李厚明

摘要：面對(duì)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，降本增效成為企業(yè)發(fā)展的重要手段之一。本文以某房地產(chǎn)公司城市花園住宅項(xiàng)目為案例背景，在探討房地產(chǎn)項(xiàng)目成本內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，采用案例分析等研究方法，從工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、竣工等幾個(gè)關(guān)鍵階段入手，對(duì)A地塊項(xiàng)目在成本管理工作中存在的問(wèn)題進(jìn)行了調(diào)查與分析，并對(duì)其改善措施進(jìn)行了探討。本文以小帶大，以點(diǎn)帶面，以期助力企業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目;成本管理;改善措施

隨著不斷加快的城市化進(jìn)程，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，推動(dòng)了國(guó)家經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的發(fā)展，但也隨之產(chǎn)生了諸多消極影響。“房住不炒”，近年來(lái)國(guó)家更是不斷進(jìn)行調(diào)控，施之以正確的引導(dǎo)。當(dāng)下，面對(duì)愈來(lái)愈激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房企如何向內(nèi)挖潛，向管理要效益，開(kāi)源節(jié)流，值得管理者及廣大從業(yè)人員深思。

對(duì)于房企而言，一個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目需要投入大量資金，建設(shè)時(shí)間跨度大，投資回收期長(zhǎng)，易受政策影響，同時(shí)其生產(chǎn)與運(yùn)作過(guò)程中不確定因素眾多，因此企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加。而其成本管理，作為項(xiàng)目全壽命周期的一項(xiàng)核心工作，安排得妥當(dāng)與否，對(duì)于企業(yè)的收益有著十分關(guān)鍵的影響。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理內(nèi)涵

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理是指以具體項(xiàng)目為管控主體，結(jié)合項(xiàng)目全壽命期內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用，按照預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、核算、分析及考核的程序進(jìn)行[1]，在整個(gè)過(guò)程中采取各種檢查、糾偏措施，將各項(xiàng)影響成本的因素降到最低的范圍，以達(dá)到預(yù)期的成本目標(biāo)。

土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建設(shè)工程費(fèi)用、財(cái)政及事業(yè)性收費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、管理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用、貸款利息支出稅費(fèi)為房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本的主要構(gòu)成[2]。這些費(fèi)用貫穿于項(xiàng)目的立項(xiàng)、策劃、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、銷(xiāo)售、竣工結(jié)算等階段。由于篇幅所限，本文將從設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、竣工結(jié)算等階段進(jìn)行探討。

二、項(xiàng)目基本情況

某房地產(chǎn)公司城市花園住宅A地塊項(xiàng)目，共有小高層住宅建筑20幢，物業(yè)配套用房1幢、沿街商鋪2座，總建筑面積231560m2。本項(xiàng)目位于濱江市新工路南側(cè)、黃山路東側(cè)，建設(shè)單位為某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

三、本項(xiàng)目成本管理工作存在問(wèn)題的調(diào)查分析

（一）工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)一般分為方案與施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)該階段決定了工程總造價(jià)的七成左右[3]，其中尤以方案設(shè)計(jì)為重。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制問(wèn)題主要有以下四個(gè)方面。

①對(duì)部分樓棟戶型的定位不準(zhǔn)確。因前期沒(méi)有充分地進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，在銷(xiāo)售過(guò)程中發(fā)現(xiàn)該戶型鮮有人問(wèn)津，導(dǎo)致后期不得不進(jìn)行調(diào)整，因此拉動(dòng)了成本的上升。

②沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行投資估算指標(biāo)。項(xiàng)目采取了高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，比如對(duì)9#樓（銷(xiāo)售策劃定位為樓王）的混凝土等級(jí)、鋼筋的含量的設(shè)計(jì)比規(guī)范要求高一等級(jí)。事實(shí)上，所謂樓王，需要滿足的是樓棟位置、視野、裝修、戶型等方面的要求，對(duì)結(jié)構(gòu)并無(wú)特殊要求。

