彭湃

【摘 要】在我國經(jīng)濟實力逐漸壯大，科學技術不斷創(chuàng)新的今天，房地產項目中的管理問題成為了房地產發(fā)展過程中最關鍵的因素，也正是因為發(fā)展過程中的管理問題對房產項目發(fā)展過程中的質量和效率產生了非常大的影響，在這樣的基礎上，本文將對現(xiàn)階段房地產項目管理進行分析探究，并且提出一些問題的解決措施。

【關鍵詞】房地產;工程管理;有效途徑

隨著社會的不斷發(fā)展，人們的生活水平也越來越高，對于居住的質量需求也越來越高，我國房地產行業(yè)發(fā)展腳步的不斷加快，如何實現(xiàn)房地產工程的高效管理成為了行業(yè)發(fā)展面臨的重大課題，其不僅關系著工程建設質量，同時對企業(yè)經(jīng)濟效益和社會效益的提升也具有推動作用。

一、房地產工程管理的內容

（一）施工前的管理內容

在施工前期，房地產工程管理的內容主要是在于工程設計以及招投標階段的管理。首先，對于設計方案來說，工程管理需要對房地產項目進行具體的研究，明確建筑的主要功能以及工程現(xiàn)場的環(huán)境，做好設計審核工作，在設計過程中要以用戶的需求作為其中的主要內容，加強施工組織設計工作，找到其中可能出現(xiàn)的問題，盡量在施工階段減少在設計上的變更，避免成本上的增加，而且還要根據(jù)施工圖紙確定施工技術是否會受到專業(yè)水平以及環(huán)境上的限制。其次，工程管理還應該對具體的文件進行分析，明確是否符合相關規(guī)定，確保設計委托書中的內容上的準確性，做好提前的預算管理工作，確定房地產的項目范圍以及合同內容，明確其中存在的隱藏風險，減少合同糾紛帶來的影響。另外，對于房地產工程中的招投標來說，工程管理也應該協(xié)助具體的人員對文件進行審核，了解相關組織的許可證，其中是否存在虛假的環(huán)節(jié)，加強對各個階段的有效控制，在確定承包商后，還要加強與承包商之間的交流溝通，明確其中是否存在問題，并且及時進行解決。

（二）施工中的管理內容

在工程施工中，工程管理應該做好現(xiàn)場的監(jiān)督工作，加強不同工作之間的協(xié)調安排，在質量、成本、進度以及安全等方面做好控制工作。工程管理可以在某些方面代表企業(yè)與工程中的部門進行溝通，履行合同中的內容規(guī)范，及時了解現(xiàn)場的工作狀態(tài)，完成在施工技術上的監(jiān)督和管理。在施工過程中，應該明確工程管理本身的工作職責，對施工中存在的問題做到有效的規(guī)避，保證房地產項目有序的展開。在施工結束時，工程管理還應該對工程現(xiàn)場進行最后的驗收工作，保證工程質量和項目上的合格性，做好竣工結算工作，完成對驗收文件的編制和審核工作。

二、工程管理在房地產項目開發(fā)中應用到的主要環(huán)節(jié)

（一）項目決策階段

工程管理部門需針對項目可行性進行綜合分析，包括判斷項目建設所用地段及其商業(yè)價值，項目施工建設是否踐行綠色節(jié)能理念、符合環(huán)境保護要求，項目規(guī)劃設計是否合理，以及項目設計規(guī)模是否與市場需求相對應等。

（二）項目建設階段

在項目建設階段，工程管理部門需負責落實前期勘察工作，完成設計方案、材料設備的招標，嚴格遵循工程管理節(jié)點實行項目建設進度管理，依照建設計劃督促開展施工，基于市場營銷計劃加強對項目建設時間進度的把控，并分階段落實對項目完工部分的驗收工作，確保工程建設成本與質量符合預期管理目標。

（三）項目銷售階段

在項目銷售階段，工程管理部門應注重加強對供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎設施與公共設施的檢查工作，確保其具備交付使用條件，并兼顧對施工進度、交付日期的管理。同時，工程管理部門還應配合市場營銷部門輔助完成銷售工作，確保將工程技術資料、交付標準等梳理成文，并依照節(jié)點進行工作流程的梳理與成果交付，為后續(xù)查詢、復盤創(chuàng)設良好條件。

