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        長(zhǎng)三角一體化示范區(qū)的房?jī)r(jià)分異度研究

        2021-10-15 02:05:24吳佳江莉
        上海房地 2021年9期
        關(guān)鍵詞:示范區(qū)長(zhǎng)三角房?jī)r(jià)

        文/吳佳 江莉

        一、引言

        “長(zhǎng)三角一體化戰(zhàn)略”從概念提出到規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)歷了36年,在此期間,“長(zhǎng)三角一體化”的概念也在不斷變化,地理空間位置也在不斷擴(kuò)大。2018年習(xí)近平總書記將長(zhǎng)三角區(qū)域一體化發(fā)展上升為國(guó)家戰(zhàn)略后,長(zhǎng)三角區(qū)域的發(fā)展在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)一步提速。2019年7月,隨著《長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》的發(fā)布,長(zhǎng)三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)得以確立,中央明確,將江蘇省蘇州市吳江地區(qū)、浙江省嘉興市嘉善地區(qū)和上海市青浦區(qū)劃入示范區(qū)范圍。

        長(zhǎng)三角區(qū)域與京津冀、粵港澳大灣區(qū)南北呼應(yīng),對(duì)我國(guó)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、提高資源配置效率、提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力具有重要戰(zhàn)略意義。長(zhǎng)三角城市群相較于珠三角城市群而言,政府行政協(xié)調(diào)成本較高,需要將縱向協(xié)調(diào)發(fā)展為橫向協(xié)調(diào)。珠三角都市圈的9座城市,形成了自上而下的縱向協(xié)調(diào)機(jī)制。在地方行政割據(jù)的現(xiàn)實(shí)情況下,長(zhǎng)三角城市群的各地方發(fā)展水平存在差異,政府治理理念迥異,如何從多中心的利益協(xié)調(diào)出發(fā),通過(guò)協(xié)商治理,實(shí)現(xiàn)中心城市與周邊城市、郊區(qū)的有機(jī)結(jié)合,成為都市圈治理的首要議題。在長(zhǎng)三角區(qū)域發(fā)展過(guò)程中,中心城市上海如何突破土地資源的約束條件,增加土地杠桿,擴(kuò)大城市空間生產(chǎn)面積,增加對(duì)周邊區(qū)域的輻射能量?長(zhǎng)三角的其他城市,如何通過(guò)與中心城市的接軌,改善發(fā)展過(guò)程中多頭向外、經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)同構(gòu)化的問(wèn)題?這些都是長(zhǎng)三角區(qū)域協(xié)同發(fā)展經(jīng)濟(jì)研究的重要內(nèi)容。

        不論是城市的發(fā)展,還是區(qū)域的發(fā)展,住房市場(chǎng)始終是其中的重要內(nèi)容。前期,地方政府將土地作為地方政府的融資標(biāo)的,通過(guò)銷售房地產(chǎn)來(lái)收回政府投資償還地方債務(wù)的模式,成為前期地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)的重要途徑。在金融政策激勵(lì)、貨幣供給相對(duì)寬松的條件下,虛擬經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)的結(jié)合助推了城市的擴(kuò)張。然而,房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要影響作用,一方面,住房的居住屬性對(duì)居民安居樂(lè)業(yè)、人才引進(jìn)、激發(fā)區(qū)域創(chuàng)新活力形成了基本物質(zhì)保障,另一方面,住房的投資屬性對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行、區(qū)域金融風(fēng)險(xiǎn)的防范具有重要意義。然而,長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)的住房市場(chǎng)若長(zhǎng)期處于發(fā)散狀態(tài),房?jī)r(jià)落差將會(huì)增加市場(chǎng)的投機(jī)行為,同時(shí)也不利于生產(chǎn)要素尤其是人力資本的流動(dòng)。

        當(dāng)前,在長(zhǎng)三角一體化示范區(qū)的建設(shè)過(guò)程中,如何避免區(qū)域房?jī)r(jià)落差成為“房?jī)r(jià)一體化”的導(dǎo)火索,如何將住房問(wèn)題切實(shí)作為引進(jìn)人才、促進(jìn)勞動(dòng)要素流動(dòng)、探索土地要素高效利用的落實(shí)途徑,成為了本文的研究起源。本文基于中心—外圍理論,以長(zhǎng)三角一體化示范區(qū)作為研究對(duì)象,回答了區(qū)域房?jī)r(jià)收斂還是發(fā)散的問(wèn)題,結(jié)合市場(chǎng)與政府的視角,對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)差異的影響機(jī)制進(jìn)行討論。

        二、理論基礎(chǔ):中心—外圍理論

        當(dāng)前,中心—外圍理論是研究城市群、都市圈與區(qū)域發(fā)展的重要基礎(chǔ)?;谠摾碚摚行某鞘信c周邊區(qū)域的發(fā)展協(xié)同關(guān)系是隨著兩者之間的地理距離的變化而改變的?;趥鹘y(tǒng)的區(qū)位理論和城市經(jīng)濟(jì)學(xué)理論,地理?xiàng)l件在經(jīng)濟(jì)集聚和城市的形成過(guò)程中都發(fā)揮了重要作用。

