彭莉莉 鄒江

摘? 要：在住房市場化改革制度發(fā)展以來，國民產(chǎn)生了對住房“重購輕租”的思想，長此以往就使得我國的住房租賃市場發(fā)展明顯滯后，且存在著市場秩序混亂、供需失衡、法律體系不完善、租戶權(quán)益難以保障等諸多問題。該文通過梳理部分主要國外住房租賃市場建設(shè)發(fā)展較好的經(jīng)驗，結(jié)合我國的實際情況，提出了我國的住房租賃市場可以在多渠道籌集住房租賃房源、鼓勵住房租賃運(yùn)營企業(yè)規(guī)?；瘜I(yè)化發(fā)展、加快形成租購?fù)瑱?quán)格局等方面可借鑒的策略。

關(guān)鍵詞：住房租賃? 可持續(xù)發(fā)展? 國外經(jīng)驗? 啟示

中圖分類號：F293.3? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1672-3791（2021）05（c）-0232-03

The Experience and enlightenmengt of Rental Housing Market Abroad

PENG Lili ZOU Jiang

（Chongqing of Finance and Economics college， Chongqing， 401320? China）

Abstract： Since the development of the housing market-oriented reform system， citizens have developed the idea of "buying more than renting" housing. The country's rental housing market is obviously lagging behind over time. And there are many problems such as market disorder， supply and demand imbalance， legal system imperfective， and tenant rights difficult to guarantee. This paper discusses issues that china can draw lessons from such aspects as raise rental houses? through multiple channels， encourage large-scale and professional development of housing leasing companies， accelerate the formation for the same rights pattern of renting and buying through sorting out some major foreign experience.

Key Words： Rental housing; Sustainable development; Foreign experience; Enlightenment

1? 我國租賃市場的現(xiàn)狀

自我國開始實行住房制度改革以來，房地產(chǎn)市場便得到了蓬勃發(fā)展。房價的持續(xù)高漲，大中城市買房難一直是社會的焦點問題，這也是由于城鎮(zhèn)住房市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)單一所致。為適應(yīng)城鎮(zhèn)居民的住房需求，2016年國務(wù)院出臺了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，這也是自我國改革開放以來，首次明確提出要大力發(fā)展租賃住房。同時，黨的十九大報告中也指出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。[1]” 然而受傳統(tǒng)思想的影響，我國國民對住房偏于“重購輕租”，導(dǎo)致我國住房的租售市場發(fā)展嚴(yán)重失衡，住房租賃市場的管理方面也是秩序混亂、法律體系不完善、租戶權(quán)益難保障等諸多問題凸顯。為促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的健康可持續(xù)發(fā)展，該文梳理了部分主要國外較有代表性的住房租賃市場建設(shè)發(fā)展的經(jīng)驗，旨在為我國發(fā)展規(guī)范住房租賃市場提供理論參考。

2? 國外住房租賃市場建設(shè)經(jīng)驗

2.1 德國

德國的住房租賃家庭占有一半以上，且住房租賃人口逐年呈現(xiàn)上升趨勢。德國依靠其成熟的住房租賃制度，成為西方發(fā)達(dá)國家中住房租賃市場建設(shè)較為成功的代表性國家。在保持其住房租賃市場長期性和穩(wěn)定性的過程中，形成了自身的特點。

2.1.1 以市場機(jī)制為主體，國家合理調(diào)控租金

德國的住房租賃仍然是以市場化為主要導(dǎo)向，政府利用“租金明鏡”這樣的租金控制工具，通過對過去3～4年類似的租賃住房租金跟蹤計算來調(diào)整各級租金標(biāo)準(zhǔn)，以保證房租基準(zhǔn)能與市場租金的變化保持一致。

2.1.2 以法律制度為依靠，保障租住雙方權(quán)益

德國現(xiàn)有法律《住房租賃法》《租金水平法》《住房建設(shè)法》《私人住房補(bǔ)助法》被稱為德國住房政策的“四大支柱”。其中，《住房租賃法》中明確，住房租賃的租金是以“租金明鏡”為依據(jù)，對租住雙方進(jìn)行約束;《租金水平法》則是根據(jù)各個城市綜合評估制定的《房屋租金水平表》嚴(yán)格限制房租價格，避免租金的隨意增減，從而確保房東及租戶的雙方權(quán)益。

2.1.3 以社會互助為支撐，完善租房市場福利

政府聯(lián)合非營利住宅公司、社會自治團(tuán)體等對多子女家庭、殘疾人、低收入者、養(yǎng)老金少或領(lǐng)取救濟(jì)金的居民提供公共福利住房供其居住。同時，德國專門成立了“租房者協(xié)會”“社會福利協(xié)會”“土地和房屋擁有人協(xié)會”，為低收入家庭提供多元化的住房保障服務(wù)。

