合肥中交房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

引言

企業(yè)生產(chǎn)和運(yùn)作離不開現(xiàn)金流，現(xiàn)金流可視為企業(yè)的“血液”。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，現(xiàn)金流管理好與壞，直接關(guān)系到企業(yè)存亡。若現(xiàn)金流管理存在問題，資金回收困難，資金周轉(zhuǎn)不靈，企業(yè)將陷入財(cái)務(wù)困境。然而，諸多房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流管理中存在著不足之處，不論現(xiàn)金流預(yù)算管理，還是現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)防范都存在問題。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)基于財(cái)務(wù)視角，加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理，強(qiáng)化現(xiàn)金流控制。

一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的特點(diǎn)

（一）資金額度大

房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，工程項(xiàng)目投資、購置土地、工程施工、竣工銷售、項(xiàng)目運(yùn)維都需要龐大資金支持，對(duì)資金依賴性遠(yuǎn)超其他行業(yè)[1]。一些項(xiàng)目開發(fā)投資動(dòng)輒幾十億，所以房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金流動(dòng)性和資金規(guī)模都有較高要求。且后續(xù)開發(fā)與運(yùn)維過程中，還需不斷注入資金來滿足項(xiàng)目開發(fā)的資金需求，一旦缺乏現(xiàn)金流，工程項(xiàng)目便無法順利進(jìn)行建設(shè)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流額度較為龐大。

（二）占用周期長(zhǎng)

房地產(chǎn)行業(yè)資金運(yùn)作有著特殊規(guī)律，從項(xiàng)目立項(xiàng)、獲取土地、投資建設(shè)、清盤決算前后跨度至少三年時(shí)間，現(xiàn)金占用周期較長(zhǎng)。若項(xiàng)目建設(shè)不順利，或產(chǎn)品銷售不佳，必然延長(zhǎng)現(xiàn)金流回籠時(shí)間。且項(xiàng)目建設(shè)中，很多房地產(chǎn)企業(yè)為塑造優(yōu)勢(shì)，節(jié)約開發(fā)成本，會(huì)使用大量資金增加存貨。但這些資金一旦投入，就不能流動(dòng)，也會(huì)占用大量資金。大量的資金占用，則會(huì)影響企業(yè)短期償債能力，因此需要承受巨大風(fēng)險(xiǎn)。若企業(yè)出現(xiàn)融資困難問題，非常容易導(dǎo)致資金鏈斷裂情況發(fā)生。

（三）現(xiàn)金流量不均衡

傳統(tǒng)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期短，資金流出到獲得收益之間的時(shí)間相對(duì)較短，產(chǎn)品變現(xiàn)快，現(xiàn)金流波動(dòng)小，分配更均勻。而房地產(chǎn)工程項(xiàng)目投資量大，建設(shè)周期長(zhǎng)，現(xiàn)金流入和支出存在明顯異步性，現(xiàn)金流分配不均勻。例如，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)初期，需大量資金投入，在項(xiàng)目達(dá)成銷售條件前，難以回收資金，獲得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)收益。且在此之前沒有持續(xù)的資金投入，項(xiàng)目就無法正常推進(jìn)，項(xiàng)目投資前一年的凈現(xiàn)金流通常為負(fù)，資金鏈安全度較低。而在項(xiàng)目達(dá)成銷售條件后，便可回收大額資金，凈現(xiàn)金流為正。現(xiàn)金流分配不均是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的主要特點(diǎn)之一。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的重要性

（一）現(xiàn)金流影響企業(yè)償債能力

現(xiàn)金流影響企業(yè)的償債能力，關(guān)系到企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)金流動(dòng)快，預(yù)收賬款發(fā)生總量持續(xù)穩(wěn)定，說明償債能力強(qiáng)、運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)，能如期償還債務(wù)?，F(xiàn)金流不穩(wěn)定，短期償債能力不強(qiáng)，容易誘發(fā)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從房地產(chǎn)“三條紅線”來看，主要是：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。顯然，這三條紅線都是對(duì)企業(yè)債務(wù)問題進(jìn)行了描述。實(shí)際上，很多破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)就是跨越了“三條紅線”，雖盈利豐厚，但現(xiàn)金支付能力薄弱，凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金周轉(zhuǎn)存在諸多問題，無法按時(shí)償還到期債務(wù)，最終只能破產(chǎn)清算。且按當(dāng)前政策要求，房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到“三條紅線”，則有息負(fù)債不可增加，不能發(fā)債借錢，勢(shì)必給融資造成困難，企業(yè)無力償債，將遭受巨大的財(cái)務(wù)壓力。

