張麗萍

【摘要】隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展，人們物質(zhì)生活水平不斷提升，城市化進(jìn)程持續(xù)推進(jìn)，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時房屋需求量也呈現(xiàn)逐年上漲的趨勢，同時房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長過程中因諸多因素的影響行業(yè)發(fā)展中仍存在著一定的問題及困境，房屋建筑無法有效滿足人們的不斷日益提升的居住需求。因此進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，使房地產(chǎn)市場更加完善、更加健康，本文就目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并對促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的有效對策進(jìn)行探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);商品房;房價

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.28.017

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時，對建筑質(zhì)量安全以及居住舒適度等提出了更高的要求，也使房地產(chǎn)市場的競爭日益激烈，企業(yè)所面臨的競爭壓力不斷加大，為了更好地應(yīng)對新時期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長的新挑戰(zhàn)和新機(jī)遇，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)中需要從各環(huán)節(jié)入手，使自身競爭實(shí)力提高，同時應(yīng)對惡意抬價等行為進(jìn)行有效遏制，并使相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)一步完善，并加大相關(guān)政策的實(shí)施和落實(shí)，對房價過度增長加強(qiáng)限制，從而使房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展得以保障。

1、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分析

1.1房地產(chǎn)發(fā)展促進(jìn)經(jīng)濟(jì)水平提升

目前在城市發(fā)展中，人們的住房需求呈現(xiàn)逐步減緩的趨勢，但城鎮(zhèn)化建設(shè)中房產(chǎn)需求仍在不斷攀升。同時房地產(chǎn)開發(fā)商也將經(jīng)營重點(diǎn)轉(zhuǎn)向城鎮(zhèn)房產(chǎn)建設(shè)，也使城鎮(zhèn)房價不斷提高。隨著近年來控制房價增長的相關(guān)政策的不斷出臺，房價控制未取得顯著成效，其中導(dǎo)致城市和城鎮(zhèn)房價快速增長的影響因素存在差異性。城市房價提高主要由于人們對房屋建筑質(zhì)量要求的不斷增長，而城鎮(zhèn)房價提高主要由于農(nóng)村人口增加，導(dǎo)致房源緊缺。同時房價快速增長一定程度上會對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展造成影響，同時產(chǎn)業(yè)鏈條能夠有效延長，另外作為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所投入的運(yùn)營資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，不僅直接影響著我國GDP 發(fā)展，同時也能夠有效帶動其他行業(yè)發(fā)展，尤其是鋼鐵行業(yè)、建材、家電以及裝修行業(yè)等。

1.2人們生活水平進(jìn)一步提高

隨著近年來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的飛帶發(fā)展，產(chǎn)業(yè)規(guī)模也在持續(xù)擴(kuò)大，對國民經(jīng)濟(jì)起到有效促進(jìn)作用，同時相關(guān)政府部門需要對房地產(chǎn)發(fā)展過程加強(qiáng)引導(dǎo)，使市場交易能夠?qū)崿F(xiàn)公正、公平、公開。另外由于房地產(chǎn)市場與其他商品市場的存在不同之處，其直接影響著民生，所以相關(guān)政府部門通過宣傳力度的加大，使人們能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)加強(qiáng)了解，從而有效促進(jìn)房地產(chǎn)實(shí)名制的實(shí)施，使人們的切身利益得以有效保障，如對居民住房公積金政策進(jìn)行進(jìn)一步完善等，從而使房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)范化發(fā)展[1]。另外隨著房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范以及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的提升，人們的生活水平也不斷改善，進(jìn)一步帶動了其他行業(yè)發(fā)展，就業(yè)機(jī)會也呈現(xiàn)增長的態(tài)勢，尤其是部分發(fā)展前景良好的產(chǎn)業(yè)，也相應(yīng)提高了員工待遇，使人們的物質(zhì)生活水平不斷提升，人們消費(fèi)水平持續(xù)增長，也進(jìn)一步推動了其他行業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)行業(yè)能夠在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)的中發(fā)揮至關(guān)重要的作用。