        在美國(guó)19世紀(jì)水運(yùn)商業(yè)的背景下,港口的交通樞紐作用形成了以港口城市為中心的經(jīng)濟(jì)圈。1816年,通過(guò)陸路將貨物運(yùn)輸30英里的成本相當(dāng)于將同樣的貨物運(yùn)送到大洋彼岸,促進(jìn)了底特律、紐約和芝加哥等城市的迅速發(fā)展。在城市的發(fā)展過(guò)程中,一些港口城市通過(guò)迭代發(fā)展利用其他產(chǎn)業(yè),形成了新的區(qū)域增長(zhǎng)極,另一些則開始沒(méi)落。新經(jīng)濟(jì)地理學(xué)突破了地理?xiàng)l件對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的外在約束:只要存在規(guī)模報(bào)酬遞增的情形,并且存在運(yùn)輸成本,區(qū)域經(jīng)濟(jì)在自我演進(jìn)過(guò)程中就仍然會(huì)出現(xiàn)聚集。根據(jù)中心—外圍理論,城市經(jīng)濟(jì)圈是由中心城市和外圍城市所構(gòu)成的,以中心城市為中心,帶動(dòng)外圍城市的發(fā)展,形成一體化的發(fā)展模式。但是,在形成一體化發(fā)展模式之前,中心城市與外圍城市之間存在著資源配置與經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不平衡的問(wèn)題,可以表現(xiàn)為擴(kuò)散效應(yīng)(spread effect)和回蕩效應(yīng)(backwash effect)。其中,擴(kuò)散效應(yīng)表現(xiàn)為中心地區(qū)向周邊區(qū)域輻射資源等方式,帶動(dòng)周邊區(qū)域的發(fā)展,促進(jìn)周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng);回蕩效應(yīng)表現(xiàn)為中心城市存在自我強(qiáng)化的鎖定效應(yīng),其歷史地理位置優(yōu)勢(shì)導(dǎo)致了中心城市的規(guī)模效應(yīng),會(huì)吸引周邊區(qū)域的生產(chǎn)要素資源集中,進(jìn)一步加劇區(qū)域發(fā)展過(guò)程中的不平衡,中心城市的增長(zhǎng)極作用進(jìn)一步顯化。

        在城鎮(zhèn)化水平提高的過(guò)程中,不同城市所構(gòu)成的區(qū)域發(fā)展格局也將受到向心力與離心力的作用。其中,向心力是本地市場(chǎng)效應(yīng)(home-market effcet)的作用體現(xiàn)——中心城市的市場(chǎng)容量較大,存在交通運(yùn)輸成本的情況下,距離中心城市的距離越近,交通運(yùn)輸成本越低,隨著生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大,在存在規(guī)模效應(yīng)的前提下,區(qū)域發(fā)展水平也將得到提高。離心力包含了兩個(gè)方面的內(nèi)容:在擁擠效應(yīng)的作用下,距離中心城市的距離越近,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越激烈,資源要素的價(jià)格也會(huì)被抬高,例如土地和租金;在人力資本流動(dòng)要素不完全的條件下,一部分從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的勞動(dòng)力要素流動(dòng)意愿不強(qiáng),或者是由于中心城市周邊區(qū)域的生產(chǎn)生活成本較高,或者是由于生產(chǎn)技能條件的約束,該部分留在本地的人群將會(huì)形成遠(yuǎn)離中心城區(qū)的生活圈。區(qū)域內(nèi)部的梯度流動(dòng)也確實(shí)存在:在長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi),上海以外區(qū)域的勞動(dòng)力要素雖然流入中心城市區(qū)域,但是創(chuàng)造的勞動(dòng)附加值較低,區(qū)域生活成本高,地方政府公共資源的供給存在約束,各因素綜合作用下,這部分勞動(dòng)力要素始終處于流動(dòng)的狀態(tài)。當(dāng)前,長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)相當(dāng)比例的外來(lái)勞動(dòng)力要素僅將上海作為工作地點(diǎn),而非最終的生活地點(diǎn),流動(dòng)性較強(qiáng)。

        因此,在向心力與離心力的作用過(guò)程中,區(qū)域內(nèi)部將會(huì)形成中心—外圍結(jié)構(gòu)。在一個(gè)城市的區(qū)域中,與中心城市距離和當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)潛力之間會(huì)呈現(xiàn)“∽型”關(guān)系。隨著周邊區(qū)域與中心城市距離的增加,向心力開始發(fā)揮主導(dǎo)作用,市場(chǎng)潛力將會(huì)下降;隨著距離與運(yùn)輸成本的上升,離心力開始發(fā)揮主要作用,市場(chǎng)潛力將會(huì)上升;當(dāng)距離超過(guò)臨界值,市場(chǎng)潛力將會(huì)回落。長(zhǎng)三角城市群層次相當(dāng)分明,形成了以上海為中心,以南京、杭州、合肥為次中心的城市群,其區(qū)域空間格局的演化也符合上述作用機(jī)理。上海作為中心城市,周邊區(qū)域與上海的邊界相交存在著“城市蔓延”(urban sprawl)現(xiàn)象,即由于地方政府割據(jù)與強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)制度,在發(fā)展過(guò)程中各城市的交界處通常表現(xiàn)為城市的過(guò)度空間增長(zhǎng)與低密度分布、低密度開發(fā),土地使用效率較低。距離上海一定距離的南京、杭州、合肥這些省會(huì)城市,由于經(jīng)濟(jì)規(guī)模體量與政治經(jīng)濟(jì)地位的優(yōu)勢(shì),形成了長(zhǎng)三角城市群的次中心。其他城市的生產(chǎn)要素資源將會(huì)向中心城市與次中心城市進(jìn)一步聚焦,并且以向心力為主導(dǎo),市場(chǎng)潛力與市場(chǎng)吸引力將會(huì)降低。

