宋杰

視覺中國

上海新房積分入圍比在8月迎來調(diào)整，“社保巨子”隨之光環(huán)褪色。

今年2月6日起，上海新增“積分制”新房搖號選房程序，最大程度保障無房家庭購房權(quán)益，打壓市場投資炒作氛圍。

購房人在認(rèn)購后，將綜合家庭、戶籍、擁有的住房狀況、5年內(nèi)在滬購房記錄以及在滬繳納社保五大因素，擁有一個分?jǐn)?shù);再按照搖號人數(shù)比房源多30%（入圍比1.3∶1）的原則，按積分高低排序，選取進(jìn)入公證搖號選房的人員名單。沒有進(jìn)入名單的購房者則被“直接淘汰”。

想要確保新房搖號資格，社保積分越高越占優(yōu)勢。上海的一些“網(wǎng)紅”樓盤，子女買不到（因?yàn)榉e分不夠），就讓父母買。因?yàn)殚L輩繳納社保時間長，積分一下子沖到“100分”，拿下新盤就“穩(wěn)”了。這些持有社保高分的“選手”被業(yè)內(nèi)俗稱為“社保巨子”，而今，上海又出臺政策“打補(bǔ)丁”，這招在未來恐怕不管用了。

8月27日，上海市房地產(chǎn)交易中心發(fā)布公告，第四批次集中上市的新建商品住房房源中，部分項(xiàng)目的認(rèn)購入圍比有所調(diào)整。

公告顯示，此次共有17個樓盤調(diào)整了入圍比例，從之前的1.3調(diào)整至1.8～2.5不等。入圍人數(shù)遠(yuǎn)高于之前的1.3倍，意味著低分選手的入圍概率變高，而那些高分的“社保巨子”買房“中簽”概率下降。

網(wǎng)紅樓盤入圍“選手”，積分幾乎全部滿分

上海買房積分制總分值分為基礎(chǔ)分（家庭、戶籍、房產(chǎn)、5年內(nèi)在滬購房記錄）以及動態(tài)分?（社保情況）兩部分。

有業(yè)內(nèi)人士給《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者以位于上海浦西的某網(wǎng)紅新盤為例算了一筆賬。該樓盤搖號的入圍分?jǐn)?shù)高達(dá)112.8分，其周圍二手房市場價在18萬元/平方米左右，而新房價格是13.6萬元/平方米，也就是說，一旦搖中，購房者能“躺賺”千萬元。

“如購房者基礎(chǔ)分滿分60，該項(xiàng)目需要社保積分：112.8-60=52.8分。該樓盤社保分系數(shù)為0.24分/月，需要社保52.8/0.24=220個月。積分制從2003年1月開始計算社保月份，截至目前該項(xiàng)目的社保上限為221個月?！边@位業(yè)內(nèi)人士對記者說。

最終只推出47套房源的該樓盤，參加搖號的購房者幾乎全部是“社保巨子”。據(jù)專注樓市分析的公眾號“同策好房”統(tǒng)計，入圍的61組購房者中，其中59組為“60分+221個月社?！钡摹皾M分選手”，另有2組“墊底選手”為220個月社保。

而在大虹橋板塊的另一熱門樓盤也出現(xiàn)了“社保巨子”的身影。根據(jù)上海此前的購房政策，若認(rèn)購客戶數(shù)量大于房源數(shù)1.3倍，就會觸發(fā)積分制。該樓盤共有397組認(rèn)購人，認(rèn)購率高達(dá)245%（其房源量為161套），觸發(fā)了積分制。最終入圍搖號的購房者共226組，入圍分?jǐn)?shù)線高達(dá)78.36分。據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算，倘若購房者基礎(chǔ)分拿滿60分，則需要社保至少繳納153個月才能入圍。

規(guī)避“老人盤”，上海出手了

值得一提的是，早在今年7月底，上海市有關(guān)部門就出臺新規(guī)規(guī)定，通過贈與方式轉(zhuǎn)讓住房的，該住房5年內(nèi)仍記入贈與人擁有住房套數(shù)。這在一定程度上遏制了老人把房子贈與轉(zhuǎn)讓給子女，然后用老人的名額積分買房的行為。而上海此次再次“打補(bǔ)丁”意味深長。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，一些購房者或憑借在上海高積分的優(yōu)勢，進(jìn)而輕松入圍，但這可能是子女借父母高社保積分的優(yōu)勢而購房。雖然房產(chǎn)掛父母名下，但顯然形成了不公平，也產(chǎn)生了目前市場上備受批評的“老人盤”現(xiàn)象。