2.1.4 以政策扶持為助力，推動租賃市場經(jīng)營規(guī)?；?/p>

為提升租賃市場的集中度，德國政府有意識地引導(dǎo)房地產(chǎn)租賃企業(yè)進(jìn)行規(guī)模化經(jīng)營。同時，也通過一些建房補(bǔ)助、稅收等政策，來推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加入住房租賃市場，促成其成為住房租賃市場的供給主體之一。目前，德國的前七大房地產(chǎn)開發(fā)商中就有5家現(xiàn)以住房、公寓的租賃為主業(yè)[2]。

2.2 美國

美國的住房租賃人口比重大、占比高，市場活躍。在其住房租賃市場的近百年發(fā)展中，經(jīng)過不斷地進(jìn)行調(diào)整和完善，形成了以實現(xiàn)向全體美國人提供高體面、安全和整潔的居住環(huán)境為目標(biāo)的住房政策體系。

2.2.1 多元化的房源供給渠道

美國的住房租賃的市場化程度較高[3]。除了政府出資興建保障性住房外，美國政府還允許私人參與修建住宅用于市場租賃運(yùn)營，同時通過提供金融福利、稅收優(yōu)惠等方式鼓勵開發(fā)商投資或與開發(fā)商合作興建租賃住房，從多個渠道為市場提供可供租賃的房源。

2.2.2 有效的稅收激勵政策

美國通過免收增值稅的政策（允許美國個人的主要住宅，在房屋交易時可以享受部分的免收增值稅政策，但免稅的前提條件是業(yè)主在持有房屋所有權(quán)的任意五年內(nèi)，至少兩年住在該房屋中），促使多數(shù)業(yè)主在交易前選擇“自住兩年，出租三年”的模式來享受免稅政策。此外，美國稅法表示，租賃房屋的維修費(fèi)用和各項使用維護(hù)支出都可以用來抵稅，且租賃住房還可以享受“折舊沖回”政策，即房屋每年折舊部分都可以用來抵稅。

2.2.3 適當(dāng)?shù)淖夥垦a(bǔ)貼

“租房券”是美國政府針對低收入家庭實施的極為重要的貨幣化補(bǔ)貼政策。美國住房和城市發(fā)展部（HUD）制定了嚴(yán)格的低收入家庭資格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，通過“租房券”來給予低收入家庭適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼，給予低收入家庭自由選擇租賃住房的權(quán)利。

2.3 加拿大

加拿大是高福利國家的代表。其住房保障體系的涉及面十分廣泛，從政府的公共住房建設(shè)到各種資助計劃，以幫助加拿大人實現(xiàn)“人有所居”的基本權(quán)利。

2.3.1 定期建設(shè)政府房

加拿大政府每年均下?lián)軐？罱ㄔO(shè)一定數(shù)量的政府房，由政府委托專門的公司進(jìn)行管理。政府房實行以較低廉的價格出租，按承租者收入的百分比交租，在真正意義上保障國民的住房權(quán)利。

2.3.2 市場開放程度高

除政府規(guī)定的特殊政策性住房外， 加拿大的所有商品房都可以在市場上自由租賃，且手續(xù)簡便快捷，只是對于租期超過3年的房地產(chǎn)租賃交易， 需要簽訂書面租約。

2.3.3 維護(hù)業(yè)主承租雙方利益平衡

加拿大通過修訂《租房法》，最大程度地去平衡業(yè)主與租客雙方的權(quán)益。

2.4 日本

日本是典型的人多地少國家，住房需求一直以來都是日本本國的焦點問題。因此，日本在住房租賃方面有符合自身國情的措施。

2.4.1 嚴(yán)格的監(jiān)管體系

日本以專業(yè)化的租賃機(jī)構(gòu)為市場主體，主要是通過建立“宅建士”制度（統(tǒng)稱宅地建物取引士，在日本從事住房中介業(yè)務(wù)需要通過全國統(tǒng)一考試，取得從業(yè)資格證，即“宅建士”）、創(chuàng)設(shè)住房租賃管理人員登記制度以提高從業(yè)門檻，增強(qiáng)住房租賃業(yè)務(wù)的專業(yè)性[4]。

2.4.2 完備的法律法規(guī)

日本以《民法》為核心，以《借地借家法》為主要依據(jù)，先后頒布了《住房金融公庫法》《公營住宅法》《城市住房計劃法》等20余部系列相關(guān)法律法規(guī)，并設(shè)立專門的政府機(jī)構(gòu)對住房租賃市場進(jìn)行管理和調(diào)控。

