王莉　唐佳欣

摘要：不論是一線大城市，還是十八線小縣城，都有著獨特的兩面，一面是新時代的繁華，一面是舊歲月的滄桑，它們共同構成了城市的骨骼和血肉?，F如今，舊小區(qū)正面臨著建筑物老化、基礎設施薄弱、影響城市面貌等眾多問題。而隨著城市化的進程，城市土地資源越發(fā)緊張，身處優(yōu)良地段的老舊小區(qū)無疑將成為主城區(qū)土地的重點利用對象。本文融合健康適老社區(qū)、海綿環(huán)保社區(qū)以及智慧物業(yè)社區(qū)三重理念，針對老舊小區(qū)現存的四方面問題提出了具體、明確的改造方法，并探討了老舊小區(qū)改造的實際意義。

關鍵詞：問題現狀，改造理念，改造方法

1.老舊小區(qū)的定義

城市舊居住區(qū)，主要是指建成使用20年以上，面臨著環(huán)境質量差、建筑設備老舊破損、建筑結構存在安全隱患、建筑功能不完善、配套設施不足等問題的生活聚居地。老舊小區(qū)大多處于城市的核心區(qū)域，但由于建設年限問題，導致自身配套無法滿足現代化的居住要求，不僅影響了居民的居住體驗，也嚴重影響著城市的形象面貌。

2.老舊小區(qū)的改造理念

改造過程中，應貫徹三重改造理念。一、打造健康適老社區(qū)，推動適老化改造，規(guī)劃設置老年服務中心，通過因地制宜加裝無障礙電梯、加設社區(qū)小型醫(yī)療中心等來提升老年居民的居住舒心度。二、打造海綿環(huán)保社區(qū)，利用“海綿城市”理念，通過合理規(guī)劃設計，促進雨水的循環(huán)利用，可緩解水資源短缺問題。三、打造智慧物業(yè)社區(qū)，在引入優(yōu)質物業(yè)服務的基礎上，引進智能管理系統，對社區(qū)安防、物業(yè)服務等進行規(guī)范化、智能化、系統化的管理。

3.老舊小區(qū)的現狀與改造舉措

3.1室外環(huán)境

老舊小區(qū)普遍存在著室外環(huán)境的問題，小區(qū)內部環(huán)境形象差、規(guī)劃設計不合理、綠化面積不足、公共環(huán)境雜亂無序，室外環(huán)境滲透能力差，沒有完整的水循環(huán)系統，這些都嚴重影響了居民的居住體驗感和城市的面貌形象。

要改善室外環(huán)境問題，首要是拆除私設構筑物、花園菜地，規(guī)范室外公共空間，增設公共綠地和花園景觀帶，對小區(qū)基礎設施實施改造，對不規(guī)范的電線電纜進行整改，增設太陽能路燈，增設道路引導牌、樓棟門牌號。最后，進行雨水源頭減排和排污系統控制改造，并設置雨水溢流排放系統，以及對排污系統進行升級和改造。

3.2道路與停車

老舊小區(qū)普遍存在道路年久失修的現象，小區(qū)內的道路分級不明確，居民侵占消防通道，存在著較大的交通和消防安全隱患。要改善這些痛點，應增設或改造步行系統，實現人車分流，清除占道設施，保障應急消防通道的暢通。并將鋪裝材料替換為透水性能優(yōu)良的材料，做好雨水收集利用。通過這些舉措，可以很大程度改善道路問題，也符合現代社區(qū)道路建設的要求。

停車難也是老舊小區(qū)的一大痛點，規(guī)劃落后和汽車平民化之間的矛盾使得停車一度處于“車多位少”的狀態(tài)。要解決地面停車位不足的問題，可通過機械立體停車場的使用，充分利用小區(qū)的立體空間。并且設置智能停車管理系統，信息化管理機動車停放。此外，非機動車亂停亂放、私拉電線充電、侵占樓道等行為在老舊小區(qū)也是管理難題，小區(qū)內應為非機動車提供專用停車區(qū)和充電樁，并且做好宣傳和引導。

