宋杰

視覺(jué)中國(guó)

上海新房積分入圍比在8月迎來(lái)調(diào)整，“社保巨子”隨之光環(huán)褪色。

今年2月6日起，上海新增“積分制”新房搖號(hào)選房程序，最大程度保障無(wú)房家庭購(gòu)房權(quán)益，打壓市場(chǎng)投資炒作氛圍。

購(gòu)房人在認(rèn)購(gòu)后，將綜合家庭、戶籍、擁有的住房狀況、5年內(nèi)在滬購(gòu)房記錄以及在滬繳納社保五大因素，擁有一個(gè)分?jǐn)?shù);再按照搖號(hào)人數(shù)比房源多30%（入圍比1.3∶1）的原則，按積分高低排序，選取進(jìn)入公證搖號(hào)選房的人員名單。沒(méi)有進(jìn)入名單的購(gòu)房者則被“直接淘汰”。

想要確保新房搖號(hào)資格，社保積分越高越占優(yōu)勢(shì)。上海的一些“網(wǎng)紅”樓盤(pán)，子女買(mǎi)不到（因?yàn)榉e分不夠），就讓父母買(mǎi)。因?yàn)殚L(zhǎng)輩繳納社保時(shí)間長(zhǎng)，積分一下子沖到“100分”，拿下新盤(pán)就“穩(wěn)”了。這些持有社保高分的“選手”被業(yè)內(nèi)俗稱為“社保巨子”，而今，上海又出臺(tái)政策“打補(bǔ)丁”，這招在未來(lái)恐怕不管用了。

8月27日，上海市房地產(chǎn)交易中心發(fā)布公告，第四批次集中上市的新建商品住房房源中，部分項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)入圍比有所調(diào)整。

公告顯示，此次共有17個(gè)樓盤(pán)調(diào)整了入圍比例，從之前的1.3調(diào)整至1.8～2.5不等。入圍人數(shù)遠(yuǎn)高于之前的1.3倍，意味著低分選手的入圍概率變高，而那些高分的“社保巨子”買(mǎi)房“中簽”概率下降。

網(wǎng)紅樓盤(pán)入圍“選手”，積分幾乎全部滿分

上海買(mǎi)房積分制總分值分為基礎(chǔ)分（家庭、戶籍、房產(chǎn)、5年內(nèi)在滬購(gòu)房記錄）以及動(dòng)態(tài)分?（社保情況）兩部分。

有業(yè)內(nèi)人士給《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者以位于上海浦西的某網(wǎng)紅新盤(pán)為例算了一筆賬。該樓盤(pán)搖號(hào)的入圍分?jǐn)?shù)高達(dá)112.8分，其周圍二手房市場(chǎng)價(jià)在18萬(wàn)元/平方米左右，而新房?jī)r(jià)格是13.6萬(wàn)元/平方米，也就是說(shuō)，一旦搖中，購(gòu)房者能“躺賺”千萬(wàn)元。

“如購(gòu)房者基礎(chǔ)分滿分60，該項(xiàng)目需要社保積分：112.8-60=52.8分。該樓盤(pán)社保分系數(shù)為0.24分/月，需要社保52.8/0.24=220個(gè)月。積分制從2003年1月開(kāi)始計(jì)算社保月份，截至目前該項(xiàng)目的社保上限為221個(gè)月?！边@位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者說(shuō)。

最終只推出47套房源的該樓盤(pán)，參加搖號(hào)的購(gòu)房者幾乎全部是“社保巨子”。據(jù)專注樓市分析的公眾號(hào)“同策好房”統(tǒng)計(jì)，入圍的61組購(gòu)房者中，其中59組為“60分+221個(gè)月社保”的“滿分選手”，另有2組“墊底選手”為220個(gè)月社保。

而在大虹橋板塊的另一熱門(mén)樓盤(pán)也出現(xiàn)了“社保巨子”的身影。根據(jù)上海此前的購(gòu)房政策，若認(rèn)購(gòu)客戶數(shù)量大于房源數(shù)1.3倍，就會(huì)觸發(fā)積分制。該樓盤(pán)共有397組認(rèn)購(gòu)人，認(rèn)購(gòu)率高達(dá)245%（其房源量為161套），觸發(fā)了積分制。最終入圍搖號(hào)的購(gòu)房者共226組，入圍分?jǐn)?shù)線高達(dá)78.36分。據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，倘若購(gòu)房者基礎(chǔ)分拿滿60分，則需要社保至少繳納153個(gè)月才能入圍。

規(guī)避“老人盤(pán)”，上海出手了

值得一提的是，早在今年7月底，上海市有關(guān)部門(mén)就出臺(tái)新規(guī)規(guī)定，通過(guò)贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房的，該住房5年內(nèi)仍記入贈(zèng)與人擁有住房套數(shù)。這在一定程度上遏制了老人把房子贈(zèng)與轉(zhuǎn)讓給子女，然后用老人的名額積分買(mǎi)房的行為。而上海此次再次“打補(bǔ)丁”意味深長(zhǎng)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，一些購(gòu)房者或憑借在上海高積分的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而輕松入圍，但這可能是子女借父母高社保積分的優(yōu)勢(shì)而購(gòu)房。雖然房產(chǎn)掛父母名下，但顯然形成了不公平，也產(chǎn)生了目前市場(chǎng)上備受批評(píng)的“老人盤(pán)”現(xiàn)象。

