呂小昂

摘?要：以我國(guó)2021年推出的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）產(chǎn)品為主要研究對(duì)象，側(cè)重分析了當(dāng)前已明確的交易結(jié)構(gòu)中各個(gè)主體所涉及的稅收品種和相應(yīng)稅收政策，再結(jié)合國(guó)外較成熟REITs市場(chǎng)的情況和國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs探索階段的類REITs實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，介紹了我國(guó)REITs產(chǎn)品的當(dāng)前稅收安排在實(shí)際操作中的難點(diǎn)，并提出了幾點(diǎn)建議。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）?基礎(chǔ)設(shè)施信托基金?基金稅收政策

一、引言

不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（Real?Estate?Investment?Trusts，以下簡(jiǎn)稱“REITs”）是在交易所交易流通的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，通過(guò)證券化的方式將存量不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性強(qiáng)、投資收益穩(wěn)定的投資產(chǎn)品從而使中小投資者可以參與大規(guī)模不動(dòng)產(chǎn)投資。REITs起源于20世紀(jì)60年代美國(guó)。目前包括全部G7國(guó)家在內(nèi)的42個(gè)國(guó)家和地區(qū)已推出REITs，全球REITs總市值已超過(guò)2萬(wàn)億美元，全球REITs所持有的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)總價(jià)值接近4萬(wàn)億美元。REITs已成為全球金融市場(chǎng)中重要的大類資產(chǎn)，其投資標(biāo)的廣泛涉及交通、能源、物流、商業(yè)、辦公、住房租賃、市政設(shè)施等領(lǐng)域。在亞洲，日本、韓國(guó)、新加坡、印度、中國(guó)香港等國(guó)家和地區(qū)均已推出了REITs市場(chǎng)。

2020年4月30日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》[1]，標(biāo)志著我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)正式啟航。此后，監(jiān)管部門(mén)全面推進(jìn)產(chǎn)品相關(guān)配套規(guī)則的制定和完善，并開(kāi)始組織發(fā)行人及市場(chǎng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行試點(diǎn)項(xiàng)目的申報(bào)和遴選工作，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)已進(jìn)入實(shí)質(zhì)推動(dòng)階段。

結(jié)合全球?qū)嵺`經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)現(xiàn)階段推出REITs意義重大，一是可盤(pán)活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，提供增量投資資金，改善地方政府債務(wù)水平;二是有助于發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，落實(shí)租購(gòu)并舉的住房制度要求，完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制;三是有助于貫徹落實(shí)黨中央“三去一降一補(bǔ)”的政策要求，助力供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，有效降低企業(yè)杠桿率;四是有利于填補(bǔ)金融產(chǎn)品空白，拓寬社會(huì)資本投資渠道。

二、我國(guó)REITs產(chǎn)品的交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

由于各國(guó)法律制度存在差異，REITs發(fā)行載體在各國(guó)存在公司制、信托制、基金制或資產(chǎn)證券化等模式。伴隨各國(guó)法律制度以及稅收體制演變，REITs的結(jié)構(gòu)也在不斷變遷。為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于推動(dòng)REITs發(fā)展的相關(guān)部署，在聯(lián)合相關(guān)部門(mén)單位研究論證的基礎(chǔ)上，在綜合考慮現(xiàn)行《證券法》《基金法》等法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定及前期類REITs實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)后，目前國(guó)內(nèi)采用“公募基金+資產(chǎn)支持證券（ABS）”模式開(kāi)展公募REITs試點(diǎn)工作。具體情況如下：

“公募基金+ABS”模式，是由符合條件的基金管理公司設(shè)立封閉式公募基金，在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)售基金份額募集資金，并通過(guò)投資基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持證券的方式完成對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的收購(gòu)，由此實(shí)現(xiàn)REITs的公募發(fā)行。流程可分為資產(chǎn)重組、ABS結(jié)構(gòu)搭建、公募基金投資三部分，各部分具體如下：

