邢成珍 陳立強(qiáng)

東營市東旭房地產(chǎn)中介評(píng)估測(cè)繪有限公司 山東東營 257200

在房屋建筑面積計(jì)算過程中，設(shè)計(jì)單位執(zhí)行的是《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范（GB/T50353-2013）》（以下簡稱“設(shè)計(jì)規(guī)范”），房產(chǎn)測(cè)繪單位執(zhí)行的是“新規(guī)程”和“補(bǔ)充規(guī)定”，且前者規(guī)范和后者“設(shè)計(jì)規(guī)范”在建筑面積計(jì)算上存在較大差異。

1 房產(chǎn)面積測(cè)量誤差產(chǎn)生的原因

1.1 商品房規(guī)劃設(shè)計(jì)變更

商品房在測(cè)繪手續(xù)辦理完成以后，由于不可抗力的原因，設(shè)計(jì)圖紙發(fā)生變更，變更的原因大致可以歸于以下五個(gè)方面：墻體保溫層的厚度不均、商品房套內(nèi)空間功能變更、功能設(shè)備用房發(fā)生變化、套內(nèi)使用功能的變化、公共交通設(shè)施的變更。以商品房套內(nèi)空間功能變更為例，住宅類商品房的套內(nèi)空間主要有：客廳、廚房、餐廳、過道、臥室、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、書房、飄窗、儲(chǔ)藏室等。如果套內(nèi)空間的布局出現(xiàn)調(diào)整或尺寸產(chǎn)生了變化，所有的套內(nèi)面積都會(huì)受到影響。

1.2 不同測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)差異導(dǎo)致誤差

在房產(chǎn)面積計(jì)算中，由于不同的測(cè)量單位使用不同的測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)，在測(cè)量同樣類型、同樣規(guī)格的房屋時(shí)，差異化的測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)會(huì)導(dǎo)致測(cè)算的面積結(jié)果也存在較大的差異。在相關(guān)規(guī)范未發(fā)布之前，始終沒有統(tǒng)一房產(chǎn)建筑面積應(yīng)以哪種測(cè)算結(jié)果為準(zhǔn)，這也是在處理房屋面積糾紛案件時(shí)，各級(jí)司法部門不得不單獨(dú)委托專業(yè)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行核實(shí)和確認(rèn)的原因。

2 房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)

2.1 布置控制點(diǎn)

在房地產(chǎn)面積測(cè)量過程中，技術(shù)人員需要合理布置控制點(diǎn)，并充分利用全站儀、GPS-RTK技術(shù)，實(shí)行三級(jí)導(dǎo)線方式，確保房地產(chǎn)面積測(cè)量工作的有序進(jìn)行。

2.2 測(cè)量工程高度和層高

在房地產(chǎn)面積測(cè)量過程中，技術(shù)人員需要針對(duì)建筑高度與層高進(jìn)行二次測(cè)量，確保測(cè)量誤差滿足相關(guān)要求，還需要明確測(cè)量的實(shí)際位置，采用多站點(diǎn)測(cè)量方式，隨后做好校準(zhǔn)核對(duì)工作，測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)必須滿足規(guī)劃部門審批的標(biāo)準(zhǔn)要求。另外，技術(shù)人員還需要明確各項(xiàng)信息，如建筑物棟號(hào)、道路、建筑物名稱、層數(shù)、結(jié)構(gòu)資料后，為后續(xù)繪圖工作的實(shí)施提供支持。

2.3 規(guī)劃標(biāo)注管道井與設(shè)備間的判斷

根據(jù)房產(chǎn)測(cè)繪共用建筑面積劃分分?jǐn)傋裱脑瓌t：幢分?jǐn)偣灿胁课?、功能區(qū)分?jǐn)偣灿胁课弧臃謹(jǐn)偣灿胁课蝗齻€(gè)級(jí)別；共有部位不同的建筑形式及功能，決定著該共有部位處于不同的分?jǐn)偧?jí)別，共有面積分?jǐn)偟慕Y(jié)果自然是不一致的。就管道井而言，該部位是建筑物中用于布置豎向設(shè)備管線的豎向井道，服務(wù)范圍類似于樓梯間，進(jìn)行共有部位面積分?jǐn)倳r(shí)，按功能區(qū)分?jǐn)偧?jí)別劃分。而設(shè)備間則是在某一層面中安裝各種設(shè)備的房間，在共有部位面積分?jǐn)倳r(shí)，按照其具體的設(shè)計(jì)功能，會(huì)做為層分?jǐn)偧?jí)別或功能區(qū)分?jǐn)偧?jí)別處理。