③對(duì)設(shè)計(jì)單位的考察、調(diào)研不夠仔細(xì)。設(shè)計(jì)單位由于自身經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，其設(shè)計(jì)人員后期頻繁離職，導(dǎo)致本項(xiàng)目設(shè)計(jì)對(duì)接人員不能及時(shí)配合，對(duì)工期、后續(xù)的變更帶來(lái)嚴(yán)重的影響，產(chǎn)生了諸多預(yù)期外的施工索賠。

④不同施工環(huán)節(jié)的專(zhuān)業(yè)施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)度不匹配。比如本項(xiàng)目公共部位為精裝修，精裝修施工圖紙滯后，導(dǎo)致電氣、給排水等專(zhuān)業(yè)預(yù)埋施工時(shí)，只能按照建筑設(shè)計(jì)單位的相關(guān)圖紙預(yù)埋預(yù)留，但建筑設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的線路管路走向很難滿足裝修效果，以至于裝修施工時(shí)又重新施工，造成了極大的浪費(fèi)。

（二）工程招投標(biāo)階段

邀請(qǐng)招標(biāo)和公開(kāi)招標(biāo)為工程招投標(biāo)兩種常用形式，房地產(chǎn)項(xiàng)目一般采取邀請(qǐng)招標(biāo)形式。雖然該企業(yè)擁有一套完善的招投標(biāo)體系，但本項(xiàng)目招投標(biāo)階段還存在一定的缺陷，主要包括以下三個(gè)方面。

①招標(biāo)工程量清單的編制質(zhì)量欠佳。在計(jì)價(jià)清單編制時(shí)個(gè)別清單項(xiàng)目描述不夠清晰、全面，產(chǎn)生后期不少額外簽證。另外，對(duì)總包單位與建筑分包單位的施工界面劃分上不夠清晰、明確，例如：對(duì)門(mén)窗框的填塞工序未作明確劃分，導(dǎo)致后續(xù)無(wú)施工單位愿意承擔(dān)這項(xiàng)利潤(rùn)低、工藝復(fù)雜的工序，進(jìn)而影響下一道工序，以至影響總工期。

②對(duì)甲供材的確定不合理。比如對(duì)單價(jià)高、數(shù)量多、施工質(zhì)量及進(jìn)度影響大、有利于成本控制的材料由施工單位供貨，如電纜;但對(duì)于那些不利于成本控制，易損耗、現(xiàn)場(chǎng)難管理的材料卻由甲方供材，如燈具、保溫材料等。

③在評(píng)標(biāo)時(shí)，對(duì)于投標(biāo)文件中的不平衡報(bào)價(jià)，沒(méi)有引起足夠重視。沿街商鋪原圖紙?jiān)O(shè)計(jì)為采用少量外掛石材+外墻涂料做法，施工方在投標(biāo)時(shí)，將外墻涂料按成本報(bào)價(jià)，將外掛石材項(xiàng)報(bào)價(jià)明顯高于市場(chǎng)價(jià)許多，而成本管理人員在合同談判及簽訂合同時(shí)未引起重視，當(dāng)后期為了項(xiàng)目整體效果而增加石材面積變更時(shí)，建設(shè)單位成本大幅增加。

（三）工程施工階段

施工階段的成本控制為成本控制的核心環(huán)節(jié)，不僅關(guān)系到竣工結(jié)算，更是對(duì)施工質(zhì)量、進(jìn)度有重大影響，該階段的不足為以下四點(diǎn)。

①現(xiàn)場(chǎng)工程管理人員為該階段成本控制的主要涉及人員，其技術(shù)經(jīng)驗(yàn)豐富，但成本管理比較粗放[4]。對(duì)圖紙會(huì)審不夠重視，核查不細(xì)，導(dǎo)致后續(xù)設(shè)計(jì)變更多，不僅影響施工進(jìn)度，更影響成本控制。例如室外管網(wǎng)施工前，圖紙未仔細(xì)核查，導(dǎo)致后期施工因標(biāo)高、交叉施工的損壞等過(guò)多，極大地超出了成本。

