藍(lán)小清

摘要：采購(gòu)管理是房地產(chǎn)代建企業(yè)全過程管理咨詢服務(wù)的重要內(nèi)容之一。能否做好代建采購(gòu)管理，不僅關(guān)系代建工程能否順利實(shí)施，關(guān)系代建項(xiàng)目成本能否有效控制，也是關(guān)系代建企業(yè)后續(xù)生存發(fā)展的大事。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);代建企業(yè);采購(gòu)管理

引言

本文以市場(chǎng)上房地產(chǎn)代建企業(yè)采購(gòu)管理當(dāng)前遇到的共性問題為導(dǎo)向，從推動(dòng)評(píng)定分離、強(qiáng)化市場(chǎng)調(diào)查和專業(yè)評(píng)審、建立供方庫(kù)名單等方面提出了如何做好代建采購(gòu)管理的幾點(diǎn)建議，從而利于更好地提升代建企業(yè)項(xiàng)目管理實(shí)效、塑造代建企業(yè)管理品牌。

1采購(gòu)管理存在的問題

房地產(chǎn)代建工程相關(guān)采購(gòu)項(xiàng)目，在完成公開或邀請(qǐng)招投標(biāo)后通常采用最低價(jià)中標(biāo)法來確定第一中標(biāo)候選供應(yīng)商。采購(gòu)“游戲規(guī)則”公平、公開，不過隨之也產(chǎn)生了由此相關(guān)的管理難題。

1.1工程聯(lián)系單增多

部分投標(biāo)商故意先壓低報(bào)價(jià)，想盡方法中標(biāo)。之后再通過變相增加工程量來抬高價(jià)格。工程聯(lián)系單的增加，對(duì)代建項(xiàng)目的成本管理提出了嚴(yán)峻考驗(yàn)。

1.2產(chǎn)品質(zhì)量較差

部分低價(jià)中標(biāo)供應(yīng)商，為了收回成本，“瞞天過海”，以較次等的產(chǎn)品或材料替代相應(yīng)的原報(bào)價(jià)項(xiàng)，產(chǎn)品質(zhì)量低劣，對(duì)代建工程的質(zhì)量管理和投入使用后的后續(xù)維護(hù)增加了難度。

1.3進(jìn)度協(xié)調(diào)困難

低價(jià)中標(biāo)供應(yīng)商如無法通過上述類似方式變法子收回成本，難以避免就會(huì)產(chǎn)生故意拖延工期或主動(dòng)違約退出的現(xiàn)象，對(duì)于代建項(xiàng)目的進(jìn)度管理帶來了較大的不確定性。

2采購(gòu)管理建議措施

2.1推動(dòng)采購(gòu)評(píng)定制度的改革

國(guó)家招標(biāo)投標(biāo)法及其相關(guān)實(shí)施條例中規(guī)定：國(guó)有資金占控股或者主導(dǎo)地位的依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定排名第一的中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。隨著國(guó)家“放管服”改革和國(guó)企改革的深化，房地產(chǎn)代建企業(yè)需要認(rèn)真分析上述問題產(chǎn)生的根源，吸取代建管理的實(shí)踐教訓(xùn)，積極推動(dòng)評(píng)定分離方法的改革試點(diǎn)和全面落地，推動(dòng)由招標(biāo)人或代建委托人最終決定招標(biāo)結(jié)果。

2.2組建專業(yè)的專家評(píng)審團(tuán)隊(duì)

根據(jù)代建工程項(xiàng)目的分項(xiàng)采購(gòu)需求，及時(shí)組建有勘察、建筑設(shè)計(jì)、機(jī)電、電氣、園林綠化、造價(jià)、工程管理等中高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱人員構(gòu)成的、實(shí)操經(jīng)驗(yàn)豐富的內(nèi)部評(píng)標(biāo)小組，必要時(shí)聘請(qǐng)外部權(quán)威專家一同參與。評(píng)審前，評(píng)標(biāo)小組應(yīng)對(duì)對(duì)市場(chǎng)上相關(guān)設(shè)備材料和人工價(jià)格等方面進(jìn)行深入的了解，對(duì)供應(yīng)商過往實(shí)施的業(yè)績(jī)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察和口碑驗(yàn)證等，整合調(diào)查所取得的數(shù)據(jù)信息或非數(shù)據(jù)信息，并通過認(rèn)真的研究與分析之后進(jìn)行合理的預(yù)算，積極為采購(gòu)項(xiàng)目的評(píng)審積累第一手的有實(shí)用價(jià)值的客觀資料。評(píng)審時(shí)要在供應(yīng)商的實(shí)力信譽(yù)、以往項(xiàng)目業(yè)績(jī)及其業(yè)主評(píng)價(jià)、項(xiàng)目派出團(tuán)隊(duì)，以及現(xiàn)報(bào)價(jià)產(chǎn)品的品牌、性能、價(jià)格等方面上發(fā)揮關(guān)鍵性的評(píng)審把關(guān)作用，把既能滿足代建項(xiàng)目“硬性”要求，產(chǎn)品或服務(wù)價(jià)格、成本最合理的優(yōu)秀供應(yīng)商挑選出來。

