潘芬華 株洲經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)投資控股集團(tuán)有限公司

引言

公共租賃住房指的由政府進(jìn)行投資建設(shè)和管理或者整體上由政府管理和提供政策上的支持、其他各類(lèi)主體投資性建設(shè)，其特點(diǎn)是限定整體上的套型面積以及規(guī)定優(yōu)惠的租金向符合條件的住房困難戶提供相應(yīng)的保障性住房。公共租賃住房主要是以城市的中等偏下的人群以及整體上住房困難的人群為對(duì)象，并且隨著近些年的發(fā)展，逐漸將新就業(yè)的職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市中已經(jīng)居住一定年限的外來(lái)務(wù)工人員也納進(jìn)其中的供應(yīng)范圍內(nèi)。在新的形勢(shì)下應(yīng)該將更好的發(fā)展公共租賃用房和建立健全公共租賃住房的制度，這樣就可以在一定程度上緩解中等偏下收入的家庭或者外來(lái)的務(wù)工人員等其他群體的階段性居住困難，從而就可以進(jìn)一步地?cái)U(kuò)大住房保障的相關(guān)政策，使得住房以及租賃市場(chǎng)更加的規(guī)范和向著好的方向發(fā)展。

一、公共租賃住房的概述

依據(jù)我國(guó)當(dāng)下的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等的研究不難發(fā)現(xiàn)，我國(guó)一直以來(lái)使用的都是三個(gè)層面的住房保障政策：其一是提供給廉價(jià)租房標(biāo)準(zhǔn)的低收入人群，其二是適用于經(jīng)濟(jì)適用房的低收入群，其三是普通商品購(gòu)買(mǎi)房的人群。在現(xiàn)實(shí)中由于各個(gè)群體有著一定的不同之處，所以在整體上保證制度涉及的范圍有所同，因此在廉租房以及經(jīng)濟(jì)適用房之間存在著不適用的群體，對(duì)于既不符合廉租房的整體標(biāo)準(zhǔn)，整體上又買(mǎi)不起經(jīng)濟(jì)適用房的人群，超出申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)房標(biāo)準(zhǔn)又買(mǎi)不起商品房的人群，這種人群即是被稱(chēng)作夾心層。導(dǎo)致這種現(xiàn)象的原因筆者認(rèn)為有以下的幾點(diǎn)：首先，相關(guān)部門(mén)整體上的經(jīng)濟(jì)能力水平有限，我國(guó)和其他國(guó)家有著一定的不同，我國(guó)整體上的人口較多，社會(huì)保障的問(wèn)題一直存在。即使在當(dāng)下高速發(fā)展的背景下依舊有著較大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，用于住房上的資金保障十分的有限，在種種的因素下就導(dǎo)致了夾心層的出現(xiàn)。其次，房產(chǎn)行業(yè)整體上不友善，近些年不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)被炒得十分火熱，在整個(gè)國(guó)家范圍內(nèi)多數(shù)的城市商品房一升再升，再加上整體上地區(qū)保障十分有限，所以很多低收入群體難以負(fù)擔(dān)得起購(gòu)房的費(fèi)用。所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，想要解決好以上的問(wèn)題就應(yīng)該重視保障性用房的建設(shè)，公共租賃住房就是關(guān)鍵的一步，很多相關(guān)部門(mén)提出了將經(jīng)濟(jì)適用房和一些廉租房列入了保障性住房的范圍之內(nèi)，從而可以更好地為人們提供住房上的保障。

公共租賃用房就是指在相關(guān)部門(mén)的推動(dòng)下實(shí)施的具有較強(qiáng)的保障性的政策性住房，公共租賃住房是我國(guó)當(dāng)下住房保障制度上的一種創(chuàng)新，在新的形勢(shì)下可以為不同層次和類(lèi)型的居民提供符合其消費(fèi)水平的住房。當(dāng)下我國(guó)實(shí)行的公共租賃住房是通過(guò)政府進(jìn)行建設(shè)或者回購(gòu)等形式所產(chǎn)生，其可以以更加低廉的價(jià)格供應(yīng)給當(dāng)下的大學(xué)生群體和外來(lái)務(wù)工的人員居住。因此，可以說(shuō)政府是其唯一的主體，在制度運(yùn)行的過(guò)程中整體上有著較大的壓力。同時(shí)，其也有著明確的服務(wù)目標(biāo)，其主要目的就是面向所謂的夾心層，即是難以達(dá)到經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的標(biāo)準(zhǔn)，難以享受到保障的相關(guān)群體和一些大學(xué)生等。