②對(duì)設(shè)計(jì)變更及簽證的時(shí)效性控制不嚴(yán)，比如當(dāng)某一項(xiàng)必須要進(jìn)行的變更發(fā)生時(shí)，為了不影響進(jìn)度，口頭通知施工單位進(jìn)行變更，施工單位迫于壓力而實(shí)施變更，建設(shè)單位工程人員事后又未及時(shí)補(bǔ)齊手續(xù)。當(dāng)變更文件中某些做法、用料與最終的變更文件不符時(shí)極易產(chǎn)生糾紛。

③對(duì)某些施工順序的安排缺乏全局觀、周密性。中心景觀工程需配合銷(xiāo)售提前施工，其位置東側(cè)6#樓基礎(chǔ)近期也要施工，但因考慮不周全，片面追趕工期，就先進(jìn)行景觀的施工，導(dǎo)致6#樓基礎(chǔ)開(kāi)挖的土方無(wú)處堆放，只能運(yùn)至市郊土場(chǎng)，而基礎(chǔ)回填時(shí)得重新購(gòu)買(mǎi)土方，此項(xiàng)造成了十多萬(wàn)的成本增加。

④對(duì)進(jìn)度款的支付沒(méi)有形成有效的復(fù)核機(jī)制，施工單位進(jìn)度款的工程量，僅是現(xiàn)場(chǎng)工程師確認(rèn)，而成本管理人員并未現(xiàn)場(chǎng)核查，此種做法極易由于工程人員的疏忽或?qū)彶椴粐?yán)，造成超付現(xiàn)象。

（四）竣工結(jié)算階段

竣工結(jié)算階段的成本管理為整個(gè)項(xiàng)目的扎口階段，如果此階段的控制不嚴(yán)，把關(guān)不到位，其損失將難以彌補(bǔ)。

①雖然企業(yè)對(duì)該階段已經(jīng)有了體系化的要求和流程規(guī)定，但往往在該階段的成本管理人員，只重視重點(diǎn)項(xiàng)目的結(jié)算資料的審核，而忽視了合同額相對(duì)小，但項(xiàng)目數(shù)量多的零星工程。以道路工程為例，施工單位提出某部位道路的基礎(chǔ)砼可由C30改為C20，經(jīng)核算可行并進(jìn)行了更改。但施工單位的結(jié)算資料，并未附上該變更資料，成本初審人員疏于檢查，移交給第三方審計(jì)單位后發(fā)現(xiàn)，而導(dǎo)致建設(shè)單位遭受損失。

②對(duì)于交由第三方?jīng)Q算審計(jì)的項(xiàng)目，成本管理人員參與度低，過(guò)分信任第三方審計(jì)單位，對(duì)核量過(guò)程不重視，易產(chǎn)生工程量冒算風(fēng)險(xiǎn)。

四、成本管理問(wèn)題改善對(duì)策

針對(duì)某房地產(chǎn)公司城市花園住宅A地塊項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、結(jié)算等階段存在的成本管理問(wèn)題，本文提出以下改善對(duì)策。

（一）設(shè)計(jì)階段

①在進(jìn)入該階段前，技術(shù)、工程、成本、銷(xiāo)售等部門(mén)應(yīng)做好市場(chǎng)調(diào)研，充分溝通探討，做好整體規(guī)劃，在滿足產(chǎn)品定位、符合目標(biāo)客戶意愿的情況下，確定戶型及整體方案，確保項(xiàng)目支出的可控性。

②加強(qiáng)該階段控制成本意識(shí)，按規(guī)范設(shè)計(jì)，在產(chǎn)品推廣策略上創(chuàng)新思維，不要為了銷(xiāo)量和質(zhì)量提升而盲目提高不必要的標(biāo)準(zhǔn)，努力做到成本和銷(xiāo)量的平衡。

③簽訂設(shè)計(jì)合同前，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)單位的考察調(diào)研，多方多途徑了解，不能過(guò)度依靠設(shè)計(jì)單位過(guò)去的業(yè)績(jī)來(lái)判斷現(xiàn)在或?qū)?lái)的經(jīng)營(yíng)能力，在合同中對(duì)設(shè)計(jì)后續(xù)服務(wù)的質(zhì)量加以明確約定。

