練斌　劉瀚愉　陳銘涵

摘要：租賃價格屬于消費物價指數(shù)的組成部分。因此，租賃價格和消費物價指數(shù)應該有一定程度的相關(guān)性。本研究通過“格蘭杰因果關(guān)系檢驗”，利用中房研協(xié)制作的中國城市住房租賃價格指數(shù)和國家統(tǒng)計局公布的城市居民消費物價指數(shù)，研究兩組指數(shù)的變化的相關(guān)性。研究表明，通脹率會對中國城市住房租賃價格指數(shù)，產(chǎn)生格蘭杰因果關(guān)系。但是，中國城市住房租賃價格指數(shù)，對通脹率，沒有產(chǎn)生格蘭杰因果關(guān)系。

關(guān)鍵詞：租賃價格;消費物價;格蘭杰因果關(guān)系檢驗

隨著中國經(jīng)濟的高速增長， 我國房地產(chǎn)業(yè)也迅速增長。陳英楠等（2013） 提出居民與實務(wù)界傾向于將租金收益率與名義存款利率比較，以作為購房還是租房的依據(jù)。學者一般認為，這種經(jīng)濟特征，可以視為中國住房市場的一種經(jīng)驗法則。但是，這種存款與租金收益的相關(guān)性，很有可能是由于其他變量導致。特別是在目前住宅市場的非理性繁榮以及物價水平的居高不下，中國居民投機行為較重，非理性成分均相對較高。在這個情況下，反映經(jīng)濟情況的變量，可能是導致租屋市場的回報與居民存款總量出現(xiàn)相關(guān)性的原因。本文以最近數(shù)年的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，通過“格蘭杰因果關(guān)系檢驗”（Granger causality test），檢測通脹與房地產(chǎn)市場租金回報的因果關(guān)系。

1.格蘭杰因果關(guān)系檢驗的應用

朱啟榮（2007）提出，由于多數(shù)時間經(jīng)濟序列是非平穩(wěn)的， 對其做簡單線性回歸時， 有可能會出現(xiàn)“偽回歸”現(xiàn)象。他認為，這種現(xiàn)象會影響分析結(jié)論的可靠性。為解決上述問題， Engle- Granger（ 1987） 提出了隨機時間序列分析方法。在 Granger 因果關(guān)系檢中，對于兩個都是隨機游走的變量序列， 如果這兩個序列的某個線性組合是穩(wěn)定的， 則稱這兩個序列為協(xié)整的。兩個序 列 具 有 相 同 的 單 整 階 數(shù) 是 序 列 之 間 具 有 協(xié) 整性的必要條件。對于變量序列{yi}， 該檢驗的一般形式如方程式（ 1） 所示。在方程（ 1） 式中， α為常數(shù)項， t為時間趨勢項， p 為滯后階數(shù)， 該檢驗的零假設(shè) H0：ω=0， 備選假設(shè) H1： ω<0。如果接受假設(shè) H0， 拒絕 H1，則說明變量序列{yt}存在單位根， 即它是非平穩(wěn)序列;否則， 變量序列{yt}不存在單位根， 即它是平穩(wěn)序列。

在這情況下，我們假設(shè)有x和y兩個序列，分別是;

?xt=α+ βt+ ωyt- 1+ ∑r?yt- 1+ε

?yt=α+ βt+ ωyt- 1+ ∑r?yt- 1+ε

假如兩個序列均為非平穩(wěn)的，我們可以進行。Granger 因果關(guān)系檢驗。這個檢驗的思路是： 如果兩個經(jīng)濟變量 X 與 Y， 在同時包含過去 X 與 Y 信息的條件下， 對 Y 的預測效果比只單獨由 Y 的過去信息對 Y 的預測效果更好，即變量 X 有助于變量 Y 預測精度的改善， 則認為 X對 Y 存在 Granger 因果關(guān)系。

2.數(shù)據(jù)及結(jié)果

研究人員從中房研協(xié)的中國城市住房租賃價格指數(shù)報告中，抽取從2018年10月到2020年12月的每月中國城市住房租賃價格指數(shù)。同時，研究人員國家統(tǒng)計局的網(wǎng)頁中，抽取同期的消費物價指數(shù)。

然后，通過以下公式，計算兩組指數(shù)的變化

Rt = Pt - Pt-1/Pt-1

通過回歸分析，以住房租賃價格指數(shù)的變化為因變量，以消費物價指數(shù)的變化為自變量，運用 OLS 估計方程（ 2） 的對數(shù)形式， 得到回歸方程;

租賃指數(shù)變化 = 0.000013 + 0.01889 消費物價指數(shù)變化

Square = 1.6%

從上述回歸分析的結(jié)果可以發(fā)覺，消費物價指數(shù)的變化，與租賃價格指數(shù)的變化，是呈現(xiàn)正相關(guān)性。但是，這個相關(guān)性，在統(tǒng)計學上并不明顯。

在Granger 因果關(guān)系檢驗方面，研究人員采用2年的滯后期，通過使用Eviews7統(tǒng)計軟件， 得到上表的結(jié)果。從 F 統(tǒng)計量值的情況可以得到的結(jié)論是： 消費物價指數(shù)的變化是會導致租賃物價指數(shù)產(chǎn)生變化。事實上，后者的變化是具有格蘭杰原因， 同時， 租賃物價指數(shù)的變化，并不會對消費物價指數(shù)產(chǎn)生變化。

3.結(jié)論

根據(jù)上述結(jié)果，研究人員認為房地產(chǎn)租賃價格受到消費物價指數(shù)的變化影響。由于通脹對于利率產(chǎn)生直接的影響，所以利率可能會對租賃物價指數(shù)產(chǎn)生影響。但是，這種影響，應該被視為由通脹所帶動，而不是利率的自變因素所產(chǎn)生。同時，由于通脹變化可以對租賃物價指數(shù)的變化產(chǎn)生Granger 因果關(guān)系，控制通脹會對租賃市場產(chǎn)生直接的變化。

參考文獻：

[1]陳英楠， & 劉仁和.（2013）.通貨膨脹與租金收益率變動：理性還是非理性？[J].金融研究，000（007）， 61-73.

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