        圖1 城市群區(qū)域格局的中心—外圍理論示意圖

        三、長(zhǎng)三角區(qū)域房?jī)r(jià)分異度的測(cè)算

        關(guān)于長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的研究,主要圍繞長(zhǎng)三角區(qū)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)的影響、城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展等內(nèi)容展開,涉及區(qū)域房?jī)r(jià)分異度的研究不多。關(guān)于長(zhǎng)三角區(qū)域一體化房?jī)r(jià)分異,宋偉軒和劉春卉(2018)以長(zhǎng)三角135個(gè)區(qū)縣作為研究對(duì)象,通過(guò)逐步回歸和地理加權(quán)回歸分析,發(fā)現(xiàn)各區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、公共服務(wù)資源和從業(yè)者質(zhì)量對(duì)房?jī)r(jià)分異度影響顯著。郝前進(jìn)和陳杰(2007)用長(zhǎng)三角16個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù),從房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求視角,研究需求差異對(duì)長(zhǎng)三角城市間住房?jī)r(jià)格差異的影響,結(jié)果發(fā)現(xiàn)城市的居民人均收入和非農(nóng)人口比例的差異對(duì)住房需求的差異影響顯著,進(jìn)而形成了長(zhǎng)三角區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格差異。江蘇蘇州吳江地區(qū)、浙江嘉興嘉善地區(qū)和上海青浦地區(qū),是長(zhǎng)三角一體化示范區(qū)的先行啟動(dòng)片區(qū),兩省一市的交接地帶探索如何避免城市蔓延,實(shí)現(xiàn)區(qū)域協(xié)同發(fā)展,具有重要的政策實(shí)驗(yàn)意義。住房作為城市發(fā)展的載體,是區(qū)域內(nèi)人才流動(dòng)的基本生活保障,在現(xiàn)實(shí)情形下,三地房?jī)r(jià)存在顯著差異,青浦區(qū)作為上海的一部分,房?jī)r(jià)明顯高于另兩個(gè)區(qū)域,該差異程度將進(jìn)一步加劇,還是有所收斂?下文將采用房?jī)r(jià)分異度對(duì)該區(qū)域進(jìn)行測(cè)度。

        本文通過(guò)計(jì)算2013-2018年長(zhǎng)三角的房?jī)r(jià)泰爾指數(shù)(Theil index),利用Matlab 2017,說(shuō)明區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)分異與極化的現(xiàn)狀問(wèn)題。泰爾指數(shù)可用于測(cè)算基于總體區(qū)域差異分解的不同空間尺度的內(nèi)、外部差異,故本文采用該指數(shù)來(lái)測(cè)算該區(qū)域房?jī)r(jià)分異的程度。泰爾指數(shù)的公式如下:

        式(1)中,T為泰爾指數(shù),n為區(qū)域內(nèi)城市的數(shù)量,xi為第i個(gè)城市的住宅價(jià)格,μ為住宅價(jià)格的平均值。由于該指數(shù)符合洛倫茲準(zhǔn)則的異質(zhì)性原則,可以將其進(jìn)行分解,分為組間和組別內(nèi)部的分異測(cè)度。具體分解公式如下所示:

        式(2)中,Tb為組間差距,Tw為組內(nèi)差距,K為研究區(qū)域所劃分的不同組別的數(shù)量,每組中城市個(gè)數(shù)為gk,nk為第k組中城市的數(shù)量,xk為第k組中各城市房?jī)r(jià)之和,yk為所有城市的房?jī)r(jià)之和。

        根據(jù)數(shù)據(jù)可得性,本文采用青浦區(qū)(青浦區(qū)北部板塊、青浦區(qū)新城板塊、徐涇板塊、趙巷板塊、朱家角板塊)、吳江區(qū)(吳江區(qū)老城、震澤鎮(zhèn)、同里)與嘉善縣的商品住宅價(jià)格數(shù)據(jù),數(shù)據(jù)來(lái)源于中指院與安居客,計(jì)算結(jié)果如表1所示。房?jī)r(jià)泰爾指數(shù)表明,長(zhǎng)三角示范區(qū)的區(qū)域整體分異強(qiáng)度從2013年的0.064上升為2018年的0.1306,表明近年來(lái),該區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)分化強(qiáng)度水平呈現(xiàn)波動(dòng)性上升。

        表1 2013-2018年青浦區(qū)、吳江區(qū)、嘉善縣房?jī)r(jià)差異度分解

        進(jìn)一步將泰爾指數(shù)進(jìn)行分解,發(fā)現(xiàn)組間貢獻(xiàn)率逐步上升,表明三個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域收斂性在減弱,區(qū)域房?jī)r(jià)分化日益明顯。從絕對(duì)值來(lái)看,三個(gè)區(qū)域之間的房?jī)r(jià)差異貢獻(xiàn)度可以解釋泰爾指數(shù)的50%-60%。從各個(gè)區(qū)域內(nèi)部的城市貢獻(xiàn)率來(lái)看,嘉善縣的樣本城市僅1個(gè),因此組內(nèi)貢獻(xiàn)率為0,2018年青浦區(qū)的組內(nèi)貢獻(xiàn)率達(dá)到了0.29,高于吳江區(qū)的組內(nèi)貢獻(xiàn)率。此外,從時(shí)間維度看,青浦區(qū)對(duì)于區(qū)域房?jī)r(jià)的組內(nèi)貢獻(xiàn)率于2014年開始呈現(xiàn)減小趨勢(shì),從0.5918下降到0.2907。

        四、影響房?jī)r(jià)分異度的作用機(jī)制分析

        經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的高水平協(xié)調(diào)、高質(zhì)量均衡,是一體化示范區(qū)發(fā)展的應(yīng)有之義。一體化是多個(gè)區(qū)域增加開發(fā)密度、縮短聯(lián)系距離、減少相互分割的過(guò)程,在市場(chǎng)資源配置作用下,一體化區(qū)域內(nèi)部將隨著交通網(wǎng)絡(luò)通達(dá)性的日益完善而縮短空間距離,行政壁壘的消除將會(huì)進(jìn)一步削弱要素流動(dòng),區(qū)域居民將趨同。長(zhǎng)三角一體化將會(huì)通過(guò)首位城市效應(yīng),對(duì)周邊區(qū)域形成輻射效應(yīng),拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展,而區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也將對(duì)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成影響。本文將通過(guò)分析經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,進(jìn)一步從市場(chǎng)和政府兩個(gè)視角,分析經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展因素對(duì)房?jī)r(jià)分異度的作用機(jī)制。