今年上海市第四批次集中供應(yīng)12441套房源即將上市銷售，在這42個(gè)項(xiàng)目中，超過(guò)八成項(xiàng)目供應(yīng)房源為剛需型，有26個(gè)樓盤(pán)的房?jī)r(jià)低于5萬(wàn)元/平方米。值得一提的是，其中各個(gè)樓盤(pán)都設(shè)置了入圍比，入圍比從1.3到2.5不等。

“在新規(guī)則下，購(gòu)房者想通過(guò)借父母高社保積分去購(gòu)房，其實(shí)不可行，或者意義不大。因?yàn)椴糠譄狳c(diǎn)樓盤(pán)尤其是改善型樓盤(pán)會(huì)采取搖號(hào)的做法，那么做高積分的操作就沒(méi)意義了。這樣一來(lái)，這部分購(gòu)房者會(huì)更加理性。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，一些購(gòu)房者本身在上海工作多年，社保也是正常繳納，有合理的改善型購(gòu)房需求。過(guò)去因?yàn)榉e分不敵“社保巨子”，所以想在市區(qū)買(mǎi)套房的難度還是很大。

他認(rèn)為，此次政策后，一些樓盤(pán)以搖號(hào)方式進(jìn)行，這些購(gòu)房者入圍的可能性更大。即便最后搖號(hào)買(mǎi)不到，但有了公平的入圍機(jī)會(huì)，購(gòu)房者會(huì)覺(jué)得享受了公平性，這樣也促進(jìn)了購(gòu)房秩序的穩(wěn)定健康發(fā)展。

“此次政策對(duì)于其他一些購(gòu)房者，尤其是剛需盤(pán)或郊區(qū)盤(pán)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，影響不大，甚至沒(méi)有影響。過(guò)去此類剛需盤(pán)和郊區(qū)盤(pán)的入圍線是1.3，此次沒(méi)有調(diào)整。如果購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)某個(gè)郊區(qū)盤(pán)，其認(rèn)購(gòu)率超過(guò)1.3的入圍比，就要進(jìn)行積分考核，然后入圍者進(jìn)行搖號(hào)，同時(shí)需要限售。而如果某個(gè)郊區(qū)盤(pán)比較冷清，低于1.3的比例，那么走正常的房企交易流程就可以。從這一點(diǎn)看，現(xiàn)在和過(guò)去的操作是一樣的。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者：“此次新政‘打補(bǔ)丁就是增加入圍人數(shù)和參與買(mǎi)房搖號(hào)的機(jī)會(huì)。1.3的比例的確不高，對(duì)于一些熱門(mén)區(qū)域的項(xiàng)目，很多想改善住房條件的人無(wú)法實(shí)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)需求。分?jǐn)?shù)高的樓盤(pán)可能要75分以上，一些60多分的客戶直接被排除在外?，F(xiàn)在擴(kuò)大入圍人數(shù)使分?jǐn)?shù)不高的人有入圍機(jī)會(huì)，進(jìn)一步體現(xiàn)機(jī)會(huì)公平。這體現(xiàn)了上海有關(guān)部門(mén)的精細(xì)化管理，根據(jù)樓盤(pán)的需求差異，使不同房源有不同入圍分?jǐn)?shù)線，改變此前一刀切的方式。”

盧文曦認(rèn)為，前幾批房源中幾乎有一半的樓盤(pán)觸及積分制，一些奇高的入圍分?jǐn)?shù)使大家在購(gòu)房上有焦慮情緒。給消費(fèi)者的市場(chǎng)直觀感受是，市場(chǎng)熱度還是比較高。今后有極端入圍分?jǐn)?shù)線的樓盤(pán)預(yù)計(jì)會(huì)減少。

“此前購(gòu)買(mǎi)二手房的人群中，不少人因?yàn)榉謹(jǐn)?shù)不夠，只能選擇二手房。目前針對(duì)二手房的調(diào)控增加，部分客戶支付能力受到限制?，F(xiàn)在新房推出的節(jié)奏比較快，量比較大，加上入圍比例增加，會(huì)吸引買(mǎi)家嘗試新房。因此對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)而言，需求力可能會(huì)轉(zhuǎn)向新房?！北R文曦分析說(shuō)。

億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨認(rèn)為，新房搖號(hào)入圍比例由統(tǒng)一的1.3調(diào)整為四檔，即內(nèi)環(huán)內(nèi)為2.5、內(nèi)外環(huán)間為2、外環(huán)外熱點(diǎn)樓盤(pán)為1.8、外環(huán)外非熱點(diǎn)樓盤(pán)為1.3，這樣調(diào)整有利于促進(jìn)區(qū)域間購(gòu)房熱度更加均衡，更加合理。

不過(guò)，于小雨認(rèn)為，即使購(gòu)房入圍比例上調(diào)，上海作為一線城市，其限售政策也很難改變。政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的態(tài)度非常堅(jiān)定，所以此舉對(duì)市場(chǎng)供需不會(huì)產(chǎn)生較大影響，歸根結(jié)底是讓更多的人能夠參與進(jìn)來(lái)，但是在穩(wěn)市場(chǎng)的預(yù)期下，這些政策更多是為了保障居民購(gòu)房的公平，降低購(gòu)房參與門(mén)檻。

（本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2021年第17期）