陳俊宇 王子晟

摘要：自改革開(kāi)放以來(lái)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也順應(yīng)這一潮流，進(jìn)入到了住房商品化的時(shí)期。廣西也在國(guó)家十六字方針的指導(dǎo)下不斷推進(jìn)住房商品化的進(jìn)程，在改革開(kāi)放的十年間，廣西城鎮(zhèn)住房建設(shè)面積相當(dāng)于改革開(kāi)放前三十年的總和。1998年，廣西實(shí)行了住房分配貨幣化，直至2013年的十五年的時(shí)間里，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增加了五倍多，發(fā)展十分迅速。2020年，全區(qū)商品住房銷售額為4251.47億元，占全區(qū)GDP的20%。毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了廣西的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，為廣西經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)。但是目前廣西房地產(chǎn)業(yè)依舊存在著許多問(wèn)題。本文將從廣西房地產(chǎn)業(yè)出發(fā)，基于SCP分析框架，以產(chǎn)業(yè)組織研究的視角對(duì)廣西房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)行為、市場(chǎng)績(jī)效等進(jìn)行分析，并針對(duì)現(xiàn)有的問(wèn)題給出對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 產(chǎn)業(yè)組織 市場(chǎng)績(jī)效 市場(chǎng)結(jié)構(gòu) 市場(chǎng)行為

一、研究背景

（一）廣西房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)是廣西的支柱性產(chǎn)業(yè)，1998年廣西緊跟著全國(guó)的步伐實(shí)現(xiàn)了住房分配貨幣化，廣西房地產(chǎn)業(yè)在那之后的數(shù)十年間得到了飛速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度高，因此房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展會(huì)對(duì)其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)有很強(qiáng)的波及性，例如鋼鐵、裝修、建筑等產(chǎn)業(yè)都會(huì)受房地產(chǎn)的帶動(dòng)而得到發(fā)展。因此要推動(dòng)廣西經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)扮演著十分重要的角色。

2020年，據(jù)廣西的房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，廣西商品房投資額達(dá)到了4251億元，占全區(qū)GDP比重接近20%。雖然在2011-2015年間，平均增速有所放緩，但在2016-2019年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額平均增速達(dá)到了19%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了地區(qū)GDP增速6.7%?？梢钥闯?，廣西房地產(chǎn)投資市場(chǎng)火熱，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。這樣的現(xiàn)象是受多方因素影響的結(jié)果。

（二）影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素

首先主要是因?yàn)榻陙?lái)廣西居民可支配收入不斷提高，再加上國(guó)家提供的購(gòu)房補(bǔ)助政策，使得人民購(gòu)買住房、改善居住條件的意愿增強(qiáng)，從需求側(cè)推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

第二個(gè)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的原因是外來(lái)大型房地產(chǎn)企業(yè)的陸續(xù)入駐和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)存在壟斷現(xiàn)象。近年來(lái)廣西經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，居民對(duì)于住房的需求不斷提高。

第三個(gè)導(dǎo)致房地產(chǎn)高速發(fā)展的原因是國(guó)家稅制改革后，政府稅收不再能滿足政府財(cái)政支出的要求，通過(guò)土地出讓金，房地產(chǎn)商與政府形成利益共享的關(guān)系，促使政府為房地產(chǎn)業(yè)提供大量土地和政策支持，推動(dòng)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也加劇了房地產(chǎn)業(yè)的壟斷現(xiàn)象。

最后一個(gè)導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展的原因是銀行和金融機(jī)構(gòu)的信貸政策和個(gè)人對(duì)于房地產(chǎn)的投資。由于廣西房地產(chǎn)發(fā)展迅速，銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)的信貸發(fā)放具有更強(qiáng)的偏好性。

但是僅從簡(jiǎn)單的供求關(guān)系去分析廣西房地產(chǎn)業(yè)是不夠的，由張煦（2019）統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，廣西2014年住房空置率就達(dá)到了19.69%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了10%的標(biāo)準(zhǔn)空置率。但從房?jī)r(jià)上來(lái)看，高房?jī)r(jià)和高住房空置率并存，與市場(chǎng)供求價(jià)值規(guī)律矛盾。因此本文將引入中觀視角的產(chǎn)業(yè)組織理論，通過(guò)SCP分析框架對(duì)廣西房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)行為、市場(chǎng)績(jī)效進(jìn)行分析，并提出廣西房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)組織優(yōu)化的建議。