        (一)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

        近年來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)漲落呈現(xiàn)出以都市圈為基本單元的特點(diǎn)。城市價(jià)值決定城市房?jī)r(jià),城市價(jià)值在不同城市間的差異性可以直接體現(xiàn)在城市的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展上,進(jìn)而體現(xiàn)在城市的房?jī)r(jià)水平上。同時(shí),區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格存在“漣漪效應(yīng)”,區(qū)域內(nèi)首位城市的高房?jī)r(jià)將會(huì)通過(guò)交流、人口遷移、信息流、預(yù)期和套利空間等渠道,擴(kuò)散到相鄰區(qū)域。長(zhǎng)三角是我國(guó)經(jīng)濟(jì)最具活力、開放程度最高、創(chuàng)新能力最強(qiáng)的地區(qū)之一,該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本面是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的重要解釋因素。鑒于此,下文將從經(jīng)濟(jì)資源、公共服務(wù)供給與人口規(guī)模三個(gè)方面對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響進(jìn)行理論分析。

        1.經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的支撐。隨著一體化示范區(qū)的建設(shè),經(jīng)濟(jì)協(xié)同度將增加,區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力被進(jìn)一步激發(fā),良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭將形成區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要支撐力量,降低區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)水平。

        從經(jīng)濟(jì)基本面來(lái)看,一體化示范區(qū)存在明顯的經(jīng)濟(jì)發(fā)展梯度,江蘇、浙江的縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力水平明顯較高。近年來(lái),隨著產(chǎn)業(yè)承接,吳江區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和人均GDP增長(zhǎng)速度較快。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)的關(guān)鍵因素。在產(chǎn)業(yè)層面,長(zhǎng)三角一體化戰(zhàn)略將會(huì)形成區(qū)域內(nèi)城市之間的產(chǎn)業(yè)差異化競(jìng)爭(zhēng)格局,加劇區(qū)域產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng),經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的區(qū)域通常在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和結(jié)構(gòu)優(yōu)化方面具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)。此外,發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)促進(jìn)了區(qū)域內(nèi)城市之間的產(chǎn)業(yè)聯(lián)系,產(chǎn)業(yè)層級(jí)的聯(lián)系又會(huì)強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)性。

        長(zhǎng)三角城市群的發(fā)展將會(huì)促進(jìn)區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)要素的流動(dòng)、高端生產(chǎn)要素的聚集,預(yù)計(jì)將會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化上海地區(qū)的增長(zhǎng)極,提高上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。同時(shí),基于溢出效應(yīng),其他區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也將會(huì)提升,形成區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本面支撐。此外,城市被賦予高戰(zhàn)略地位,將會(huì)提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量,通過(guò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)的協(xié)同發(fā)展,減少房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。隨著一體化示范區(qū)的推進(jìn),由于江蘇、浙江的縣域經(jīng)濟(jì)活力較強(qiáng),區(qū)域的發(fā)展將會(huì)形成網(wǎng)格化的地產(chǎn)布局,促進(jìn)區(qū)域縣級(jí)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。

        2.公共服務(wù)供給影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)預(yù)期。在我國(guó),住房蘊(yùn)含了社會(huì)公共資源的價(jià)值,區(qū)域政府公共服務(wù)供給的質(zhì)量和可持續(xù)性,成為影響區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者預(yù)期的重要因素。隨著一體化示范區(qū)的建設(shè),資源共享、要素流通、城市發(fā)展一體化,會(huì)對(duì)周邊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展形成積極的促進(jìn)作用。

        地方政府的財(cái)政支付能力決定了區(qū)域公共資源的水平及可持續(xù)性,一般公共預(yù)算收入是政府公共服務(wù)供給的重要財(cái)力保障。財(cái)政赤字率水平會(huì)通過(guò)土地財(cái)政傳導(dǎo)到房?jī)r(jià),考慮到央地分權(quán)背景下地方政府官員面臨的政績(jī)壓力,強(qiáng)化財(cái)政赤字率水平會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)起正向促進(jìn)作用。同時(shí),城市基礎(chǔ)設(shè)施和區(qū)域特征將會(huì)影響住宅價(jià)格,在那些具備獨(dú)特且不可替代的城市設(shè)施的“明星城市”中,住房供給的稀缺性將會(huì)推高住宅價(jià)格。

        同時(shí),基于消費(fèi)者心理預(yù)期,房地產(chǎn)市場(chǎng)存在“買漲不買跌”的現(xiàn)象,住房配套設(shè)施可以通過(guò)學(xué)校、醫(yī)療等設(shè)施圈定社會(huì)福利傳遞的規(guī)模,且隨著距離的增加,社會(huì)政策效應(yīng)將減弱。因此,區(qū)域的社會(huì)資源提供能力會(huì)影響居民對(duì)公共服務(wù)的獲取和使用,社會(huì)資源充裕的區(qū)域,房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值也相應(yīng)較高。

        3.人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化增加區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。人口是區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)的基礎(chǔ),人口帶來(lái)的居住需求成為區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的持續(xù)動(dòng)力。長(zhǎng)三角一體化示范區(qū)的建設(shè),將優(yōu)化區(qū)域的年齡結(jié)構(gòu),增強(qiáng)區(qū)域人口活力。此外,青浦區(qū)人均占用的教育資源更為充裕,隨著長(zhǎng)三角一體化示范區(qū)的推進(jìn),其教育資源有望對(duì)吳江區(qū)、嘉善區(qū)形成“溢出效應(yīng)”。

