新時(shí)代下，老舊小區(qū)如何重?zé)ㄐ骂?/h1>
2021-10-14 16:13:46王莉唐佳欣
商業(yè)2.0-市場與監(jiān)管 2021年11期 關(guān)鍵詞：問題現(xiàn)狀
王莉 唐佳欣
摘要：不論是一線大城市，還是十八線小縣城，都有著獨(dú)特的兩面，一面是新時(shí)代的繁華，一面是舊歲月的滄桑，它們共同構(gòu)成了城市的骨骼和血肉?，F(xiàn)如今，舊小區(qū)正面臨著建筑物老化、基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、影響城市面貌等眾多問題。而隨著城市化的進(jìn)程，城市土地資源越發(fā)緊張，身處優(yōu)良地段的老舊小區(qū)無疑將成為主城區(qū)土地的重點(diǎn)利用對(duì)象。本文融合健康適老社區(qū)、海綿環(huán)保社區(qū)以及智慧物業(yè)社區(qū)三重理念，針對(duì)老舊小區(qū)現(xiàn)存的四方面問題提出了具體、明確的改造方法，并探討了老舊小區(qū)改造的實(shí)際意義。
關(guān)鍵詞：問題現(xiàn)狀，改造理念，改造方法
1.老舊小區(qū)的定義
城市舊居住區(qū)，主要是指建成使用20年以上，面臨著環(huán)境質(zhì)量差、建筑設(shè)備老舊破損、建筑結(jié)構(gòu)存在安全隱患、建筑功能不完善、配套設(shè)施不足等問題的生活聚居地。老舊小區(qū)大多處于城市的核心區(qū)域，但由于建設(shè)年限問題，導(dǎo)致自身配套無法滿足現(xiàn)代化的居住要求，不僅影響了居民的居住體驗(yàn)，也嚴(yán)重影響著城市的形象面貌。
2.老舊小區(qū)的改造理念
改造過程中，應(yīng)貫徹三重改造理念。一、打造健康適老社區(qū)，推動(dòng)適老化改造，規(guī)劃設(shè)置老年服務(wù)中心，通過因地制宜加裝無障礙電梯、加設(shè)社區(qū)小型醫(yī)療中心等來提升老年居民的居住舒心度。二、打造海綿環(huán)保社區(qū)，利用“海綿城市”理念，通過合理規(guī)劃設(shè)計(jì)，促進(jìn)雨水的循環(huán)利用，可緩解水資源短缺問題。三、打造智慧物業(yè)社區(qū)，在引入優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，引進(jìn)智能管理系統(tǒng)，對(duì)社區(qū)安防、物業(yè)服務(wù)等進(jìn)行規(guī)范化、智能化、系統(tǒng)化的管理。
3.老舊小區(qū)的現(xiàn)狀與改造舉措
3.1室外環(huán)境
老舊小區(qū)普遍存在著室外環(huán)境的問題，小區(qū)內(nèi)部環(huán)境形象差、規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理、綠化面積不足、公共環(huán)境雜亂無序，室外環(huán)境滲透能力差，沒有完整的水循環(huán)系統(tǒng)，這些都嚴(yán)重影響了居民的居住體驗(yàn)感和城市的面貌形象。
要改善室外環(huán)境問題，首要是拆除私設(shè)構(gòu)筑物、花園菜地，規(guī)范室外公共空間，增設(shè)公共綠地和花園景觀帶，對(duì)小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施改造，對(duì)不規(guī)范的電線電纜進(jìn)行整改，增設(shè)太陽能路燈，增設(shè)道路引導(dǎo)牌、樓棟門牌號(hào)。最后，進(jìn)行雨水源頭減排和排污系統(tǒng)控制改造，并設(shè)置雨水溢流排放系統(tǒng)，以及對(duì)排污系統(tǒng)進(jìn)行升級(jí)和改造。
3.2道路與停車
