文/金占勇 夏爽 郭麗慧

引言

我國的住房租賃市場起步較晚，發(fā)展速度慢，一直處于房地產(chǎn)市場邊緣，未受到足夠的重視。近年來，中央政府出臺了一系列政策來促進(jìn)住房租賃市場的發(fā)展，以實現(xiàn)讓人民安居樂業(yè)的目標(biāo)。在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、黨的十九大明確房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略發(fā)展方向和推行“租購并舉、租售同權(quán)”制度的背景下，對北京市這一住房租賃制度改革試點城市的住房租賃市場主體進(jìn)行調(diào)查分析，對全國的住房租賃市場的健康發(fā)展具有重要借鑒意義。

一、影響因素提取

本文通過前期調(diào)查與文獻(xiàn)整理，初步得到21個北京市住房租賃市場影響因素：X1，住房租賃市場供應(yīng)情況；X2，住房租賃定價標(biāo)準(zhǔn)和管理；X3，中介機構(gòu)提供房源信息的真實性；X4，中介機構(gòu)合法經(jīng)營；X5，相關(guān)利益主體的支持配合；X6，承租者消費觀念改變；X7，北京市人口流動；X8，房屋日常監(jiān)管問題；X9，房東/二房東合同違約情況；X10，租賃雙方權(quán)利明確及維護(hù)；X11，承租者/出租者/中介人員收入水平；X12，住房租賃建設(shè)用地政策；X13，北京市限購政策；X14，長租公寓發(fā)展情況；X15，租售同權(quán)落實情況；X16，政府對承租者的住房補貼情況；X17政府對住房租賃市場金融支持政策；X18，不合法租賃現(xiàn)象處理情況；X19，住房租賃平臺建設(shè)；X20，住房租賃渠道便捷程度；X21，房屋內(nèi)部設(shè)施及外部交通環(huán)境。

二、北京市住房租賃市場發(fā)展影響因素實證分析

（一）樣本選擇及分析方法

通過問卷調(diào)查及數(shù)據(jù)回收分析的方法，對北京市住房租賃市場發(fā)展的影響因素進(jìn)行解釋。問卷設(shè)計主要包括以下兩個方面：第一，個人基本信息調(diào)查，包括性別、年齡、收入、教育程度、戶口所在地等，查詢基本信息的目的是調(diào)查受訪者是否為城市外來人口，了解其收入、學(xué)歷等是否會影響其租房的價格、質(zhì)量等。第二，量表題，主要涉及21個預(yù)選影響因素，調(diào)查人員可根據(jù)自身情況，為其進(jìn)行打分，1-5分分別代表著非常不重要、不重要、一般、重要、非常重要。此次共發(fā)放問卷324份，回收有效問卷309份，有效回收率為95.4%。

因子分析法可對數(shù)據(jù)內(nèi)部信息進(jìn)行整合，提取具有高共同度的因子并對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行簡化。由于北京市住房租賃市場影響因素數(shù)量較多，本文采用因子分析法對21個影響因素進(jìn)行降維分析，將影響因素歸納為少數(shù)具有代表性的公共因子，公共因子可用于分析北京市住房租賃市場影響因素的。

（二）影響因素可行性檢驗

通過信度分析對數(shù)據(jù)的可靠性與有效性進(jìn)行檢驗。本文采用“Cronbachα”系數(shù)來確定各指標(biāo)的信度，結(jié)果顯示信度系數(shù)值為0.795，大于0.7，說明研究數(shù)據(jù)信度質(zhì)量良好，可用于進(jìn)一步分析。

因子分析前通常需要進(jìn)行適用性檢驗。本文對問卷樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行KMO和Bartlett球形度檢驗以判斷其是否適合因子分析。KMO值越大，代表變量間的共同因素越多，KMO值大于0.6即滿足因子分析的基本要求。Bartlett球形度檢驗值小于0.05時，表明在0.05的水平上變量是相關(guān)的，適合因子分析。對回收數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，KMO值為0.832，大于0.6，可進(jìn)行因子分析；Bartlett的球形度檢驗顯著度為0.000，達(dá)到0.05顯著水平，故本研究適合因子分析。