一是原始權(quán)益人通過(guò)資產(chǎn)重組，將目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)通過(guò)資產(chǎn)剝離等重組方式裝入項(xiàng)目公司;二是基金管理人向公眾投資者募集資金并設(shè)立公募基金，上述公募基金設(shè)立并投資資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（SPV）;三是資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃以募集資金收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目公司發(fā)放關(guān)聯(lián)借款替換項(xiàng)目公司原有負(fù)債（如需），從而實(shí)現(xiàn)對(duì)底層目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)的控制。

此外，在REITs存續(xù)期間，投資者收益來(lái)源于目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)收入凈現(xiàn)金流和基金份額的增值。目標(biāo)物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入凈現(xiàn)金流由項(xiàng)目公司通過(guò)償還借款或股東分紅的形式向?qū)ｍ?xiàng)計(jì)劃進(jìn)行分配，并經(jīng)過(guò)公募基金后支付給投資者。

退出方面，投資者主要通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓交易完成;REITs本身的退出則主要表現(xiàn)在資產(chǎn)出售上，可以是資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式。REITs在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，可能視情況收購(gòu)新的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，或擇機(jī)從部分項(xiàng)目中退出?；A(chǔ)設(shè)施REITs交易結(jié)構(gòu)如見(jiàn)圖1。

三、國(guó)內(nèi)公募REITs產(chǎn)品涉及稅種介紹

基礎(chǔ)設(shè)施REITs基本結(jié)構(gòu)為“公募基金+ABS（資產(chǎn)證券化）+項(xiàng)目公司”，其中涉及投資者、公募證券投資基金、專項(xiàng)計(jì)劃、項(xiàng)目公司四個(gè)層級(jí)。公募REITs的運(yùn)作過(guò)程通?？蓜澐譃樵O(shè)立、持有和退出三個(gè)環(huán)節(jié)。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)，REITs面臨的法規(guī)和財(cái)政稅收主要如下。

（一）設(shè)立環(huán)節(jié)

設(shè)立REITs通常需要資產(chǎn)重組，原始權(quán)益人通過(guò)轉(zhuǎn)讓、分立、作價(jià)入股、劃轉(zhuǎn)等方式將目標(biāo)資產(chǎn)剝離至項(xiàng)目公司，REITs通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)實(shí)際控制基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

1原始權(quán)益人剝離資產(chǎn)至項(xiàng)目公司環(huán)節(jié)。原始權(quán)益人剝離資產(chǎn)的過(guò)程被視為交易行為，需按照資產(chǎn)公允價(jià)值相應(yīng)繳納契稅、增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等。但原始權(quán)益人在資產(chǎn)重組過(guò)程中，在契稅、增值稅、土地增值稅等方面可能適用相關(guān)稅收政策，享受部分稅費(fèi)的減免優(yōu)惠。

2專項(xiàng)計(jì)劃收購(gòu)項(xiàng)目公司環(huán)節(jié)。REITs收購(gòu)項(xiàng)目公司主要為股權(quán)收購(gòu)方式，由REITs收購(gòu)持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司股權(quán)。買方需繳納印花稅;賣方需繳納企業(yè)所得稅、印花稅。

3投資者投資公募基金環(huán)節(jié)。REITs通過(guò)ABS-公募基金的架構(gòu)向投資者募集資金，不涉及資產(chǎn)交易，無(wú)須繳納增值稅、企業(yè)所得稅，相關(guān)環(huán)節(jié)訂立合同需繳納印花稅。

（二）持有環(huán)節(jié)

在REITs持有運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)期間，REITs項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)設(shè)施，將取得的收益通過(guò)ABS分配至REITs基金，并向投資者分配。在此環(huán)節(jié)，REITs涉及的稅費(fèi)主要集中在項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)及收益分配環(huán)節(jié)，如增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅等。

REITs項(xiàng)目公司作為法人實(shí)體，應(yīng)依法繳納運(yùn)營(yíng)過(guò)程中涉及的相關(guān)稅費(fèi)，包括增值稅（不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)適用稅率為9%）及附加、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。