2.4.3 租金托管制度

為防止“惡意漲租”，日本還制定了租金托管制度。當(dāng)出租人要求租金上漲超過承租人預(yù)期，承租人可將自認(rèn)為合理的租金委托給租金托管所后繼續(xù)居住，不用考慮因未交給出租人租金而被強(qiáng)制搬離。

2.4.4 政策性金融支持

日本房地產(chǎn)投資信托基金，簡稱J-REITs，是日本在住房租賃金融市場中最普遍使用的融資手段，設(shè)立有公司型REITs和契約型REITs，但大都為公司型REITs。公司型REITs以一個投資公司為核心，通過這個平臺進(jìn)行股權(quán)融資和房地產(chǎn)資產(chǎn)的投資，且必須向外尋找資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，對REITs的房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行管理和監(jiān)督，即外部管理模式[5]。房主將住房信托給房地產(chǎn)投資信托公司讓其運(yùn)營管理，信托公司向租客收取租金，同時給房主紅利。除此之外，REITs支持建設(shè)的租賃住宅數(shù)量近年來也顯著增加。

2.5 新加坡

在解決居住問題上，新加坡的模式堪稱各國典范，雖然租住人口占比較低，且沒有專門的住房租賃立法，但新加坡組屋模式較好的解決了自治初期的“房荒”問題。

2.5.1 公宅為主、私宅為輔的供應(yīng)體制

政府以強(qiáng)大的財力建設(shè)組屋，這是政府為新加坡公民推出的保障性住房。組屋定價機(jī)制以居民收入為基準(zhǔn)，其中針對中低收入群體的小戶型組屋優(yōu)惠和補(bǔ)貼力度更強(qiáng)。

2.5.2 中央公積金為主、商貸為輔的金融制度

新加坡是最典型、最成功利用公積金制度實現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)，解決其居民住房問題的國家。中央公積金局是新加坡最主要的房地產(chǎn)融資機(jī)構(gòu)，對于低收入不具有購買能力的群體，在政府提供補(bǔ)貼下，每月只需象征性支付租金便可入住組屋。

2.5.3 加強(qiáng)住房租賃管理和服務(wù)

新加坡政府對公共租賃住房建設(shè)用地、承建企業(yè)以及公共租賃住房消費(fèi)群體均設(shè)計了詳盡的保障制度及操作細(xì)則，一方面滿足了政府服務(wù)于民的監(jiān)管服務(wù)要求，另一方面為公共租賃住房承建企業(yè)盡職盡責(zé)提供了標(biāo)尺，并保障了中低收入群體公共租賃住房合法權(quán)益[6-7]。此外，新加坡政府制定了嚴(yán)格的組屋準(zhǔn)入、配售、轉(zhuǎn)售和懲罰機(jī)制。

3? 結(jié)語

我國的房地產(chǎn)市場已進(jìn)入到存量房時代。這表明，我國的存量房市場尤其是租賃市場擁有廣闊的市場空間。同時，大力發(fā)展住房租賃市場也是近年來我國在住房制度領(lǐng)域的重要舉措。吸收借鑒國外住房租賃市場發(fā)展的經(jīng)驗，結(jié)合我國的實際情況，可為健康可持續(xù)的住房租賃市場發(fā)展提供寶貴建議。

（1）多渠道籌集住房租賃房源。我國的住房供給結(jié)構(gòu)單一，無法滿足不同層次的住房需求，可考慮從稅收優(yōu)惠、資源整合、公私合營等多方面籌集除國家保障性租賃住房以外的可供租賃的房源。

（2）鼓勵住房租賃運(yùn)營企業(yè)規(guī)?；瘜I(yè)化發(fā)展。我國雖有很多經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)混合持有住房買賣、租賃等業(yè)務(wù)，但租賃業(yè)務(wù)占有市場的份額仍然很小，且不具集中性?？煽紤]通過政策、金融等扶持福利，鼓勵部分企業(yè)集中住房租賃市場，形成規(guī)模化專業(yè)化的運(yùn)營模式來助力住房租賃市場的發(fā)展。

（3）加快形成租購?fù)瑱?quán)格局?！爸刭忀p租”思想歸根結(jié)底就是租賃的權(quán)益得不到有效保障所致。我國在住房租賃市場的相關(guān)法律法規(guī)體系還不夠完善，業(yè)主和租戶的權(quán)益始終沒有得到有效平衡，使得我國的住房租賃市場的消費(fèi)環(huán)境不夠明朗。因此，加快完善政策制度，形成租購?fù)瑱?quán)格局是實現(xiàn)住房租賃市場健康發(fā)展的有力保障。

參考文獻(xiàn)

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