1.3資源消耗過大

在房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)過程中，資源消耗過大是現(xiàn)階段亟待解決的問題之一。由于我國人口數(shù)量龐大，且幅員遼闊，為了滿足農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，需要確保大量土地資源投入農(nóng)業(yè)種植，而對較為偏遠(yuǎn)地區(qū)而言，房地產(chǎn)開發(fā)意義不大，所以房地產(chǎn)開發(fā)受到土地資源的限制，但同時部分房地產(chǎn)開發(fā)商為了自身利益，以及城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程的推進(jìn)，加大了資源需求的同時，使土地資源日益緊缺，并嚴(yán)重破壞周邊生態(tài)環(huán)境。因此需要對房地產(chǎn)開發(fā)加強(qiáng)控制，通過技術(shù)手段的引入，并采用科學(xué)調(diào)控策略，使資源浪費(fèi)的問題有效改善，使社會可持續(xù)發(fā)展得以保障。

1.4商品房空置率過高

隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及國家相關(guān)政策的變化，導(dǎo)致發(fā)展過程中存在著震蕩，同時現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)嚴(yán)重的兩極分化問題。隨著房價的持續(xù)增長，而消費(fèi)者購買力與房價漲幅無法匹配，同時房產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理，高端商品房數(shù)量不斷增加，普通居民的現(xiàn)實(shí)購買能力有限，造成消費(fèi)者的實(shí)際需求實(shí)現(xiàn)向購買力的有效轉(zhuǎn)化。而同時作為重要的理財渠道，房地產(chǎn)行業(yè)聚集了大量的閑散資金，越來越多人將資金投入房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中，使其成為了重要的投資平臺，也進(jìn)一步影響房價，導(dǎo)致房地產(chǎn)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。在此狀況下，造成商品房空置率較高。

1.5房價整體偏高

現(xiàn)階段作為城市化發(fā)展的關(guān)鍵階段，隨著城市人口的持續(xù)增長，進(jìn)一步加大了城鎮(zhèn)住房壓力，同時也面臨著土地資源日益緊缺的局面，相關(guān)政府部門對房地產(chǎn)開發(fā)加大管控力度，一旦住房用地嚴(yán)重缺乏時，住房便出現(xiàn)供不應(yīng)求問題，從而造成房價快速上漲，使投資者普遍認(rèn)為房產(chǎn)能夠持續(xù)增值，存在極大的利潤空間，導(dǎo)致房價上漲局面的進(jìn)一步激化，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展造成影響和阻礙。

現(xiàn)階段房價呈現(xiàn)整體偏高的態(tài)勢，特別是一線城市，不少城市人口需要面對高額的房租，同時房產(chǎn)價格難以承擔(dān)，即使普通住宅也達(dá)到一平方米上萬的價格，而學(xué)區(qū)房的房價甚至?xí)_(dá)到幾十萬，對于普通購房者而言，連基本的首付都無法支付。上述狀況對于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展造成不利影響，導(dǎo)致需要住房的消費(fèi)群體缺乏購買能力，難以保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

1.6房地產(chǎn)政策調(diào)整變化較快

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期，為了有效促進(jìn)其發(fā)展，加強(qiáng)了相應(yīng)扶持政策的制定和出臺，能夠?qū)?jīng)濟(jì)發(fā)展起到有效激勵的作用，其中包括了利用住房公積金政策，使個人稅收有效降低等。同時房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在政策扶持下得到有效推動，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。但隨著房地產(chǎn)市場的不斷繁榮，相關(guān)政府部門根據(jù)市場情況加強(qiáng)調(diào)控，造成相關(guān)政策調(diào)整較為頻繁，因政策調(diào)整變化較快，進(jìn)而對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展造成了一定影響和阻礙，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐漸減緩。