④?chē)?yán)把設(shè)計(jì)質(zhì)量關(guān)、進(jìn)度關(guān)，合理安排出圖順序。圖紙不全、設(shè)計(jì)深度不夠不施工，杜絕邊設(shè)計(jì)邊施工。

（二）招標(biāo)階段

①?gòu)恼w角度強(qiáng)化招標(biāo)文件的編制，加強(qiáng)培訓(xùn)，提高成本人員業(yè)務(wù)水平，嚴(yán)格執(zhí)行自檢、互檢、抽檢機(jī)制，實(shí)行責(zé)任制，或引入咨詢機(jī)構(gòu)承擔(dān)一部分任務(wù)。

②確定標(biāo)段，劃分施工范圍之前，與工程部充分探討。怎樣劃分有利于施工、有利于現(xiàn)場(chǎng)管理、有益于降低成本，逐條明確。

③在評(píng)標(biāo)和合同談判過(guò)程中，對(duì)不平衡報(bào)價(jià)法及其他報(bào)價(jià)策略要高度重視，提高警惕，并在合同中予以明確規(guī)定此類(lèi)情況若在合同實(shí)施過(guò)程中發(fā)生，應(yīng)該如何處理，避免落入對(duì)方報(bào)價(jià)陷阱。

（三）施工階段

①?gòu)?qiáng)化圖紙會(huì)審，可以分階段多批次組織包括但不限于設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位、各分包商在內(nèi)的圖紙會(huì)審專(zhuān)題會(huì)。如室外管網(wǎng)施工前，對(duì)雨污水、給水、消防水、強(qiáng)弱電、燃?xì)獾裙芫W(wǎng)進(jìn)行疊加綜合，以便發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，提前調(diào)整。

②現(xiàn)場(chǎng)工程師應(yīng)提升自身專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)及責(zé)任意識(shí)，加強(qiáng)時(shí)效觀念，一切以數(shù)據(jù)、證據(jù)為準(zhǔn)繩，對(duì)軟工程（各類(lèi)資料）高度重視，實(shí)施動(dòng)態(tài)化管理。

③重視總體施工部署，預(yù)置前控。將重點(diǎn)部位的工程推進(jìn)，在施工組織設(shè)計(jì)中明確突出，合理地進(jìn)度計(jì)劃的編制，并隨時(shí)檢查、調(diào)整。工程人員應(yīng)跳出單一的工程專(zhuān)業(yè)，以工程整體的視角看待項(xiàng)目整體的進(jìn)度及優(yōu)先順序。

④現(xiàn)場(chǎng)工程與成本管理人員，密切溝通，成本管理人員應(yīng)經(jīng)常深入現(xiàn)場(chǎng)檢查、復(fù)核，并互為審核，形成良性的監(jiān)督、糾正機(jī)制。

（四）竣工結(jié)算階段

①提升對(duì)零星項(xiàng)目工程的關(guān)注度、敏感度，加強(qiáng)資料管理與審查。設(shè)立高差額罰款制度，對(duì)報(bào)審價(jià)過(guò)高、提供虛假資料者，且審計(jì)結(jié)果與報(bào)審金額差異過(guò)大，設(shè)定一定的閾值，超過(guò)該值就需要對(duì)其進(jìn)行處罰。

②對(duì)于進(jìn)入第三方?jīng)Q算審計(jì)的合同，安排成本人員對(duì)接，全面整理資料梳理工程量，全程跟進(jìn)，深度參與，對(duì)審核結(jié)果認(rèn)真復(fù)核，確保最終報(bào)告真實(shí)性。

五、結(jié)束語(yǔ)

本文僅通過(guò)地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施階段來(lái)分析探究，地產(chǎn)項(xiàng)目之間雖然具有差異性，但也有相同點(diǎn)，采取措施進(jìn)行有效的成本管控，必然能夠減少支出，促進(jìn)企業(yè)降本增效。此外，建立健全成本考核制度，提高全員成本意識(shí)，提升業(yè)務(wù)水平，加強(qiáng)各個(gè)階段事前、事中、事后控制，必定能使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)中擁有一片天地，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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