宋明強(qiáng)

摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有投資金額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范、財(cái)務(wù)管理制度不健全不完善、內(nèi)部控制環(huán)節(jié)薄弱，將給企業(yè)帶來(lái)無(wú)法估量的經(jīng)濟(jì)損失。為規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的各種風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度存在的漏洞，房地產(chǎn)企業(yè)必須科學(xué)管理，提升風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，完善內(nèi)部控制監(jiān)督管理機(jī)制，使企業(yè)能夠有效預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平。文章闡述了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度建設(shè)的重要性，以及由于內(nèi)控?zé)o效而產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，在探索房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在問(wèn)題的根本原因后，提出了相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施和改進(jìn)建議，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);內(nèi)部控制;問(wèn)題;對(duì)策

一、引言

近年來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)炙手可熱，房?jī)r(jià)問(wèn)題成為人民生活的焦點(diǎn)，國(guó)家為緩解供需矛盾，多地城市先后出臺(tái)了 “限價(jià)令”、“限購(gòu)令”、“限貸令”政策，抑制房?jī)r(jià)高溫過(guò)熱。在政策刺激和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的雙重作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速降溫，面對(duì)政策調(diào)控和市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的嚴(yán)峻形勢(shì)，規(guī)范企業(yè)有序運(yùn)行，尋求企業(yè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，成為房地產(chǎn)企業(yè)的首要任務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)完善內(nèi)部控制，有利于企業(yè)降低運(yùn)營(yíng)成本，提升企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力。因此，討論我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的發(fā)展現(xiàn)狀及其存在的不足之處，并探討研究應(yīng)對(duì)之策，對(duì)推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展具有重要的意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)因內(nèi)控失效產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)

因房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模大小不一，大多企業(yè)不具有內(nèi)控或者內(nèi)控不完善，且開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)、投資金額大、資金回流慢等特征，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，極易受到內(nèi)外部因素的影響，從而產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加大了發(fā)生損失的可能性。

（一）融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)一般通過(guò)自有資金和債務(wù)資金解決開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金需求，如果通過(guò)債務(wù)籌資，企業(yè)需承擔(dān)到期還本付息義務(wù)，屆時(shí)會(huì)對(duì)企業(yè)造成不小的資金壓力。若企業(yè)不能按期還本付息，債務(wù)危機(jī)將會(huì)變成財(cái)務(wù)危機(jī)，所欠債務(wù)越多，風(fēng)險(xiǎn)越大，資金鏈一旦斷開(kāi)，企業(yè)將面臨爛尾樓的危險(xiǎn)，甚至破產(chǎn)。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)期一般是1～3年，過(guò)程中要不斷注入大量資金，在獲取高額利潤(rùn)的同時(shí)也伴隨著較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在拿地前，要做好可行性研究，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)利潤(rùn)、目標(biāo)成本等進(jìn)行全面的預(yù)算，盡可能地把投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低。所以投資活動(dòng)的每個(gè)環(huán)節(jié)都離不開(kāi)內(nèi)部控制，有效的內(nèi)控制度，將規(guī)避企業(yè)“一言堂”現(xiàn)象，使投資決策更理性、投資方向更具準(zhǔn)確性。

（三）成本失控風(fēng)險(xiǎn)

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)且任務(wù)重，由于前期土地、規(guī)費(fèi)、工程成本等投入大量資金，形成巨額資金占用，企業(yè)往往會(huì)搶攆工期以求迅速售房，回籠資金。為追求施工進(jìn)度，有的企業(yè)一邊施工一邊修改圖紙，造成設(shè)計(jì)成本增加、重復(fù)施工、質(zhì)量不過(guò)關(guān)、材料浪費(fèi)、人工成本增加等問(wèn)題，此時(shí)建設(shè)成本持續(xù)增加，資金壓力更大。因此，對(duì)成本投入過(guò)程加強(qiáng)內(nèi)控，嚴(yán)格按照預(yù)算執(zhí)行，控量控價(jià)，降低建設(shè)成本，減少成本失控風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。

（四）資金管理風(fēng)險(xiǎn)

