何 弦

（重慶科創(chuàng)職業(yè)學(xué)院，重慶 402160）

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，主要就是針對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行一些宏觀方面的調(diào)節(jié)與控制。要想對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，必須由政府出面，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、行政等手段對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行一定的調(diào)節(jié)，從總體上保證房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控最主要的目的就是平衡我國(guó)的基本供求，保證我國(guó)居民能夠買(mǎi)得起房、住得起房。我國(guó)政府從2014年起就不斷出臺(tái)相關(guān)的房地產(chǎn)政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行一定的管理。2019年，我國(guó)政府出臺(tái)了最新的房地產(chǎn)政策，這一政策對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)提出了全新的要求，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一基本定位。同時(shí)，最新政策還表示要全面落實(shí)房地產(chǎn)的長(zhǎng)效管理機(jī)制，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。在這一政策之后，我國(guó)或許會(huì)有多地對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行限制。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)涵

在很多情況下，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控都只注意短期的效益，而忽視了其對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的長(zhǎng)期影響，在這樣的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)難免會(huì)缺乏穩(wěn)定性與獨(dú)立性。我國(guó)政府習(xí)慣于利用房地產(chǎn)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行最基本的調(diào)控，當(dāng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行壓力較大時(shí)，政府通常會(huì)放寬房地產(chǎn)方面的政策，希望以此來(lái)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；而當(dāng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行比較火熱時(shí)，政府又習(xí)慣于過(guò)分限制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。這樣的機(jī)制在很大程度上并不能幫助我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)建立長(zhǎng)效機(jī)制。基于房地產(chǎn)行業(yè)宏觀的長(zhǎng)效機(jī)制在總體上來(lái)說(shuō)是具有改革性的，且具有時(shí)效性與差異性。建立一套運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定的長(zhǎng)效機(jī)制能夠幫助我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)走向穩(wěn)定與發(fā)展。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新階段的當(dāng)下，對(duì)于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控也必須進(jìn)入一個(gè)新的時(shí)期，包括土地制度、稅收體系、租賃市場(chǎng)等一系列的房地產(chǎn)相關(guān)方面的改革都需要我國(guó)政府深入研究，從而構(gòu)建一個(gè)貫穿所有方面的長(zhǎng)效機(jī)制，保障我國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)治久安。

二、我國(guó)構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制的意義

我國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn)、穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，出現(xiàn)了諸多積極變化。從我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的變化中可以看出，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)化為高質(zhì)量發(fā)展階段。房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著特殊地位，在此經(jīng)濟(jì)背景下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控面臨著更長(zhǎng)期、更艱巨、更復(fù)雜的境況，這對(duì)構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制也提出了更加緊迫的要求。這是由于房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，能夠有效帶動(dòng)和房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)群的發(fā)展，在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要地位。

黨的十九大明確提出，現(xiàn)階段我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新的階段，迫切需要解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡、不充分的問(wèn)題，房地產(chǎn)行業(yè)作為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量，發(fā)揮著不可替代的作用。但房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度發(fā)展也會(huì)帶來(lái)很多現(xiàn)實(shí)性問(wèn)題，例如：房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)快過(guò)猛發(fā)展會(huì)直接降低市場(chǎng)的消費(fèi)能力，降低經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力；過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)吸引大量資本流入，人們的購(gòu)房欲望虛漲，為經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩埋下了安全隱患；隨著后期人們購(gòu)買(mǎi)力的下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求，房?jī)r(jià)將大規(guī)模下降，將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，甚至?xí)鸱康禺a(chǎn)市場(chǎng)的崩潰，進(jìn)而導(dǎo)致金融危機(jī)甚至經(jīng)濟(jì)危機(jī)。因此，我國(guó)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重視和調(diào)控，作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)的房地產(chǎn)行業(yè)需要在較長(zhǎng)的歷史周期中保持持續(xù)健康發(fā)展，從而推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，需要構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)效保障機(jī)制，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控達(dá)到穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的目的。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的政策建議

（一）重視與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的法律機(jī)制建設(shè)

政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，必須建立在法律的基礎(chǔ)之上。只有法律才是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的武器。在這樣的情況下，我國(guó)相關(guān)的立法部門(mén)應(yīng)當(dāng)重視與房地產(chǎn)相關(guān)的法律，只有這樣，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控才能真正做到有法可依、有法必依。