2、保障我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的有效對策

2.1長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃科學(xué)制定

國家政策調(diào)整對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生著極大的影響，因此為了確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展更加平衡，需要對其長遠(yuǎn)發(fā)展進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，同時通過國家政策干預(yù)力度的強(qiáng)化，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫惡化得以有效遏制。首先需要對土地資源加強(qiáng)管理，國家應(yīng)結(jié)合現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展實(shí)際情況，通過相關(guān)土地政策的實(shí)施，對房價漲幅進(jìn)行有效控制，確保趨于平穩(wěn)，同時對土地供應(yīng)進(jìn)行合理化、規(guī)范化部署，使房地產(chǎn)市場對國民經(jīng)濟(jì)增長所帶來的不利影響得以逐步化解[2]。其次需要向國外成功經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行積極借鑒，根據(jù)我國國情，對相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行進(jìn)一步完善，對房地產(chǎn)使用、開發(fā)、管理、交易等環(huán)節(jié)的詳細(xì)規(guī)則進(jìn)行明確，確保房地產(chǎn)交易市場環(huán)境的公正性、公平性。另外需要對房地產(chǎn)風(fēng)險防范機(jī)制進(jìn)行健全和完善，借鑒國外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫化解的成功經(jīng)驗(yàn)，對有針對性的防控措施進(jìn)行提前制定。同時通過房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)預(yù)警機(jī)制的建立，有效監(jiān)控房地產(chǎn)市場變化，使國家監(jiān)督和管理力度不斷強(qiáng)化，使房地產(chǎn)市場運(yùn)營更加穩(wěn)定、科學(xué)。

根據(jù)目前房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，政府部門還應(yīng)加大宏觀調(diào)控力度，針對現(xiàn)階段存在的發(fā)展弊端，通過有關(guān)法律及政策的頒布和實(shí)施，對房地產(chǎn)開發(fā)商的運(yùn)營行為進(jìn)行有效約束，防止出現(xiàn)過度開發(fā)和盲目開發(fā)的情況，提高土地資源的合理利用率，使價值虛高的現(xiàn)狀得以有效緩解，同時對各方面發(fā)展起到積極促進(jìn)作用[3]。另外對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫進(jìn)行有效遏制，能夠進(jìn)一步保障房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，因此在未來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，政府宏觀調(diào)控手段必不可少。

2.2空置商品房問題有效解決

現(xiàn)階段普遍存在的空置商品房問題應(yīng)盡快予以解決，才能使房地產(chǎn)價格逐漸回歸和保持理性。隨著房地產(chǎn)市場近十幾年來的快速發(fā)展，不少地區(qū)房價已遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)鼐用竦膶?shí)際收入，導(dǎo)致我國商品房的空置率不斷加大，同時如空置商品房問題未能妥善解決，將進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)市場中的居民住房需求無法有效滿足的矛盾，同時因少數(shù)人掌握著大量房源，使資源難以實(shí)現(xiàn)合理利用，并且隨著時間的推移，其中這部分商品房將面臨著維修及老化等問題，會對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成制約和阻礙。另外為了解決住房閑置率偏高的問題，國家制定了相應(yīng)的政策，但此問題解決及有效改善經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀仍需要較長的時間。

2.3開發(fā)成本核算控制目標(biāo)明確

為了進(jìn)一步保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，需要對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)核算成本及控制目標(biāo)予以明確，針對預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行層層分解，并對成本加強(qiáng)預(yù)控，從而使 房地產(chǎn)職能部門的執(zhí)行控制力度有效強(qiáng)化，使核算目標(biāo)得以完成，同時需要確保改進(jìn)措施的可塑性和可行性，對控制核算目標(biāo)及計劃實(shí)施方式進(jìn)行調(diào)控動控，并根據(jù)開發(fā)周期對動態(tài)成本核算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行推行，使成本核算管理控制目標(biāo)在項(xiàng)目招標(biāo)、交底、技術(shù)、采購、施工等環(huán)節(jié)中實(shí)現(xiàn)動態(tài)管理，使房地產(chǎn)施工建設(shè)質(zhì)量有效提升，并在此基礎(chǔ)上，成本控制范圍區(qū)域進(jìn)一步明確，對責(zé)任邊界進(jìn)行清晰劃分，防止預(yù)算責(zé)任體系內(nèi)部出現(xiàn)互相推諉、責(zé)任不清的問題。同時根據(jù)房產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的成本預(yù)算實(shí)際情況，對相關(guān)預(yù)算、評價、監(jiān)管機(jī)制進(jìn)行科學(xué)制定，對建筑企業(yè)財務(wù)管理核算流程不斷優(yōu)化，確保建設(shè)項(xiàng)目的控制目標(biāo)與成本核算保持一致。另外建筑企業(yè)經(jīng)營管理中，應(yīng)對“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)加強(qiáng)引入，通過數(shù)字化管控措施的應(yīng)用，房地產(chǎn)經(jīng)營建筑施工的各方面成本加強(qiáng)實(shí)時管控，使建設(shè)經(jīng)費(fèi)有效節(jié)約，使房價過高的問題能夠從根源上得以有效控制，同時還應(yīng)使建筑企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的執(zhí)行能力不斷提高，強(qiáng)化執(zhí)行力度，使建筑企業(yè)在成本核算水平不斷提升，使房價過高的社會經(jīng)濟(jì)問題得到進(jìn)一步改善[4]。所以為了有效解決現(xiàn)階段房價過高的問題，使人們真正的住房需求得以有效滿足，需要對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中建筑企業(yè)的財務(wù)成本核算意識、執(zhí)行能力加強(qiáng)重視，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理控制目標(biāo)進(jìn)行明確和優(yōu)化，對樓盤漲幅趨勢加強(qiáng)控制，確保房地產(chǎn)市場價格保持平穩(wěn)控。