今年上海市第四批次集中供應(yīng)12441套房源即將上市銷售，在這42個項(xiàng)目中，超過八成項(xiàng)目供應(yīng)房源為剛需型，有26個樓盤的房價低于5萬元/平方米。值得一提的是，其中各個樓盤都設(shè)置了入圍比，入圍比從1.3到2.5不等。

“在新規(guī)則下，購房者想通過借父母高社保積分去購房，其實(shí)不可行，或者意義不大。因?yàn)椴糠譄狳c(diǎn)樓盤尤其是改善型樓盤會采取搖號的做法，那么做高積分的操作就沒意義了。這樣一來，這部分購房者會更加理性?！眹?yán)躍進(jìn)說。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，一些購房者本身在上海工作多年，社保也是正常繳納，有合理的改善型購房需求。過去因?yàn)榉e分不敵“社保巨子”，所以想在市區(qū)買套房的難度還是很大。

他認(rèn)為，此次政策后，一些樓盤以搖號方式進(jìn)行，這些購房者入圍的可能性更大。即便最后搖號買不到，但有了公平的入圍機(jī)會，購房者會覺得享受了公平性，這樣也促進(jìn)了購房秩序的穩(wěn)定健康發(fā)展。

“此次政策對于其他一些購房者，尤其是剛需盤或郊區(qū)盤的購房者來說，影響不大，甚至沒有影響。過去此類剛需盤和郊區(qū)盤的入圍線是1.3，此次沒有調(diào)整。如果購房者認(rèn)購某個郊區(qū)盤，其認(rèn)購率超過1.3的入圍比，就要進(jìn)行積分考核，然后入圍者進(jìn)行搖號，同時需要限售。而如果某個郊區(qū)盤比較冷清，低于1.3的比例，那么走正常的房企交易流程就可以。從這一點(diǎn)看，現(xiàn)在和過去的操作是一樣的?！眹?yán)躍進(jìn)說。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者：“此次新政‘打補(bǔ)丁就是增加入圍人數(shù)和參與買房搖號的機(jī)會。1.3的比例的確不高，對于一些熱門區(qū)域的項(xiàng)目，很多想改善住房條件的人無法實(shí)現(xiàn)購買需求。分?jǐn)?shù)高的樓盤可能要75分以上，一些60多分的客戶直接被排除在外?，F(xiàn)在擴(kuò)大入圍人數(shù)使分?jǐn)?shù)不高的人有入圍機(jī)會，進(jìn)一步體現(xiàn)機(jī)會公平。這體現(xiàn)了上海有關(guān)部門的精細(xì)化管理，根據(jù)樓盤的需求差異，使不同房源有不同入圍分?jǐn)?shù)線，改變此前一刀切的方式。”

盧文曦認(rèn)為，前幾批房源中幾乎有一半的樓盤觸及積分制，一些奇高的入圍分?jǐn)?shù)使大家在購房上有焦慮情緒。給消費(fèi)者的市場直觀感受是，市場熱度還是比較高。今后有極端入圍分?jǐn)?shù)線的樓盤預(yù)計會減少。

“此前購買二手房的人群中，不少人因?yàn)榉謹(jǐn)?shù)不夠，只能選擇二手房。目前針對二手房的調(diào)控增加，部分客戶支付能力受到限制?，F(xiàn)在新房推出的節(jié)奏比較快，量比較大，加上入圍比例增加，會吸引買家嘗試新房。因此對于整個市場而言，需求力可能會轉(zhuǎn)向新房?！北R文曦分析說。

億翰智庫研究總監(jiān)于小雨認(rèn)為，新房搖號入圍比例由統(tǒng)一的1.3調(diào)整為四檔，即內(nèi)環(huán)內(nèi)為2.5、內(nèi)外環(huán)間為2、外環(huán)外熱點(diǎn)樓盤為1.8、外環(huán)外非熱點(diǎn)樓盤為1.3，這樣調(diào)整有利于促進(jìn)區(qū)域間購房熱度更加均衡，更加合理。

不過，于小雨認(rèn)為，即使購房入圍比例上調(diào)，上海作為一線城市，其限售政策也很難改變。政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期的態(tài)度非常堅定，所以此舉對市場供需不會產(chǎn)生較大影響，歸根結(jié)底是讓更多的人能夠參與進(jìn)來，但是在穩(wěn)市場的預(yù)期下，這些政策更多是為了保障居民購房的公平，降低購房參與門檻。

（本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2021年第17期）