        人口是一切經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)的基礎(chǔ),人口帶來(lái)的居住需求更是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根基。區(qū)域人口規(guī)模的增加提升經(jīng)濟(jì)潛在增長(zhǎng)率,居民收入快速增長(zhǎng)、消費(fèi)升級(jí)會(huì)帶動(dòng)住房需求。人口年齡、學(xué)歷結(jié)構(gòu)的優(yōu)化將會(huì)帶來(lái)區(qū)域購(gòu)房需求和投資的高增長(zhǎng),同時(shí)區(qū)域的高儲(chǔ)蓄率將會(huì)提高資金流動(dòng)性,進(jìn)而促進(jìn)房?jī)r(jià)水平的上升。有學(xué)者提出,城市房?jī)r(jià)將會(huì)影響勞動(dòng)者的效用,過(guò)高的區(qū)域房?jī)r(jià)將會(huì)阻礙該區(qū)域的人口流入。同樣地,有學(xué)者通過(guò)實(shí)證研究發(fā)現(xiàn),城市的高房?jī)r(jià)將會(huì)削弱一定程度的勞動(dòng)力流動(dòng),導(dǎo)致城市服務(wù)業(yè)聚集的勞動(dòng)力供給不足的問(wèn)題。此外,區(qū)域勞動(dòng)人口的流入,將會(huì)提高區(qū)域產(chǎn)業(yè)聚集度,優(yōu)化當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

        長(zhǎng)三角一體化的推進(jìn)對(duì)人口增量有長(zhǎng)期影響。通過(guò)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入人口,可優(yōu)化區(qū)域人口年齡結(jié)構(gòu)、學(xué)歷結(jié)構(gòu),促進(jìn)區(qū)域范圍內(nèi)人口流動(dòng),區(qū)域各城市之間將會(huì)由于“溢出效應(yīng)”形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的一體化。人口將持續(xù)向長(zhǎng)三角一體化示范區(qū)的核心區(qū)域聚集。產(chǎn)業(yè)人口流入、區(qū)域人口活力的提高,將對(duì)區(qū)域置業(yè)需求產(chǎn)生直接影響。隨著長(zhǎng)三角一體化示范區(qū)的推進(jìn),該區(qū)域的人口年齡結(jié)構(gòu)有望得到進(jìn)一步優(yōu)化,加之戶籍制度的改革,教育資源的不均衡現(xiàn)象也有望得到緩解。

        (二)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)房?jī)r(jià)分異度的作用機(jī)理

        在城市住房市場(chǎng)化背景下,房地產(chǎn)價(jià)格是城市土地和住房供需關(guān)系的貨幣表現(xiàn),實(shí)質(zhì)上反映了一個(gè)城市對(duì)各類市場(chǎng)資源的綜合配置。資源持續(xù)流入的地區(qū)將會(huì)形成房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力,反之,資源持續(xù)導(dǎo)出的地區(qū)房?jī)r(jià)支撐力將會(huì)減弱。市場(chǎng)和政府是決定城市資源配置的兩股基本力量,一般而言,市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)資源和人力資源方面發(fā)揮了決定性的配置作用,政府則主要發(fā)揮公共服務(wù)供給的職能,同時(shí)通過(guò)行政手段,對(duì)人口流動(dòng)產(chǎn)生重要影響。

        隨著長(zhǎng)三角一體化示范區(qū)經(jīng)濟(jì)的協(xié)同發(fā)展,區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng),經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量的提高將會(huì)抑制房?jī)r(jià)分異度的增加。隨著一體化區(qū)域內(nèi)部資源要素流動(dòng)加快,生產(chǎn)要素稟賦結(jié)構(gòu)將會(huì)發(fā)生變化,各區(qū)域?qū)⑼ㄟ^(guò)優(yōu)化生產(chǎn)要素結(jié)構(gòu),提高要素生產(chǎn)率,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展形成基本面支撐,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)在價(jià)格方面實(shí)現(xiàn)“俱樂(lè)部收斂”。

        從資源配置的效率與公平視角來(lái)看,通常市場(chǎng)配置作用更強(qiáng)調(diào)效率,政府調(diào)控手段更注重社會(huì)性、公平性。隨著預(yù)算收入的增加,區(qū)域政府提供公共服務(wù)的能力也將進(jìn)一步增強(qiáng),自身的偏好性表現(xiàn)也將更為明顯,當(dāng)?shù)鼐用褚矔?huì)通過(guò)房屋區(qū)位的選擇實(shí)現(xiàn)“用腳投票”,進(jìn)一步加劇區(qū)域之間的房?jī)r(jià)分異程度。

        在人口流動(dòng)方面,市場(chǎng)與政府將會(huì)形成合力,前者通過(guò)市場(chǎng)條件形成要素價(jià)格,實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)力市場(chǎng)的供需平衡,后者通過(guò)人才引進(jìn)政策、制度創(chuàng)新消弭要素流動(dòng)壁壘,增強(qiáng)區(qū)域整體對(duì)人口的吸引力。區(qū)域人口的增加,尤其是人口流入數(shù)量的增長(zhǎng),將會(huì)增加區(qū)域住房產(chǎn)品類型的多元化需求,促進(jìn)區(qū)域房?jī)r(jià)分異度的增加。