2.4房地產(chǎn)金融體系改善，融資途徑拓展

現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)主要通過銀行抵押貸款的方式獲得開發(fā)資金，由于項(xiàng)目開發(fā)具有資金投入大、建設(shè)周期長、回收時間慢的特點(diǎn)，因此這種融資方式會將房地產(chǎn)開發(fā)中的金融風(fēng)險無形之中轉(zhuǎn)移給銀行，一旦其中出現(xiàn)資金鏈斷裂等房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，會導(dǎo)致銀行無法及時收回大量資金，甚至導(dǎo)致嚴(yán)重影響國民經(jīng)濟(jì)的情況出現(xiàn)。因此有了有效防范金融風(fēng)險，需要對房地產(chǎn)金融體系進(jìn)行不斷優(yōu)化和完善，對開發(fā)融資渠道進(jìn)行拓展，對社會閑散資金進(jìn)行積極吸納，使其從商品投資向房地產(chǎn)開發(fā)投資方向轉(zhuǎn)移。

2.5走節(jié)約能源發(fā)展道路

隨著經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展，在長期房地產(chǎn)開發(fā)過程中，不少房地產(chǎn)企業(yè)缺乏環(huán)境保護(hù)意識，部分開發(fā)建設(shè)活動都建立在環(huán)境破壞的基礎(chǔ)上，此現(xiàn)狀已無法適應(yīng)國家可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略要求[5]。隨著近年來生態(tài)環(huán)境問題日益凸顯，環(huán)境保護(hù)意識的不斷增強(qiáng)，生態(tài)環(huán)境保護(hù)受到廣泛關(guān)注和重視，對于房地產(chǎn)開發(fā)而言，為了確?？沙掷m(xù)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，需要堅(jiān)持長遠(yuǎn)發(fā)展的眼光，遵循綠色發(fā)展理念及可持續(xù)發(fā)展理念，使生態(tài)環(huán)境破壞問題有效改善。首先需要從房地產(chǎn)開發(fā)及設(shè)計環(huán)節(jié)入手，對新技術(shù)、新材料、新工藝加強(qiáng)應(yīng)用，對低能耗、綠色環(huán)保的建筑材料進(jìn)行優(yōu)先選擇，使綠色施工技術(shù)水平不斷提高，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的綠色化發(fā)展得到有效推動。另外需要加強(qiáng)綠色環(huán)境材料的普及和應(yīng)用，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商對其進(jìn)行充分利用，對新型綠色環(huán)保房屋建筑加強(qiáng)建設(shè)，從而使生態(tài)環(huán)境得到有效保護(hù)。

結(jié)語：

我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)和發(fā)展直接受到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)的影響，其中與國計民生密切相關(guān)的主要為房產(chǎn)價格等問題。如人們真正的住房需求無法有效滿足，而部分人利用房產(chǎn)進(jìn)行投資炒作，進(jìn)一步抬高房價，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)不平衡狀態(tài)，將對社會穩(wěn)定、和諧發(fā)展造成不利影響，同時也加大了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展風(fēng)險和隱患。為了確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)長遠(yuǎn)發(fā)展，需要針對現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及其中存在的諸多問題加強(qiáng)分析和研究，積極發(fā)揮國家和政府的宏觀調(diào)控效用，進(jìn)一步保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)健康發(fā)展。

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