二、廣西房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)組織分析

（一）市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

1.市場(chǎng)集中度分析

CRn值是產(chǎn)業(yè)中規(guī)模最大的前n位企業(yè)的行業(yè)集中度，通過(guò)對(duì)歷年CR值的觀察可以發(fā)現(xiàn)，從2017年起，廣西房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)集中度驟升，直到2019年CR值從11%和18%上升到了21%和32.6，增幅明顯。但總體集中度水平仍不高，市場(chǎng)屬于競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的范疇內(nèi)。與同年的其他地區(qū)進(jìn)行對(duì)比，2019年廣西房地產(chǎn)CR值與北京、廣州基本持平，高于全國(guó)平均水平。

雖然壟斷程度并不高，但值得注意的是，目前在市場(chǎng)中具有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)多為大型全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)，本土房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)力嚴(yán)重不足，原本占據(jù)優(yōu)勢(shì)的榮和集團(tuán)逐漸退出市場(chǎng)，本土房地產(chǎn)企業(yè)中只有彰泰集團(tuán)一家具備與其他外來(lái)大型房企競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)力。2019年廣西房地產(chǎn)銷售額前十名僅有彰泰一家本土企業(yè)，且今年初彰泰集團(tuán)欲與中國(guó)融創(chuàng)達(dá)成收購(gòu)協(xié)議，外來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)在廣西的統(tǒng)治力在未來(lái)可能會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)。

2.產(chǎn)品差異

絕大部分在廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)占據(jù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)的廣告密度基本都高于1%的指標(biāo);從金額上看，全都高于10億日元的指標(biāo)，碧桂園、彰泰等幾家企業(yè)甚至高于20億日元的指標(biāo)，達(dá)到了高產(chǎn)品差別等級(jí)?？梢钥闯觯员坦饒@、恒大等為代表的大型房地產(chǎn)公司資金雄厚，在廣告運(yùn)營(yíng)方面的能力強(qiáng)于廣西本土企業(yè)，因此其產(chǎn)品差異程度高，這便容易形成絕對(duì)成本優(yōu)勢(shì)。

3.進(jìn)入壁壘

本文收集了2016年-2019年的廣西房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行了利潤(rùn)率水平分析，利潤(rùn)率水平一直都高于30%且存在上升趨勢(shì)，這一數(shù)據(jù)與以碧桂園為首的各大房地產(chǎn)商自2016年起開(kāi)始大規(guī)模進(jìn)入廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)象相吻合。可以看出廣西房地產(chǎn)業(yè)存在著高利潤(rùn)率現(xiàn)象，并且遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于價(jià)格費(fèi)用法認(rèn)定的10%的標(biāo)準(zhǔn)，這就代表其中可能存在著較大的進(jìn)入壁壘。本文就絕對(duì)成本優(yōu)勢(shì)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)品差異化、政策法律制度、組織進(jìn)入策略行為等方面對(duì)廣西房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘進(jìn)行研究。

（1）絕對(duì)成本優(yōu)勢(shì)

首先，全國(guó)性大型房地產(chǎn)企業(yè)在建筑、設(shè)計(jì)、物業(yè)方面的專利會(huì)使得他們?cè)谑┕し椒?、建筑工藝，以及相關(guān)的商品房外觀設(shè)計(jì)方面占據(jù)優(yōu)勢(shì)。通過(guò)商這一優(yōu)勢(shì)，大型房地產(chǎn)企業(yè)更容易在廣西房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中形成領(lǐng)先地位。

其次，全國(guó)性大型房地產(chǎn)企業(yè)在資金、社會(huì)資源、企業(yè)信用等方面更具優(yōu)勢(shì)，。因此在進(jìn)行高級(jí)管理人員招聘或在各類招標(biāo)、銀行貸款、招商引資等方面更具優(yōu)勢(shì)，能比本土中小型房地產(chǎn)公司獲取到更豐富的資源。

最后，由于全國(guó)性大型房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于要素的需求量更大，且資金方面更為充足，因此更容易與各要素供應(yīng)商達(dá)成長(zhǎng)期低價(jià)供應(yīng)協(xié)議，所以可能在尋租方面的能力以及提供土地出讓金的能力更強(qiáng)。

（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)

根據(jù)近幾年大型房地產(chǎn)公司在廣西的不斷發(fā)展可以看出，它們對(duì)于土地資源的把控能力超過(guò)中小型房企。隨著其占據(jù)土地儲(chǔ)備的能力不斷加強(qiáng)，對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要獲取到土地資源的苦難程度不斷提升。因此，隨著大型房企在廣西的不斷發(fā)展，規(guī)模經(jīng)濟(jì)壁壘可能會(huì)逐漸形成。

（3）產(chǎn)品差異化

根據(jù)上文通過(guò)廣告密度對(duì)廣西房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品差異化分析，我們可以得知廣西房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品差異化程度處于中高水平，因此有可能存在較高的進(jìn)入壁壘。