（二）促進(jìn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的稅收機(jī)制的建立

房地產(chǎn)行業(yè)與稅收機(jī)制息息相關(guān)，在關(guān)于稅收的問(wèn)題上，政府應(yīng)結(jié)合我國(guó)的基本國(guó)情，建立一套合理、合法的稅收機(jī)制。從具體的方面來(lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收體制應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同的人群與層次來(lái)進(jìn)行，對(duì)于那些房產(chǎn)多、想從房產(chǎn)中牟取暴利的人群應(yīng)當(dāng)加收稅費(fèi)，而對(duì)于僅僅想要滿足自身住房需求的老百姓應(yīng)當(dāng)適當(dāng)降低稅費(fèi)。完善我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收體制，才能從根本上保證我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

（三）加大房地產(chǎn)市場(chǎng)保障機(jī)制的建設(shè)

我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，應(yīng)當(dāng)從商品房和保障房?jī)蓚€(gè)基本體系入手。對(duì)商品房的調(diào)控應(yīng)當(dāng)由政府這只“看不見(jiàn)的手”來(lái)進(jìn)行，保持商品房市場(chǎng)最基本的穩(wěn)定與平衡；而對(duì)于保障房，應(yīng)當(dāng)由政府與企業(yè)共同進(jìn)行調(diào)控，這兩個(gè)方面的調(diào)控可以說(shuō)是由“看得見(jiàn)的手”進(jìn)行操控的。

（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)金融機(jī)制的建設(shè)

我國(guó)要想保證房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)治久安，就要對(duì)房地產(chǎn)在金融機(jī)制方面的建設(shè)采取一定手段，這樣才能夠保證“三條腿走路”，從而不斷完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的體系。

四、房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控需要注意的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)管制：有效有限管制，提高資源配置效率

房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦失去控制，就不能通過(guò)自身的改變而使問(wèn)題得到解決，必須由政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)。然而，政府的干預(yù)并不是萬(wàn)能的，也有失靈的時(shí)候，市場(chǎng)管制和政府干預(yù)二者的失靈都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)效率降低。為了應(yīng)對(duì)這一問(wèn)題，政府在管制時(shí)需要有一個(gè)度，適當(dāng)?shù)墓苤撇攀亲罴训摹５谝?，政府必須要?jiǎng)澐止苤茀^(qū)域，保證該管的地方管得到位，不該管的地方不去觸碰。第二，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)干預(yù)時(shí)，必須有一個(gè)完整的規(guī)劃，并且對(duì)計(jì)劃實(shí)施后的后果進(jìn)行評(píng)估，確保計(jì)劃的實(shí)施能給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)積極影響。

（二）分類調(diào)控，因地施策

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)分化的現(xiàn)象，并且這種現(xiàn)象愈演愈烈，我們必須貫徹實(shí)行有差別的宏觀調(diào)控政策，保證不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分別有最適合的政策，同時(shí)要確保各地區(qū)政策的準(zhǔn)確到位與靈活。對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，要保持高度的調(diào)控，在原有的基礎(chǔ)上增加住宅面積占總建筑面積的比重，適當(dāng)增加一些土地供應(yīng)，出臺(tái)一些相關(guān)政策，對(duì)購(gòu)房者加以限制，盡可能地遏制房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭。

（三）保障房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的獨(dú)立性

我國(guó)采取宏觀調(diào)控政策時(shí)的調(diào)控方式主要是以財(cái)政政策和貨幣政策為主、其他工具和手段為輔，目的是維持我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，保障國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)的金融安全。房地產(chǎn)市場(chǎng)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的重要組成部分，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的經(jīng)濟(jì)政策和宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控政策大有不同。房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)調(diào)控的方式主要是通過(guò)限制購(gòu)買(mǎi)條件和套數(shù)、稅收政策、土地使用政策等方式進(jìn)行的，目的是滿足不同收入、不同年齡和不同社會(huì)階層的人們的需求，進(jìn)而保證我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。因此，需要制定專業(yè)性的法律和相關(guān)的政策，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中調(diào)控的獨(dú)立性，才能保障房地產(chǎn)市場(chǎng)有效運(yùn)行，否則會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控偏離房地產(chǎn)行業(yè)本身，無(wú)法達(dá)成我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的目標(biāo)，影響整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，不利于實(shí)現(xiàn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的目標(biāo)。