袁臣成

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在運(yùn)行過程中，其最重要的模式便是全面預(yù)算管理。全面預(yù)算管理執(zhí)行的有效與否，與企業(yè)發(fā)展具有非常重要的意義。房地產(chǎn)企業(yè)資金密集，且性質(zhì)特殊，因此開發(fā)投資金額較大。房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)周期較長，對其預(yù)算管理工作提出了全面要求。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，這就為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理提供了一定的改進(jìn)模式，但也帶來了較多亟待解決的問題。在本文的研究中，本文將就房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理模式展開研究，分析房地產(chǎn)企業(yè)的特征以及房地產(chǎn)全面預(yù)算管理問題，闡述房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理策略以及方法。

近年來，在企業(yè)發(fā)展中，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛。房地產(chǎn)是我國民生領(lǐng)域的重點(diǎn)關(guān)注方向，同時(shí)也是我國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的重要一環(huán)。房地產(chǎn)企業(yè)的興衰與否，與我國大環(huán)境以及我國經(jīng)濟(jì)體系具有密切關(guān)聯(lián)。因此，介于房地產(chǎn)的重要性以及房地產(chǎn)的獨(dú)特位置，需要制定合理有效的預(yù)算管理方案。對于房地產(chǎn)而言，在后續(xù)改進(jìn)過程中，隨著市場化體系的全面增長，其原本的管理方式已然實(shí)現(xiàn)了集約化、規(guī)?；陌l(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對存在的問題進(jìn)行分析、研究，并全面提升企業(yè)的預(yù)算管理模式，為房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展提供有效基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的特征

（一）現(xiàn)金流預(yù)算是基礎(chǔ)

全面管理是現(xiàn)金流預(yù)算管理的基礎(chǔ)，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在發(fā)展過程中，其最重要的基礎(chǔ)資源便是現(xiàn)金流。通過現(xiàn)金流，可以全面保障房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)。通過全方面預(yù)算管理的基礎(chǔ)，可以對現(xiàn)金流預(yù)算以及管理提供可行性保障。

（二）工程形象進(jìn)度是節(jié)點(diǎn)

對于工程形象而言，全面預(yù)算管理節(jié)點(diǎn)是工程形象的進(jìn)度。對于房地產(chǎn)企業(yè)的工程項(xiàng)目建設(shè)周期進(jìn)行分析，大部分房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目周期較長。因此，其工程形象以及進(jìn)度決定著總承包商的結(jié)算工作。會(huì)計(jì)對于開發(fā)成本的確認(rèn)，可以通過工程形象進(jìn)度進(jìn)行了解，以便對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益起到非常重要的實(shí)際作用。

（三）工程項(xiàng)目預(yù)算是核心

對于工程項(xiàng)目預(yù)算核心，其作為項(xiàng)目能否滿足建設(shè)目標(biāo)的決定性因素，房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目預(yù)算明顯的特征便是其成本開支難以控制、且成本內(nèi)容較為復(fù)雜、業(yè)務(wù)量龐大。這也就使得工程項(xiàng)目預(yù)算管理在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)作為全預(yù)算管理核心的重要原因。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中的問題

（一）預(yù)算管理體系不完善

房地產(chǎn)企業(yè)自身具有明顯的特殊性，因此其常規(guī)的業(yè)務(wù)均通過打包出售的方式對工程項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)管理。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在承包單位及預(yù)算項(xiàng)目完畢后，由發(fā)包企業(yè)對其項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整以及完善。這兩個(gè)企業(yè)在共同努力下，實(shí)現(xiàn)預(yù)算編制目標(biāo)，但對于跨企業(yè)預(yù)算管理工作而言，二者工作體系上存在較多的不便之處。我國現(xiàn)階段大部分房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理模式較為松散，企業(yè)上層以及基層發(fā)包商、承包商之間的交流連接較不緊密。因此，為了構(gòu)建出完善且合理的預(yù)算管理模式，不能將房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理工作作用發(fā)揮至實(shí)處。

（二）管理戰(zhàn)略導(dǎo)向不強(qiáng)

在現(xiàn)階段管理戰(zhàn)略性不強(qiáng)，我國目前房地產(chǎn)行業(yè)工程項(xiàng)目在開發(fā)過程中，全面預(yù)算管理工作普遍存在重視會(huì)計(jì)年度預(yù)算、輕項(xiàng)目預(yù)算的問題。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)與其制定的年度目標(biāo)之間的聯(lián)系性較少，且項(xiàng)目全面預(yù)算管理的導(dǎo)向性作用較弱。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)工程而言，其項(xiàng)目預(yù)算所需資金較多，且歷經(jīng)時(shí)間極長。如房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中，出于自身原因，未能將項(xiàng)目預(yù)算分析以及戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行結(jié)合，就很難實(shí)現(xiàn)對資源的優(yōu)化。