（二）現(xiàn)金流影響企業(yè)收益質(zhì)量

收益質(zhì)量是指會(huì)計(jì)收益所表達(dá)的與企業(yè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值有關(guān)信息的可靠程度。收益質(zhì)量越好，說明企業(yè)過去、現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)成果，未來的經(jīng)濟(jì)前景可靠，自身的產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的能力強(qiáng)，企業(yè)的業(yè)績(jī)真實(shí)、有效。若企業(yè)收益質(zhì)量低，則說明企業(yè)經(jīng)濟(jì)成果的描述有誤導(dǎo)性，不能客觀體現(xiàn)企業(yè)價(jià)值[2]。收益質(zhì)量是企業(yè)決策，投資者投資決策重要指標(biāo)。而現(xiàn)金流量是評(píng)價(jià)企業(yè)收益質(zhì)量的關(guān)鍵，通過對(duì)現(xiàn)金流量、業(yè)務(wù)主營(yíng)利潤(rùn)、投資收益、凈利潤(rùn)的對(duì)比分析，便可準(zhǔn)確體現(xiàn)出企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的能力，了解到企業(yè)收益質(zhì)量，全面認(rèn)識(shí)企業(yè)財(cái)務(wù)狀態(tài)，以提高決策正確性。

（三）現(xiàn)金流影響企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都伴隨風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目種類多，現(xiàn)金流轉(zhuǎn)過程更伴隨著風(fēng)險(xiǎn)。例如，部分房地產(chǎn)企業(yè)不重視現(xiàn)金流質(zhì)量，資金的籌措、使用、分配，缺乏全過程控制，預(yù)算與執(zhí)行差距大，資金使用效益低，非常容易出現(xiàn)項(xiàng)目后期缺乏資金現(xiàn)象，甚至沒錢買原材料，最終爆發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，現(xiàn)金流無法滿足需求，企業(yè)通常會(huì)選擇融資獲得外部資金支持。但由于自有資金存量低，一旦企業(yè)無法快速回籠資金，無力償還債務(wù)，便非常容易陷入資不抵債的局面。

三、財(cái)務(wù)視角下房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)現(xiàn)金流管理的措施

（一）加強(qiáng)現(xiàn)金流預(yù)算管理

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，合理規(guī)劃現(xiàn)金流預(yù)算至關(guān)重要，現(xiàn)金流預(yù)算編制直接關(guān)系到現(xiàn)金流控制能力[3]。若現(xiàn)金流預(yù)算編制不規(guī)范，則不能對(duì)企業(yè)實(shí)際資金進(jìn)行有效規(guī)劃，易導(dǎo)致企業(yè)資金使用困亂，影響資金使用效率。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高對(duì)現(xiàn)金流預(yù)算管理的重視，提升現(xiàn)金流預(yù)算編制的科學(xué)性、全面性，讓預(yù)算機(jī)構(gòu)參與現(xiàn)金流管理決策。另外，要量化、細(xì)化現(xiàn)金流預(yù)算執(zhí)行指標(biāo)，并將其落實(shí)到現(xiàn)金流管理的各環(huán)節(jié)中，基于該指標(biāo)建立現(xiàn)金流預(yù)算體系，從而加強(qiáng)預(yù)算管理與現(xiàn)金流管理的聯(lián)系，為現(xiàn)金流規(guī)劃提供導(dǎo)向。此外，對(duì)于現(xiàn)金流預(yù)算的執(zhí)行，要根據(jù)現(xiàn)金流管理任務(wù)，開展績(jī)效考核評(píng)價(jià)，以此提升現(xiàn)金流管理的效率與質(zhì)量。

（二）豐富企業(yè)融資渠道

從現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來看，由于房地產(chǎn)相關(guān)政策的調(diào)整，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)開始收緊，銀行放貸標(biāo)準(zhǔn)提高，企業(yè)籌資難度越來越大，使得企業(yè)獲取現(xiàn)金流的能力越來越差。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目資金占用周期長(zhǎng)，缺乏現(xiàn)金便難以順利進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)豐富融資渠道，強(qiáng)化自身現(xiàn)金流獲取能力，削弱對(duì)銀行貸款的依賴性。房地產(chǎn)企業(yè)可嘗試融資組合的方式，突破現(xiàn)有融資渠道的局限性，降低融資風(fēng)險(xiǎn)，拓寬融資渠道。此外，可改變?nèi)谫Y策略，利用自身優(yōu)勢(shì)來完成融資。例如：利用股票融資、負(fù)債融資、房地產(chǎn)投資信托基金，通過金融工具融資是最佳選擇。這種資金籌措方式不僅可快速獲得資金，使企業(yè)得到充足現(xiàn)金，增強(qiáng)資金流動(dòng)性，還能提升融資質(zhì)量，分散融資風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)收益質(zhì)量提升。