二、公共租賃住房的計(jì)提折舊問(wèn)題以及解決的措施

公共租賃住房是政府進(jìn)行建設(shè)、籌建房源等的福利性住房，隨著當(dāng)下經(jīng)濟(jì)水平的不斷提升，我國(guó)人口的規(guī)模和結(jié)構(gòu)都有著一定的變化，政府在公共租賃住房上給予了極大的政策支持，并且在日常生活中通過(guò)探索公共租賃住房的運(yùn)營(yíng)模式中引入了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式。當(dāng)下一些發(fā)達(dá)的地區(qū)常常使用這種措施管理城市內(nèi)部的公共租賃住房，筆者發(fā)現(xiàn)在管理的過(guò)程中主要面臨的問(wèn)題是很多的租賃住房資產(chǎn)中，計(jì)提折舊問(wèn)題十分突出，在新的形勢(shì)下應(yīng)該采取怎樣的形式進(jìn)行計(jì)提折舊的核算是一個(gè)值得關(guān)注的問(wèn)題。筆者將從以下三個(gè)角度對(duì)公共租賃住房的計(jì)提折舊問(wèn)題展開(kāi)分析和解決：

（一）會(huì)計(jì)準(zhǔn)則層面公共租賃住房的計(jì)提折舊問(wèn)題以及相應(yīng)的解決手段

在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則角度去看公共租賃住房主要涉及以下兩個(gè)環(huán)節(jié)：①在核算的過(guò)程中使用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)該依據(jù)國(guó)家的相關(guān)政策法規(guī)，依據(jù)使用年限計(jì)提折舊。筆者發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實(shí)中的公共租賃住房往往是處在城市的四五級(jí)土地的區(qū)域，所以其整體上交通是十分不便利的，再加上其經(jīng)營(yíng)模式整體上的非營(yíng)利性和租賃價(jià)格的優(yōu)惠水平，所以實(shí)際上的租金水平相對(duì)于其他的方式來(lái)說(shuō)比較的低。此外，平臺(tái)企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中承擔(dān)的除了折舊和相應(yīng)的家具裝修等的攤銷(xiāo)費(fèi)和整體管理費(fèi)用之外，在實(shí)際中還需要承擔(dān)空置房屋的物業(yè)費(fèi)。根據(jù)相關(guān)的研究表明，當(dāng)城市中整體上的租賃住房的空置達(dá)到65%以上時(shí)，即使不計(jì)算整體上的水電費(fèi)以及維修費(fèi)等，該項(xiàng)目的計(jì)提折舊和收入也難以彌補(bǔ)相關(guān)的成本，這樣一來(lái)就會(huì)導(dǎo)致賬面上一定程度上的虧損。②企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的環(huán)節(jié)應(yīng)該做到配比，即是將收入和整體上的費(fèi)用正確地進(jìn)行配比，使用這種形式也是反映公共租賃住房經(jīng)營(yíng)狀況的重要保證。實(shí)際中每一期大額折舊的金額計(jì)提使得折舊攤銷(xiāo)費(fèi)所占承擔(dān)費(fèi)用總和的百分之八十五以上，這樣一來(lái)就和每一期的租金收入以及相關(guān)的費(fèi)用整體上不匹配，從而違背了配比的原則，難以真實(shí)進(jìn)行反映公共租賃住房的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀和未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。公共租賃住房和其他的住房不同，其是國(guó)家進(jìn)行扶持的項(xiàng)目，所以其性質(zhì)是面向一定的社會(huì)群體提供的具有社會(huì)福利性的保障性的住房，整體上的穩(wěn)定性更強(qiáng)。平臺(tái)的經(jīng)營(yíng)企業(yè)在運(yùn)行的過(guò)程中更多的圍繞著公益性的特點(diǎn)進(jìn)行，但在實(shí)際上很多的不發(fā)達(dá)地區(qū)當(dāng)下依舊是處于探索的時(shí)期，所以公共租賃住房的相關(guān)政策還沒(méi)有完全地打通，這樣一來(lái)公共租賃住房的整體程序難以由企業(yè)自身完全掌握，企業(yè)在實(shí)際中更愿意推出更多的空置房源，但是現(xiàn)實(shí)中卻難以進(jìn)行推出，這是企業(yè)當(dāng)下運(yùn)營(yíng)中遇到的難點(diǎn)。

