易賽男

摘要：交易資金監(jiān)管是保障交易資金安全的有效機(jī)制。二手房交易流程復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)較多，一旦發(fā)生交易糾紛，損失巨大。資金監(jiān)管需要政府強(qiáng)化二手房交易資金監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，需要房地產(chǎn)交易中心、不動(dòng)產(chǎn)登記中心、銀行、公積金等方面的配合、協(xié)作。更加需要?jiǎng)?chuàng)新二手房交易資金監(jiān)管服務(wù)內(nèi)容，才能更好的推動(dòng)整體房產(chǎn)金融解押產(chǎn)品和擔(dān)保產(chǎn)品的業(yè)務(wù)發(fā)展。更好地保障交易資金安全 ，提升當(dāng)事人的交易體驗(yàn)，保障房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，更有效解決群眾居住問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)資金監(jiān)管;二手房交易;交易資金風(fēng)險(xiǎn);房產(chǎn)金融產(chǎn)品

一、二手房交易資金風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀

二手房交易流程復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)較多、標(biāo)的額巨大，一旦發(fā)生交易糾紛，會(huì)對(duì)買賣雙方家庭財(cái)產(chǎn)造成巨大損失。從潛在簽約維度來看風(fēng)險(xiǎn)，有三個(gè)階段存在問題。

簽訂合同定金風(fēng)險(xiǎn)。定金是交易開始，買方支付費(fèi)用把這個(gè)購房意向約定下來，一筆不小的金額，動(dòng)輒數(shù)萬，定金交易方式卻非常簡(jiǎn)單。目前交易中大部分都是由房產(chǎn)中介公司代收或者買方直接轉(zhuǎn)給賣方，極少數(shù)會(huì)使用第三方正規(guī)監(jiān)管平臺(tái)去監(jiān)管資金。

交易首付款風(fēng)險(xiǎn)。二手房交易過中買方支付首付款金額較高，也是風(fēng)險(xiǎn)事故最多的階段。買方提前給賣方支付首付款金額，到約定過戶當(dāng)天房屋辦不了過戶，賣方不退還房款的情況。買方用首付款替賣方贖樓還款，賣方等房屋解押以后跑路或者一房二賣的情況。甚至，中介公司老板代收首付款，中介公司破產(chǎn)無法返還的情況等等，這些都會(huì)給買方造成極大的經(jīng)濟(jì)損失，最后買方“錢房?jī)煽铡薄?/p>

交易尾款風(fēng)險(xiǎn)。尾款支付分為兩種，一種是除開定金外一次性結(jié)清尾款。風(fēng)險(xiǎn)存在于過戶手續(xù)辦理完成，房屋已經(jīng)歸屬于買方名下，但買方的資金被臨時(shí)凍結(jié)或買方資金不夠無法支付尾款，導(dǎo)致賣方“錢房?jī)煽铡?。另一種尾款是銀行或者公積金貸款支付。因?yàn)橛秀y行的介入，大多數(shù)銀行監(jiān)管控制的比較好，銀行批貸放款放到買方銀行賬號(hào)，進(jìn)行凍結(jié)之后后臺(tái)再將貸款金額全部轉(zhuǎn)給賣方，這種銀行手段一定程度上是起到監(jiān)管作用。公積金放款，和一次性結(jié)清尾款有點(diǎn)相似，公積金的放款錢是直接到買方銀行卡賬戶，如果買方因個(gè)人原因轉(zhuǎn)移和挪用這筆房款，對(duì)賣方而言無疑是巨額損失。

從風(fēng)險(xiǎn)來源維度來看，查封房、集資房、棚改房、中介轉(zhuǎn)走款項(xiàng)問題、業(yè)主問題、客戶問題、交易問題、操作問題、其他問題等等，這些因素都是貫穿在二手房交易的每一個(gè)環(huán)節(jié)中，這些風(fēng)險(xiǎn)會(huì)使得資金出現(xiàn)各種問題，需要買賣雙方提高資金監(jiān)管意識(shí)，并利用一些資金監(jiān)管手段保護(hù)自己的資金安全。

二、推行交易資金監(jiān)管的對(duì)策建議

1.二手房交易資金監(jiān)管制度及實(shí)施細(xì)則制定。政府強(qiáng)化二手房交易資金監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。政府及行業(yè)平臺(tái)與品牌聯(lián)合深化推進(jìn)資金監(jiān)管，為進(jìn)一步保障二手房交易中的資金安全，近些年出臺(tái)了相關(guān)房產(chǎn)交易資金安全相關(guān)法律法規(guī)。