（三）實(shí)施階段化管理模式

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段、建設(shè)階段、竣工階段對(duì)現(xiàn)金流管理的要求有明顯差異，現(xiàn)金流分布有很大不同。若采取統(tǒng)一管理辦法、管理模式，將難以獲得預(yù)期管理效益。因此，為提高現(xiàn)金流管理的針對(duì)性，房地產(chǎn)企業(yè)可實(shí)施階段化管理模式，針對(duì)不同階段，對(duì)現(xiàn)金流管理要求的不同，采取不同管理方式。工程項(xiàng)目開發(fā)初期，要預(yù)測(cè)現(xiàn)金流的分配和使用，計(jì)算凈現(xiàn)值、投資回收期，根據(jù)預(yù)測(cè)指標(biāo)，建立具有預(yù)見性的現(xiàn)金流管理方案，為后續(xù)現(xiàn)金流控制提供依據(jù)。在項(xiàng)目建設(shè)階段，現(xiàn)金流波動(dòng)大，主要以支出為主。該階段要對(duì)現(xiàn)金流支出進(jìn)行嚴(yán)格控制，確保支出符合實(shí)際資金需求，避免違規(guī)支出，增加項(xiàng)目造價(jià)?？⒐るA段，支出減少，開始出現(xiàn)收益，要分析項(xiàng)目盈利，側(cè)重對(duì)現(xiàn)金收入管理，要提升資金回流效率。

（四）基于戰(zhàn)略目標(biāo)管理現(xiàn)金流

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，現(xiàn)金流管理水平與戰(zhàn)略目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)有直接關(guān)系。企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)體現(xiàn)現(xiàn)金流向，現(xiàn)金流狀態(tài)則為戰(zhàn)略決策提供參考。因此，為提高決策正確性，保障現(xiàn)金流管理作用有效發(fā)揮，應(yīng)基于企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)開展現(xiàn)金流管理工作。具體來講，現(xiàn)金流管理中不僅要將現(xiàn)金流與日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)聯(lián)系起來，控制經(jīng)營(yíng)管理中的資金流轉(zhuǎn)，還要參考企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，控制現(xiàn)金流使用，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，加速資金回流，規(guī)避“三條紅線”，避免資金周轉(zhuǎn)困難發(fā)生。例如，企業(yè)在投資多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，要根據(jù)各項(xiàng)目對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)影響程度，選擇不同現(xiàn)金流管理策略，差異化對(duì)待具有不同戰(zhàn)略價(jià)值的項(xiàng)目，合理控制相應(yīng)負(fù)債規(guī)模，從而加強(qiáng)現(xiàn)金流分配與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的聯(lián)系，為戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)奠定良好資金基礎(chǔ)。

（五）構(gòu)建現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，現(xiàn)金流的獲取、分配、使用過程都伴隨風(fēng)險(xiǎn)。而現(xiàn)階段市場(chǎng)環(huán)境變化萬千，一些風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生，易導(dǎo)致現(xiàn)金流斷裂，往往對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)是致命的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流管理過程中，應(yīng)重視現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)防范，有意識(shí)地降低現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的影響程度。首先，應(yīng)根據(jù)需求，設(shè)置專門人員對(duì)現(xiàn)金流指標(biāo)進(jìn)行分析，跟進(jìn)現(xiàn)金流獲取、分配、使用的全過程，并向管理者及時(shí)報(bào)告，從而準(zhǔn)確識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)因素。其次，現(xiàn)金流管理出現(xiàn)問題，偏離正常指標(biāo)時(shí)，要根據(jù)報(bào)告對(duì)問題原因進(jìn)行分析，在風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)前進(jìn)行事前干預(yù)，及時(shí)采取有效措施解決，降低風(fēng)險(xiǎn)影響力。最后，應(yīng)將信息技術(shù)融入現(xiàn)金流管理，要建立現(xiàn)代化的管理平臺(tái)，通過信息平臺(tái)來實(shí)時(shí)追蹤資金流轉(zhuǎn)，及時(shí)收集、處理、分析基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)資料，并提升現(xiàn)金流管理的時(shí)效性，從而更為及時(shí)的預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生。

結(jié)語

現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮，相關(guān)政策不斷縮緊，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，融資難度不斷提升。在這種情況下，加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，優(yōu)化現(xiàn)金流分配和使用，預(yù)防現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)具有重要意義。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將現(xiàn)金流管理與戰(zhàn)略目標(biāo)相結(jié)合，實(shí)施階段化管理模式，構(gòu)建現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，從而全面提升企業(yè)現(xiàn)金流的控制能力。