        圖2 一體化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用機(jī)制

        基于上文的理論分析可以發(fā)現(xiàn),隨著長(zhǎng)三角區(qū)域一體化的發(fā)展,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量的提高將會(huì)抑制區(qū)域房?jī)r(jià)分異度,公共服務(wù)供給與人口流入增加將會(huì)擴(kuò)大區(qū)域房?jī)r(jià)分異度。通過(guò)制度改革創(chuàng)新,發(fā)揮政府協(xié)調(diào)作用,提高公共服務(wù)供給的協(xié)同化水平,滿足流入人口多樣化的住房需求,協(xié)調(diào)公共服務(wù)供給,將會(huì)成為一體化示范區(qū)房?jī)r(jià)分異度減小、實(shí)現(xiàn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)“俱樂(lè)部收斂”的關(guān)鍵因素。鑒于此,下文將對(duì)長(zhǎng)三角一體化示范區(qū)的房?jī)r(jià)分異度進(jìn)行測(cè)算,并且對(duì)其影響因素進(jìn)行實(shí)證分析,以檢驗(yàn)理論分析的合理性。

        五、模型構(gòu)建與變量選擇

        (一)模型構(gòu)建

        基于區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)分異度的影響機(jī)制,本文構(gòu)建模型,具體如下所示:

        區(qū)域房?jī)r(jià)分異度=F(經(jīng)濟(jì),公共服務(wù)供給,人口)

        由于對(duì)不同區(qū)縣進(jìn)行了觀察取值,本文采用面板模型,對(duì)各區(qū)縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與長(zhǎng)三角一體化示范區(qū)的房?jī)r(jià)分異度進(jìn)行測(cè)度,并采用Hausman檢驗(yàn)選擇固定效應(yīng)或者隨機(jī)效應(yīng)模型?;跈z驗(yàn)結(jié)果,由于p值為0.000,強(qiáng)烈拒絕原假設(shè)條件,因此本文使用面板隨機(jī)效應(yīng)模型進(jìn)行估計(jì)。

        (二)變量選擇與數(shù)據(jù)來(lái)源

        基于上文模型,本文采用如下公式,對(duì)一體化示范區(qū)的房?jī)r(jià)分異度及影響因素進(jìn)行測(cè)度。

        式(3)、(4)中的被解釋變量Theil、Theili分別表示一體化示范區(qū)的房?jī)r(jià)分異度指數(shù)以及青浦、吳江、嘉善三個(gè)地方的組間房?jī)r(jià)分異度指數(shù)。數(shù)據(jù)來(lái)源于上文計(jì)算結(jié)果。

        在被解釋變量方面,pgdp表示人均GDP,ind1表示第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重,ind2表示規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值,pub表示一般公共預(yù)算收入,popi表示各區(qū)域的人口總量,pop1表示各區(qū)域的戶籍人口數(shù)量。其中,人均GDP衡量了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的整體情況,第三產(chǎn)業(yè)占比則衡量了區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征,規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值衡量了區(qū)域規(guī)模工業(yè)企業(yè)的運(yùn)行情況。結(jié)合數(shù)據(jù)可得性,本文采用上述三個(gè)指標(biāo)刻畫區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況。一般公共預(yù)算收入被用于測(cè)度區(qū)域地方政府的財(cái)政收入,反映區(qū)域公共服務(wù)能力的資金保障力量,本文采用該指標(biāo)測(cè)度區(qū)域的公共服務(wù)水平。此外,各區(qū)域的人口總量與戶籍人口數(shù)量用來(lái)測(cè)度區(qū)域的人口規(guī)模。以上數(shù)據(jù)來(lái)源于2013-2017年上海市青浦區(qū)、蘇州市吳江區(qū)、嘉興市嘉善縣統(tǒng)計(jì)年鑒。

        關(guān)于各區(qū)縣的地方范圍,結(jié)合數(shù)據(jù)可得性與完整性,本文選擇青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)、朱家角鎮(zhèn)、趙巷鎮(zhèn)、華新鎮(zhèn)、重固鎮(zhèn)、金澤鎮(zhèn)、白鶴鎮(zhèn),吳江區(qū)黎里鎮(zhèn)、平望鎮(zhèn)、七都鎮(zhèn)、太湖新政、吳江開發(fā)區(qū)同理鎮(zhèn)、震澤鎮(zhèn),嘉善縣西塘鎮(zhèn)、干窯鎮(zhèn)、大云鎮(zhèn)、天凝鎮(zhèn)、姚莊鎮(zhèn)、陶莊鎮(zhèn)。

        (三)變量統(tǒng)計(jì)特征

        本文對(duì)人均GDP、一般公共預(yù)算收入、規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值、總?cè)丝?、戶籍人口這些變量采用對(duì)數(shù)值處理,變量統(tǒng)計(jì)特征如表2所示。結(jié)果表明,各地區(qū)之間的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況存在差異性,其中人均GDP的標(biāo)準(zhǔn)差值最大,達(dá)到了4.39,表明上述各區(qū)域的經(jīng)濟(jì)水平存在顯著差異。同時(shí),一般公共預(yù)算收入的標(biāo)準(zhǔn)差值也較大,達(dá)到了1.16,表明上述各區(qū)域公共服務(wù)供給的財(cái)力保障力度存在差異特征??傮w上,各變量的統(tǒng)計(jì)特征反映的區(qū)域差異性情況與現(xiàn)實(shí)情況符合程度較高。

        表2 變量統(tǒng)計(jì)特征

        六、實(shí)證結(jié)果分析

        本文采用固定效應(yīng)面板模型,對(duì)一體化示范區(qū)的房?jī)r(jià)分異度及影響因素進(jìn)行研究,結(jié)果如表3所示。為了分別測(cè)度各區(qū)域的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平對(duì)區(qū)域整體房?jī)r(jià)與青浦、吳江、嘉善三地之間的房?jī)r(jià)差異的影響,本文分別將泰爾指數(shù)與組間貢獻(xiàn)率作為被解釋變量。其中,列(1)、(2)為泰爾指數(shù)的影響因素計(jì)量模型,列(3)、(4)為組間貢獻(xiàn)率的影響因素計(jì)量模型。