（二）稅務(wù)制度方面的不足以及解決措施

隨著制度上的不斷完善，當(dāng)下的制度對(duì)土地的使用權(quán)限有著明確的規(guī)定，即是一般的民用住宅權(quán)限是七十年，但是相關(guān)的稅法規(guī)定二十年。而會(huì)計(jì)處理上房屋折舊年限又有所不同。這樣做會(huì)導(dǎo)致前幾十年是處于整體虧損不需要繳納所得稅，但是后幾十年則需要進(jìn)行所得稅的繳納。與此同時(shí)，根據(jù)相關(guān)稅務(wù)制度規(guī)定，企業(yè)納稅年度若是虧損的，準(zhǔn)予向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，而可用于以后年度彌補(bǔ)虧損的年限最多是十年，這樣做對(duì)折舊計(jì)提后可能還有較長(zhǎng)時(shí)間虧損的企業(yè)整體上并不利。

（三）地方政府是否能給予更多的政策優(yōu)惠支持公租房的發(fā)展

近些年公共租賃住房取得了很好的成效，我國(guó)相關(guān)部門(mén)在新的背景下制定了一系列的優(yōu)惠政策，其中很多是和稅法相關(guān)的，這樣做對(duì)于使用公共租賃住房的相關(guān)企業(yè)來(lái)說(shuō)有著很大優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，也可以看出政府對(duì)公共租賃用房企業(yè)的關(guān)注度在提升，根據(jù)最新的政策可以發(fā)現(xiàn)，地方的政府和相關(guān)部門(mén)在管理中并不采取實(shí)際的形式對(duì)融資平臺(tái)提供保障，在工作中更多的是推動(dòng)平臺(tái)轉(zhuǎn)型為市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的國(guó)企。當(dāng)下平臺(tái)企業(yè)的資金來(lái)源很多是財(cái)政資金，這個(gè)過(guò)程中進(jìn)行融資是一個(gè)重要的手段。在實(shí)際中若是依據(jù)幾十年的計(jì)提折舊，那么企業(yè)將會(huì)處于長(zhǎng)期的虧損下，這種利潤(rùn)表整體上很難滿足金融化機(jī)構(gòu)貸款條件，以后的道路將會(huì)更加艱難。所以地方政府能夠給予更多的優(yōu)惠政策支持公租房的發(fā)展是一個(gè)十分關(guān)鍵的問(wèn)題，對(duì)于企業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)意義重大。

結(jié)語(yǔ)

總而言之，在當(dāng)下使用公共租賃住房體系是當(dāng)下很多國(guó)家解決住房困難問(wèn)題的手段，由于各個(gè)地區(qū)的情況不同所使用的方法有著一定的差別。公共租賃住房的建設(shè)和實(shí)施使得我國(guó)城鎮(zhèn)住房困難的群體基本上實(shí)現(xiàn)了全覆蓋，其將會(huì)對(duì)我國(guó)的城鎮(zhèn)政策保障住房?jī)?nèi)部的供給結(jié)構(gòu)有著較大的調(diào)整，配租房的整體數(shù)量將會(huì)超過(guò)配售住房的比重，公共租賃住房和廉租房將會(huì)逐漸地成為我國(guó)的國(guó)策保證住房的基本的形式。我國(guó)的各個(gè)地區(qū)在實(shí)行的過(guò)程中應(yīng)依據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平和特點(diǎn)去制定相應(yīng)的規(guī)劃，政府在進(jìn)行制定政策的過(guò)程中不可以直接去盲目照搬發(fā)達(dá)地區(qū)的政策，應(yīng)該做到取其精華去其糟粕，這樣才可以更好地滿足群眾的需求。想更好地解決計(jì)提折舊的問(wèn)題，可以在工作中對(duì)問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)，依據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)際情況進(jìn)行結(jié)合就可以保證整體上的水平提升。