2.4 規(guī)劃標(biāo)注的上空，應(yīng)考慮其不同性質(zhì)分別處理

一般而言，規(guī)劃核準(zhǔn)圖上標(biāo)注的上空符號(hào)的區(qū)域，在房產(chǎn)面積測(cè)繪中均屬于不計(jì)算建筑面積的范圍，但也有例外。結(jié)合案例分析：一幢住宅樓中設(shè)計(jì)有復(fù)式躍層的戶型，在該復(fù)式躍層戶型內(nèi)設(shè)置的套內(nèi)樓梯有L型、U型、旋轉(zhuǎn)樓梯等多種布置情況，規(guī)劃核準(zhǔn)圖復(fù)式上層層面在樓梯梯段圍合的區(qū)域中表達(dá)“上空”符號(hào)。此“上空”符號(hào)與一般意義上的客廳“上空”是有區(qū)別的，不應(yīng)簡單按照規(guī)劃核準(zhǔn)圖標(biāo)注的“上空”做不計(jì)算面積處理，該處上空部位屬于“梯井”，專業(yè)術(shù)語為樓梯洞口，是指上下跑樓梯扶手所形成的孔洞，主要功能為消防水管的傳遞不因消防人員跑動(dòng)卡于其中，此處屬于樓梯的組成部分。在計(jì)算此復(fù)式戶型的套內(nèi)面積時(shí)，該建筑部位雖規(guī)劃核準(zhǔn)圖標(biāo)注為“上空”，也應(yīng)按照設(shè)計(jì)的建筑功能計(jì)算入該戶套內(nèi)面積中。

2.5 規(guī)劃標(biāo)注“前室”計(jì)算全面積或半面積的判斷

“前室”是指設(shè)置在人流進(jìn)入消防電梯、防煙樓梯間或者沒有自然通風(fēng)的封閉樓梯間之前的過渡空間，由于“前室”在消防設(shè)計(jì)上需具備內(nèi)部設(shè)有機(jī)械排煙或自然排煙的設(shè)施。近年來，關(guān)于“前室”的建筑形式又出現(xiàn)了一種不封閉開敞結(jié)構(gòu)，這樣可利用外圍護(hù)不封閉結(jié)構(gòu)進(jìn)行自然排煙。而對(duì)于規(guī)劃核準(zhǔn)圖而言，標(biāo)注統(tǒng)一使用的是“前室”。在房產(chǎn)面積預(yù)測(cè)繪時(shí)，遇見此類開敞設(shè)計(jì)的“前室”，就需要結(jié)合其實(shí)際的建筑形式加以分析，從前述的設(shè)計(jì)要求中可以發(fā)現(xiàn)，“前室”的不封閉結(jié)構(gòu)是基于消防設(shè)計(jì)的需要。因此，房產(chǎn)面積計(jì)算時(shí)不應(yīng)按照封閉與否來判斷全、半面積，應(yīng)從該前室屬于何種性質(zhì)的建筑部位角度考慮問題，若處于房屋主體結(jié)構(gòu)內(nèi)，那么此“前室”是屬于房屋建筑主體的一部分計(jì)算全面積，若是處于房屋主體結(jié)構(gòu)外，那么該“前室”類似于陽臺(tái)的建筑形式，屬于房屋主體的附屬部位，故應(yīng)按照半面積計(jì)算處理。

3 房屋建筑面積測(cè)繪優(yōu)化策略

隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，基于GPS的各省市CORS網(wǎng)絡(luò)RTK技術(shù)也應(yīng)運(yùn)而生，其在接受差分信號(hào)后定位精確度能達(dá)到厘米級(jí)別，大幅度提高了房產(chǎn)測(cè)繪的效率和精度。數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)也是當(dāng)前得到廣泛應(yīng)用的一種新型技術(shù)，其特點(diǎn)是能在短時(shí)間內(nèi)快速繪制房產(chǎn)測(cè)量圖。利用軟件對(duì)采集的外業(yè)數(shù)據(jù)進(jìn)行專業(yè)化處理后自動(dòng)繪制成房產(chǎn)圖，相比傳統(tǒng)的作業(yè)方式，僅需少量的調(diào)繪工作，具有成圖質(zhì)量高、圖載信息多、作業(yè)速度快等優(yōu)勢(shì)。此外，無人機(jī)傾斜攝影測(cè)量技術(shù)目前也在房產(chǎn)測(cè)繪領(lǐng)域得到廣泛應(yīng)用，能夠構(gòu)建房產(chǎn)實(shí)景三維空間模型，通過計(jì)算機(jī)就可在三維模型上進(jìn)行量測(cè)，精確計(jì)算出各種房產(chǎn)面積數(shù)據(jù)。

4 結(jié)語

房產(chǎn)測(cè)量面積的差異問題不僅損害了購房者的權(quán)益，嚴(yán)重的還會(huì)導(dǎo)致社會(huì)糾紛和矛盾，因此必須高度重視這一問題，采取科學(xué)有效的方式加以應(yīng)對(duì)和處理，以保障和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康和穩(wěn)定發(fā)展。