老舊小區(qū)普遍存在道路年久失修的現(xiàn)象，小區(qū)內(nèi)的道路分級(jí)不明確，居民侵占消防通道，存在著較大的交通和消防安全隱患。要改善這些痛點(diǎn)，應(yīng)增設(shè)或改造步行系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)人車分流，清除占道設(shè)施，保障應(yīng)急消防通道的暢通。并將鋪裝材料替換為透水性能優(yōu)良的材料，做好雨水收集利用。通過這些舉措，可以很大程度改善道路問題，也符合現(xiàn)代社區(qū)道路建設(shè)的要求。
停車難也是老舊小區(qū)的一大痛點(diǎn)，規(guī)劃落后和汽車平民化之間的矛盾使得停車一度處于“車多位少”的狀態(tài)。要解決地面停車位不足的問題，可通過機(jī)械立體停車場的使用，充分利用小區(qū)的立體空間。并且設(shè)置智能停車管理系統(tǒng)，信息化管理機(jī)動(dòng)車停放。此外，非機(jī)動(dòng)車亂停亂放、私拉電線充電、侵占樓道等行為在老舊小區(qū)也是管理難題，小區(qū)內(nèi)應(yīng)為非機(jī)動(dòng)車提供專用停車區(qū)和充電樁，并且做好宣傳和引導(dǎo)。
3.3基礎(chǔ)配套
在老舊小區(qū)中，由于規(guī)劃理念的落后，基礎(chǔ)配套幾乎處于空白狀態(tài)。配套設(shè)施問題突出，公共服務(wù)基礎(chǔ)配套不足，小區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量低，甚至多數(shù)小區(qū)無專業(yè)的物業(yè)管理。和現(xiàn)代化社區(qū)豐富的公共區(qū)域相比，老舊社區(qū)的居民缺乏鄰里的公共活動(dòng)空間和舒適的休閑活動(dòng)場所。
針對(duì)這些問題，第一步，引入社區(qū)管家——物業(yè)管理公司，對(duì)小區(qū)進(jìn)行全面系統(tǒng)性的管理。第二，提升社區(qū)便民服務(wù)，設(shè)置公共晾曬點(diǎn)、戶外直飲水，郵件快遞代收點(diǎn)。第三，提升公共服務(wù)設(shè)施，改建和新建小區(qū)公共空間，規(guī)劃出兒童幼托區(qū)、老人康養(yǎng)區(qū)、居民文娛活動(dòng)區(qū)等公共服務(wù)設(shè)施。第四，完善智慧安防系統(tǒng)，增設(shè)人臉抓拍與高清攝像頭，完善小區(qū)門禁系統(tǒng)，增加電子圍欄、周界攝像頭，增設(shè)實(shí)時(shí)傳輸公安系統(tǒng)。第五，引進(jìn)社區(qū)醫(yī)療服務(wù)，在社區(qū)內(nèi)設(shè)置衛(wèi)生服務(wù)中心，并與三級(jí)醫(yī)院合作建立醫(yī)聯(lián)體，提供遠(yuǎn)程診療服務(wù)。
3.4房屋建筑
老舊小區(qū)的房屋結(jié)構(gòu)安全系數(shù)普遍下降，房屋的防水、保溫基礎(chǔ)功能都需要修繕和維護(hù)。外墻皮脫落，護(hù)欄安裝不規(guī)范，影響了房屋的外立面美觀。小區(qū)缺乏電梯、無障礙坡道等交通設(shè)施，樓道內(nèi)亂貼小廣告，樓道墻皮脫落，這些都影響著居民的居住舒適度。
需要進(jìn)行四方面的改造，一、進(jìn)行房屋性能維護(hù)，對(duì)地基基礎(chǔ)及原有結(jié)構(gòu)等進(jìn)行維護(hù)和加固。鋪設(shè)屋面保溫層，修繕屋面滲漏處，維護(hù)或更換房屋水電管線。二、進(jìn)行房屋外立面重飾，對(duì)建筑外墻飾面進(jìn)行清理和粉刷，改造外墻管線，規(guī)范空調(diào)室外機(jī)，拆除外窗護(hù)欄，改造為隱形護(hù)欄，提升外立面形象。三、進(jìn)行內(nèi)部公共空間整修，在出入口增設(shè)無障礙坡道，修繕或新裝單元防盜門，對(duì)樓道小廣告進(jìn)行全面清理。四、加裝無障礙電梯，實(shí)現(xiàn)房屋建筑功能的提升。
