文/竺珂星

長期以來，住房難問題在大城市尤為突出。隨著我國經(jīng)濟進入高質(zhì)量發(fā)展新階段，以上海為代表的大城市面臨經(jīng)濟增長放緩、資源環(huán)境約束加劇的挑戰(zhàn)，加之新冠疫情對宏觀經(jīng)濟形勢的影響，住房市場發(fā)展的不確定性和復(fù)雜性進一步增強。2020年12月中央經(jīng)濟工作會議提出要解決好大城市住房突出問題，2021年3月十三屆全國人大四次會議提出，要“保障好群眾住房需求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”。在此背景下，了解上海市居民購房意向及其影響因素有助于更好地研判上海市住房市場實際需求，更精準(zhǔn)地定位購房意向人群，為進一步滿足市民高品質(zhì)居住需求和對美好生活的向往提供對策建議。本文采用2021年上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院開展的上海市城鎮(zhèn)常住居民住房需求情況調(diào)查數(shù)據(jù)構(gòu)建多元Logit模型，在既有理論研究的基礎(chǔ)上，從個人家庭因素、居住現(xiàn)狀因素和市場預(yù)期因素這三個維度篩選變量并提出研究假設(shè)，由此分析上海市城鎮(zhèn)居民購房決策的影響因素，結(jié)合調(diào)查數(shù)據(jù)提煉出上海市城鎮(zhèn)居民中購房群體和購房需求的主要特征，提出優(yōu)化上海市住房市場的對策建議。

一、 數(shù)據(jù)來源與研究方法

（一）數(shù)據(jù)來源

本文數(shù)據(jù)來源于2021年1月至2月上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院開展的上海市城鎮(zhèn)常住居民住房需求情況調(diào)查，本次調(diào)查采取PPS（probability proportionate to size sampling）抽樣調(diào)查法，以小區(qū)居委為初級抽樣單位，充分考慮受訪者居住社區(qū)的住房性質(zhì)、交付時間、區(qū)域分布等特征，被調(diào)查的住宅小區(qū)包括交付時間不同的商品房小區(qū)、大型居住社區(qū)、售后公房小區(qū)、里弄等不同類型。受疫情影響，調(diào)查范圍覆蓋上海市除浦東新區(qū)以外的15個行政區(qū)，即黃浦區(qū)、徐匯區(qū)、長寧區(qū)、靜安區(qū)、普陀區(qū)、虹口區(qū)、楊浦區(qū)、閔行區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)、金山區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)和崇明區(qū)。在剔除極端值、異常值和缺失值后，共回收有效問卷9934份。受訪者中，男性4601人，女性5333人，滬籍人口6691人，非滬籍人口3243人。樣本結(jié)構(gòu)與《2020年上海市統(tǒng)計年鑒》中的上海市人口結(jié)構(gòu)較為接近，具有較好的代表性，能夠較為準(zhǔn)確地反映上海市城鎮(zhèn)居民的購房需求。

（二）研究方法

本文采取的研究方法主要包括頻數(shù)分析法和多元Logit回歸分析法。

一是通過頻數(shù)分析法對本次調(diào)查的問卷設(shè)置內(nèi)容進行直接分析或交叉分析。問卷調(diào)查內(nèi)容包括受訪者基本信息、居住現(xiàn)狀、住房需求意向、租房意向、購房意向、市場預(yù)測等六個部分，通過對以上內(nèi)容的描述性分析得到上海市城鎮(zhèn)居民購房意向的具體分布特征。

二是通過多元Logit回歸模型對上海市城鎮(zhèn)居民購房意向進行影響因素分析。多元Logit模型是對二元Logit模型的拓展，適用于解釋變量有多個取值時的影響因素分析。Logit模型在區(qū)域住房租購選擇研究中具有廣泛的應(yīng)用，陳欣彥等人（2020）利用二元Logit模型研究了房價收入比對居民租購選擇的影響，陳琳等人（2021）也通過二元Logit模型對廣州市新市民住房租購選擇意愿進行了影響因素研究。本文所使用的上海市城鎮(zhèn)常住居民住房需求情況調(diào)查將住房選擇劃分為“計劃購房”“計劃租房”“有可能租房或購房”“維持現(xiàn)狀”四類，因此采用多元Logit回歸模型，對四種住房選擇行為兩兩配對后構(gòu)成多個二元Logit模型實施聯(lián)合估計，基于勝算比（odds ratio）和概率對模型進行解讀。具體研究假設(shè)與模型變量設(shè)置如表1、表2所示。

