王月甜

（廣東艾伯納律師事務所，廣東 廣州 510800）

2021年1月1日，《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）在我國正式實施，也標志著我國進入了民法典時代，該法律涵蓋了社會生活的方方面面，為能夠更好地適應這一新的法律法規(guī)，人民法院也需要不斷改進和完善自身的審判工作。

為確?！睹穹ǖ洹返捻樌麑嵤┘捌渥饔玫挠行Оl(fā)揮，我們有必要學好、研究好和使用好該法律。對于居住權而言，依據(jù)雙方所簽訂的合同條例，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以此來實現(xiàn)生活居住的目的［1］。

居住權的特征是：1.獨立的用益權制度，是物權，也是他物權；2.主體范圍僅僅是特定的自然人；3.客體為他人的全部的建筑的所有或一部分，也涉及其他附著物；4.由于居住而使用房屋的權利，所以房屋的居住權和所有權無關聯(lián)；5.時間性，也就是長期性與終身性；6.無償性，居住權人無需向房屋的所有人支付對價；7.不可轉讓性，即居住權不得轉讓、繼承。相對來說，這一新頒布的法律中針對居住權的規(guī)定比較少，無法涉及法院審判工作的各個方面，這就需要我們更加深入地研究居住權的具體法律適用問題，使之能夠更好地適用于審判工作。

一、居住權糾紛案件是否適用訴訟時效

居住權是一種用益物權，在適用訴訟時效層面上，當前所實施的《民法典》中并沒有單獨明確居住權，但是這一法律法規(guī)中有提出關于訴訟時效的一般規(guī)定。也就是在該法律法規(guī)的第一百九十六條中：當居住權糾紛出現(xiàn)下面兩種情況時，關于訴訟時效中作出的規(guī)定則不適用。1.居住權人在遭受脅迫、威脅等被侵害行為時，造成自己的居住權被侵害，這就需要請求消除危險、要求停止這一侵害［2］。2.在居住權達到期限之后，或者違背合同中某些明確性的條款時，房屋擁有者能夠提出歸還房屋的要求；對于擁有居住權者，要求不具有居住權者歸還對應房屋時，所產生的糾紛。該情形符合“不動產物權和登記的動產物權的權利人請求返還財產”，該請求權不適用訴訟時效。而如果房屋所有權人請求居住權人支付合同中明確的居住費時，這就屬于由于居住權合同而導致債權糾紛，滿足了訴訟時效制度要求，故而具備訴訟時效。

二、居住權是否適用善意取得制度

依據(jù)《民法典》第三百一十一條中的善意取得制度可以看出，居住權作為用益物權，也適用于善意取得制度，但需滿足兩個條件：

一是，在設立居住權的過程中，居住權人和無權處分人是善意的。而這里的善意主要指：居住權人不了解且無需了解房屋處分人系無權處分。若房屋存在錯誤登記情況時，雖然處分人并非實際所有權人，但也可視作登記的所有權人。所以僅在無權處分人或是實際所有權人向居住權人詳細告知房屋具體情況時，才能夠將居住權人認定為：在居住權設立過程中，其不了解，也無需了解無權處分情形。

針對居住權人是否需要承擔審查義務的爭議，通常主要考慮以下幾方面因素。即若房屋已辦理了產權登記，那么需要審查居住權人有沒有得到產權登記信息；若房屋已獲得生效法律文件，或是繼承而來時，就需要審核相關生效的法律文件或是遺囑［3］。只有居住權人盡到必要的合理審查義務，才能認定其構成善意。

二是，居住權按照法律規(guī)定已完成登記。因為居住權需以登記作為物權公示方式，登記是居住權設立的必經程序，居住權自登記時設立。通過登記公示的物權，就能夠擁有對世效力，其權利將不會受到其他任何人的干涉，包括房屋所有權人。當居住權人善意取得房屋居住權后，在居住權設立期限內，房屋所有權人沒有任何權利要求居住權人返還房屋，僅僅擁有向無權處分人請求損害賠償?shù)臋嗬?。因此，應當及時辦理居住權登記，才能切實保障居住權人的權利。

三、離婚時約定居住權而發(fā)生糾紛的處理

離婚時，往往會出現(xiàn)雙方當事人協(xié)議約定各方的所有權、居住權。但在離婚以后，極易因為其中一方再婚等其他因素影響，而出現(xiàn)居住權糾紛問題。