        表3 固定效應(yīng)面板模型結(jié)果

        區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展是導(dǎo)致區(qū)域住宅價(jià)格的重要因素,隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高,各區(qū)域之間的房地產(chǎn)價(jià)格差異程度將會(huì)進(jìn)一步減小。列(2)中人均GDP的變量系數(shù)為-0.0028,且通過(guò)了1%的顯著性水平檢驗(yàn),表明人均GDP每增加1%,整個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)差異程度將會(huì)降低0.0028%。列(4)中人均GDP的變量系數(shù)為-0.0203,且通過(guò)了1%的顯著性水平檢驗(yàn),表明人均GDP每增加1%,各區(qū)域內(nèi)部的房?jī)r(jià)差異程度將會(huì)降低0.0203%。第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重的變量系數(shù)均為正值,但是并未通過(guò)顯著性水平檢驗(yàn),可能是由于上述三個(gè)區(qū)域的第三產(chǎn)業(yè)占比程度相對(duì)國(guó)內(nèi)其他區(qū)域均處于較高水平,第三產(chǎn)業(yè)比重的增加對(duì)于房?jī)r(jià)差異度的影響并不顯著。在后期發(fā)展過(guò)程中,更多地應(yīng)當(dāng)考慮通過(guò)優(yōu)化第三產(chǎn)業(yè)各行業(yè)的發(fā)展布局,形成差異化競(jìng)爭(zhēng)格局,避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。此外,列(2)中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的變量系數(shù)為-0.0173,且通過(guò)了5%的顯著性水平檢驗(yàn),表明地方大型工業(yè)企業(yè)的產(chǎn)值每增加1%,整個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)差異程度將會(huì)降低0.0173%。列(4)中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的變量系數(shù)為-0.0949,且通過(guò)了10%的顯著性水平檢驗(yàn),表明地方大型工業(yè)企業(yè)的產(chǎn)值每增加1%,各區(qū)域內(nèi)部的房?jī)r(jià)差異程度將會(huì)降低0.0949%。

        公共服務(wù)供給能力的差異將會(huì)影響區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的分化程度,各區(qū)域公共預(yù)算收入的增加,將會(huì)強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格分化程度。列(2)中一般公共預(yù)算收入的變量系數(shù)為0.0719,且通過(guò)了1%的顯著性水平檢驗(yàn),表明地方政府財(cái)政收入每增加1%,整個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)差異程度將會(huì)增加0.0719%。列(4)中一般公共預(yù)算收入的變量系數(shù)為0.459,且通過(guò)了1%的顯著性水平檢驗(yàn),表明地方政府財(cái)政收入每增加1%,各區(qū)域內(nèi)部的房?jī)r(jià)差異程度將會(huì)增加0.459%。對(duì)此可以理解為,隨著區(qū)域財(cái)政收入水平的提高,地方政府對(duì)于公共服務(wù)供給的財(cái)力保障程度加強(qiáng),各區(qū)域?qū)?huì)結(jié)合居民生活習(xí)慣特征,提供針對(duì)性強(qiáng)、具有差異性的公共服務(wù)。同樣地,各區(qū)域的居民也將會(huì)通過(guò)“用腳投票”的方式,選擇與自己需求匹配度較高的區(qū)域居住生活。住房市場(chǎng)上,住房消費(fèi)者的購(gòu)房區(qū)位選擇,進(jìn)一步強(qiáng)化了各區(qū)域之間房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格差異程度。

        區(qū)域人口規(guī)模與戶籍人口比例對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)存在影響。區(qū)域人口規(guī)模的增加,將會(huì)強(qiáng)化區(qū)域房?jī)r(jià)的差異程度,其中戶籍人口是房地產(chǎn)市場(chǎng)中需求較為穩(wěn)定的群體,該類人群規(guī)模的增加,將會(huì)降低區(qū)域房?jī)r(jià)的差異程度。列(2)中總?cè)丝诘淖兞肯禂?shù)為0.108,且通過(guò)了1%的顯著性水平檢驗(yàn),表明區(qū)域人口總量每增加1%,整個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)差異程度將會(huì)增加0.108%。列(4)中總?cè)丝诘淖兞肯禂?shù)為0.765,且通過(guò)了1%的顯著性水平檢驗(yàn),表明區(qū)域人口總量每增加1%,各區(qū)域內(nèi)部的房?jī)r(jià)差異程度將會(huì)增加0.765%。同時(shí),戶籍人口數(shù)量的變量系數(shù)為負(fù),且未通過(guò)顯著性水平檢驗(yàn),反映了戶籍人口是住宅市場(chǎng)交易中需求較為穩(wěn)定的群體,隨著該群體數(shù)量的增加,各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的分異程度將會(huì)降低。上述結(jié)果綜合反映了流動(dòng)人口規(guī)模的增加會(huì)對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)分異度形成強(qiáng)化作用。對(duì)此可以理解為,區(qū)域人口規(guī)模的增加會(huì)提高經(jīng)濟(jì)潛在增長(zhǎng)率,居民收入快速增長(zhǎng)、消費(fèi)升級(jí)會(huì)帶動(dòng)住房需求。流動(dòng)人口相較于本地居民,住房需求彈性較大,住房區(qū)位選擇會(huì)強(qiáng)化各區(qū)域之間的房?jī)r(jià)差異程度。該現(xiàn)象也與地方政府一般公共預(yù)算收入的增加造成各區(qū)域房?jī)r(jià)差異增強(qiáng)的機(jī)制相似。

