：社會經(jīng)濟(jì)水平不斷提升，與此同時居民的整體收入和生活水平也在不斷提升，而在消費(fèi)活動逐漸增加的同時，對相關(guān)法律的需求也在逐步提升。因此，近幾年國家對于完善法律制度相關(guān)的工作越發(fā)重視起來，不斷提升依法治國的力度，從中獲取能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素，帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度越快，對社會造成的影響也越大。本文試從法律視角來分析和探討房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控問題，要想真正解決我國房地產(chǎn)市場存在的問題，還必須正本清源，解決思想認(rèn)識問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè);宏觀調(diào)控;法律問題

引言

加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，是政府的重要職責(zé)。經(jīng)過疫情之后，房地產(chǎn)市場迎來了春天，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的相關(guān)政策陸續(xù)出臺。近年來，由于土地資源的有限，房地產(chǎn)的高利潤，以及民眾對住房的需求迫切，房地產(chǎn)市場不斷升溫，房價也隨之居高不下，泡沫更加凸顯。"高房價"產(chǎn)生了房奴、蟻族，面臨買房難的現(xiàn)狀，國家也不斷推出新的法規(guī)政策對我國房地產(chǎn)市場加以調(diào)控與規(guī)范，進(jìn)而引導(dǎo)該產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

一、我國現(xiàn)今房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控存在的問題

（一）房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控措施力度不夠，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格不穩(wěn)定

價格領(lǐng)域存在兩種理論：一種是供求價格理論，一種是勞動價值論。供求價格理論強(qiáng)調(diào)市場供求決定價格，按照這種理論，囤積居奇具有一定的合理性。而勞動價值論則強(qiáng)調(diào)商品中所包含的一般勞動，如果商品的價格脫離了商品的價值，背離了其中所凝結(jié)的一般勞動，那么，這樣的交換就是不合理的，國家應(yīng)當(dāng)依法加以控制。實行中國特色社會主義市場經(jīng)濟(jì)，并不是拋棄勞動價值論，而是要創(chuàng)造性地發(fā)展勞動價值論。但是房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控措施力度不夠，我國房價并不穩(wěn)定。正如一些學(xué)者所指出的那樣，由于我國城鎮(zhèn)化尚未完成，大量農(nóng)村居民進(jìn)入城市，近千萬大學(xué)畢業(yè)生留在城市，他們需要基本住房，商品房價格上漲是自然而然的事情。商品房價格上漲，可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?？墒?，面對不斷上漲的房價，許多進(jìn)城務(wù)工居民望而卻步，一些大學(xué)畢業(yè)生由于買不起房，而不得不放棄自己的理想，為了尋找棲身之地而奮力拼搏?？梢赃@樣說，房地產(chǎn)市場價格上漲，已經(jīng)產(chǎn)生了非常明顯擠出效應(yīng)，給中國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來嚴(yán)重影響。采取一系列措施，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格，并且確保我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

（二）宏觀調(diào)控法律規(guī)范體系不完善

中國城鎮(zhèn)化尚未完成，因此房地產(chǎn)市場價格上漲空間仍然存在，實施房價宏觀調(diào)控的時候，必須考慮到既得利益集團(tuán)的切身利益?？墒牵暧^調(diào)控法律規(guī)范體系不完善，那么，人們就會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)商獲得的利益，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其應(yīng)該獲得的收益。一些房地產(chǎn)開發(fā)商顯然意識到，自己從房地產(chǎn)市場獲取了不當(dāng)?shù)美?，這時他們通過各種渠道，將自己獲得的資金轉(zhuǎn)移海外，以便金蟬脫殼。如果不能正本清源，那么，我國房地產(chǎn)市場長期存在的問題很難得到解決。事實上，中央已經(jīng)作出決定，國家稅務(wù)機(jī)關(guān)統(tǒng)一征收土地出讓金，這標(biāo)志著我國在房地產(chǎn)市場領(lǐng)域獲得的資金，由國家稅務(wù)機(jī)關(guān)統(tǒng)一監(jiān)管。這對地方政府借助于土地出讓增加收益，或者通過土地入股，設(shè)立平臺企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)或者基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將會產(chǎn)生巨大影響。今后地方政府必須公開自己的土地出讓賬本，土地出讓收入由國家稅務(wù)機(jī)關(guān)統(tǒng)一征收，我國房地產(chǎn)市場開發(fā)領(lǐng)域出現(xiàn)的利益分配不合理的狀況，有可能會徹底改變。