一般而言，當事人雙方主要是通過居住權合同來明確居住權，若合同中沒有明確約定居住權期限，則可視作合同約定模糊，應按照一般規(guī)則處理。依據(jù)合同的目的解釋，只有在居住權人住房困難且自己無法解決這一困難時，則必須繼續(xù)履行這一居住權合同；居住權人終身享有居住權，直到其死亡。

當然，因離婚而約定設立的居住權，其婚后依然享有居住權。在此，為避免離婚雙方日后因為居住權發(fā)生不必要的糾紛，建議離婚時約定為一方設立居住權時，根據(jù)自己的具體狀況確定約定居住權期限。

例如：在（2016）湘1227民初126號案件中，本案原、被告雙方在離婚時約定房屋歸女方楊某所有，男方伍某有居住權，但并未明確約定居住期限。居住權的存在以離婚時一方無房居住為前提，雖無明文規(guī)定居住權是臨時居住權，還是長期居住權，但通常情況下被告伍某的居住權不能無期限存在。

離婚時一方給予另一方居住權幫助與夫妻共同生活期間扶養(yǎng)義務的法律性質不同。夫妻共同生活期間相互扶養(yǎng)義務是基于夫妻身份關系而產生的法定義務，但夫妻登記離婚后該義務隨即消除。而離婚時居住權幫助并非法定扶養(yǎng)義務的延伸，系由基于原婚姻關系所派生出的臨時性幫助責任，應有條件和期限。如居住權成為事實上的永久居住權，將來必然會妨礙原告楊某某對訴爭房屋享有的占有、使用、收益和處分的權利，物權制度將流于形式。

四、居住權期限的認定與期限屆滿的法律后果

在《民法典》中明確規(guī)定了居住權期限是居住合同必須具備的關鍵條款，也就是當事人能夠在居住權合同中對居住權期限進行約定。居住權設立的主要目的在于：滿足居住權人生活居住需要，為居住權人提供必要的基本生活保障［4］。

所以，在明確居住權時，雙方通常會設定較長的居住權期限，若沒有對具體居住權期限進行約定，那么可認定居住權期限是直至居住權人死亡。當存在下述情況時，可認定居住權消失，即針對非房屋所有權人子女的其他未成年人設定的居住權。

如果未約定居住權期限，那么需結合相關法律條例來判定。即當未成年子女成年后，將失去父母房屋的法定居住權，也就是其居住權期限是當其年滿18周歲或是能夠在社會上獨立生活后，就不再享有居住權。待當事人約定的期限屆滿以后，居住權合同雙方的權利就消失了，進而居住權合同設立的居住權也無效。

例如：在（2019）陜0702民初1780號案件中，原告與王某在婚前對涉案房屋明確約定“在婚姻存續(xù)期間彭某個人享有生前居住權，其死亡以后，這套房產將由王某三個兒子共同繼承”，彭某按照婚前協(xié)議約定，則享有涉案房屋的居住權。彭某和王某所簽訂的婚前協(xié)議書也能夠體現(xiàn)王某的真實意思表示，合法有效；同時，當事人雙方對這一協(xié)議的真實性均無異議。盡管被告人辯稱因父親王某去世，那么“在婚姻存續(xù)期間”這個前提條件隨之消滅，婚前協(xié)議中涉及到的協(xié)議里的居住權也就無效。

但法院依據(jù)全段語境和標點符號的書寫、婚后雙方居住情況等因素，認定被告人所提出的理由沒有法律依據(jù)，也無事實，故對其辯解理由不予采納。因此，基于原告彭某與王某的婚姻關系和雙方簽訂的婚前協(xié)議書，判決原告彭某生前對涉案房屋享有居住權。

綜上所述，自《民法典》正式施行以后，隨著各地居住權案的紛紛出現(xiàn)，居住權再次成為我們關注的焦點。為能夠更好地處理關于居住權方面的糾紛問題，我們需要及時學習、及時掌握與居住權相關的法律條款。然而《民法典》中僅涉及了居住權的部分事項，不能完整反映居住權制度的全貌，難以體現(xiàn)其制度的體系，這也給司法實踐帶來了難題。

本文主要針對居住權糾紛案件是否適用訴訟時效、是否適用善意取得制度、居住權期限的認定與期限屆滿的法律后果等方面的具體法律適用問題進行分析和研究，旨在為今后法院更好地開展審判工作提供一定的依據(jù)。