（三）影響因素因子分析

1.提取主成分。利用SPSS，得出主成分對應(yīng)的主成分方差百分比，根據(jù)累積百分比得出累積貢獻(xiàn)率，如表1所示。

表1 特征值、方差貢獻(xiàn)率及方差累計貢獻(xiàn)率

根據(jù)Kaiser-Harris準(zhǔn)則，保留特征根大于1的主成分。本文提取5個公共因子，方差貢獻(xiàn)率分別為25.491%、13.116%、9.805%、6.766%、5.190%，累計貢獻(xiàn)率達(dá)到60.368%。在因子分析中，方差貢獻(xiàn)率達(dá)到60%以上說明共同因素是可靠的，因此認(rèn)為因子分析效果較好，所提取的5個因子在一定條件下可以代表這21個指標(biāo)的評價信息。

2.主成分分析。通過上述分析，將北京市住房租賃市場發(fā)展影響因素確定為5個主因子。為使21個變量在5個主因子上具有較高的荷載，本文運用最大方差法對初始因子進(jìn)行旋轉(zhuǎn)，得到旋轉(zhuǎn)后因子載荷系數(shù)如表2所示。

表2 旋轉(zhuǎn)后因子載荷系數(shù)

由表2可以看出：公共因子1包括住房租賃建設(shè)用地政策、北京市限購政策、長租公寓發(fā)展情況、租售同權(quán)落實程度、政府對承租者的住房補貼情況、政府對住房租賃市場金融支持政策、不合法租賃現(xiàn)象處理情況，這些因素均與發(fā)展環(huán)境相關(guān)，故將其命名為“環(huán)境因素”。

公共因子2包括住房租賃市場供應(yīng)情況、住房租賃定價標(biāo)準(zhǔn)和管理、中介機構(gòu)提供房源信息的真實性、中介機構(gòu)合法經(jīng)營、相關(guān)利益主體的支持配合等5項影響因素，這些因素反映了市場層面的問題，故將其命名為“市場因素”。

公共因子3包括房屋日常監(jiān)管問題、房東/二房東合同違約情況、租賃雙方權(quán)利明確及維護(hù)、承租者/出租者/中介人員收入水平這4項影響因素，可以視為承租者、出租者、中介三方個人因素對住房租賃市場產(chǎn)生的影響，故將其命名為“個人因素”。

公共因子4包括住房租賃平臺建設(shè)、住房租賃渠道便捷程度、房屋內(nèi)部設(shè)施與外部交通環(huán)境等3項影響因素，將其命名為“技術(shù)因素”。

公共因子5包括承租者消費觀念轉(zhuǎn)變、北京市人口流動，故將其命名為“文化因素”。

三、促進(jìn)北京市住房租賃市場發(fā)展對策

（一）環(huán)境方面

培育多主體供應(yīng)體系。人口流動、家庭結(jié)構(gòu)變化對住房租賃市場的影響逐步加深。大城市人口增長速度保持在較高水平導(dǎo)致住房壓力增加，家庭結(jié)構(gòu)小型化造成住房需求量增多，當(dāng)前住房供應(yīng)體系已不能滿足人民日益增長的租賃需求，應(yīng)加快培育多元供給主體，建立多層次供應(yīng)體系?？赏ㄟ^激勵手段鼓勵社會資本參與住房供應(yīng)，引導(dǎo)社會組織同租賃中介合作，共同服務(wù)于租賃市場；應(yīng)引導(dǎo)社會組織同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向租售并舉模式轉(zhuǎn)型。

政策優(yōu)化。政府在政策制定方面，首先要增強政策的針對性。我國目前住房政策體系尚不完備，應(yīng)加強政策體系的針對性，根據(jù)不同地域?qū)嶋H情況，因地制宜優(yōu)化政策體系，及時更新政策內(nèi)容。例如，北京市設(shè)有專門的保障性住房管理機構(gòu)，及時分析保障性住房現(xiàn)狀，有利于政策的更新完善。政策實施方面，應(yīng)在可行范圍內(nèi)進(jìn)一步擴大保障覆蓋面并提高住房保障水平，以解決中低收入人群住房問題。政策監(jiān)督層面，需建立完備的監(jiān)督體系，自上而下層層監(jiān)督，規(guī)范住房租賃市場行為。