本文運用Stata 15統(tǒng)計分析軟件，按照多元Logit模型的基本假設(shè)對構(gòu)建的模型進行檢驗。首先是檢驗系數(shù)的顯著性，通過LR(likelihood-ratio)檢驗和Wald檢驗對所有變量的顯著性進行檢驗，兩者的結(jié)果均表明除“性別”和“婚姻狀態(tài)”外，其余變量均在統(tǒng)計學(xué)上具有顯著性（表3），故在后文的影響因素分析中略去兩個不顯著的變量。其次是組間無差異檢驗，通過Wald檢驗分析各變量的聯(lián)合顯著性，檢驗結(jié)果顯示，各住房選擇組合均可在1%水平上拒絕無差異假設(shè)（表4），即所有解釋變量整體上對各種住房選擇之間的勝算比具有顯著影響，意味著四種住房選擇不需要合并。最后是擬合優(yōu)度檢驗，將各個解釋變量依次加入模型中，模型的McFadden’s R2的修正統(tǒng)計量逐漸增加，AIC值逐漸減小，表明模型的擬合程度不斷提高，說明涵蓋了全部解釋變量的模型能夠更有效地解釋上海市城鎮(zhèn)居民購房意向的影響因素。綜上所述，選擇模型14來進行上海市城鎮(zhèn)居民購房意向影響因素的實證分析。

表3 變量顯著性檢驗

表4 組間無差異檢驗

二、購房意向群體的主要特征分析

調(diào)查結(jié)果顯示，有明確購房意向的常住居民共1645人，有租房或購房意向的常住居民共616人，二者合計占有效樣本總量的22.76%?？傮w來看，具有購房意向的人群集中分布于購買能力強、生活壓力相對較小的群體中，受過高等教育的中青年人群、上海戶籍人群以及高收入人群是購房的主力梯隊。此外，居民購房意向以中長期計劃為主。大部分人的購房計劃籌備時間較長或不甚明確，計劃購房群體中有31.09%計劃在2-5年內(nèi)買房，36.93%無法確定具體買房時間。

（一）高學(xué)歷的中青年群體更傾向于通過購房改變居住現(xiàn)狀

從年齡維度來看，具有購房意向的受訪者集中分布于25-44歲的年齡區(qū)間，每上升一個年齡組別，受訪者計劃購房的比例就比維持現(xiàn)狀的比例下降17.88%；從學(xué)歷維度來看，受過高等教育的群體購房意向更為強烈，教育水平每上升一級，受訪者計劃購房的比例就比維持現(xiàn)狀的比例提高19.46%。

圖1 購房需求群體年齡分布

圖2 購房需求群體學(xué)歷分布

表5 年齡與學(xué)歷對購房意向影響的多元Logit回歸分析

（二）滬籍老市民購房意向更為活躍，新市民購房壓力較大

在有購房意向的受訪者中，65%是滬籍居民，35%是非滬籍居民，其中僅有3%是非上海出生的滬籍居民。在租房或購房的選擇上，滬籍居民選擇購房的概率是非滬籍居民的2.87倍。新市民群體中，因缺少購房資格或能力而影響購房意向的比例達22%，顯著高于老市民15%的水平。總體來看，新市民購房壓力仍然較大，部分有住房需求的新市民仍然只能通過租賃解決其居住問題。