        七、結(jié)論與政策建議

        隨著一體化示范區(qū)的頂層設(shè)計(jì)業(yè)已明晰,建設(shè)“一體化”和“高質(zhì)量”示范區(qū)的過(guò)程中,在堅(jiān)持“房住不炒”的前提下,形成示范區(qū)內(nèi)高質(zhì)量居住條件的有效供給,促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展,成為示范區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容。區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平的差異化也體現(xiàn)在各區(qū)域的房?jī)r(jià)差異上,住宅市場(chǎng)中開發(fā)商與消費(fèi)者的“用腳投票”也將進(jìn)一步強(qiáng)化區(qū)域之間與區(qū)域內(nèi)部的房?jī)r(jià)分化程度。

        對(duì)此,本文采用固定面板效應(yīng)模型,選擇2013-2017年示范區(qū)內(nèi)的兩區(qū)一縣19個(gè)鎮(zhèn)的數(shù)據(jù),對(duì)示范區(qū)房?jī)r(jià)分異程度及影響因素進(jìn)行實(shí)證分析。結(jié)果發(fā)現(xiàn):其一,2013-2018年,示范區(qū)的房?jī)r(jià)整體分異度呈現(xiàn)波動(dòng)性上升,示范區(qū)內(nèi)的青浦區(qū)、吳江區(qū)與嘉善區(qū)之間的房?jī)r(jià)差異度也呈現(xiàn)加劇態(tài)勢(shì),但是各區(qū)的組內(nèi)差異度整體上呈現(xiàn)降低趨勢(shì)。其二,區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展是導(dǎo)致區(qū)域住宅價(jià)格差異的重要因素,隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高,各區(qū)域之間的房地產(chǎn)價(jià)格差異程度將會(huì)進(jìn)一步減小。其三,公共服務(wù)供給能力的差異將會(huì)影響區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的分化程度,各區(qū)域公共預(yù)算收入的增加,將會(huì)強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格分化程度。其四,區(qū)域人口規(guī)模與戶籍人口比例對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)存在影響,區(qū)域人口規(guī)模的增加,將會(huì)強(qiáng)化區(qū)域房?jī)r(jià)的差異程度,其中戶籍人口是房地產(chǎn)市場(chǎng)中需求較為穩(wěn)定的群體,該類人群規(guī)模的增加,將會(huì)降低區(qū)域房?jī)r(jià)的差異程度。

        上述結(jié)論表明,示范區(qū)房?jī)r(jià)分異度較高,區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平的提高、公共服務(wù)能力的協(xié)同強(qiáng)化、滿足區(qū)域人口多樣性的住房需求,將會(huì)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。通過(guò)建立區(qū)域協(xié)同發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng),切實(shí)提高區(qū)域內(nèi)居民的居住質(zhì)量,減少利用區(qū)域房?jī)r(jià)落差的投機(jī)炒作行為,可為示范區(qū)高質(zhì)量發(fā)展保駕護(hù)航。對(duì)此,本文提出以下政策建議,以期為示范區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供有益思考。

        第一,形成區(qū)域發(fā)展合力,提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量。面對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的宏觀環(huán)境,應(yīng)當(dāng)避免短期內(nèi)依賴基建投資推高區(qū)域經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。示范區(qū)建設(shè)前期,建議加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研,對(duì)標(biāo)世界級(jí)城市群,結(jié)合示范區(qū)內(nèi)兩區(qū)一縣的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征,凝聚區(qū)域發(fā)展力量,增強(qiáng)整體競(jìng)爭(zhēng)力,形成輻射效應(yīng),拉動(dòng)更大范圍的區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

        第二,協(xié)同區(qū)域公共服務(wù),消弭要素流動(dòng)壁壘。前期,長(zhǎng)三角區(qū)域范圍內(nèi)已經(jīng)展開醫(yī)保異地結(jié)算、稀缺教育資源設(shè)立分校等,積極嘗試長(zhǎng)三角范圍內(nèi)的區(qū)域公共服務(wù)流動(dòng),減少生產(chǎn)要素的流動(dòng)壁壘。示范區(qū)建設(shè)過(guò)程中,建議加強(qiáng)區(qū)域公共服務(wù)協(xié)同能力,構(gòu)建多中心的利益協(xié)調(diào)與共商共享機(jī)制。積極利用物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)等促進(jìn)各區(qū)域信息數(shù)據(jù)共享,提高智慧城市管理水平,實(shí)現(xiàn)示范區(qū)內(nèi)政務(wù)網(wǎng)的互聯(lián)互通,提升示范區(qū)內(nèi)居民交通出行、醫(yī)療與教育資源共享的便捷程度。

        第三,發(fā)揮市場(chǎng)主導(dǎo)力量,滿足人才住房需求。堅(jiān)持“房住不炒”,通過(guò)發(fā)揮市場(chǎng)主導(dǎo)資源配置的作用,針對(duì)示范區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局對(duì)不同類型人才的需求,推出多樣化的住房類型,滿足區(qū)域內(nèi)人口住房需求。進(jìn)一步完善區(qū)域內(nèi)人才住房、租房補(bǔ)獎(jiǎng)?wù)?,為各區(qū)、各鎮(zhèn)引進(jìn)人才提供政策法規(guī)依據(jù),積極發(fā)揮企業(yè)在人才引進(jìn)中的主導(dǎo)作用。通過(guò)豐富住房類型,完善區(qū)域配套規(guī)劃,促進(jìn)示范區(qū)內(nèi)職住平衡,形成住房的有效供給,切實(shí)提高區(qū)域內(nèi)居民居住質(zhì)量。

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