賴光明

摘要：近年來，各個(gè)領(lǐng)域都獲得了快速發(fā)展，并取得了可觀的成績。房地產(chǎn)領(lǐng)域同樣也不例外，發(fā)展極為迅猛。與此同時(shí)，其競爭壓力逐漸變大，開發(fā)成本不斷上升，這將嚴(yán)重影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際運(yùn)作過程中，應(yīng)當(dāng)重視財(cái)務(wù)報(bào)表分析，加強(qiáng)開發(fā)成本的控制，嚴(yán)格管理企業(yè)的成本支出，進(jìn)而為企業(yè)獲取更多的經(jīng)濟(jì)利益。文章就房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析展開討論，介紹了這一方法的應(yīng)用，隨后以某一房地產(chǎn)企業(yè)為例，闡述了其財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法，以期為相關(guān)研究提供參考。

關(guān)鍵詞：分析方法;房地產(chǎn);財(cái)務(wù)報(bào)表

一、引言

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在其運(yùn)行過程中，會根據(jù)企業(yè)實(shí)際運(yùn)行狀況編制財(cái)務(wù)報(bào)告，而對這一財(cái)務(wù)報(bào)告進(jìn)行分析，就是財(cái)務(wù)報(bào)告分析。財(cái)務(wù)報(bào)告分析對房地產(chǎn)企業(yè)是有重要意義的，能夠降低企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)它還可以預(yù)測企業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ瑸轭I(lǐng)導(dǎo)人員作出決策提供依據(jù)。本文就房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表展開討論，分析了房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的特點(diǎn)及其作用，探究了財(cái)務(wù)報(bào)表的分析方法，并以WK房地產(chǎn)企業(yè)為例進(jìn)行探究，為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析相關(guān)研究提供借鑒意義。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的特點(diǎn)及其作用

（一）房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析特點(diǎn)

對于房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，其施工時(shí)間相對較長，短則一年，長則三五年，部分房屋建筑工程由于資金等其他原因，其開發(fā)建設(shè)周期可能更長，其投資風(fēng)險(xiǎn)也比較高，這使得其會計(jì)核算不同于普通的項(xiàng)目，具有一定的特殊性。房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品種類較多，例如有公寓、寫字樓、住宅、商鋪等，這在一定程度上增加了會計(jì)核算的復(fù)雜性，加之其開發(fā)周期較長，使得會計(jì)核算周期也相應(yīng)的延長，難以通過某一時(shí)間段的經(jīng)營成果來取代整個(gè)項(xiàng)目的分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)際的經(jīng)營過程中，影響其價(jià)格的因素相對較多，如有金融政策、供求關(guān)系等。房地產(chǎn)項(xiàng)目所需資金龐大，資金周轉(zhuǎn)時(shí)間較長，存在較大的不確定性，具有較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表作用

第一，房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析可以降低房地產(chǎn)行業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。近年來，我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)也取得了可觀的成績，其發(fā)展速度是非常快的。對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說，它在實(shí)際的運(yùn)作過程中，使用到的資金數(shù)量是非常龐大的，這在一定程度上，增加了房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。做好房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，就能夠?yàn)槠髽I(yè)融資提供有力支持，有計(jì)劃的開展融資工作，科學(xué)合理的使用融資所獲得的資金，讓房地產(chǎn)的融資工作有序進(jìn)行，為房地產(chǎn)在運(yùn)行中所需資金提供重要保障，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的降低。

第二，房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析還可以預(yù)測企業(yè)發(fā)展?jié)摿?，為領(lǐng)導(dǎo)人員作出決策提供依據(jù)。在房地產(chǎn)企業(yè)中，通過財(cái)務(wù)報(bào)表分析，能夠看出房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的運(yùn)營狀況。資產(chǎn)負(fù)債表能夠挖掘出企業(yè)靜態(tài)的財(cái)務(wù)狀況，企業(yè)現(xiàn)金流量表能夠挖掘出企業(yè)動態(tài)財(cái)務(wù)狀況。企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)、償債能力、資產(chǎn)等等，都能夠在財(cái)務(wù)報(bào)表中找到相應(yīng)信息，也就是說，對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行科學(xué)分析，能夠讓企業(yè)管理人員更好的了解企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，以預(yù)測企業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，為企業(yè)的重要決策提供必要依據(jù)。