4.老舊小區(qū)的改造意義
舊改可以顯著改善老舊社區(qū)居民的居住條件，隨著城市的建設(shè)步伐，環(huán)境優(yōu)美、功能齊全的現(xiàn)代小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來，給老舊社區(qū)的居民帶來巨大心理落差與視覺沖擊。通過全方位的綜合改造可以改善居民的居住條件，化解不平衡因素的矛盾，營造和諧宜居的環(huán)境。此外，舊改可以改善市容市貌。多數(shù)老舊小區(qū)處于城市的核心區(qū)域，老舊小區(qū)的存在無疑影響現(xiàn)代城市的面貌，舊改不僅能提升城市形象，也有助于老城區(qū)迸發(fā)出新的活力。深層次來說，舊改還是建立經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)、擴(kuò)大內(nèi)需的重大舉措。據(jù)城鄉(xiāng)住房建設(shè)部估計(jì)，全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造總投資將超過5萬億元。舊改能帶動(dòng)建筑建材、適殘適老設(shè)備、社區(qū)服務(wù)等關(guān)聯(lián)性產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)構(gòu)建經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)至關(guān)重要。
參考文獻(xiàn)：
[1]李海龍.城市舊居住區(qū)綜合改造技術(shù)內(nèi)容.中國建設(shè)信息化，2019（10）：56-58.
[2]王秀哲，段蘇洋.城市老舊小區(qū)改造新模式及關(guān)鍵技術(shù).施工技術(shù)，2020，49（3）：40-44.
[3]高樂.老舊小區(qū)現(xiàn)狀及改造思路探索.管理觀察，2020（7）：41-42.
[4]顧昊. 老舊小區(qū)綠色改造綜合效益評(píng)價(jià)研究[D].西安建筑科技大學(xué)，2020.
作者簡介：
王莉（2000-），女，四川資陽人，學(xué)生，專業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)與管理;
唐佳欣（2001-），女，四川南充人，學(xué)生，專業(yè)：工程造價(jià)。
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關(guān)鍵詞：問題現(xiàn)狀，改造理念，改造方法
1.老舊小區(qū)的定義
城市舊居住區(qū)，主要是指建成使用20年以上，面臨著環(huán)境質(zhì)量差、建筑設(shè)備老舊破損、建筑結(jié)構(gòu)存在安全隱患、建筑功能不完善、配套設(shè)施不足等問題的生活聚居地。老舊小區(qū)大多處于城市的核心區(qū)域，但由于建設(shè)年限問題，導(dǎo)致自身配套無法滿足現(xiàn)代化的居住要求，不僅影響了居民的居住體驗(yàn)，也嚴(yán)重影響著城市的形象面貌。
2.老舊小區(qū)的改造理念
改造過程中，應(yīng)貫徹三重改造理念。一、打造健康適老社區(qū)，推動(dòng)適老化改造，規(guī)劃設(shè)置老年服務(wù)中心，通過因地制宜加裝無障礙電梯、加設(shè)社區(qū)小型醫(yī)療中心等來提升老年居民的居住舒心度。二、打造海綿環(huán)保社區(qū)，利用“海綿城市”理念，通過合理規(guī)劃設(shè)計(jì)，促進(jìn)雨水的循環(huán)利用，可緩解水資源短缺問題。三、打造智慧物業(yè)社區(qū)，在引入優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，引進(jìn)智能管理系統(tǒng)，對(duì)社區(qū)安防、物業(yè)服務(wù)等進(jìn)行規(guī)范化、智能化、系統(tǒng)化的管理。