（4）政策法律制度壁壘

政府在經(jīng)濟(jì)管理中所制定的政策法律制度也是構(gòu)成進(jìn)入壁壘的一大因素。土地出讓制度的存在使得企業(yè)只能通過(guò)政府拿到土地，這便使得各類“尋租”行為多見(jiàn)不鮮，也形成了房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)入壁壘。

（二）市場(chǎng)行為分析

1.首先從定價(jià)行為進(jìn)行分析。2019年廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)為6439.82元/米2，同比增長(zhǎng)8%，全區(qū)居民可支配收入漲幅8.6%，因此總體定價(jià)定價(jià)漲幅還在合理范圍內(nèi)。

廣西房地產(chǎn)企業(yè)之間的定價(jià)行為出現(xiàn)兩種趨勢(shì)：一種是以量取勝，通過(guò)親民的價(jià)格快速占領(lǐng)市場(chǎng)份額。第二種是以高收入人群為對(duì)象的高端住宅小區(qū)，以高端品質(zhì)、社區(qū)文化、定制服務(wù)等內(nèi)容吸引顧客。

2.其次，從廣告行為方面進(jìn)行分析。根據(jù)上文對(duì)廣西房地產(chǎn)業(yè)具有代表性的幾家企業(yè)的廣告密度進(jìn)行分析，可以看出全國(guó)性大型房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于廣告方面的支出高于本土房地產(chǎn)企業(yè)。外來(lái)大型房地產(chǎn)企業(yè)積極的廣告行為會(huì)為他們帶來(lái)更強(qiáng)的產(chǎn)品差異，從而實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)份額的增長(zhǎng)。

3.最后從兼并行為進(jìn)行分析。近年來(lái)廣西房地產(chǎn)業(yè)最大的收購(gòu)計(jì)劃是旭輝集團(tuán)和中國(guó)融創(chuàng)并購(gòu)彰泰企業(yè)的計(jì)劃。隨著全國(guó)性大型房地產(chǎn)企業(yè)不斷入駐廣西，類似的兼并行為在未來(lái)還將不斷存在。

（三）市場(chǎng)績(jī)效分析

由廣西房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率、利潤(rùn)額增長(zhǎng)趨勢(shì)和政府政策的關(guān)系來(lái)看，廣西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受調(diào)控政策影響依舊較大，市場(chǎng)化程度不高，“一管就降，一放就亂”的現(xiàn)象依舊存在，市場(chǎng)績(jī)效方面依舊需要加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度。

廣西房地產(chǎn)業(yè)的勒納指數(shù)呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)，2019年相比較于2015年的勒納指數(shù)上升趨勢(shì)明顯。這種上升的趨勢(shì)表明廣西房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)績(jī)效和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)并不健康，廣西房地產(chǎn)業(yè)隱含的壟斷趨勢(shì)不可小覷。

三、存在問(wèn)題及產(chǎn)業(yè)組織優(yōu)化對(duì)策

（一）存在問(wèn)題

⑴結(jié)合前文的分析結(jié)論，我們可以知道廣西房地產(chǎn)業(yè)在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)方面有趨向壟斷的趨勢(shì);⑵市場(chǎng)行為方面，外來(lái)大型房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用低價(jià)促銷的定價(jià)模式以及成熟的廣告運(yùn)作和兼并活動(dòng)擴(kuò)展自己的優(yōu)勢(shì)。同時(shí)大型房地產(chǎn)企業(yè)在尋租行為方面擁有更成熟的經(jīng)驗(yàn)，更容易獲取到土地資源;⑶市場(chǎng)績(jī)效方面，廣西房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率和勒納指數(shù)具有明顯的上升趨勢(shì)，這說(shuō)明市場(chǎng)績(jī)效方面存在不健康的現(xiàn)象，需要特別注意。

（二）產(chǎn)業(yè)組織優(yōu)化目標(biāo)

根據(jù)上文的概括，廣西房地產(chǎn)業(yè)的組織優(yōu)化要實(shí)現(xiàn)以下幾個(gè)目標(biāo)：

⑴首先，供求關(guān)系和社會(huì)福利方面要實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)與市場(chǎng)需求相吻合，使得房?jī)r(jià)適應(yīng)居民收入水平。⑵其次，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)方面，要穩(wěn)定好行業(yè)集中度，扶持本土企業(yè)和中小型企業(yè)的發(fā)展，對(duì)外來(lái)大型房地產(chǎn)業(yè)在擴(kuò)張中的一些不當(dāng)行為或惡意競(jìng)爭(zhēng)行為進(jìn)行管制。;⑶市場(chǎng)行為方面，要鼓勵(lì)企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)的多元化，提倡進(jìn)行非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)也要維持一定程度的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)水平，避免出現(xiàn)合謀等壟斷行為。為本土房企和中小型房企提供政策支持，提升它們?cè)谑袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)的尋租行為，避免出現(xiàn)政企間有過(guò)密利益關(guān)系的情況;⑷市場(chǎng)績(jī)效方面，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度提高，減少其對(duì)政府宏觀調(diào)控政策的依賴度。