（三）管理數(shù)據(jù)缺乏科學(xué)性

管理數(shù)據(jù)缺乏科學(xué)性，將會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目管理體系存在明顯的架空部分。房地產(chǎn)企業(yè)對于全面預(yù)算管理工作缺乏合理的管理，針對于新開發(fā)工程項(xiàng)目，其投入力度不足。例如，部分房地產(chǎn)企業(yè)針對工程項(xiàng)目開發(fā)以及建設(shè)中存在的搶進(jìn)度、三邊工程的惡劣情況，未能夠采取有效的針對措施。其考核機(jī)制以及管理模式不足，考核機(jī)制存在嚴(yán)重缺陷，房地產(chǎn)企業(yè)的考核編制機(jī)構(gòu)均是財(cái)務(wù)部門。因此，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員通常會(huì)通過現(xiàn)金流對企業(yè)預(yù)算進(jìn)行監(jiān)督以及管理。同時(shí)，還傾向于將此指標(biāo)作為財(cái)務(wù)預(yù)算以及考核工作的基礎(chǔ)依據(jù)。但對于企業(yè)全面預(yù)算管理中的全業(yè)務(wù)、全過程的開展特征表現(xiàn)不顯著，我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目全面預(yù)算管理以及考核都存在嚴(yán)重缺陷。僅有很少一部分房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)全過程控制，在房地產(chǎn)企業(yè)全預(yù)算管理模式下，在跨期經(jīng)營出現(xiàn)的工程項(xiàng)目開發(fā)預(yù)算中，其利潤以及現(xiàn)金流之間存在明顯差異。企業(yè)通常選擇以利潤為中心，并將房產(chǎn)的營銷作為企業(yè)發(fā)展宗旨。這種傳統(tǒng)的全面預(yù)算管理模式存在一定時(shí)期的優(yōu)勢，但此優(yōu)勢為短期優(yōu)勢。隨著房地產(chǎn)市場的逐漸完善以及資金流的速度加快，傳統(tǒng)預(yù)算管理方法逐漸暴露出多方面弊端。例如，呈現(xiàn)出資金流短缺等現(xiàn)象，干擾房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理策略

（一）完善全面預(yù)算管理體系

全面完善預(yù)算管理體系從以下三點(diǎn)進(jìn)行改進(jìn)：

其一，房地產(chǎn)高層領(lǐng)導(dǎo)人員充分認(rèn)識(shí)到全面預(yù)算管理的價(jià)值以及內(nèi)涵，為企業(yè)全面預(yù)算管理創(chuàng)造出基本條件。并督促職工以及各職能人員在物流以及信息流資金流的方向發(fā)揮出創(chuàng)造性以及主觀能動(dòng)性，為房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)成長奠定良好基礎(chǔ);

其二，房地產(chǎn)企業(yè)必須對全面預(yù)算組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行完善，從而打造出易于管理以及服務(wù)的扁平化組織體系。例如，相關(guān)管理層董事長或預(yù)算委員會(huì)，可以對其管理機(jī)構(gòu)完成預(yù)算執(zhí)行工作。其涉及到的具體事項(xiàng)由預(yù)算管理制度以及執(zhí)行機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，以確保二者能夠根據(jù)現(xiàn)有的工作體系實(shí)現(xiàn)成長;

其三，盡快對房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理制度進(jìn)行完善，負(fù)責(zé)人應(yīng)按照有關(guān)預(yù)案制定出一套周全的預(yù)算管理模式以及考評系統(tǒng)。且根據(jù)企業(yè)的發(fā)展實(shí)際情況，對全面預(yù)算管理制度進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，進(jìn)一步深化管理體系，以便對預(yù)算管理以及預(yù)算管理外成本項(xiàng)目進(jìn)行全面改進(jìn)。

（二）圍繞企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略優(yōu)化預(yù)算管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)開展全面預(yù)算管理，可以圍繞企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)完成有效開展。全面預(yù)算管理的根本性質(zhì)，可以實(shí)現(xiàn)科學(xué)管理，通過財(cái)務(wù)方面的數(shù)據(jù)，對企業(yè)發(fā)展方向案例進(jìn)行描述，圍繞企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行全面預(yù)算管理的制定，提升企業(yè)綜合競爭力以及企業(yè)整體價(jià)值。就財(cái)務(wù)預(yù)算管理而言，二者具有非常重要的實(shí)際意義，可以幫助企業(yè)在后續(xù)的成長過程中，完成目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的增長。目前，房地產(chǎn)行業(yè)在我國發(fā)展勢頭迅猛、前景良好，因此必須加強(qiáng)對于市場機(jī)遇的掌控，分析有可能會(huì)出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并制定合理的應(yīng)對措施，從戰(zhàn)略角度為全面預(yù)算管理體系提供科學(xué)指導(dǎo)。