3.3基礎配套

在老舊小區(qū)中，由于規(guī)劃理念的落后，基礎配套幾乎處于空白狀態(tài)。配套設施問題突出，公共服務基礎配套不足，小區(qū)物業(yè)管理質量低，甚至多數小區(qū)無專業(yè)的物業(yè)管理。和現代化社區(qū)豐富的公共區(qū)域相比，老舊社區(qū)的居民缺乏鄰里的公共活動空間和舒適的休閑活動場所。

針對這些問題，第一步，引入社區(qū)管家——物業(yè)管理公司，對小區(qū)進行全面系統性的管理。第二，提升社區(qū)便民服務，設置公共晾曬點、戶外直飲水，郵件快遞代收點。第三，提升公共服務設施，改建和新建小區(qū)公共空間，規(guī)劃出兒童幼托區(qū)、老人康養(yǎng)區(qū)、居民文娛活動區(qū)等公共服務設施。第四，完善智慧安防系統，增設人臉抓拍與高清攝像頭，完善小區(qū)門禁系統，增加電子圍欄、周界攝像頭，增設實時傳輸公安系統。第五，引進社區(qū)醫(yī)療服務，在社區(qū)內設置衛(wèi)生服務中心，并與三級醫(yī)院合作建立醫(yī)聯體，提供遠程診療服務。

3.4房屋建筑

老舊小區(qū)的房屋結構安全系數普遍下降，房屋的防水、保溫基礎功能都需要修繕和維護。外墻皮脫落，護欄安裝不規(guī)范，影響了房屋的外立面美觀。小區(qū)缺乏電梯、無障礙坡道等交通設施，樓道內亂貼小廣告，樓道墻皮脫落，這些都影響著居民的居住舒適度。

需要進行四方面的改造，一、進行房屋性能維護，對地基基礎及原有結構等進行維護和加固。鋪設屋面保溫層，修繕屋面滲漏處，維護或更換房屋水電管線。二、進行房屋外立面重飾，對建筑外墻飾面進行清理和粉刷，改造外墻管線，規(guī)范空調室外機，拆除外窗護欄，改造為隱形護欄，提升外立面形象。三、進行內部公共空間整修，在出入口增設無障礙坡道，修繕或新裝單元防盜門，對樓道小廣告進行全面清理。四、加裝無障礙電梯，實現房屋建筑功能的提升。

4.老舊小區(qū)的改造意義

舊改可以顯著改善老舊社區(qū)居民的居住條件，隨著城市的建設步伐，環(huán)境優(yōu)美、功能齊全的現代小區(qū)如雨后春筍般涌現出來，給老舊社區(qū)的居民帶來巨大心理落差與視覺沖擊。通過全方位的綜合改造可以改善居民的居住條件，化解不平衡因素的矛盾，營造和諧宜居的環(huán)境。此外，舊改可以改善市容市貌。多數老舊小區(qū)處于城市的核心區(qū)域，老舊小區(qū)的存在無疑影響現代城市的面貌，舊改不僅能提升城市形象，也有助于老城區(qū)迸發(fā)出新的活力。深層次來說，舊改還是建立經濟內循環(huán)、擴大內需的重大舉措。據城鄉(xiāng)住房建設部估計，全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造總投資將超過5萬億元。舊改能帶動建筑建材、適殘適老設備、社區(qū)服務等關聯性產業(yè)的發(fā)展，對構建經濟內循環(huán)至關重要。

參考文獻：

[1]李海龍.城市舊居住區(qū)綜合改造技術內容.中國建設信息化，2019（10）：56-58.

[2]王秀哲，段蘇洋.城市老舊小區(qū)改造新模式及關鍵技術.施工技術，2020，49（3）：40-44.

[3]高樂.老舊小區(qū)現狀及改造思路探索.管理觀察，2020（7）：41-42.

[4]顧昊. 老舊小區(qū)綠色改造綜合效益評價研究[D].西安建筑科技大學，2020.

作者簡介：

王莉（2000-），女，四川資陽人，學生，專業(yè)：房地產開發(fā)與管理;

唐佳欣（2001-），女，四川南充人，學生，專業(yè)：工程造價。