3.老舊小區(qū)的現(xiàn)狀與改造舉措
3.1室外環(huán)境
老舊小區(qū)普遍存在著室外環(huán)境的問題，小區(qū)內(nèi)部環(huán)境形象差、規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理、綠化面積不足、公共環(huán)境雜亂無序，室外環(huán)境滲透能力差，沒有完整的水循環(huán)系統(tǒng)，這些都嚴(yán)重影響了居民的居住體驗(yàn)感和城市的面貌形象。
要改善室外環(huán)境問題，首要是拆除私設(shè)構(gòu)筑物、花園菜地，規(guī)范室外公共空間，增設(shè)公共綠地和花園景觀帶，對(duì)小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施改造，對(duì)不規(guī)范的電線電纜進(jìn)行整改，增設(shè)太陽能路燈，增設(shè)道路引導(dǎo)牌、樓棟門牌號(hào)。最后，進(jìn)行雨水源頭減排和排污系統(tǒng)控制改造，并設(shè)置雨水溢流排放系統(tǒng)，以及對(duì)排污系統(tǒng)進(jìn)行升級(jí)和改造。
3.2道路與停車
老舊小區(qū)普遍存在道路年久失修的現(xiàn)象，小區(qū)內(nèi)的道路分級(jí)不明確，居民侵占消防通道，存在著較大的交通和消防安全隱患。要改善這些痛點(diǎn)，應(yīng)增設(shè)或改造步行系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)人車分流，清除占道設(shè)施，保障應(yīng)急消防通道的暢通。并將鋪裝材料替換為透水性能優(yōu)良的材料，做好雨水收集利用。通過這些舉措，可以很大程度改善道路問題，也符合現(xiàn)代社區(qū)道路建設(shè)的要求。
停車難也是老舊小區(qū)的一大痛點(diǎn)，規(guī)劃落后和汽車平民化之間的矛盾使得停車一度處于“車多位少”的狀態(tài)。要解決地面停車位不足的問題，可通過機(jī)械立體停車場的使用，充分利用小區(qū)的立體空間。并且設(shè)置智能停車管理系統(tǒng)，信息化管理機(jī)動(dòng)車停放。此外，非機(jī)動(dòng)車亂停亂放、私拉電線充電、侵占樓道等行為在老舊小區(qū)也是管理難題，小區(qū)內(nèi)應(yīng)為非機(jī)動(dòng)車提供專用停車區(qū)和充電樁，并且做好宣傳和引導(dǎo)。
3.3基礎(chǔ)配套
在老舊小區(qū)中，由于規(guī)劃理念的落后，基礎(chǔ)配套幾乎處于空白狀態(tài)。配套設(shè)施問題突出，公共服務(wù)基礎(chǔ)配套不足，小區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量低，甚至多數(shù)小區(qū)無專業(yè)的物業(yè)管理。和現(xiàn)代化社區(qū)豐富的公共區(qū)域相比，老舊社區(qū)的居民缺乏鄰里的公共活動(dòng)空間和舒適的休閑活動(dòng)場所。
針對(duì)這些問題，第一步，引入社區(qū)管家——物業(yè)管理公司，對(duì)小區(qū)進(jìn)行全面系統(tǒng)性的管理。第二，提升社區(qū)便民服務(wù)，設(shè)置公共晾曬點(diǎn)、戶外直飲水，郵件快遞代收點(diǎn)。第三，提升公共服務(wù)設(shè)施，改建和新建小區(qū)公共空間，規(guī)劃出兒童幼托區(qū)、老人康養(yǎng)區(qū)、居民文娛活動(dòng)區(qū)等公共服務(wù)設(shè)施。第四，完善智慧安防系統(tǒng)，增設(shè)人臉抓拍與高清攝像頭，完善小區(qū)門禁系統(tǒng)，增加電子圍欄、周界攝像頭，增設(shè)實(shí)時(shí)傳輸公安系統(tǒng)。第五，引進(jìn)社區(qū)醫(yī)療服務(wù)，在社區(qū)內(nèi)設(shè)置衛(wèi)生服務(wù)中心，并與三級(jí)醫(yī)院合作建立醫(yī)聯(lián)體，提供遠(yuǎn)程診療服務(wù)。