表6 戶籍與出生地對購房意向影響的多元Logit回歸分析

（三）高收入、居住條件較好的群體購房意向更強

根據(jù)調(diào)查結(jié)果，收入水平與居民購房意向呈顯著正相關(guān)。受訪者收入水平每上升一個層級，其計劃購房的概率比計劃租房提高46.74%，計劃購房的比例比維持現(xiàn)狀提高14.87%，體現(xiàn)了支付能力對購房意愿的影響。在居住條件方面，居住條件較好的受訪者計劃購房或維持現(xiàn)狀的比例顯著高于另覓租賃住房的比例，計劃購房的比例則略高于維持現(xiàn)狀的比例。以擁有的住房套數(shù)為例，居民每多一套住房，計劃購房的比例就比租房高57.87%，維持現(xiàn)狀的比例就比租房高42.98%，計劃購房的比例就比維持現(xiàn)狀高10.41%（表7）。

表7 收入與居住條件對購房意向影響的多元Logit回歸分析

三、 市民購房需求的主要特征分析

（一）購房人群的置業(yè)目的以首次剛需和改善性需求為主

調(diào)查顯示，在購房次數(shù)方面，多數(shù)有購房意向的受訪者為首次購房（65.33%），二次購房的群體也占據(jù)一定的比例（28.79%）。在購房目的方面，最主要的購房動機是改善居住條件（37.18%）和無房家庭購房用于自?。?8.12%）。這表明上海市民購房需求雖然較為旺盛，但多為居民提高生活水平的良性需求，炒房投機行為較少，購房市場風(fēng)氣總體健康理性。

購房人群的置業(yè)目的在不同的年齡段也出現(xiàn)一定的分化。從年齡分布來看，首次置業(yè)的人群主要在34歲以下，改善性需求的占比則隨著年齡的增長而提高，表明經(jīng)過一定的積累，居民改善住房條件的意愿隨經(jīng)濟實力的增長而加強。投資性需求占比較多的年齡段為18-24歲以及45-64歲，可能是家庭為成年子女購置房產(chǎn)的同時兼顧了一定的投資作用。為子女或本人結(jié)婚購置房產(chǎn)的結(jié)婚性置業(yè)在各個年齡段分布總體較為均勻。購置學(xué)區(qū)房的子女教育性置業(yè)則集中分布于25-44歲的育齡人群。

圖3 不同年齡段購房需求群體購房目的分布

（二）房價、戶型面積、地段和交通是購房者主要考慮因素

房價是影響購房人群決策的決定性因素。有購房意向的受訪者中，有69.84%將房價作為購房時的考慮因素。除房價外，也有較多的受訪者選擇將戶型面積（47.37%）、地段（38.12%）和交通（29.28%）作為主要考慮的因素（圖4）。

圖4 購房需求群體購房時的考慮因素

具體而言，在房價方面，大部分居民（48.39%）計劃購房的預(yù)算在200萬-500萬元左右，計劃的首付比例主要集中在20%-35%的區(qū)間；在戶型面積方面，中小戶型是購房需求群體的主要選擇，60-90平方米的兩室一廳是受眾最多的房型，選擇60-90平方米住房面積的購房需求群體占比達47.94%，選擇兩室一廳戶型的群體占比達33.52%。在地段選擇方面，受訪者計劃購房的區(qū)域相對集中于外環(huán)，但總體較為均衡，購房地段選擇的第一梯隊為閔行和松江，占比分別達10.61%和8.76%。在交通方面，購房需求群體可接受的通勤時間集中在1小時以內(nèi)，24.02%的受訪者可接受0.5小時以內(nèi)的通勤時間，52.5%的受訪者只接受0.5-1小時的通勤時間，購房需求群體對通勤時間的耐受力總體略高于租賃需求群體（圖5、圖6、圖7）。

圖5 購房需求群體戶型面積選擇分布

圖6 購房需求群體地段選擇分布

圖7 購房需求群體可接受的通勤時間分布

（三）購房資金以自籌資金為主，購房經(jīng)濟負擔(dān)較重

需求群體的購房資金主要由自籌資金（54.14%）和公積金貸款（34.23%）構(gòu)成。在自籌資金的構(gòu)成中，自有資金占比最大。購房意向的受訪者購房經(jīng)濟負擔(dān)總體較重，大部分家庭的稅后年總收入在20萬元以下，可承受的房貸占比主要為家庭稅后月平均收入的30%以下。結(jié)合多數(shù)受訪者在置業(yè)偏好中選擇的住房價格與首付比例，受訪者的實際支付能力與住房的市場價格之間存在一定的差距。