嚴(yán)控租金貸。租金貸是長租公寓暴雷的直接原因，而在租金貸業(yè)務(wù)中，住房租賃企業(yè)處于核心地位，是聯(lián)系出租者、承租者、金融機構(gòu)等多方的橋梁。因此，應(yīng)制定行業(yè)規(guī)范，嚴(yán)格監(jiān)控租金貸業(yè)務(wù)，同時發(fā)揮企業(yè)自律作用，以提升住房租賃企業(yè)規(guī)范化運營水平。

（二）市場方面

規(guī)范住房租賃經(jīng)營行為。針對虛假信息問題，建立房源信息核驗平臺，房屋中介和承租者通過此平臺對信息的真實性、有效性進(jìn)行核驗。針對租金貸款業(yè)務(wù)的突出問題，應(yīng)監(jiān)督金融機構(gòu)進(jìn)行備案，貸款期限與貸款發(fā)放頻率應(yīng)與租賃合同相一致，嚴(yán)控住房租賃企業(yè)以各種名義誘導(dǎo)承租者進(jìn)行租金貸款。

建立租金監(jiān)測制度，穩(wěn)定租金水平。造成租金上漲的原因可以概括為三類：房屋品質(zhì)改善、人為抬高租金、供需不平衡。房屋品質(zhì)改善造成的租金上漲問題需要通過引導(dǎo)加補貼解決。對于房東人為漲租，要進(jìn)行適當(dāng)管控。對于供需不平衡造成的租金問題要進(jìn)行合理調(diào)控，例如采取相應(yīng)的激勵措施保障小型公寓的供應(yīng)，對開發(fā)小型公寓的開發(fā)商提供經(jīng)濟支持，在開發(fā)新住宅的同時鼓勵空置商業(yè)地產(chǎn)改造。以住房租賃需求量大的地區(qū)為試點，建立租金監(jiān)測制度，及時向公眾公布租金信息，針對不同類型房屋設(shè)置合理租金上限，穩(wěn)定市場預(yù)期。

完善配套服務(wù)。伴隨租賃人群的觀念更新，租賃需求已由基本剛需轉(zhuǎn)化為追求高品質(zhì)生活，而住房租賃體系中，承租者長期處于被動地位，無法獲得相應(yīng)的租賃配套服務(wù)。究其原因，是中介機構(gòu)將房源信息作為收益來源，忽視租戶居住體驗，導(dǎo)致租賃市場提供配套服務(wù)的動力缺失。相關(guān)部門運作應(yīng)轉(zhuǎn)向服務(wù)型模式，構(gòu)建完善的運營管理系統(tǒng)，通過個性化、專業(yè)化的服務(wù)，滿足承租者差異化、個性化的需求。

（三）個人方面

給予承租者話語權(quán)。相對于出租者而言，承租者處于劣勢地位，雙方之間的不平等關(guān)系會引發(fā)一系列矛盾。在政策的積極引導(dǎo)之下，給予承租者更多的話語權(quán)，可助力租賃關(guān)系的穩(wěn)定。承租者要學(xué)會維護(hù)自身權(quán)益，租賃房屋時完成合同簽訂和合同備案，當(dāng)遇到租賃糾紛時，及時向有關(guān)部門尋求法律援助，接受專業(yè)的指導(dǎo)和幫助，有理有據(jù)地解決租賃糾紛。

引導(dǎo)個體房東合同備案。合同備案與否直接關(guān)系到住房租賃市場能否穩(wěn)健發(fā)展。在私人住房租賃市場中，進(jìn)行合同備案意味著個體房東需繳納個稅，這是造成合同備案率偏低的主要原因，而且備案過程繁瑣也會影響房東備案的積極性。針對此類問題，應(yīng)完善相應(yīng)稅收政策，消除業(yè)主顧慮，簡化備案過程，引導(dǎo)房東積極主動進(jìn)行合同備案。