（三）產(chǎn)業(yè)組織優(yōu)化對(duì)策

1.調(diào)整供求關(guān)系，促進(jìn)房?jī)r(jià)與收入相匹配

⑴需求方面：首先政府推出措施保障自住購(gòu)房群體的購(gòu)房需求;其次應(yīng)該實(shí)施積極的居住條件改善性購(gòu)房需求。政府應(yīng)該提供住房以舊換新的補(bǔ)貼措施或稅收優(yōu)惠等政策滿足這類群體合理的購(gòu)房需求;最后，應(yīng)該采取措施管控炒房炒地的投機(jī)行為，提高二房的貸款利率和首付比率，或采取住房限購(gòu)政策，對(duì)此類破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為進(jìn)行打擊。

⑵供給方面，優(yōu)化城市布局結(jié)構(gòu)，改善基礎(chǔ)設(shè)施配套，使得有更多的土地可以用于住房供給，在舒緩城市住房密度的同時(shí)緩解住房土地壓力。同時(shí)，增加中小型商品房和保障性住房的用地供應(yīng)和政策支持，減少高端奢侈房型的土地供應(yīng)，保障中低收入群體的購(gòu)房需求。

2.優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，鼓勵(lì)本土房企和中小型房企發(fā)展

政府應(yīng)該提供政策上的支持，鼓勵(lì)本土房企和中小型房企的發(fā)展和融合，推動(dòng)本土大型房地產(chǎn)集團(tuán)的建設(shè)。對(duì)土地出讓過(guò)程進(jìn)行透明化、公開(kāi)化，防止一些企業(yè)利用尋租優(yōu)勢(shì)獲取到更多的土地資源。

3.規(guī)范市場(chǎng)行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序

目前廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)存在向壟斷靠攏的趨勢(shì)，再加上房地產(chǎn)業(yè)本身也具有與一定的壟斷性，因此房地產(chǎn)商之間更趨向于合作，全國(guó)性大型房地產(chǎn)集團(tuán)并購(gòu)本土房企或關(guān)聯(lián)企業(yè)的現(xiàn)象也不少見(jiàn)。因此政府應(yīng)該依法打擊區(qū)內(nèi)房企間價(jià)格合謀等不正當(dāng)壟斷行為，強(qiáng)化對(duì)市場(chǎng)行為的監(jiān)管，營(yíng)造良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)行為進(jìn)行監(jiān)管。利用《廣告法》等相關(guān)法律依法對(duì)違規(guī)企業(yè)進(jìn)行懲罰，建立信用名單，將違規(guī)企業(yè)拉入“黑名單”，提高企業(yè)虛假?gòu)V告違法成本。

最后，引導(dǎo)本土房企和中小型房企改進(jìn)自身服務(wù)質(zhì)量、加強(qiáng)宣傳，打造本土品牌，提升它們?cè)谑袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的能力，加強(qiáng)其企業(yè)差異化水平。

4.改善市場(chǎng)績(jī)效，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化

根據(jù)前文對(duì)廣西房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)績(jī)效的分析，可以看出廣西房地產(chǎn)市場(chǎng)績(jī)效不健康，受政府宏觀調(diào)控影響較大，市場(chǎng)化程度低。政府應(yīng)該推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)、管理創(chuàng)新，完善房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)配套措施的建設(shè)。

5.加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

首先政府要保障居民合理的購(gòu)房需求得以實(shí)現(xiàn)，改進(jìn)現(xiàn)在區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題。

其次，要加強(qiáng)對(duì)金融市場(chǎng)的監(jiān)管力度，管控房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。因此政府應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)金融信貸行業(yè)的監(jiān)管，防止其對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度投資。

最后，政府要完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格透明化。政府應(yīng)該通過(guò)完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，使得房地產(chǎn)商和中介掌握的房產(chǎn)信息透明化，減少信息不對(duì)稱對(duì)消費(fèi)者的影響，避免房地產(chǎn)商和中介利用信息不對(duì)稱對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行操控。

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作者簡(jiǎn)介：

陳俊宇（出生年份2000.11-），性別男，民族漢，籍貫：廣西貴港，學(xué)歷本科，單位廣西大學(xué)，單位郵編530004，研究方向經(jīng)濟(jì)學(xué)。

王子晟，2000.9-，男，漢，山東臨沂，本科，廣西大學(xué)，530004，理論經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)理論。作者：陳俊宇，王子晟 廣西大學(xué)商學(xué)院18級(jí)學(xué)生。