樓盤(pán)預(yù)售情況的好壞，直接影響企業(yè)的資金回籠，關(guān)系前期大量占用資金的緩解，也使債務(wù)資金成本降低。在樓盤(pán)銷售中，購(gòu)房者的結(jié)算方式與按揭政策都可能導(dǎo)致資金回流產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，所以在項(xiàng)目初始就要做好周密的資金支付計(jì)劃，在合理的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上充分利用每一筆資金，若運(yùn)用不當(dāng)，將會(huì)造成貸款資金閑置，而急需使用的資金時(shí)卻不夠，因此，在資金管理鏈條全面實(shí)施內(nèi)控制度，巧用資金的時(shí)間價(jià)值，降低資金占用成本。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在問(wèn)題的根本原因

（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制具有復(fù)雜性的特征

房地產(chǎn)行業(yè)涉及面廣、投資金額巨大，業(yè)務(wù)主要有融通資金、競(jìng)拍土地、招投標(biāo)、工程施工、驗(yàn)收決算、樓盤(pán)預(yù)售等，多項(xiàng)復(fù)雜業(yè)務(wù)使得企業(yè)內(nèi)控流程的環(huán)節(jié)繁雜，控制活動(dòng)專業(yè)性高。面對(duì)上述復(fù)雜的業(yè)務(wù)，稍有疏忽就容易造成重大的經(jīng)濟(jì)損失，因此進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)及其內(nèi)控活動(dòng)的復(fù)雜性。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制意識(shí)淡薄

隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深入，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都收獲頗豐，一些企業(yè)仍然保持著傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)思維，追求眼前經(jīng)濟(jì)利益，缺乏科學(xué)的內(nèi)控意識(shí)和精細(xì)化的管理模式。由于內(nèi)控流程復(fù)雜、牽扯面廣、需要消耗大量的人力物力，且不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)價(jià)值，間接效益也需要較長(zhǎng)的時(shí)間才能顯現(xiàn)出來(lái)，導(dǎo)致管理層對(duì)內(nèi)控的重要性認(rèn)識(shí)不足，即使有內(nèi)控制度，也得不到有效執(zhí)行。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)不具備控制實(shí)施條件

房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)分注重經(jīng)濟(jì)利益，缺乏對(duì)內(nèi)控正確的認(rèn)識(shí)，相關(guān)管理制度大多是形式主義，缺乏實(shí)用性;另一方面，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)是我國(guó)主體經(jīng)濟(jì)中重要的組成部分，家族式的管理模式下存在諸多問(wèn)題，比如企業(yè)發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)、管理模式欠缺完善、人員素質(zhì)參差不齊、業(yè)務(wù)水平有限、對(duì)人才的缺乏、對(duì)人才的培養(yǎng)和引進(jìn)，都嚴(yán)重制約著中小企業(yè)的發(fā)展。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系和業(yè)務(wù)流程不健全

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，其普遍存在以項(xiàng)目獲利起家的現(xiàn)象，且短時(shí)間內(nèi)迅速發(fā)展。企業(yè)在內(nèi)部控制等問(wèn)題上的意識(shí)不夠深入，企業(yè)無(wú)內(nèi)控體系或內(nèi)控體系不完整，并且相關(guān)體系和流程在管理方面的執(zhí)行力度不夠，忽略了企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)。另外大部分企業(yè)的內(nèi)控設(shè)計(jì)與企業(yè)實(shí)際不符，套用了不適合企業(yè)自身管理模式，偏離了監(jiān)控的重點(diǎn)，讓所謂的內(nèi)控形同虛設(shè)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的改進(jìn)建議

（一）建立健全的內(nèi)控機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)性質(zhì)和業(yè)務(wù)特征，建立健全科學(xué)系統(tǒng)的內(nèi)控體系，重點(diǎn)把握運(yùn)營(yíng)過(guò)程中可能產(chǎn)生內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)節(jié)，并根據(jù)不同的項(xiàng)目情況構(gòu)建個(gè)性化的內(nèi)控制度，并保證內(nèi)控制度得到有效執(zhí)行。涉及的環(huán)節(jié)有資金流控制、項(xiàng)目控制、銷售控制、成本費(fèi)用控制等，各環(huán)節(jié)內(nèi)控制度的設(shè)計(jì)要環(huán)環(huán)相扣、相互牽制、使內(nèi)控手段完全覆蓋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整個(gè)環(huán)節(jié)。