優(yōu)化中介人員的從業(yè)素質(zhì)。設(shè)立中介人員考核機制，增強其責(zé)任意識，做到遵從住房租賃市場各項規(guī)章制度，不提供虛假房屋信息，不欺詐房東租客，不泄露房主租客個人信息，依法、合法經(jīng)營。

（四）技術(shù)方面

完善平臺服務(wù)功能。建立統(tǒng)一數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)租戶信息與醫(yī)療、教育等部門之間的信息共享，便于管理部門進(jìn)行統(tǒng)一管理，并借助網(wǎng)絡(luò)平臺技術(shù)實現(xiàn)線上線下信息交流，提高管理效率。進(jìn)行租賃項目信息公示，統(tǒng)一發(fā)布空置房屋信息，包括其地理位置、房型及面積等，為尋租者提供官方信息服務(wù)平臺。

完善住房租賃信息網(wǎng)絡(luò)平臺。當(dāng)前雖然可以通過租賃機構(gòu)官方平臺進(jìn)行房源基本信息的查看，但房屋周邊環(huán)境、室內(nèi)設(shè)施布置還不能做到一目了然。應(yīng)進(jìn)一步建立完善住房租賃平臺，促進(jìn)專門租房APP的軟件開發(fā)，做到隨時隨地可用手機看房租房。租過房的承租者可以發(fā)表自己對房東、房屋內(nèi)部設(shè)施以及周邊環(huán)境的評價，向其他租客提供借鑒和參考。根據(jù)承租者的評價和反饋，房東可進(jìn)行相應(yīng)的房屋改善和服務(wù)改進(jìn)。這有利于租賃雙方租賃關(guān)系的和諧發(fā)展，可進(jìn)一步推動住房租賃市場穩(wěn)步發(fā)展。

（五）文化方面

培養(yǎng)合理的住房消費觀。中國人“購買住房”的觀念根深蒂固，但隨著時代的進(jìn)步，無房者尤其是青年無房者對租房的態(tài)度逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)變。應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮媒體的宣傳作用，倡導(dǎo)健康合理的住房消費觀，積極宣傳住房租賃相關(guān)政策，增強人們租賃住房的積極性。

提高租賃群體的保障水平。租購不同權(quán)是國民購房意愿強烈的重要原因，受限于醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等權(quán)益，即使面臨財務(wù)壓力，多數(shù)國民仍舊會選擇購房。破除租購者權(quán)益的不平等，從根本上提高租賃群體的保障水平，使得租購?fù)瑱?quán)真正落地，這是促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展的突破口。租購?fù)瑱?quán)的落地是一個長期的過程，各地政府應(yīng)因地制宜，尋找適合的保障路徑。

四、結(jié)論

本文在“租購并舉”、“租售同權(quán)”的背景下，以北京市為例研究住房租賃市場發(fā)展的影響因素。通過文獻(xiàn)整理，建立影響因素預(yù)選方案，并運用SPSS工具對提取的21個影響因素進(jìn)行因子分析，發(fā)現(xiàn)影響北京市住房租賃市場的關(guān)鍵因素有市場因素、個人因素、技術(shù)因素、文化因素、政策因素，并提出有針對性的建議。對于環(huán)境因素，本文從培育多主體供應(yīng)體系、優(yōu)化政策、嚴(yán)控租金貸三個角度提出建議；對于市場因素，本文圍繞規(guī)范住房租賃經(jīng)營行為、建立租金監(jiān)測制度、完善配套服務(wù)進(jìn)行對策分析；對于個人因素，本文分別從承租者、個體房東、中介機構(gòu)的角度出發(fā)，提出住房租賃市場發(fā)展的完善建議；對于技術(shù)因素，本文認(rèn)為應(yīng)充分借助互聯(lián)網(wǎng)平臺，搭建服務(wù)與信息平臺；對于文化因素，本文認(rèn)為應(yīng)加強輿論引導(dǎo)，并完善租購?fù)瑱?quán)落地配套服務(wù)，以從根本上保障租房者的權(quán)益。