《 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》（ 建房 [ 2016] 168 號(hào) ）市、縣房地產(chǎn)主管部門要建立健全存量房交易資金監(jiān)管制度。中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員不得通過監(jiān)管賬戶以外的賬戶代收代付交易資金，不得侵占 、挪用交易資金 。

《 關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案工作的指導(dǎo)意見 》（ 建房 [ 2018] 128 號(hào) ）加強(qiáng)存量房交易資金監(jiān)管，除交易當(dāng)事人提出明確要求外，當(dāng)事人辦理房屋網(wǎng)簽備案應(yīng)簽訂交易資金監(jiān)管協(xié)議 。

《 關(guān)于提升房屋網(wǎng)簽備案服務(wù)效能的意見》（ 建房規(guī)[2020]4 號(hào) ）由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、政府授權(quán)的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)或具有相應(yīng)資質(zhì)的第三方機(jī)構(gòu)對(duì)商品房預(yù)售資金、存量房交易資金等實(shí)施監(jiān)管，是確保房屋交易資金安全的重要環(huán)節(jié)。

2.加大二手房資金監(jiān)管宣傳力度，開始推進(jìn)的階段需要房地產(chǎn)交易中心、不動(dòng)產(chǎn)登記中心、銀行、公積金等方面的配合、協(xié)作與宣傳才能得到有效推進(jìn)。組織宣傳二手房交易資金監(jiān)管的形式較為豐富，例如通過報(bào)紙、電視、廣播等媒體的廣泛報(bào)道，還可與合作銀行聯(lián)合宣傳。更重要的是，將法院審理的二手房買賣合同糾紛典型案件不定期公開，增強(qiáng)市民購房時(shí)對(duì)資金安全的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。

3.創(chuàng)新二手房交易資金監(jiān)管服務(wù)內(nèi)容。管好交易資金，確保資金安全是二手房交易資金監(jiān)管的基本要求。當(dāng)前應(yīng)該規(guī)范房產(chǎn)中介公司強(qiáng)化二手房交易資金內(nèi)部控制，推動(dòng)正規(guī)的第三方金融機(jī)構(gòu)推出監(jiān)管產(chǎn)品，比如理房通、貝殼金服等房產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)，推出金融公司主產(chǎn)品，以活動(dòng)低價(jià)促銷，大力宣傳推行，可以使得大家資金監(jiān)管意識(shí)提高，讓更多人愿意接受資金監(jiān)管，并且意識(shí)到交易資金風(fēng)險(xiǎn)。

三、金融業(yè)務(wù)產(chǎn)品推行資金監(jiān)管的作用

目前以市場(chǎng)上的熱推的金融業(yè)務(wù)產(chǎn)品為例，大致有三種產(chǎn)品。

第一種，業(yè)主房屋有抵押，金服公司提前出資贖樓，幫業(yè)主辦理解押手續(xù)，讓業(yè)主能順利過戶，業(yè)主首付款和尾款回款，金融公司收取一定墊資服務(wù)費(fèi)。

第二種，業(yè)主房屋有抵押，買方首付款幫業(yè)主贖樓解押，買方擔(dān)心資金安全，要求監(jiān)管，金融公司進(jìn)行擔(dān)保，收取一定的擔(dān)保服務(wù)費(fèi)。

第三種，業(yè)主房屋無抵押，業(yè)主著急用錢，買方同意首付款提前給業(yè)主，買方擔(dān)心資金安全，要求監(jiān)管，金融公司進(jìn)行擔(dān)保，收取一定的擔(dān)保服務(wù)費(fèi)。

這幾類擔(dān)保產(chǎn)品，全部是能保證業(yè)主和買方在交易過程中進(jìn)行資金監(jiān)管作用。利用一些資金監(jiān)管手段保護(hù)自己和資金安全。只有整體資金監(jiān)管數(shù)量上來了，實(shí)現(xiàn)資金監(jiān)管意識(shí)普遍化，才能實(shí)現(xiàn)二手房交易資金監(jiān)管數(shù)據(jù)提升，才能更好的推動(dòng)整體金融解押產(chǎn)品和擔(dān)保產(chǎn)品的業(yè)務(wù)發(fā)展。

四、結(jié)束語

株洲市對(duì)二手房交易的資金監(jiān)管起步較晚，在交易資金管理過程中存在一定問題，所采用的資金監(jiān)管沒有強(qiáng)制推行。本次研究希望對(duì)二手房交易資金監(jiān)管提供一定幫助，進(jìn)一步優(yōu)化本市房地產(chǎn)交易制度，提升當(dāng)事人的交易體驗(yàn)，保障房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，更有效解決群眾居住問題。