3.4房屋建筑
老舊小區(qū)的房屋結(jié)構(gòu)安全系數(shù)普遍下降，房屋的防水、保溫基礎(chǔ)功能都需要修繕和維護(hù)。外墻皮脫落，護(hù)欄安裝不規(guī)范，影響了房屋的外立面美觀。小區(qū)缺乏電梯、無障礙坡道等交通設(shè)施，樓道內(nèi)亂貼小廣告，樓道墻皮脫落，這些都影響著居民的居住舒適度。
需要進(jìn)行四方面的改造，一、進(jìn)行房屋性能維護(hù)，對(duì)地基基礎(chǔ)及原有結(jié)構(gòu)等進(jìn)行維護(hù)和加固。鋪設(shè)屋面保溫層，修繕屋面滲漏處，維護(hù)或更換房屋水電管線。二、進(jìn)行房屋外立面重飾，對(duì)建筑外墻飾面進(jìn)行清理和粉刷，改造外墻管線，規(guī)范空調(diào)室外機(jī)，拆除外窗護(hù)欄，改造為隱形護(hù)欄，提升外立面形象。三、進(jìn)行內(nèi)部公共空間整修，在出入口增設(shè)無障礙坡道，修繕或新裝單元防盜門，對(duì)樓道小廣告進(jìn)行全面清理。四、加裝無障礙電梯，實(shí)現(xiàn)房屋建筑功能的提升。
4.老舊小區(qū)的改造意義
舊改可以顯著改善老舊社區(qū)居民的居住條件，隨著城市的建設(shè)步伐，環(huán)境優(yōu)美、功能齊全的現(xiàn)代小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來，給老舊社區(qū)的居民帶來巨大心理落差與視覺沖擊。通過全方位的綜合改造可以改善居民的居住條件，化解不平衡因素的矛盾，營造和諧宜居的環(huán)境。此外，舊改可以改善市容市貌。多數(shù)老舊小區(qū)處于城市的核心區(qū)域，老舊小區(qū)的存在無疑影響現(xiàn)代城市的面貌，舊改不僅能提升城市形象，也有助于老城區(qū)迸發(fā)出新的活力。深層次來說，舊改還是建立經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)、擴(kuò)大內(nèi)需的重大舉措。據(jù)城鄉(xiāng)住房建設(shè)部估計(jì)，全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造總投資將超過5萬億元。舊改能帶動(dòng)建筑建材、適殘適老設(shè)備、社區(qū)服務(wù)等關(guān)聯(lián)性產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)構(gòu)建經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)至關(guān)重要。
參考文獻(xiàn)：
[1]李海龍.城市舊居住區(qū)綜合改造技術(shù)內(nèi)容.中國建設(shè)信息化，2019（10）：56-58.
[2]王秀哲，段蘇洋.城市老舊小區(qū)改造新模式及關(guān)鍵技術(shù).施工技術(shù)，2020，49（3）：40-44.
[3]高樂.老舊小區(qū)現(xiàn)狀及改造思路探索.管理觀察，2020（7）：41-42.
[4]顧昊. 老舊小區(qū)綠色改造綜合效益評(píng)價(jià)研究[D].西安建筑科技大學(xué)，2020.
作者簡介：
王莉（2000-），女，四川資陽人，學(xué)生，專業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)與管理;
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