（四）交付使用階段

工程管理部門需在交付前圍繞所需交付的設備、設施編制出操作文檔，做好水電汽暖等配套基礎設施的調試與狀況查驗，完善節(jié)點控制。在交付使用后，應聯(lián)合物業(yè)管理部門完成各項驗收與交接作業(yè)，包括檢查房屋內各項基礎設施設備是否正常運行、檢查有無裝修質量問題等，以此將管理職責交付給物業(yè)部門、將房屋交付給客戶，并落實后期維修工作，最大限度提高客戶滿意度。

三、工程管理模式的改進思路

（一）推行扁平化管理模式

在扁平化管理模式設計上，借助管理中心的設置實現(xiàn)房地產開發(fā)公司、建筑公司管理職能的整合，組建獨立項目部門負責解決項目現(xiàn)場的工程問題與技術問題，并與項目所在地的相關部門建立溝通關系，便于推進各項指令的有效傳達與信息流通，為決策執(zhí)行與效率提升提供重要支持。

（二）實行全過程精細化管理

①質量管理，建立集項目經(jīng)理、總工程師、施工管理人員、技術主管等于一體的質量組織管理體系，圍繞施工前期、設計階段、施工階段設置具體的管理目標，加強對施工環(huán)節(jié)的技術指導與材料設備把關;②成本管理，建立集項目經(jīng)理、副經(jīng)理、成本部、工程部等部門于一體的成本權限管理體系，著重加強對設計變更、現(xiàn)場簽證、工程款支付等環(huán)節(jié)的成本管理;③進度管理，需結合項目各分項內容設計工期目標，完善整體進度控制圖的編制工作;④安全管理，基于安全文明施工標準落實安全管理責任，采用定期與不定期相結合的方式開展安全生產檢查行動，保障及時發(fā)現(xiàn)問題并督促施工方落實整改，確保施工的安全進行;⑤環(huán)保管理，基于當?shù)丨h(huán)保規(guī)定嚴格落實施工噪聲、污染的管理，加強施工人員的環(huán)保教育工作，確保實現(xiàn)綠色施工目標。

（三）引入戰(zhàn)略合作機制

在采用總承包模式進行工程管理時，要求企業(yè)運用合約、總計劃等手段調動各分包商的工作積極性，推動各環(huán)節(jié)的順利實施;同時定期召開例會，在會上針對工程進展、現(xiàn)有問題、計劃完成情況進行總結，保障及時解決工程問題、促進重要信息流通，配合獎懲制度的推行更好地提升工作效率;還應圍繞不同施工階段完成現(xiàn)場平面布置圖的編制工作，加強與設計單位、交通部門、環(huán)保部門間的配合，依托協(xié)同管理保障工程的順利開展。

（四）實施全成本管理模式

基于全成本規(guī)劃理念實現(xiàn)對項目各環(huán)節(jié)成本的管控，圍繞設計、施工、招標、采購等環(huán)節(jié)制定相應的成本管理制度，將承包模式、承包范圍、結算方案等條款納入到招標計劃中，并加強對施工材料設備采購環(huán)節(jié)的嚴格管控，既要保障材料設備質量合格，同時也可以充分發(fā)揮總承包商的議價優(yōu)勢。

（五）健全績效考核機制

為保障各項工作流程均能夠得到高效貫徹執(zhí)行，需利用績效考核機制的建設調動工作人員的積極性，配合問責機制發(fā)揮對員工的約束力，以月為單位設計績效考核計劃，更好地優(yōu)化工程管理實效。

四、結語

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們對工程建設的質量有著越來越高的要求，促使房地產工程建設不斷提高工程管理，結合行業(yè)發(fā)展水平、國家的大力支持以及群眾的必要需求將房地產企業(yè)管理做到更好，節(jié)約資源，避免造成浪費，滿足多方效益，降低購房風險，推動市場經(jīng)濟的發(fā)展，維護國家可持續(xù)發(fā)展建設的根本需要。

【參考文獻】

[1] 王武鴻.試析新時期房地產工程管理的有效途徑[J].河南建材，2018（5）

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