二、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的法律思考與對策

（一）完善與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收法律制度，發(fā)揮稅法的宏觀調(diào)控功能

國務(wù)院可成立專門的領(lǐng)導(dǎo)小組，由國家審計署牽頭，對我國房地產(chǎn)開發(fā)商以及房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的樓盤進(jìn)行全面審計，如果發(fā)現(xiàn)腐敗現(xiàn)象，移送監(jiān)察機(jī)關(guān)立案調(diào)查;房地產(chǎn)市場所引發(fā)的腐敗現(xiàn)象比比皆是。如果不能從根本上解決我國房地產(chǎn)市場存在的問題，依靠科技創(chuàng)新大幅度降低房地產(chǎn)市場成本，那么，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展有可能會導(dǎo)致兩極分化，甚至有可能會激化社會矛盾，動搖執(zhí)政者的根基。如果存在虛增成本，人為制造房地產(chǎn)虛假繁榮景象，應(yīng)當(dāng)由我國市場監(jiān)管部門和房地產(chǎn)監(jiān)管部門聯(lián)手，按照我國城市房地產(chǎn)管理法以及土地管理法等有關(guān)法律規(guī)定，依照我國反壟斷法和價格法等法律，對相關(guān)企業(yè)和責(zé)任人作出嚴(yán)厲處罰。絕對不能在沒有進(jìn)行成本核算基礎(chǔ)之上，實施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，絕對不能允許一些地方政府官員敷衍塞責(zé)，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控流于形式，絕對不能允許我國房地產(chǎn)開發(fā)商陽奉陰違，通過房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)移財富，通過房地產(chǎn)市場從事洗錢犯罪活動。只有徹底解決我國房地產(chǎn)市場存在收入分配不合理的問題，減少我國金融機(jī)構(gòu)貸款的風(fēng)險，我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控才能達(dá)到預(yù)期的效果。發(fā)揮稅法的宏觀調(diào)控功能

（二）確定合理的地價和房價，完善商品住宅價格管理體系

必須以壯士斷腕的決心和勇氣，調(diào)整利益分配結(jié)構(gòu)。如果擔(dān)心房地產(chǎn)市場價格發(fā)生劇烈波動，房地產(chǎn)開發(fā)商的利益以及地方政府的利益受到損害，必須堅持實事求是，遵循勞動價值論，因為只有這樣，才能確保我國房地產(chǎn)市場回到正軌。房地產(chǎn)市場價格是否太高，不是一個價值判斷，而是一個事實判斷，各國都有成熟的比較標(biāo)準(zhǔn)。如果一個城市房地產(chǎn)市場價格超過了居民的購買能力或者承受能力，那么房地產(chǎn)市場價格就是不合理的，必須加以調(diào)整。這其中包含供求關(guān)系理論，也包含勞動價值論。進(jìn)行成本核算，必須在增加透明度的基礎(chǔ)之上，調(diào)整我國房地產(chǎn)市場的利益分配結(jié)構(gòu)，把地方政府獲取的收入統(tǒng)一管理，把房地產(chǎn)開發(fā)商獲取的收益公開，把各個環(huán)節(jié)開發(fā)成本公之于眾，接受社會各界的監(jiān)督，因為只有這樣，才能從根本上解決我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策無法貫徹落實的問題。

結(jié)語

我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了很多問題，規(guī)范房地產(chǎn)市場的法律制度不完善，與生活脫節(jié)，只有多部門、多角度、多層面積極配合、協(xié)調(diào)一致，我國房地產(chǎn)市場才能夠平穩(wěn)健康地發(fā)展，才能讓更多人們想要一個屬于自己的家的簡單愿望能夠?qū)崿F(xiàn)。雖然道路坎坷，但前途光明。

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