圖8 購房意向人群收入及購房預(yù)算分布

圖9 購房意向人群首付比例及可承擔(dān)房貸占家庭稅后月收入比例分布

四、 相關(guān)對策建議

（一）增加和優(yōu)化商品住房供應(yīng)

根據(jù)調(diào)查結(jié)果，上海市居民購買住房的意愿總體較強，且多為剛性需求或改善性需求，滿足這部分合理的購房需求是提升居民生活品質(zhì)的重要保障。為此，需要提升住房增量、盤活存量資源，在總量上增加住房供給，為居民購房提供更多選擇。除了增加住房供應(yīng)的總量外，還需注重住房供應(yīng)的多樣化結(jié)構(gòu)。結(jié)合居民的住房需求結(jié)構(gòu)特征，有重點地增加中小戶型面積的普通商品房供應(yīng)，形成品種多樣、層次豐富的商品住房供應(yīng)體系，滿足各類購房群體的需求。要重點關(guān)注以90平方米以下中小套型普通商品住房的供應(yīng)，滿足居民剛性住房需求。為順應(yīng)改善性需求增加的趨勢，可適當(dāng)增加90-140平方米住房的供應(yīng)。此外，還需優(yōu)化商品住房空間布局，堅持職住平衡原則，統(tǒng)籌考慮商品住房與人口、產(chǎn)業(yè)布局、就業(yè)崗位、軌道交通和公共服務(wù)設(shè)施協(xié)調(diào)布局。

（二）引導(dǎo)租購需求趨于合理。

優(yōu)化公共服務(wù)體系，逐步探索使租、購住房者在享受公共服務(wù)上享有同等權(quán)利。當(dāng)前居民住房需求的剛性很大程度上源于各類公共服務(wù)資源與住房產(chǎn)權(quán)深度掛鉤，租房和購房享受的公共服務(wù)水平差距較大，部分居民因子女教育等問題承擔(dān)了額外的購房壓力。此外，短期內(nèi)難以實現(xiàn)住房供應(yīng)量的大規(guī)模增加，居民面臨的購房經(jīng)濟壓力在可預(yù)見的未來仍較為沉重，因此需要引導(dǎo)居民改變居住理念，增強部分居民通過租賃解決住房問題的可行性。實現(xiàn)這一目標(biāo)，關(guān)鍵在于提高租賃群體的公共服務(wù)待遇，進而優(yōu)化住房市場中租房和購房的需求結(jié)構(gòu)，推動居民住房需求更趨理性。

（三）重點關(guān)注新市民、青年人等群體

調(diào)查結(jié)果顯示，目前本市計劃購買住房的群體仍以本市出生的滬籍居民為主，新市民群體的購房壓力普遍大于老市民。滿足新市民的住房需求是促進城市發(fā)展、吸引人口流入的重要保障。建議通過增加保障性產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)，拓寬新市民購買產(chǎn)權(quán)住房的途徑，緩解新市民購房壓力。探索建立租售銜接的住房供應(yīng)方式，按照城市新市民的成長周期，在新市民的不同需求階段有針對性地提供相應(yīng)的住房，例如探索建立先租后售的共有產(chǎn)權(quán)住房制度，幫助新市民實現(xiàn)從租賃到持有部分產(chǎn)權(quán)，再到持有完全產(chǎn)權(quán)的過渡。

（四）合理指導(dǎo)住房市場調(diào)控

調(diào)查結(jié)果顯示，購房群體的購房支出計劃與房價之間存在一定差距。應(yīng)繼續(xù)堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，推動住房回歸居住屬性。繼續(xù)著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，對于購買自住性住房的居民，適當(dāng)降低交易環(huán)節(jié)稅費、降低貸款利率，為滿足居民合理購房需求提供經(jīng)濟支撐，增強居民住房支付能力。同時加強市場監(jiān)管，抑制投機行為，為市民滿足住房需求提供良好的市場環(huán)境。