三、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法及其具體應(yīng)用

（一）比較分析法

顧名思義，比較分析法就是對兩個(gè)以上的事物進(jìn)行比較。在房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析中，運(yùn)用比較分析法，就是對兩個(gè)以上的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析比較，進(jìn)而找出數(shù)據(jù)變化趨勢，獲得相應(yīng)的分析結(jié)論。當(dāng)然，在實(shí)際應(yīng)用中，應(yīng)處理好這兩個(gè)方面，即參照對象和比較內(nèi)容。

1. 參照對象

參照對象可以是歷史數(shù)據(jù)。也就是說在對企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析時(shí)，可以查找企業(yè)以往的財(cái)務(wù)報(bào)表，觀察分析兩個(gè)表中的數(shù)據(jù)變化情況、變化趨勢、變化幅度等，進(jìn)而分析出企業(yè)財(cái)務(wù)發(fā)展趨勢。這可以稱之為縱向比較。

參照對象可以是同行其他企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，也就是橫向比較。了解同行企業(yè)平均發(fā)展情況，在分析本企業(yè)與平均水平之間的關(guān)系，反應(yīng)出企業(yè)的優(yōu)勢、劣勢，找出企業(yè)與平均水平之間的差距。當(dāng)然，在比較過程中，還應(yīng)將企業(yè)規(guī)?？紤]進(jìn)去，可以運(yùn)用各指標(biāo)比率來進(jìn)行比較。

參照對象可以是預(yù)算數(shù)據(jù)。也就是說在年初做的年度計(jì)劃，預(yù)計(jì)本年各階段的財(cái)務(wù)收支情況，將其與本年各階段實(shí)際財(cái)務(wù)收支情況進(jìn)行比較，進(jìn)而找出企業(yè)發(fā)展過程中存在的問題，并對其進(jìn)行分析，加以完善。

2. 比較內(nèi)容

比較內(nèi)容可以是總量指標(biāo)。這里所提到的總量指標(biāo)，是指房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中某一項(xiàng)的總量，例如企業(yè)總資產(chǎn)、企業(yè)總應(yīng)收賬款、企業(yè)總凈利潤等等。當(dāng)然由于財(cái)務(wù)報(bào)表、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的特殊性，不同數(shù)據(jù)之間可能不存在可比性，所以，在實(shí)際比較中，常常將其和以往的歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，也可將其和預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行比較。

比較內(nèi)容可以是財(cái)務(wù)比率。這里所說的財(cái)務(wù)比率，就是財(cái)務(wù)中某一項(xiàng)目資金與另一項(xiàng)目資金的比值，這主要反映兩個(gè)項(xiàng)目之間的相互關(guān)系，進(jìn)而得出企業(yè)某一項(xiàng)目運(yùn)行狀況，例如資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)收益率等，分別反映了資產(chǎn)和負(fù)債、資產(chǎn)和收益之間的關(guān)系。在實(shí)際運(yùn)用中，可以和企業(yè)往期數(shù)據(jù)進(jìn)行比較。由于這一方法比較的是一個(gè)比率，因此可以用于規(guī)模不同的企業(yè)之間進(jìn)行比較。

比較內(nèi)容可以是結(jié)構(gòu)百分比。這里所提到的結(jié)果百分比，主要是指某一項(xiàng)目的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，例如企業(yè)銷售毛利率，它能夠?qū)⑦@一項(xiàng)目中各構(gòu)成要素的比重展示出來。這一比較方法同樣不受企業(yè)規(guī)模限制，可以運(yùn)用于不同企業(yè)之間的比較，也可以用于同一企業(yè)不同時(shí)段的比較。

（二）因素分析法

因素分析法就是對某一項(xiàng)目的各影響因素進(jìn)行分析的一種方法，它能夠反映出某一因素對這一項(xiàng)目的影響程度，在實(shí)際應(yīng)用中，主要有連環(huán)替代法和差額分析法兩種。其中，連環(huán)替代法，是對某一項(xiàng)目的影響因素進(jìn)行分解，讓分解后的因素具有可計(jì)量性，在分析某一因素時(shí)，假定其他因素不變，逐步改變該因素的值，進(jìn)而分析出該因素對這一項(xiàng)目的影響程度。