同時(shí)，在確定中標(biāo)第一、第二、第三候選供應(yīng)商后，要依據(jù)前期調(diào)查和“貨比三家”獲得的有價(jià)值信息，提高談判能力，講究談判技巧，與目標(biāo)供應(yīng)商進(jìn)行后續(xù)的商議、議價(jià)活動(dòng)，努力達(dá)到既能保質(zhì)保量又能降低采購(gòu)成本的目的。

2.3建立更新合格供方庫(kù)名單

房地產(chǎn)代建企業(yè)要對(duì)參與其代建項(xiàng)目的供應(yīng)商在產(chǎn)品或服務(wù)的信譽(yù)、質(zhì)量、響應(yīng)、完成效果、后續(xù)維保、安全生產(chǎn)、廉潔從業(yè)等方面進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，及時(shí)建立自己的合格供方庫(kù)名單，將企業(yè)信譽(yù)口碑好、產(chǎn)品或服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)良、報(bào)價(jià)合理、服務(wù)響應(yīng)及時(shí)的供應(yīng)商納入合格供方庫(kù)名單，反之，要將不合格的供應(yīng)商排除在名單之外，嚴(yán)格執(zhí)行、長(zhǎng)期以往，以此機(jī)制實(shí)現(xiàn)合格供應(yīng)庫(kù)名單的定期更新和優(yōu)勝劣汰，這樣可為后續(xù)代建項(xiàng)目的實(shí)施提供充足的合格外部協(xié)作資源。

3綠城代建采購(gòu)管理經(jīng)驗(yàn)借鑒

除可采用上述措施加強(qiáng)采購(gòu)管理外，房地產(chǎn)代建企業(yè)也需要對(duì)標(biāo)行業(yè)一流標(biāo)桿（如綠城代建），積極吸收他們?cè)趯?shí)戰(zhàn)中形成的寶貴經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)自身采購(gòu)管理水平的提升。

首先，打造綠星標(biāo)準(zhǔn)體系。該系統(tǒng)具有認(rèn)證、評(píng)分、分級(jí)的功能，致力于打造可視化、菜單化的管理平臺(tái)，將代建過程涉及的采購(gòu)方、委托方等星級(jí)評(píng)價(jià)情況納入其中。如可根據(jù)委托方的資金情況和土地情況來確定星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而確定之后采購(gòu)等級(jí)以及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，一鍵選擇后續(xù)供應(yīng)商。通過綠星平臺(tái)積攢的案例庫(kù)，測(cè)算具體項(xiàng)目建設(shè)過程中的采購(gòu)成本和預(yù)期收益，實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)監(jiān)督成本管控和工程進(jìn)度。此標(biāo)準(zhǔn)體系之中，可將供應(yīng)商分為ABC三類，即便是委托方推薦的供應(yīng)商，也要在接受標(biāo)準(zhǔn)流程的審查后才能評(píng)級(jí)入庫(kù)。只有進(jìn)入此標(biāo)準(zhǔn)體系中的供應(yīng)商才能享受綠城代建巨大的采購(gòu)業(yè)務(wù)流量，如此一來，綠城代建打造了專屬于自身的供應(yīng)商管理平臺(tái)。

其次，強(qiáng)化自身品牌影響力。波特“五力”模型告訴我們：市場(chǎng)上任何一個(gè)主體的議價(jià)能力與其自身業(yè)務(wù)規(guī)模、市場(chǎng)實(shí)力有著直接關(guān)系。因此，降低采購(gòu)成本、實(shí)現(xiàn)良好的采購(gòu)管理，首要解決的問題就是提升代建品牌的影響力。發(fā)展初期，綠城代建致力于打造中式小院產(chǎn)品線，這種符合中國(guó)傳統(tǒng)審美、凝聚中國(guó)家園情懷的產(chǎn)品很快吸引了市場(chǎng)，并很快達(dá)到了供不應(yīng)求的狀態(tài)。之后，綠城代建調(diào)整其產(chǎn)品業(yè)態(tài)，通過不斷升級(jí)服務(wù)體系、創(chuàng)新品牌傳播的模式，提升綠城代建的品牌溢價(jià)水平。調(diào)查研究結(jié)果表明，綠城代建在2013年到2016年期間，品牌溢價(jià)增長(zhǎng)水平達(dá)到了16%，成為代建行業(yè)優(yōu)秀的品牌影響力打造案例，相較于其他代建企業(yè)來說，形成了強(qiáng)大的溢價(jià)能力和品牌影響力。品牌影響力的提升，自然而然為其在節(jié)約采購(gòu)成本、降低采購(gòu)管理風(fēng)險(xiǎn)上帶來了巨大優(yōu)勢(shì)。

結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)代建企業(yè)可從外部推動(dòng)評(píng)定分離法落地，更為重要的是要從自身代建管理的實(shí)際出發(fā)，可從內(nèi)部加強(qiáng)源頭性的采購(gòu)評(píng)審管理、建立合格供方庫(kù)等方面下功夫，做好市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目驗(yàn)證、內(nèi)部專業(yè)評(píng)審等方面的充足準(zhǔn)備，努力提高代建采購(gòu)管理水平，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)代建項(xiàng)目業(yè)主的價(jià)值貢獻(xiàn)和代建企業(yè)自身的可持續(xù)發(fā)展。

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